商品房价格变化与城镇人口的增长和收缩具有紧密联系。近年来,随着我国城镇人口发展轨迹的持续分化,不同城市商品房价格变化趋势的差异日益明显,已得到社会各界的广泛关注。发达国家案例研究表明城镇人口增长与收缩通常对商品房价格变化具有非对称影响,但目前关于我国城镇人口规模变化对商品房价格的影响尚不清晰。本研究以我国城镇人口发展轨迹转变最为突出的区域—东北三省为例,分析了1999年以来不同人口变化趋势下35座地级及以上城市商品房价格的响应特征,定量揭示了城镇人口增长与收缩对商品房价格变化的作用强度,验证了城镇人口增长和收缩是否对商品房价格具有非对称影响,并结合我国独特的社会经济发展背景进行了成因分析和调控对策的探讨。研究结果进一步丰富了城镇人口规模变化对商品房价格非对称影响的分异特征及成因解释,同时为东北三省不同人口变化趋势下城市商品房价格调控提供了科学参考。论文主要研究结论如下:（1）从研究期内东北三省城镇人口与商品房价格变化及两者的耦合关系来看,东北三省城镇人口变化率持续低于全国平均水平,具有明显的阶段性特征,经历了1999-2009年的增长和2009-2019年的收缩,变化过程总体呈现倒“U”型。城镇人口空间分布格局较为稳定,前一阶段城镇人口的增量主要集中在非资源型城市,后一阶段的收缩量则主要来源于资源型城市。同时期,东北地区商品房价格增长显著,增速先快后慢,区内异质性明显,具有辽宁省高于其他两省的省际差异性,非资源型城市高于资源型城市的类型差异性和四大核心城市稳居商品房价格高位的等级差异性。2014年后,商品房价格变化分异日趋明显,多数城市仍保持增长,但以资源型城市为主的部分城市在城镇人口收缩的背景下,商品房价格下降趋势明显。由此两者的耦合关系总体呈现由“城镇人口增长-商品房价格显著上升”向“城镇人口收缩-商品房价格缓慢增长”的演化,但2014年后城镇人口与商品房价格双降的耦合形态在东北三省越来越普遍且主要发生在资源型城市当中。（2）从东北三省城镇人口规模对商品房价格的非对称检验结果来看,城镇人口变化对商品房价格的非对称影响在东北三省并不是普遍存在的,商品房价格的变化更多受到商品房市场其他供需因素的影响。此非对称影响表现为,东北三省城镇人口增长对商品房价格没有显著影响,而城镇人口收缩对商品房价格的影响是阶段性的,集中发生在2014-2019年,且主要存在于资源型城市。空间上,黑龙江省城镇人口变化对商品房价格的非对称影响自2009年开始显现,其他两省则在2014年后才开始显现,响应较为迟滞。其中,黑龙江省城镇人口收缩对商品房价格的负向影响呈现下降的趋势,一定程度上得益于黑龙江省政府的高度重视和积极调控。（3）从东北三省城镇人口规模变化对商品房价格非对称性影响的成因来看,城镇人口增长对商品房价格没有显著影响是由于研究期内城镇人口的增长高度集中于少数城市,对多数城市的商品房需求拉动作用有限;其次,城镇人口总体增速较小,其对于商品房价格的拉动作用被同时期增速更快的其他需求侧因素的影响所掩盖;另外,商品房市场具有较强的供给弹性,能够及时满足城镇人口增长带来的购房需求,从而使城镇人口增长无法显著推动商品房价格的增长。而城镇人口收缩对商品房价格具有阶段性影响的原因,一是由于城镇人口收缩强度和规模的不断累积,不仅会导致刚性需求收缩,也会带动部分需求侧因素的下降和供给侧因素的适应性调节,由此导致供需因素对商品房价格的拉动能力减弱;二是需求侧因素增长缓慢,城镇人口收缩所带来的需求下降难以被其他因素弥合,从而导致商品房市场需求收缩;三是商品房市场的供需错位问题,在面临城镇人口收缩时,由于房屋的耐用属性,商品房市场难以及时进行供给调节,一定程度会出现弹性失灵的情况,与此同时东北三省甚至还存在城镇人口收缩,商品房供给持续增长的现象。反之,当城镇人口收缩时长较短、规模和程度较小,且其他供需因素仍在推动商品房价格增长时,城镇人口收缩对于商品房价格的负向影响可能被抵消或难以体现。（4）东北三省商品房价格的调控需结合城市商品房市场发展条件和发展局限的综合考虑,因城施策,且在城镇人口近乎全域收缩的背景下,应谨防其对于商品房价格可能造成的负向影响。基于此对不同类型城市提出以下调控建议。城镇人口-商品房价格双增型城市,应以引导商品房价格回归合理区间为目标,严格监管土地出让流程和房产主体行为;城镇人口增长-商品房价格下降型城市应谨防商品房价格在供需失衡的情况下持续走低,因此调控重点是挖掘市场需求,改善供给结构;城镇人口-商品房价格双降型城市调控的关键是遏止城镇人口持续流失对商品房市场供需关系的冲击,为此应加快消化利用存量商品房,同时严控市场供给;城镇人口收缩-商品房价格增长型城市则需防范城镇人口持续收缩可能产生的潜在负面影响,为此应建立商品房市场供需监测机制,实时掌握商品房市场动态。