在现实生活中,债权人与债务人签订借款合同的同时,为了确保债权的安全,债权人常常与债务人或者合同以外的第三人再签订一份担保合同。而在众多担保形式中,不动产抵押担保以其稳定性和高价值等特点成为最常见的一种担保形式。由于不动产的物权变动需要进行登记,因此抵押权的设立也需要办理不动产抵押登记,然则对登记性质的理解,我国法律在不同时期有着不同的规定。根据1995年施行的《担保法》四十一条规定“不动产抵押合同自办理登记之日起生效,抵押权自登记之日起设立”,对于这一规定法学界称之为“物权形式主义”。而根据2007年起施行的《物权法》第十五条规定“不动产抵押合同除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理登记的不影响合同的效力”,对于这一规定学界称之为“债权形式主义”。在《物权法》实施以后,由于其确立了“债物二分”规则,不动产抵押合同未办理抵押登记只是不能设立抵押权,而抵押合同效力并不因为未办理登记而无效。在此一情形之下,抵押人应当承担何种责任,我国法律并没有做出明确规定。司法实践中常以抵押人承担“连带责任”进行结案。1本文认为,此种情形之下“连带责任”是何种性质的责任,尤其是《民法总则》第一百七十八条第三款规定“连带责任,由法律规定或者当事人约定”生效以后,该类裁决继续缺少法律依据的情形将难以为继。因此,本文将对这一法律问题进行系统研究,以期能够对这一问题的解决贡献绵薄之力。综上所述,本文将分为五个部分逐步推进不动产抵押未办理登记相关法律问题的研究,文章体系内容编排如下:第一部分为绪论,主要阐述了文章的研究现状,研究意义及目的、研究范围和方法,进而引入具体案例提出问题。第二部分为不动产抵押合同效力对抵押人责任的影响,从合同的效力切入,系统介绍了《担保法》、《物权法》关于不动产抵押合同效力的不同规定,并总结其背后的“债物二分”理论,从而为研究抵押人责任的承担提供必要的理论和逻辑基础。第三部分为不动产抵押未登记时抵押人的责任分析,首先简要介绍了抵押人不承担责任的情形,其次阐述了在不动产抵押未办理登记情形下将抵押人的违约责任转换为连带保证责任的不合理之处,最后立足于违约责任内解决抵押人的责任承担问题。第四部分为不动产抵押未登记时抵押人责任承担的路径选择,从连带责任的性质和赔偿损失的范围两方面重点阐述了抵押人违约责任的承担。第五部分为结语,总结陈述本文观点。