随着我国城镇化进程的不断推进扩大,而相对应的城乡规划、建设管理监督能力及法律法规并未相应完善提高,因违法建筑所引发的问题不断出现。在城镇化的进程中,违法建筑的出现的确是不可避免的,无论是在较发达的城市,还是城郊结合地区或在偏远的农村,都会有违法建筑的存在。这与我国经济的持续发展、房地产业价值的不断增加、房屋需求量的日益增加、报建审批的难度等问题息息相关。近几年,社会媒体不断暴露出违法建筑问题,比如:北京人济山庄楼顶小山别墅,郑州青青美庐小区的最牛违建群,陕西秦岭违建别墅等。而政府部门也在不断加大对违法建筑的整治力度。我们以上海为例:上海作为我国发展较快的城市,其人口数量每年在不断增加,自然整个城市的环境压力越来越大,违法建筑的数量也是不少。上海市政府逐渐开始重视起对于生态环境的综合治理,全市开始整合资源,开始拆除违法建筑工作和环境综合整治。上海市政府为促进上海市违法建筑治理工作,建立健全拆除违法建筑工作责任追究制度,维护公众利益,上海对于违法建筑的治理力度也是一年高于一年。从2009年8月1日开始上海市政府正式开始实行《上海市拆除违法建筑若干规定》,经过五年的发展,在2014年8月的时候,上海市委组织市纪委部等众多的政府部门共同制定并颁发相关文件:《拆除违法建筑工作责任追究方案》,过了一年之后,在2015年7月份的时候,上海的住房城乡建设管理委、市环保局、市规划国土资源局、市绿化市容局等十部门联合印发《关于进一步加强本市部分区域生态环境综合治理工作的实施意见》,文件一部部地出着,同时也在不断落实到实际行动之中。从2015年开始上海正在加大对违法建筑的整治力度。跟据上海市人民政府副市长蒋卓庆在2016年9月12日之时,在上海市第十四届人民代表大会常务委员会第三十二次会议上发表的《关于本市生态环境综合整治情况的报告》显示:2015年开始上海市区域生态环境综合整治分为两批,第一批涉及9个郊区县的11个地块;第二批涉及16个区的17个地块。就光第一批11个市级重点地块就占地约30.2平方公里,共消除违法用地5485亩,拆除违法建筑305万平方米,关闭无证及淘汰企业1359家,查处违法经营企业145家,涉及非法居住及非法从业人员3万余人。通过这些数据,我们不难发现随着政府部门如火如荼的拆违工作、减量化工作、网格化管理工作地开展,在公法领域违法建筑得到了处置,但已进入私法领域的违法建筑所产生的相应民事纠纷也是与日俱增,其中以违法建筑买卖合同最为典型。在查阅了近几年法院对违法建筑买卖合同的判例,不难发现大部分法院以违法建筑的先天违法性为由,判定买卖合同为无效。但这样的判决结果,是否能够显示公平公正,是否体现了诚实信用原则,还有待商榷。在公私法两分的法律体系下,违法建筑在公法角度被否定的结果不应完全影响到在私法角度的判断。故笔者觉得有必要从私法角度对违法建筑的买卖合同效力问题进行一个系统的分析。本文分为四个章节对违法建筑的买卖合同效力进行一个细致的研究和讨论。第一章将从违法建筑买卖合同的社会现状和近几年的法院判决现状两方面来介绍目前的基本情况以及存在的问题点。违法建筑买卖合同纠纷问题的不断产生与我国特殊的国情分不开,这些年随着城镇化进程不断推进、人们对于房屋居住的压力日益增大、房价不断飙升,出于人的追逐利益本性使然,违法建筑买卖合同的纠纷不断增多。法院的判决中,若是确定为违法建筑,大部分也是以该买卖合同无效判决结果居多。那这样的现实情况,能否可以定分止争,笔者觉得不能。事实也是此类纠纷还在日益增加。倘若司法实践中判该合同有效,似乎不能为普通老百姓所接受,毕竟无法忽视其“先天违法性”问题,但如果是一刀切方式判决其无效,那当事人的权益无法得到保护,对整个社会的引导方向又是否恰当呢。