在执行工作中,不动产作为被执行人名下一种常见财产,其经济价值较大。执行法院在处理被执行人名下不动产时,利用评估拍卖程序,将设立在不动产上的抵押权一并实现,是一种常见的执行手段。但在处理过程中,经常发生不动产上设定的租赁权与抵押权的冲突,租赁权与强制执行拍卖程序的冲突。这种冲突,往往表现为案外人提出执行异议,并要求执行法院依法行使审查权,以保护租赁权。这时,就需要执行法院通过周全的考虑去保障各方当事人的权益。除去正常租赁不动产遇到执行时引发的冲突外,被执行人也会利用法律规则联手案外人一起“制造”租赁关系,这是一种近年来愈发常见的阻碍执行的方式。被执行人与案外人在不动产上设立“长期租约”,并以“买卖不破租赁”或者“抵押不破租赁”为由,向执行法院提出保护租赁关系的请求。若经审查确认租赁关系存在,该不动产发生产权变更后,购买不动产的所有权人,需要继续让租赁人承租至租期结束为止。这种设立“长期租约”的形式,使买受人放弃购买被执行人名下不动产的概率大大增加,从而事实上阻却执行目的的实现。因此,执行法院致力于解决这一“长期租约”问题对执行不动产带来的不利影响。在着手解决过程中,执行法院遇到一些理论争议难点。首先,执行法院能否进行“长期租约”的审查。其次,“长期租约”问题要按照怎样的标准去审查。再次,执行法院做出执行异议审查结果的裁定,效力如何认定。基于上述争议,最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》进行解释。全国各地高院也均结合当地实际情况,纷纷出台旨在进一步统一法律适用和程序操作的细则。但这些规定,对实施细节部分依然规定得不够具体充分,仍然无法完全解决执行实践中的问题。这些情况,都需要研究者和实务工作者对执行中出现的现实难点,做进一步分析探讨。本文中,笔者在参考上海市高级人民法院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答(试行)》基础上,对执行中不动产上“长期租约”问题的审查和处理展开深入研究。