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摘要：本文结合不动产登记相关工作与研究经验，基于分散登记模式的数据现状，通过探析不动产登记数据整合建库技术要点，提出数据整合过程中的问题及建议。
关键词：不动产登记；数据整合；数据建库
引言
不动产登记数据库是信息平台建设的核心，也是不动产登记发证的基础。目前我国的不动产数据主要分散在国土、林业、海洋、农业、房管等部门，需要将分散存储的不动产登记数据按照相关标准进行规范梳理，依据《不动产登记数据库标准》（试行）规定，整合不动产登记信息，实现"图-属-档"一体化管理的目标，消除"信息孤岛"。
1、数据现状分析
现有各类登记数据具有以下特点：①数据量大。不动产登记数据涉及时间和空间数据，整合工作内容包括横向和纵向信息；②数据多源异构。不动产登记数据存储于多个部门，各部门数据信息化统筹力度不同，因而来源、存储方式、更新方法各不相同，造成各类登记数据在结构、语法、语义上不一致，导致数据整合匹配难度大。③数据缺失严重。各登记部门管理系统的建设水平参差不齐，再加上居民本身登记意识不强，导致登记数据严重缺失，数据间一一匹配难以实现。
2、数据整合思路及技术要点
由于不动产登记数据多源异构，时空关系复杂，整合工作遵循"先地后房、先空间后关联"的总思路。以宗地数据为地图，开展幢落宗、户落幢、户归层，并建立相应楼盘表，编制唯一的不动产单元号，在此基础上依次关联不动产的审批数据、历史档案数据、冗余数据处理工作。
2.1数据源分析
结合调研了解的情况，对已收集资料进行有条理的整理分析。
（1）分析可信度。部分矢量数据在实际应用的过程中被多次处理，与源数据产生偏差，需在收集的第一时间判断可信度，确认后再进行整理。
（2）分析数据类型。根据源数据的数据格式和存储形式区分，选择数据采集整合方法。
（3）分析完整度。判断源数据的空间覆盖范围、登记信息和档案数量的完整度，对于不完整的需找出原因并及时制定补充完善计划。
（4）分析时效性。根据源数据所提供的登记情况与与实际比对，剔除不一致的登记数据，将其纳入权籍调查业务计划。
（5）分析规范性。判断源数据的计量单位与标准是否一致，不一致的需进一步确定换算方法。根据国土、房产、海洋等现行的技术标准分析源数据与不动产登记簿之间的差异，找出同名异质、同质异名的转换规则进行处理。判别源数据的空间参考是否一致，不一致的需确定转换方法。
2.2数据整理
2.2.1空间数据整理
（1）分区域整理
对于城镇范围内的国有建设用地使用权、宅基地使用权及集体建设用地使用权数据，以城镇二调数据为基础，结合现有最新高分辨率影像，逐宗分析数据的现势性，如有必要需进行外业调查确认。保留现势性好的作为建设用地使用权数据库内容，将现势性差的从城镇二调数据库中移除，并纳入城镇地籍更新范围内。
对于城镇范围外的宅基地使用权和集体建设用地使用权数据整理，优先利用已整理的登记发证数据按照不动产登记数据库标准建库导入，次之采用宅基地使用权和集体建设用地使用权测量数据。
（2）分数据源整理
对于空间数据源为城镇二调数据的，可结合最新备案地籍区、地籍子区的成果中，采用现势性相对较好的数据作为建设用地使用权数据库基础内容。
对于空间数据源为日常登记发证数据的整理，可以按照矢量数据采集工艺流程进行采集数据，与此同时需注意各种不同坐标系之间要转换同一空间参考再进行整合，进而追加到建设用地使用权宗地的相关图层。
