论文部分内容阅读
4月以后，京城土地放量经历了一段时期的“凄凉”，至7月放量略有提速，下半年土地供应指标完成进度也将会明显加快；市土地储备中心将未来土地交易的主要形式由竞拍改成招标的措施，且“双竞价”的浪声高涨，再次预示着后市土地市场不再平静。
土地出让总体情况
7月北京土地市场共发布挂牌和招标地块5宗，共计65．7万平方米，所有地块均处城八区，而7月成交土地为6宗，4月入市的怀柔区一地块至7月以挂牌形式才最终成交。尽管7月入市地块与6月相比明显增加，同时成交地块宗地数也相应上升，但其增长势头与4月相比，在“国六条、九部委意见”等一系列调控措施之下，7月“地根”市场并不旺盛。诸多开发企业对未来楼市的预期发生改变，最明显地率先表现在拿地策略上。
土地放量情况分析
据市土地整理储备中心公开的土地交易情况进行了统计，从7月入市的地块所处区域来看，全部分布在城八区内，区域涵盖了崇文、海淀、朝阳、昌平、丰台、怀柔6个区县，其中朝阳区土地供应面积位居首位，土地面积合计50．5万平方米，成交面积最高，占7月土地入市总面积的76．9％；海淀区以8．4万平方米的土地交易量位居次席。
整体分析发现，土地交易区域以五环周边及远郊区县为主，崇文区地块也仅作商业服务业规划用途，且城区内、四环以内可用开发土地已濒临供应极限，随着市中心可利用用地的减少、政府旧城保护政策力度的加大，以及郊区道路等城市设施的完善，五环外郊区土地供应将会越来越多。另外，按照北京“两轴一两带一多中心”的城市空间规划格局，“新城”规划及远郊区县新的规划也将逐渐落实，未来将会成为京城潜在土地供应的重点区域。
此外，受九部委新政影响，大量开发商所囤积的闲置地块等存量土地消化节奏会明显加快，一定程度上会影响部分地块的成交量。
在7月挂牌和招标的6宗土地中，居住用地为2宗，酒店、商业服务业用地各为1宗，公共设施用地和教育、科研、办公用地各1宗，从成交面积来看，居住用地成交面积高达58．87万平方米，所占比重最高；其次是商业服务用地，土地交易面积为5．37万平方米；再次为综合用地，成交面积为3．12万平方米。
其中朝阳区东坝乡住宅及配套用地为三通一平，以招标方式交易，土地总面积为50．49万平方米，招标底价为119730万元，北京奥林匹克置业、合生创展集团、北京富力、北京天鸿宝业和城开联合体共四家投标，最终北京天鸿宝业和城开联合体以132000万元的成交价格竞得。从诸多实力企业争相拿地的市场形势来看，该地块规划建筑面积规模达44万平方米，后期利润预期及可操作空间较广。
从近期政策导向走势来看，据政府部门规划，随着限价地块的陆续推出，同时下半年土地供应指标完成进度的提速，开发企业在考虑拿地方面也会更加谨慎。
土地交易情况分析
7月北京市交易的6宗地块，土地成交面积67．4万平方米，总规划建筑面积61．3万平方米，总成交金额为21．8亿元，地块的平均交易楼面地价为3552．7元／平方米，其中以海淀区四季青镇巨山新村C区住宅用地8217．8元／平方米的楼面地价最高，其次是崇文区安乐林路商业用地3384．0元／平方米的楼面地价；而6月所成交的三宗地块平均交易楼面地价仅为2205．3元／平方米，7月呈现出较强劲的增幅态势，但从今年1～7月整体走势来看，政府针对土地一系列政策调控效果较明显，呈现上下无规律波动走向的同时，整体表现为逐级下滑态势。
此外，相比2005年而言，去年7月同期因仅有平谷区马坊镇低价地块成交，因此拉大了曲线走势幅度。与去年同期整体相比，2006年1—7月整体平均楼面地价为3929．7元／平方米，而去年1～7月为2619．1元／平方米，同比涨幅为50．0％。
土地交易方式分析
土地招拍挂这一市场经济的产物，自2002年施行至今，土地价格一路走高，且随着京城房价的快速上涨，土地高拍推动房价狂升的争论越来越多，从近几月入市土地交易方式来看，更多采取了招标、挂牌的交易方式，尤其是招标土地交易形式，对企业综合实力的打造将是未来市场获胜的关键。
7月成交6宗土地的成交价与起始价比率在0～10．2％之间，其中起始价比率为0的宗地数为4宗，海淀区四季青镇巨山新村C区住宅用地为0．02％，尽管朝阳区东坝乡住宅及配套项目用地竞争程度较激烈，其起始价比率也仅为10．2％，与今年二季度全市起始价比率相比，在新政一系列政策调控形势之下，下行幅度较明显。