这些问题的提出,让我们更加觉得有必要对违法建筑问题进行一个深入的梳理和讨论。故先对其基本属性进行一个梳理,由此开始第二章节的内容。第二章介绍违法建筑的法律界定及分类。笔者认为在研究违法建筑买卖合同效力这个问题之前,需要对违法建筑法律概念有个清晰的认识与科学的定义,同时也需要对违建进行一个系统的分类。我国法律并没有明确对“违法建筑”下一个定义,同时也会存在“违章建筑”这一说法,通过对我国立法历程的梳理,我们可以发现:“违章建筑”是由当时的立法现状所产生的,随着我国立法的不断完善,其实“违章建筑”已经属于“违法建筑”范畴之内。但对于“违法建筑”的明确定义,学理界也存在不同的看法,笔者将在正文中详细论述。为了更好的研究违法建筑问题,学术界对其进行了多种的分类和划分,笔者更赞同的是跟据违法建筑能否补正而划分的“程序性违法建筑”和“实质性违法建筑”。在研究透其基本属性的基础之上,通过第三章开始探讨违法建筑是否存在所有权问题。这一章节从两个部分来论述自己的观点,第一部分介绍目前的学术观点并阐述自己的想法。违法建筑的权利到底属于谁在学术界一直有比较多的观点,比如“占有权说”和“无所有权说”以及“不动产所有权说”等诸多的观点,其中笔者比较赞同的观点是:占有权说,对于这一观点,从本章节第一部分对于现行立法情况中的阐述即可看出笔者的观点。第二部分阐述从现行的立法情况来论述建造人对违法建筑享有占有的权利,主要是以《物权法》第三十条着手,对权利设定、初始权利取得进行一个研究讨论,从而论证违法建筑是享有占有权的,可以使用占有制度。在确认这一点之后,开始进入下一章节探讨如何进行处分与保护。即第四章开始研究违法建筑买卖合同的效力问题,先按照《合同法》文件中第52条第4项以及第5项来解决违法建筑本质上的问题,也就是是否损害社会成员利益的本质问题,还有对于处分违法建筑买卖合同“违反强制性规定”问题,最终得出结论,除了个别的情况外,违法建筑的买卖合同应当是有效的。但还是要强调一下,违法建筑的买卖合同是有效的,这是基于占有而签署的有效移转占有权的合同,但是对于违法建筑的处分并不是必然有效的,违法建筑的处分无法导致物权的变动。第二部分介绍学术界存在的关于几种合同效力学说,对其进行一个简要的评述。有学者认为买卖违法建筑的合同是效力待定的合同;也有学者认为违法建筑的买卖合同是无效的;还有认为该买卖合同是有效的。物权上的无法登记并不影响其合同的效力问题,只是导致无法发生物权变动效力。第三部分探讨一下违法建筑买卖合同的履行问题。在签订违法建筑的买卖合同中,其中出卖方应该履行两项义务,即交付标的物的义务,还有对于物的所有权进行转移的义务。建造了这些违法建筑的人没有办法转移这些标的物的所有权,可是能够交付该标的物(其中这个前提是违法建筑物并未被征收、征用或拆除)。那么买受人可以向出卖人主张违约责任从而弥补自己的损失。笔者之所以想写此篇论文,源于实践中代理的一件违法建筑买卖合同纠纷案子,最后法院的判决时认定其因为是违建而合同无效,让笔者觉得很不公平,当事人相应的权利没有得到保障,也让笔者觉得这与民法原则中所引导的诚实信用原则是相违背的。如果只因是公法上认定为违法建筑就断定违法建筑买卖合同即无效,实在是太过武断。对于违法建筑买卖合同效力的判断还是要立足于私法。退一步而言,违法建筑在我国目前阶段还是广泛存在,而且我相信在今后还是会继续存在,其本身也是具有一定的社会价值,是社会财富的组成部分。我们还是应该在民事及行政制度上去加以完善,从而对其进行更好的管理和控制,预防其不断的蔓延。笔者希望通过此篇论文可以将违法建筑买卖合同问题梳理一遍,可以讲清楚,讲明白。若可以改变司法实务中凡是违法建筑买卖合同便是无效这一现象那就更好,最后可以此来确保违法建筑上有关利益平衡和社会秩序稳定。