近年来,房地产市场日益活跃,房屋交易活动频繁。房屋产权归属作为社会热点问题,受到人们的广泛关注,国家也出台了一系列调控房价的意见和细则。与此同时,国家为了解决中低收入家庭基本居住难题,不断推出经济适用房。并且规定购买经济适用房者需满足一定的要求,不满足要求者不得购买经济适用房。符合条件者不愿购买,不符合条件者却蜂拥而上,于是借名买卖房屋的法律问题应运而生。一般来说,房屋的实际购买者使用别人的身份购买房屋,且将房屋的物权登记于他人名下的行为,就是本文所讨论的房屋借名登记问题。实际购买房屋的人称为借名人,房屋的登记权利人称为出名人。一般来说,房屋实际权利人是登记权利人,即房屋实际权利人与登记权利人应为同一人。但是在特殊情况下,由于房屋登记管理部门的工作疏忽,导致非权利人被登记为房屋所有权人,或者由于房屋所有权人的过错,导致房屋产权证书上出现房屋的实际权利人并非为房屋登记的权利人。本文所探讨的房屋借名登记行为导致房屋的登记权利人与实际权利人并非同一人,这往往是由于房屋的实际购买人与登记购买人之间的约定导致的。有的购房者为了购买经济适用住房等政策性保障住房、享受购房优惠或者享受银行贷款优惠条件,与他人协商,借用他人名义购买房屋并且将出名人登记为房屋产权人。本文将以借名买卖房屋的情形、目的等基本问题为切入点,深入剖析借名买卖房屋涉及的所有法律问题,通过前期理论的深入研究,探讨借名买卖房屋合同法律效力和房屋所有权归属。本文导言部分主要通过案例再现的方式,从直观的角度出发,正确认识借名买卖房屋的行为,并指出司法实践中关于借名买卖房屋案例判决存在的主要问题。借名买卖房屋问题是实践性比较强的课题,司法实践中,当事人的诉求请求不相同,有的当事人提起返还原物之诉,有的当事人提起所有权确认之诉。而且法院的判决大相径庭,有的法院判定房屋归出名人所有,有的法院判定房屋归借名人所有,有的法院却采取维持原状的做法。正是由于司法实践的做法不同,认定标准不同,使得借名买卖房屋一题才具有研究的价值。第一章主要是界定借名买卖房屋,同时以列举的方式简单分析借名买卖房屋的情形和目的。理清借名的目的有利于后文详细分析房屋买卖合同和房屋借名合同的法律效力。并根据借名买卖房屋的情形,说明解决借名买卖房屋问题迫在眉睫,需要引起立法者、学者和司法工作者的高度重视。第二章探讨借名买卖房屋法律问题解决的理论基础,包括不动产的登记制度和意思自治原则。第一节探讨了我国不动产登记制度以及权利正确性推定效力。除了法律另有规定的以外,不动产物权以登记为生效要件。不动产物权一经登记,即登记权利人被推定是物权人,且其无需举证证明其为真实的权利人。登记人虽被推定是真实权利人,但这只是一种推定,登记人并不一定是绝对的、唯一的真实权利人,旨于保障交易秩序的稳定与安全。但如若存在第三方能够举证其为真实的权利人,那么登记人就不是真实的权利人。善意取得制度重在保护交易的第三人,然而法律保护交易秩序的第三人,是存在前提的,即第三人必须具有取得物权的法定的外在表现形式,而且第三人必须不知权利的外在表现形式与权利的实质发生偏颇。第二节论述意思自治原则,法律赋予民事主体意思自治自由,但是该自由绝非绝对自由,民事主体必须在法律规定限度内运用意思自治原则,那么法律规定限度又是什么?第二章的每一节都是从一般论述开始,再根据借名买卖房屋的特殊问题进行论证。第三章主要分析借名买房外部合同和内部合同法律效力。对于借名买房外部合同和内部合同法律效力,不能笼统的概括,本文区分借名人实施购房行为型的合同效力、出名人实施购房行为型的合同效力和冒名实施购房行为型的合同效力,从三种不同情形分别探讨房屋买卖合同和借名合同法律效力。对于每一种情形涉及法律关系又大相径庭。借名买卖房屋问题中,均涉及内部法律关系和外部法律关系,其中外部法律关系为房屋买卖合同法律关系。借名人实施购房行为型借名买卖房屋,其内部关系为双重法律关系,一是代理关系,即出名人授权借名人以出名人的名义实施购房行为,二是无名合同关系,即出名人与借名人之间的关于借名人支付房屋价款、出名人负有转移房屋所有权给借名人的义务的合同关系。出名人实施购房行为型的借名买卖房屋,内部关系为委托代理关系,即借名人委托出名人以出名人名义实施购房行为。冒名实施的购房行为型的借名买卖房屋,借名人与出名人之间是无权代理关系,一般来说,如若未经出名人追认,那么出名人与房屋出卖人之间的房屋买卖合同无效。但是满足特定条件下,房屋买卖合同对出名人有效。分析借名合同是否有效,主要探讨借名合同是否符合《合同法》第五十二条规定合同无效情形。第四章是本文通过前面的论述得出的结论,主要论述不同情形下房屋所有权的归属问题。本文主要区分涉及第三人利益的房屋所有权归属和不涉及第三人利益的房屋所有权归属。涉及第三人利益的情形,本文运用善意取得制度,深入分析出名人处分房屋的行为性质以及房屋所有权的归属。对于出名人处分房屋后,借名人应如何保障自己的权益,本文也将提出具有建设性的建议。