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房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)2014年开始在我国萌芽,之后凭借该产品的诸多优势在我国迅速发展,方兴未艾,截止至2018年12月我国共发行42只REITs,总规模达到871.18亿元。在此期间,在我国大力支持住房租赁行业发展的阶段,2018年3月首单央企保利住房租赁REITs的推出,不仅对推动住房租赁市场的发展具有重要意义,对资本市场服务于实体经济提供了指导和借鉴,同时也对我国资本市场的创新起到了不可或缺的作用。然而风险与机遇并存,在我国资本市场和住房租赁市场尚未完善之际,这种类REITs产品也难免存在一定的信用风险,因此论文拟对保利住房租赁REITs产品的信用风险展开研究。论文阐述了REITs相关理论基础,分析了住房租赁REITs的市场发展及其风险状况,解析了保利住房租赁REITs的交易结构、基础资产状况及信用增级方式,之后从房地产行业角度信用风险细化到微观基础资产、物业标的角度剖析了该REITs产品的信用风险,提出了企业应建立住房租赁REITs风险分散机制、政府应建立住房租赁REITs产品发行优惠机制、尽快完善住房租赁REITs相关政策和法律法规、建立REITs相关主体的信用评价体系和改善住房租赁市场机制,扩大住房租赁REITs投资者范围等建议。论文的主要发现是:一,从房地产行业信用风险方面来看,整个房地产市场面临着房地产泡沫的风险和房地产供求不平衡导致房价下跌从而引起REITs租金收入下降产生的信用风险。二,从REITs行业信用风险来看,与REITs行业相比,该REITs信用风险低于行业平均水平。三,从原始权益人信用风险方面来看,从其偿债能力、盈利能力和经营效率方面,原始权益人拥有良好的抵抗风险能力,信用风险较低。四,从REITs基础资产方面来看,通过对基础资产现金流预测和情景分析两种情况分析表明该REITs信用风险较低。五,从原始权益人法律纠纷和物业标的产权归属方面来看,存在着原始权益人法律纠纷风险下降,物业资产价格变动的信用风险、物业资产无法正常过户的信用风险和物业资产用途没有从商业和办公转变为租赁住房的信用风险。论文在剖析该REITs产品的信用风险方面做了从行业影响到着重产品本身的逻辑分析尝试,同时由于研究视野和客观条件有限,论文研究中还存在一些不足。