对于空间数据源为纸质档案的，可通过扫描矢量化宗地/宗海图，有坐标的则根据坐标信息录入成图，无坐标的则通过描绘成图，这种方法精度相对低，需做相关标识待日后办理相关登记业务时再做权籍调查，更新入库。
对于"停旧发新"后重新采集的数据，可直接追加到建设用地使用权数据库中使用，并预编宗地代码与不动产单元号。
同时，根据《城鎮地籍数据库标准》建立建设用地使用权数据库。属性字段中增加"档案号"字段，记录档案编号，保持数据与档案资料之间的关联。
2.2.2登记数据整理
经调查，每个地区基本上存在部分不动产登记信息记载于纸质档案资料中的情况。对于这种情况，可以先按照有关标准手动录入纸质档案资料中的登记信息，再进行规范化处理。需注意的是登记数据需登簿后才会产生法律效力，补录登记信息要时刻检验数据的准确性、真实性及其精度，唯有通过登记部门认可的数据才是真实有效的。在信息录入之后需要进行全面核查，保证所补录的信息与原始登记档案资料中记载的信息一致。如果因登记时期不同而存在语义差异且无法按照新标准进行规范整合的情况，可在附记中说明档案的原始信息。
对于未开展编制宗地代码的地区，无法通过唯一字段关联权利登记信息、权利人信息和其他权利信息之间的关系。针对这种情况，可在电子表格中增加"档案号"这一字段，并为每宗登记档案录入相应的档案号，实现关联相关权利登记信息。
2.2.3档案数据整理
纸质档案整理数字化工作流程可分为档案整理、档案扫描、档案整饰、档案装订、成果整理入库。整理过程中，每一卷宗档案可先用档案号、业务号、证书号等命名，待档案数据入库后，与空间数据和登记信息关联后，再由不动产登记管理信息系统批量命名。
2.3数据关联
将整合后的非空间数据和空间数据利用ARCGIS软件进行关联，分别使用宗地代码、不动产单元号、业务号关联宗地与不动产单元、不动产及其权利、权利和登记过程，最终形成空间数据与非空间等登记数据，历史与现势权利信息清晰完整的不动产登记信息。 2.4数据检查建库
针对整合成果进行全面质量检查，包括数据完整性检查、空间位置准确性检查、属性数据准确性检查、逻辑一致性检查，同时记录检查结果，对存在质量检查不合格的数据进行重新整合。将通过检查的数据按照《不动产登记数据库标准》的要求导入数据库。
3、数据整合过程中的问题及建议
（1）相邻土地宗地的空间数据来源不同，整理后发现边界存在部分相交。针对这种情况，可以通过对比影像，分析数据源的时间和精度，综合选择与高分辨率影像吻合较好的、精度高的、最新的宗地界线，最后由相关部门确认，或者重新测量。
（2）数据整合过程中发现部分登记数据和档案数据存在缺失。建议区分实质性内容和非实质性内容再咨询不动产登记机构，可通过其他材料对登记信息进行补充完善；如若不行，需重新进行权籍调查。
（3）部分不同不动产单元对应不同权利人，经核实证号一致。原来车库、住房等多个不动产单元颁发了一本房屋所有權证书的情况除外，其他在录入属性时，可以将不同不动产单元对应的同个证号后添加-1/-2等加以区别并在附记中说明，原证书不注销，待日后办理相关登记业务时一并完成变更登记。
（4）不动产单元号的编制。对于有矢量图形的登记数据，先进行空间要素一致性检查，确保宗地与地籍区、地籍子区质检无逻辑错误；然后按照宗地编码规则为不动产单元编制代码。统一编码后进行全面信息复核，保证编码不重不漏，即每一宗地均被赋值且代码唯一。
（5）历史数据整理问题。同一宗地可能出现不只一个档案号，原因是不同档案记载了该宗地在某一时期的权利情况。宗地权利流转过程中产生多个档案。基于不动产登记数据整合要求清晰记录各不动产单元的前世与今生变化情况，因此可按照登记时间和建档日期，提取对应的宗地界线，形成宗地变化图层同时记录变化原因及情况，保留相应的档案号。剔除"前世"宗地界线之后就可以确定"今世"宗地界线，形成宗地基本信息图层。登记信息和档案数据整理同上。
