不动产预告登记制度,最初产生于普鲁士法前期的异议登记制度,随着世界历史的不断发展,西方发达国家以及日本和我国的台湾地区都先后对这一登记制度进行了规定。我国的经济不断发展,经济活动逐渐增多,交易形式也日渐复杂化,预告登记制度是在这一时代背景下而出现的。其刚开始设置的目的,重点是在商品房预售范畴予以运用,以便保障交易安全,避免一房二卖的情况。不动产预告登记制度的存在有效的维护了交易市场的安全和稳定,同时也更大限度的保护了房屋买卖双方的合法权益,对维护公示公信原则起到了无可替代的积极效果。然而随着社会不断发展,预告登记制度开始更多的运用到其他不动产交易范畴里,而且新型的交易形式、种类对预告登记制度的需求和考验也越来越大。人们开始越来越重视预告登记制度,相应的,目前我国预告登记制度的不足之处,通过司法及实际生活的不断验证,也更加显著。虽然我国也正在通过条例、实施细则、司法解释等诸多国家、地方的法律形式予以补充、完善,但不容忽视的是,我国的预告登记制度仍存在诸多不足之处。因此,我国亟需通过向域外国家和地区的先进经验完善预告登记制度学习,以保障权利人权益,维护交易安全和经济秩序。本文正文部分一共分为四个部分:第一部分,是对不动产预告登记制度的概述,介绍了预告登记的概念和法律性质,对各学者的相关观点进行了列举和分析。预告登记在不同的国家和地区是为解决相同或相似的社会实践问题而产生,但各国家和地区既有法律体系和法律传统存在差异,决定了预告登记概念在内涵与外延方面共性与差异并存。对于其性质,本文认为其为一种临时登记,为债权担保的手段。在这一部分还概括了预告登记的历史渊源和重要意义,并将其与相似的法律制度进行了对比。第二部分,分析了我国目前各项法律法规对预告登记制度的相关规定,总结了预告登记制度在我国的立法发展历程,并结合我国国情,从预告登记的适用范围较狭窄、法律效力不够全面和失效规定未明确几个方面,梳理了该制度在我国存在的不足之处。第三部分,针对前一章节提出的我国预告登记制度的不足,介绍了德国、瑞士、日本和我国台湾地区关于预告登记制度的立法和司法实践在预告登记的适用范围方面、法律效力方面以及失效规定方面的制度设计,从中总结出各国和地区的预告登记制度的异同点,得出我国借鉴该项制度规定的启示。第四部分,通过检视我国预告登记制度的重要价值和存在的必要性,并与域外国家或地区的成熟经验对比,在预告登记的适用范围、法律效力和失效规定几个方面针对存在的问题提出完善路径。首先在预告登记的适用范围方面,本文认为应当适当扩大其适用范围,不仅仅局限于以不动产物权的取得为目的的债权请求权才可以进行预告登记。其次在预告登记的法律效力方面,本文认为除了其保全权利的效力,还应当增加顺位保全效力、破产保护效力以及对抗公权力的效力方面的具体内容。同时,在保全权利的效力上应采用域外普遍承认的“相对无效”原则,才能更好地发挥这一制度的作用。最后在预告登记的失效规定方面,本文分析了其失效的原因,并认为应当增加其注销登记的规定,当失效事由出现时,应当进行相关的登记注销手续。