修大鹏房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,简称REITs )是一种专营于房地产项目的金融工具,它通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者资金,从而达到集聚众多投资者资金目的,然后委托或聘请专业机构人员参与房地产项目的投资组合。房地产投资信托起源于美国六十年代,进入20世纪90年代后该工具在美国及世界其它地区得到快速发展,影响日益广泛。在中国发展房地产投资信托无论对促进房地产业的健康发展,还是扩大我国信托公司的业务规模,保持信托业的稳定发展都有积极的促进作用。因此,现阶段研究房地产投资信托及其组织模式是具有理论意义的。本文从四个方面对房地产投资信托作了理论综述。首先,对房地产投资信托的概念进行了归纳总结,将其与其他信托产品加以区分;其次,分析房地产投资信托所具有的独特优势;再次,从信托法理角度归纳了房地产投资信托的法理特性,包括(1)所有权与受益权分离、(2)信托财产独立性、(3)有限责任、(4)信托管理连续性;最后,对房地产投资信托从四个方面予以分类比较。第二章从制度变迁角度分析我国发展房地产投资信托的必然性。制度是一种涉及社会、政治及经济行为的规则,被用于支配特定的行为模式与相互关系。制度是一个由交易费用和外部利益等自变量决定的函数,在制度安排和制度结构下的利益主体效用决定了制度是否能够保持均衡,当某些原因导致制度非均衡时,引发制度变迁。制度变迁包括诱致性制度变迁和强制性制度变迁两种形式,我国房地产投资信托的发展是在诱致性制度变迁主导下进行的。房地产业是国民经济发展的支柱产业,产业关联度高,带动力强,同时,房地产业与金融业具有共生共荣的互动关系,使房地产业发展的效应可以对经济整体发展起到全方位的影响。但是,我国房地产市场资金供给渠道单一,存在较大的系统性风险,开发多元化融资渠道,发展多种风险冲抵工具是房地产行业的内在需求。我国信托行业经过第五次清理整顿以及“一法两规”颁布,重新回到了良性发展轨道,信托业务规模迅速扩大。从信托产品总体看,房地产融资信托产品占据了信托产品市场份额的三分之一,本文从三个方面分析了为什么房地产信托成为信托行业的主要信托产品,从而判断房地产信托作为信托行业的发展重点是形势所趋,将具有很好的发展前景。在对我国房地产业<WP=4>和房地产信托分析的基础上,运用林毅夫的制度变迁理论从房地产投资信托发展的四个利益主体成本收益角度分析了我国房地产投资信托发展的必然性。房地产开发商和信托公司两大利益集团有较大的动力推动房地产投资信托在我国的发展,中央政府在利益集团的压力下及自身利益成本的考虑,将会有步骤放开政策推动我国房地产投资信托的合理发展,其发展也将得到中小投资者及机构投资者的欢迎和支持。第三章对公司型房地产投资信托和契约型房地产投资信托两种组织模式进行了比较。公司型房地产投资信托是以公司的组织形式来集合投资人的资金,投资人认购投资信托份额后,成为该信托的股东,房地产投资信托重大事项和投资政策由公司董事会决定。公司型房地产投资信托的组织机构包括以下要素:股东、董事、投资顾问公司、承销商、托管机构、登记清算机构和注册会计师。契约型房地产投资信托以信托契约方式来组织各方关系,其组织结构首先由房地产投资信托管理公司与房地产投资信托托管机构订立信托契约,根据该契约规定向投资人出售房地产投资信托受益凭证,投资人将资金交由受托人进行投资管理,托管人负责房地产投资信托财产保管,当事人之间的权责关系由信托契约来规范,当事人一般包括投资人、房地产投资信托管理公司和房地产投资信托托管机构。受托人在契约型房地产投资信托起着关键作用,对受托人规范主要依赖以下方面,(1)信托契约;(2)信托原则;(3)受托人信赖义务。公司型和契约型在运作上各有优势和劣势,本文从不同角度进行对比,以进一步认识两种组织模式的特点与构造。第四章房地产投资信托管理方式研究。房地产投资信托需要一个顾问或者管理者负责其日常运作,包括物业的处置、租赁、管理以及借贷融资等,管理者在房地产投资信托经营中处于核心地位。房地产投资信托管理方式应该采取与封闭式共同基金一样的被动式外部管理,还是采取有自我建议或自我管理地位的主动式内部管理?美国发展房地产投资信托的经验表明,外部管理代理成本大、绩效差,甚至阻碍了房地产投资信托的发展,内部结构的创立被认为是推动90年代房地产投资信托行业迅速发展的重要原因之一。当然,内部管理也存在代理问题,本文运用代理理论分析了房地产投资信托的代理问题及控制办法。控制办法有三:(1)加强独立董事制度;(2)明确激励契约;(3)建立责任追究机制。第五章对我国房地产投资信托组织模式与管理方式选择进行了探讨。根据诺斯的制度变迁理论,制度发展方向是受到“路径依赖”限制的,房地产投资信托如何发展,采取何种方式发展是受改革成本和利益团体自身利益取向限定的。从我国目前的制度框架和改革创新成本分析,契约型组织模式是当前发展房地产投资信托最为合理的组织形式,当然,发展契约性房地产投资信托同样面临着一些困难。从美国的实证经验和代理理论分析的结果来看,内