4、结束语
不动产登记数据整合完善程度关系到不动产统一登记工作综合查询效率，为日常不动产登记工作提供强有力的数据支撑。本文以建设规范性、实用性数据库为目标，通过对统一登记数据现状描述、对整合过程中数据分析、数据整理数据建库的技术要点进行详细阐述，针对数据整合过程中存在问题提出处理建议，为各地不动产登记数据整合工作提供参考价值。
参考文献：
[1] 国土资源部.不动产登记数据库标准（试行）[Z]
[2] 国土资源部.不动产登记数据整合建库技术规范（试行）[Z]
[3] 国土资源部办公厅关于全面推进不动产登记信息平台接入及数据整合汇交工作的函[Z]
[4] 冯海涛，赵岱虹.统一的不动产登记数据库建设思路研究[J]
关键词：不动产登记；数据整合；数据建库
引言
不动产登记数据库是信息平台建设的核心，也是不动产登记发证的基础。目前我国的不动产数据主要分散在国土、林业、海洋、农业、房管等部门，需要将分散存储的不动产登记数据按照相关标准进行规范梳理，依据《不动产登记数据库标准》（试行）规定，整合不动产登记信息，实现"图-属-档"一体化管理的目标，消除"信息孤岛"。
1、数据现状分析
现有各类登记数据具有以下特点：①数据量大。不动产登记数据涉及时间和空间数据，整合工作内容包括横向和纵向信息；②数据多源异构。不动产登记数据存储于多个部门，各部门数据信息化统筹力度不同，因而来源、存储方式、更新方法各不相同，造成各类登记数据在结构、语法、语义上不一致，导致数据整合匹配难度大。③数据缺失严重。各登记部门管理系统的建设水平参差不齐，再加上居民本身登记意识不强，导致登记数据严重缺失，数据间一一匹配难以实现。
2、数据整合思路及技术要点
由于不动产登记数据多源异构，时空关系复杂，整合工作遵循"先地后房、先空间后关联"的总思路。以宗地数据为地图，开展幢落宗、户落幢、户归层，并建立相应楼盘表，编制唯一的不动产单元号，在此基础上依次关联不动产的审批数据、历史档案数据、冗余数据处理工作。
2.1数据源分析
结合调研了解的情况，对已收集资料进行有条理的整理分析。
（1）分析可信度。部分矢量数据在实际应用的过程中被多次处理，与源数据产生偏差，需在收集的第一时间判断可信度，确认后再进行整理。
（2）分析数据类型。根据源数据的数据格式和存储形式区分，选择数据采集整合方法。
（3）分析完整度。判断源数据的空间覆盖范围、登记信息和档案数量的完整度，对于不完整的需找出原因并及时制定补充完善计划。
（4）分析时效性。根据源数据所提供的登记情况与与实际比对，剔除不一致的登记数据，将其纳入权籍调查业务计划。
（5）分析规范性。判断源数据的计量单位与标准是否一致，不一致的需进一步确定换算方法。根据国土、房产、海洋等现行的技术标准分析源数据与不动产登记簿之间的差异，找出同名异质、同质异名的转换规则进行处理。判别源数据的空间参考是否一致，不一致的需确定转换方法。
2.2数据整理
2.2.1空间数据整理
（1）分区域整理
对于城镇范围内的国有建设用地使用权、宅基地使用权及集体建设用地使用权数据，以城镇二调数据为基础，结合现有最新高分辨率影像，逐宗分析数据的现势性，如有必要需进行外业调查确认。保留现势性好的作为建设用地使用权数据库内容，将现势性差的从城镇二调数据库中移除，并纳入城镇地籍更新范围内。