土地出让总体情况
7月北京土地市场共发布挂牌和招标地块5宗，共计65．7万平方米，所有地块均处城八区，而7月成交土地为6宗，4月入市的怀柔区一地块至7月以挂牌形式才最终成交。尽管7月入市地块与6月相比明显增加，同时成交地块宗地数也相应上升，但其增长势头与4月相比，在“国六条、九部委意见”等一系列调控措施之下，7月“地根”市场并不旺盛。诸多开发企业对未来楼市的预期发生改变，最明显地率先表现在拿地策略上。
土地放量情况分析
据市土地整理储备中心公开的土地交易情况进行了统计，从7月入市的地块所处区域来看，全部分布在城八区内，区域涵盖了崇文、海淀、朝阳、昌平、丰台、怀柔6个区县，其中朝阳区土地供应面积位居首位，土地面积合计50．5万平方米，成交面积最高，占7月土地入市总面积的76．9％；海淀区以8．4万平方米的土地交易量位居次席。
整体分析发现，土地交易区域以五环周边及远郊区县为主，崇文区地块也仅作商业服务业规划用途，且城区内、四环以内可用开发土地已濒临供应极限，随着市中心可利用用地的减少、政府旧城保护政策力度的加大，以及郊区道路等城市设施的完善，五环外郊区土地供应将会越来越多。另外，按照北京“两轴一两带一多中心”的城市空间规划格局，“新城”规划及远郊区县新的规划也将逐渐落实，未来将会成为京城潜在土地供应的重点区域。
此外，受九部委新政影响，大量开发商所囤积的闲置地块等存量土地消化节奏会明显加快，一定程度上会影响部分地块的成交量。
在7月挂牌和招标的6宗土地中，居住用地为2宗，酒店、商业服务业用地各为1宗，公共设施用地和教育、科研、办公用地各1宗，从成交面积来看，居住用地成交面积高达58．87万平方米，所占比重最高；其次是商业服务用地，土地交易面积为5．37万平方米；再次为综合用地，成交面积为3．12万平方米。
其中朝阳区东坝乡住宅及配套用地为三通一平，以招标方式交易，土地总面积为50．49万平方米，招标底价为119730万元，北京奥林匹克置业、合生创展集团、北京富力、北京天鸿宝业和城开联合体共四家投标，最终北京天鸿宝业和城开联合体以132000万元的成交价格竞得。从诸多实力企业争相拿地的市场形势来看，该地块规划建筑面积规模达44万平方米，后期利润预期及可操作空间较广。
从近期政策导向走势来看，据政府部门规划，随着限价地块的陆续推出，同时下半年土地供应指标完成进度的提速，开发企业在考虑拿地方面也会更加谨慎。
土地交易情况分析
7月北京市交易的6宗地块，土地成交面积67．4万平方米，总规划建筑面积61．3万平方米，总成交金额为21．8亿元，地块的平均交易楼面地价为3552．7元／平方米，其中以海淀区四季青镇巨山新村C区住宅用地8217．8元／平方米的楼面地价最高，其次是崇文区安乐林路商业用地3384．0元／平方米的楼面地价；而6月所成交的三宗地块平均交易楼面地价仅为2205．3元／平方米，7月呈现出较强劲的增幅态势，但从今年1～7月整体走势来看，政府针对土地一系列政策调控效果较明显，呈现上下无规律波动走向的同时，整体表现为逐级下滑态势。
此外，相比2005年而言，去年7月同期因仅有平谷区马坊镇低价地块成交，因此拉大了曲线走势幅度。与去年同期整体相比，2006年1—7月整体平均楼面地价为3929．7元／平方米，而去年1～7月为2619．1元／平方米，同比涨幅为50．0％。
土地交易方式分析
土地招拍挂这一市场经济的产物，自2002年施行至今，土地价格一路走高，且随着京城房价的快速上涨，土地高拍推动房价狂升的争论越来越多，从近几月入市土地交易方式来看，更多采取了招标、挂牌的交易方式，尤其是招标土地交易形式，对企业综合实力的打造将是未来市场获胜的关键。
7月成交6宗土地的成交价与起始价比率在0～10．2％之间，其中起始价比率为0的宗地数为4宗，海淀区四季青镇巨山新村C区住宅用地为0．02％，尽管朝阳区东坝乡住宅及配套项目用地竞争程度较激烈，其起始价比率也仅为10．2％，与今年二季度全市起始价比率相比，在新政一系列政策调控形势之下，下行幅度较明显。