股价反映了市场对一家公司未来价值的预期。有的公司尚未盈利或刚刚盈利，却靠概念获得近千倍的市盈率，用开玩笑的话说，是按“市梦率”进行估值了;也有的公司尽管业绩稳定增长，行业龙头地位稳固，却只有个位数的市盈率。
　　作为《财富》世界500强排行首位的房地产企业，碧桂园（2007.HK）的市盈率大概只有5倍出头。市场给出这一估值，反映了在投资者眼里，碧桂园仍是一个行业进入增长平缓期的房地产公司。碧桂园可以摆脱这个单一标签吗？
　　有可能。在不久前发布的2020年财报中，碧桂园将自己的未来定义为“高科技公司”。
　　此前，我们见到过不少老牌公司用高科技和新技术实现自身迭代的成功先例，比如靠操作系统起家的微软，由电商起家的亚马逊，还有从传统制造企业转型工业物联网企业的霍尼韦尔。
　　虽然老牌公司的“科技化”转型并非都能成功，但成功了的公司都获得了市场的馈赠。在截至4月15日的过去一年，霍尼韦尔的股价上涨了75%，市盈率达到了33倍。
　　对碧桂园而言，从房地产企业走向高科技企业，还不只是转型那么简单，而是通过拥抱多元化战略，寻找地产存量时代的第二生长曲线。
　　短期来看，其发力点是即将在2022年盈利的机器人业务，其中包括用建筑机器人降低生产成本、提高生产效率和安全性的“建筑工业化”;但更长远的蜕变方向或将落脚于“建筑物联网”，即将智能技术整合到建筑物的建设和管理运营过程中，应用建筑物联网技术，形成可提供行业解决方案的平台。
　　《巴伦周刊》中文版认为，机器人带来的生产率提升以及建筑机器人商业化之后带来的收益，都将引领碧桂园的估值逐步修复。如果碧桂园对“高科技综合性企业”的定位能在未来全面落实并得到资本市场认可，相信实现霍尼韦尔的估值水平也并不难。目前估值低于行业均值和市场均值的碧桂园，正是长期投资者参与建筑和房地产行业智能化变革的机会。

建筑工业化：从造房子到造机器人

　　最近热门的两组视频里，一些在建的楼盘上，几个粉红色的机器人正在外墙、室内忙着施工。
　　这些粉红的机器人就是碧桂园两年多以来投入巨大研发的建筑机器人，也是碧桂园创始人杨国强心心念念的建筑业的未来。
　　“机器人会颠覆传统的地产行业和建筑行业，未来一定会给企业带来巨大的价值。”建筑工人出身的杨国强在不同场合这样表示。他的理想是“像造汽车一样盖房子”。
　　汽车是怎么造的呢？《巴伦周刊》在2019年的一篇报道中详细描述了机器人造车的场景：通用汽车的全球工厂共有3万个机器人，其中1.3万个已实现互联（当时的数据）。这些机器人可以给汽车装上挡风玻璃，堆叠箱子，还能对物体位置和变化的环境做出反馈，不需要任何人工指导。它们有发达的大脑、新的应用程序、新的软件，以及使机器人更高效、更多功能的互联技术。每天，这些机器人将操作数据上传至云端。通用汽车利用这些数据对其机器设备进行预测性维护，以改善工厂的正常运行时间。第一个月使用数据分析，工厂的效率就得到7个百分点的提升，这意味着一大笔钱。
　　这大概就是杨国强设想的地产业和建筑业的未来。
　　作为房地产行业龙头，碧桂园所主营的房地产开发业务与建筑业密切相关。到目前为止，建筑业是世界上数字化、自动化程度最低的行业之一。麦肯锡的一份报告显示，在过去20年中，全球建筑业每小时价值增加值为平均每年1%，约为制造业增长率的四分之一。
　　中国是一个建筑大国，拥有世界上最大的建筑市场。2020年中国建筑业签订合同额高达59.56万亿元，同比增长9.3%;新签合同额为32.52万亿元，同比增长12.4%，建筑业总产值仍占到GDP的26%左右。
　　而如此庞大的工程，几乎完全是依靠人工完成的，这不仅会造成工程瑕疵、工期延误，也常出现安全性事故。雪上加霜的是，农民工老龄化日益突出，而年轻劳动力进入建筑业的意愿降低。国家统计局数据显示，2020年全国农民工总量2.856亿人，比上年下降1.8%。用工缺口和成本上升也將是建筑行业的难题。
　　碧桂园身在其中，感受深刻，开发建筑机器人就成为碧桂园在建筑行业更进一步发展的最优选择。

