摘要:通过对南京市河西新城区房地产市场进行分析,得出以下结论:在经济过热,国家宏观调控失灵的背景下,河西地价、房价高位运行,新城规划利好助推房价,难以发挥应有作用。对此,本文提出了一些意见,即政府应该正视房地产市场存在的问题,通过改变市场供求和约束地方政府使房价恢复合理的水平;房地产开发商、媒体和金融机构等组织应着眼于长远利益,担负起社会责任;购房者有必要认清市场本质,理性投资。
　　关键词: 城市新区;河西新城区;房地产
　　
　　随着中国经济的持续性快速增长,中国城市化进程进入了一个非常关键的阶段,各个大中型城市都试图通过发展城市的副中心与卫星城来满足不断增长的需求,其中,房地产的投资占据了一个极其重要的位置。南京市作为长江三角洲的中心城市之一,影响力正在逐步扩大。为了进一步提升其国际地位、增强南京对周边城市的辐射力,南京正在着力打造新的都市圈,河西地区即是正在规划建设的新城区之一,“十运会”以及城市发展的需求将其推上了新城区发展的风口浪尖。同时,近几年中国的房地产业受到国内外的广泛关注,国家对房地产业的宏观调控政策频繁出台,而房地产市场却依然供需两旺,房价一路攀升,业界及学术界对当前房地产市场的泡沫之争也愈演愈烈。在这样一个大背景下,有必要对南京市河西新城区的房地产市场进行研究,在此基础上,探索政府、房地产开发企业及购房者的应对策略。
　　
　　一、南京市河西新城区房地产市场状况
　　
　　1、宏观背景。2003年至2008年,我国经济过热、房地产投资过热的现象非常明显,市场酝酿着越来越大的泡沫。中央及地方政府频频出台宏观调控政策,却收效甚微,房价不但没有应声而降,反而节节攀升。分析其原因,主要有以下几个方面:第一,宏观调控政策本身存在诸多问题,或者是在实际操作中难以执行,或是从另一个角度起到了增加购房成本、助涨房价的作用;第二,政府经营城市的观念导致地方政府更多的表现其作为“经营者”的立场,而在其“管理者”的角色上采取不作为的态度,故而对中央政府的调控意见执行不力;第三,房价上涨的预期和房地产行业高额的投资回报率使得房地产开发商、各种金融机构和购房者趋之若鹜,加上包括经济学家、政府官员、媒体和炒房团在内的利益集团的不断鼓吹,形成房价不断上涨的恶性循环。
　　2、新城规划。自2001年以来,河西新城区就是南京城市建设中令人瞩目的焦点,为了打造南京市新的城市中心,建设适宜人居的新城区,南京市政府投入巨大。“十运会”之后,河西便成为南京市房地产发展的核心地带,各项配套设施都在逐渐完善,诸多规划利好吸引越来越多的人入住河西、投资河西楼市。然而在当前的房地产行业大背景下,这些利好已经不仅仅是在满足购房者的生活需求了,更多的成为河西房价飙升的帮凶,一条地铁的开通、一个学校的入驻、一个医院的开业甚至一个大型超市的进入都在为河西的房价“添砖加瓦”。
　　3、河西土地市场。河西新城区作为这几年南京市新城区建设的核心区域,土地的供应量巨大,就是在这种放量供应的条件下,河西土地价格的年增长率竟然在20%以上,2006年以来,土地出让价格甚至达到了同期房价水平。在高地价、高房价并行的现象下,业界及学术界关于房价与地价的关系一直争论不休,而笔者认为,在我国土地公有制的条件下,由于政府定位于“经营者”的角色错位导致了地价上涨推动房价上涨,是房价飞涨的一个主要因素。
　　4、河西商品房市场。通过对以奥体为代表的河西楼市的分析来看,本应供应充足的河西楼市由于受到开发商的“囤地囤房”、“挤牙膏式推盘”的行为导向,有效供应远远不能满足购房者的需求。一方面,自住型购房者因为主城区房价难以承受且一房难求而倾向于选择新区的楼盘,河西是其首选;另一方面,投资型购房者看中了河西的各项规划利好带来的升值潜力,也乐于投资河西楼盘。需求的膨胀和有效供应的不足直接导致了河西房价水涨船高,从“房价收入比”和“租售比”这两个指标来分析,河西的房价远远偏离了正常的水平,楼市酝酿着越来越大的泡沫。
　　
　　二、结论
　　
　　城市新区建设,原本是为了满足一个城市不断增长的人口需求,疏散老城区拥挤的人口,改善城市居民的生活状况,进一步建造经济繁荣、适宜人居的现代化城市。但是通过本文对南京市河西新城区房地产市场的分析,看到的却是另外一种情况:在我国房地产投资过热的大环境影响下,即使是新城区房地产也酝酿着极大的泡沫,新区规划的各项利好本应该给入住者带来更多的便利,现在却成为投资者投资新城区房地产“零风险”的保障,导致河西新城出现房子虽然一售而空、空置率却居高不下的现状,开发商为了获取更大的利润,囤地居奇、捂盘惜售,使得本应供应充裕的新城区住宅市场有效供应不足,房价水涨船高,真正需要住房的老百姓买不起房,河西新城难以起到应有的作用。
　　虽然说房地产市场是一个政府、开发商、媒体、金融机构和消费者多方博弈的市场,但毋庸置疑的是,政府应当对当前房地产市场出现的种种问题担负起最主要的责任,因为在这个多方博弈中,开发商、消费者等都是利益驱动者,我们无法谴责一个企业或是一个人对利益的追求,而政府作为这个市场的管理者,唯一的目标应该是制定合理完善的游戏规则,让利益在博弈各方之间达到最公平的分配。据此,本文提出以下建议:
　　第一,要抑制房价的上涨,政府首先要客观地认识我国的房地产市场的问题,否认泡沫的存在只会让泡沫越来越大,等到泡沫膨胀到顶峰再破灭,将会给我国房地产市场甚至国民经济带来极大的重创。其次是要重新确定房地产宏观调控的目标,从这几年出台的政策来看,“稳定房价”始终是政府调控的主要目标。在市场经济条件下,价格是由供求关系来决定的,价格的变化可以由改变市场供求关系来调整。而“稳定价格”则表示政府是要让价格稳定在现有的一个基点上,只能是上涨而不是下跌,这无疑从另一个角度给开发商和投资者们一个房价只涨不跌的信心保证。所以政府宏观调控的目标应该是通过改变房地产市场供求使房价降到一个合理的水平,实现房地产市场的健康发展。最后,中央政府应该对地方政府的权力与责任进行重新定义,将地方政府的城市管理权和城市经营权剥离开来,强化其作为一个管理者的责任和义务,避免出现地方政府角色错位的现象。一方面将地方政府的土地经营权收归国家所有,土地出让收入不纳入地方政府的财政收入,一律交由国家分配;另一方面改革完善领导干部考核制度,对地方干部的任免要坚持科学发展观,强调绿色GDP观念,制定科学的政绩考评体系,避免地方政府一味追求城市建设所带来的政绩。
　　第二,作为开发商、媒体和金融机构等企业或组织,不能只追求眼前的金钱利益,而应该从品牌建设、美誉度等方面全面的衡量自身的长远利益,规范自身的行为,自觉自律,承担应有的社会责任。
　　第三,消费者,尤其是房地产市场上的投资性购房者,应该要认清当前中国房地产市场的实际情况,结合自身的经济状况进行理性的投资,避免盲目跟风、投资失败。