　　2018年，杨国强宣布进军机器人领域，7月广东博智林机器人有限公司（以下简称“博智林”）在顺德成立，成为全球首家尝试用机器人大规模、系统性地完成建筑施工大部分工序的企业。目前，博智林已有18款机器人在15个项目中开展试点应用，累计应用施工面积达80万平方米。此外，还有28款建筑机器人会陆续入场。
　　自2021年下半年，碧桂园的建筑机器人会逐步进入批量生产。博智林已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，其中绝大多数机器人可同时适用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。
　　仅用两年半时间，博智林就实现了建筑机器人从自主研发、小批量生产到工程测试、工程服务及批量化商用。
　　2020年，碧桂园对于新业务投入是25亿元，其中90%都投入到了建筑机器人业务。过去几年，碧桂园组建了一支高技术团队。截至今年2月底，博智林有7000多名员工，其中研发人员4000多名，平均年龄30.2岁，包括一大批来自国内外知名高校的土木工程、机器人、人工智能、数字化等领域的优秀人才。 　　在3月25日举行的2020年财报发布会上，碧桂园集团总裁莫斌提出了新的时间表：碧桂园的机器人业务有信心在2022年实现盈利。
　　从另一个角度来说，这意味着近三年来投入巨资的建筑机器人业务将迎来快速商业化的发展阶段。

智能建造升级：也可能是物联网公司

　　当前碧桂园研发出的机器人，确实开始初步满足杨国强提出的建筑机器人将解决的三个问题：避免安全事故、提升质量、提升效率的目标。
　　在碧桂园顺德凤桐花园项目工地参与施工的外墙喷涂机器人，主要用于高层住宅或商业建筑外墙面的自动喷涂作业，最大喷涂效率可达300㎡/h，且没有传统人工施工作业的高坠风险;混凝土浇筑的智能随动布料机器人，能根据操作人员发出的运动方向指令，实现出料口跟随移动;楼层清洁机器人，能自主规划行程，并在行进过程中展开小石块与灰尘清理作业;测量机器人，能用于施工实测实量……
　　博智林副总裁刘震曾用铺瓷砖来对比人工作业和机器人作业的差距，“一名熟练的瓷砖工人，铺一块瓷砖大概需要6至8分钟，而机器人可以把这个时间缩短到一分钟之内。”据博智林提供的资料，其研发制造的多款机器人的工作效率都是人工的3至10倍。
　　中国科学院院士、清华大学人工智能研究院院长张钹认为，碧桂园已走在了全国乃至世界智慧建造和建筑机器人领域的前列。但这些距离杨国强设想的“像造汽车一样盖房子”还相差甚远，一切只是刚刚开始。
　　而且，作为国家战略性新兴产业的重点领域，智能机器人既是先进制造业的关键支撑装备，也是改善人类生活方式的重要切入点。随着碧桂园的建筑机器人继续成熟，实现联网、通过大数据学习改善生产效率，再实现建筑机器人的大面积商业化，那么碧桂园将有望成为一家平台公司。
　　如果把想象空间再打开一些，碧桂园还可以进一步向建筑物联网公司演进。建筑物联网的起点是传感器，终点是智慧生活，起点与终点之间是通过建筑物联网串起的大数据、云计算、人工智能、智能机器人、区块链、BIM技术、3D技术、沉浸式技术等。
　　老牌工业巨头霍尼韦尔的转型之路或许可以给碧桂园提供一些参照。这是一家工业巨头，产品从航空航天发动机到个人安全设备一应俱全。近年来，它一直推进“由硬到软”的互联转型，转型的方向就是“工业物联网”。
　　霍尼韦尔创建了名为Forge的工业物联网平台。霍尼韦尔认为它是“系统的系统”，其核心理论是将原本各自独立的不同系统，比如大楼管理系统、电梯系统、冷却器、消防控制系统等连接到云端，把所有的数据集成在一起，并提供更好的正常运行时间和可靠性。如今，它被用于运营超过7000架飞机的航空公司、拥有超过10万处商业地产的楼宇自控管理系统，以及负责全球4000多家工厂的工业工程，其客户包括机场、大学，甚至世界上最高的建筑——迪拜的Burj Khalifa。
　　2018年，霍尼韦尔还分拆出了一家住宅科技企业Resideo Technologies，生产标志性的恒温器，并提供其他家居舒适和安全解决方案。
　　目前按照销售额计算，霍尼韦尔的智能建筑技术部门贡献了集团16.4%的份额。
　　当然，碧桂园的建筑物联网系统必然不会与霍尼韦尔完全相同，但是房地产和建筑业从建造到运营的智能化转型必然是大势所趋。《巴伦周刊》在2020年底一篇报道指出，在接下来的几年中，联网数据的年平均增长率将达到30%到40%。

天时地利：为什么是碧桂园？

　　发展建筑机器人和建筑物联网，没有谁比碧桂园更合适。
　　建筑机器人跟碧桂园的主业相辅相成，多年的行业积累为建筑机器人的研发提供数据方面的便捷性和协调性。碧桂园拥有着行业少有的全产业链资源优势，覆盖了从规划设计、材料供应、建造，到园林、装修、营销、物业等多个环节和业务板块，保证了从预研设计、样机测试到小批量生产、工程测试、工程服务、智能建造与工业化建筑整体解决方案等环节的及时可验证。
　　正如霍尼韦尔首席执行官杜睿哲对《巴伦周刊》表示，“我们只会参与我们已经参与的市场，在这一点上我们非常坚持。”
　　最重要的是，碧桂园的综合实力强劲，应用场景丰富、管理能力成熟、资金储备充裕，为建筑机器人的研发、迭代和升级，提供了坚实的基础，也让碧桂园更从容。尤其是应用场景，对机器人实现商业化非常重要。机器人企业波士顿动力八年三易手，从互联网巨头谷歌到财团软银集团，都无法真正推动机器人的商业化。才有了最近现代汽车的接盘，软银董事长兼首席执行官孙正义说，现代汽车作为一家世界领先的汽车公司，加快了波士顿动力的商业化进程。
　　从这一点来讲，应用场景丰富的碧桂园，优势明显。截至2020年底，碧桂园已签约或摘牌的内地项目总数为2958个，广阔的施工现场，随时准备好可以让碧桂园的近50款机器人入场进行测试。
　　碧桂园不仅在发展自己的机器人业务，也在着手建立行业规则。2020年11月，博智林受邀与中国建筑标准设计研究院等单位发起成立建筑机器人专委会，开展相关标准的编制、标准体系的构建等工作。截至目前，博智林已主导编制了《智能施工升降机》、《外墙喷涂机器人》两项团体标准，并经广东省建设科技与标准化协会发布。此外，博智林主导编制的《自升造楼平台》、《建筑工程智能清洁机器人》等团体标准也正在审查或立项中。
　　在今年全国“两会”上，作为全国政协委员的杨国强还提交了一份《关于加快研发应用智能建造产品技术推动建筑业数字化转型》的提案。
　　建筑机器人、智能建造、智能建筑是房地产和建筑行业的大势所趋，这一趋势也得到了政策端的强力支持。
　　2020年4月，住建部印發了《住房和城乡建设部工程质量安全监管司2020年工作要点》，在推动绿色建造发展、促进建筑业转型方面提出将建筑机器人作为发展研究方向;2020年7月，住建部等13部委联合印发《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》，指出要以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，创新突破相关核心技术，加大智能建造在工程建设各环节应用，形成全产业链融合一体的智能建造产业体系;今年2月初，住房和城乡建设部发布《关于同意开展智能建造试点的函》，确定上海、重庆、广东三地的7个项目开展智能建造试点工作，其中就包括碧桂园在顺德的凤桐花园项目。

打开估值天花板：第二生长曲线等待爆发

　　其实，当主业进入发展平缓期，寻找新的生长曲线，是所有追求基业长青公司的必然选择，碧桂园只是其中之一。
　　当然，这个过程不会一帆风顺，也不会全部都获得成功。但成功了的公司可能会享受多年的发展红利，比如微软。
　　微软如今已经成为继苹果之后最有可能率先问鼎2万亿美元市值的科技龙头，但是它也曾遭遇过增长瓶颈。
　　在1999年至2014年间，微软一直依靠PC时代的余温生存，在接连错失智能搜索、智能手机和平板电脑的机会后，其估值也从1999年互联网泡沫时的最高点一路下行。自2014年开始，微软开始了从文化到业务的一系列整合，果断采取“云为先”的战略，把Windows优先级下降，把云业务升至最高级。经过几年高速发展，微软2019财年的云服务收入达到390亿美元，首次超过Windows业务的收入。也是那一年，微软进入万亿美元市值俱乐部。
　　进入建筑机器人领域，也让碧桂园的未来有了不一样的想象空间。
　　就近期而言，建筑机器人的发展将会为公司的利润带来提升。
　　这一提升首先表现在莫斌所提到的机器人业务自身的盈利。就当前而言，机器人业务在碧桂园的整体收入中占比非常低。
　　2020年，碧桂园其他收入为47.4亿元，在总收入中占比只有1%。其中包括物业投资、酒店经营、智能建造、机器人餐饮、新零售、现代农业等，也就是说目前机器人业务在总收入中占比低于1%。
　　更多的影响将来自于建筑机器人对房地产开发生产率提升和成本下降的支持。影响有多大呢？参考一下亚马逊吧。2012年，亚马逊以7.75亿美元的价格收购了仓储机器人制造商Kiva Systems。八年后，Kiva Systems的联合创始人说，亚马逊已经部署了成千上万个机器人，即便全天候操作，每个机器人每天仅需要花费25美分。对比7.25美元/小时的美国联邦最低工资标准，机器人对成本的降低效果显而易见。
　　同时一旦建筑机器人开始实现大规模商业化，增长效应将是数倍的。近年来，机器人的应用已经进入爆发式增长。《巴倫周刊》在2019年的一篇报道中指出，在过去5年，全球机器人交付平均年增长19%，而在之前更早的20年，平均年增长率仅有5%。最近一两年的交易显示出，机器人应用仍有加速的迹象。
　　一家公司的估值就是市场对它未来价值的预期。一家房地产公司，无论营收和利润有多高，都很难获得高估值、高溢价。比如在港上市的中国房企股，平均市盈率只有7倍多，不仅大幅低于科技公司，也低于整个大盘。恒生指数近期的市盈率约为16倍。
　　另一个更明显的例子是，恒大汽车和中国恒大的区别。
　　恒大汽车（0708.HK）还没卖出一辆车，市值已经达到6765亿港元;中国恒大（3333.HK）2020年实现了314亿元的税后利润，总市值只有1856亿港元。
　　《巴伦周刊》中文版认为，碧桂园是一只被低估的价值股，机构对其股价6-12个月的预测是12-15港元，这一区间是合理的。
　　但是如果放长远来看，市场对于那些成功实现自身迭代的公司从不吝啬，尤其是当市场认定一家公司具有颠覆性和行业主导性的时候。
　　2014年初以来，微软的股价上涨了7倍。霍尼韦尔在截至4月17日的一年，上涨了75%左右，市盈率达到了33倍。这一估值在科技公司中并不算高。
　　随着碧桂园迈向“高科技公司”的多元化扩张，未来几年内达到这一估值水平也并非不可能。其机器人业务带来的生产率提升以及建筑机器人商业化之后带来的收益，都将引领碧桂园的估值逐步修复。最近的一个交易可以看出机器人业务的估值前景。2020年底，软银集团将波士顿动力公司80%的股份出售给了现代汽车。2017年软银集团从谷歌手里买入的时候，估值约为1亿多美元，而在最近的交易中，已经涨到11亿美元。
　　因此，当前碧桂园低于行业均值，更低于市场均值的估值，正是长期投资者参与这一行业智能化变革的时机。