对于城镇范围外的宅基地使用权和集体建设用地使用权数据整理，优先利用已整理的登记发证数据按照不动产登记数据库标准建库导入，次之采用宅基地使用权和集体建设用地使用权测量数据。
（2）分数据源整理
对于空间数据源为城镇二调数据的，可结合最新备案地籍区、地籍子区的成果中，采用现势性相对较好的数据作为建设用地使用权数据库基础内容。
对于空间数据源为日常登记发证数据的整理，可以按照矢量数据采集工艺流程进行采集数据，与此同时需注意各种不同坐标系之间要转换同一空间参考再进行整合，进而追加到建设用地使用权宗地的相关图层。
对于空间数据源为纸质档案的，可通过扫描矢量化宗地/宗海图，有坐标的则根据坐标信息录入成图，无坐标的则通过描绘成图，这种方法精度相对低，需做相关标识待日后办理相关登记业务时再做权籍调查，更新入库。
对于"停旧发新"后重新采集的数据，可直接追加到建设用地使用权数据库中使用，并预编宗地代码与不动产单元号。
同时，根据《城鎮地籍数据库标准》建立建设用地使用权数据库。属性字段中增加"档案号"字段，记录档案编号，保持数据与档案资料之间的关联。
2.2.2登记数据整理
经调查，每个地区基本上存在部分不动产登记信息记载于纸质档案资料中的情况。对于这种情况，可以先按照有关标准手动录入纸质档案资料中的登记信息，再进行规范化处理。需注意的是登记数据需登簿后才会产生法律效力，补录登记信息要时刻检验数据的准确性、真实性及其精度，唯有通过登记部门认可的数据才是真实有效的。在信息录入之后需要进行全面核查，保证所补录的信息与原始登记档案资料中记载的信息一致。如果因登记时期不同而存在语义差异且无法按照新标准进行规范整合的情况，可在附记中说明档案的原始信息。
对于未开展编制宗地代码的地区，无法通过唯一字段关联权利登记信息、权利人信息和其他权利信息之间的关系。针对这种情况，可在电子表格中增加"档案号"这一字段，并为每宗登记档案录入相应的档案号，实现关联相关权利登记信息。
2.2.3档案数据整理
纸质档案整理数字化工作流程可分为档案整理、档案扫描、档案整饰、档案装订、成果整理入库。整理过程中，每一卷宗档案可先用档案号、业务号、证书号等命名，待档案数据入库后，与空间数据和登记信息关联后，再由不动产登记管理信息系统批量命名。
2.3数据关联
将整合后的非空间数据和空间数据利用ARCGIS软件进行关联，分别使用宗地代码、不动产单元号、业务号关联宗地与不动产单元、不动产及其权利、权利和登记过程，最终形成空间数据与非空间等登记数据，历史与现势权利信息清晰完整的不动产登记信息。 2.4数据检查建库
针对整合成果进行全面质量检查，包括数据完整性检查、空间位置准确性检查、属性数据准确性检查、逻辑一致性检查，同时记录检查结果，对存在质量检查不合格的数据进行重新整合。将通过检查的数据按照《不动产登记数据库标准》的要求导入数据库。
3、数据整合过程中的问题及建议
（1）相邻土地宗地的空间数据来源不同，整理后发现边界存在部分相交。针对这种情况，可以通过对比影像，分析数据源的时间和精度，综合选择与高分辨率影像吻合较好的、精度高的、最新的宗地界线，最后由相关部门确认，或者重新测量。
（2）数据整合过程中发现部分登记数据和档案数据存在缺失。建议区分实质性内容和非实质性内容再咨询不动产登记机构，可通过其他材料对登记信息进行补充完善；如若不行，需重新进行权籍调查。
（3）部分不同不动产单元对应不同权利人，经核实证号一致。原来车库、住房等多个不动产单元颁发了一本房屋所有權证书的情况除外，其他在录入属性时，可以将不同不动产单元对应的同个证号后添加-1/-2等加以区别并在附记中说明，原证书不注销，待日后办理相关登记业务时一并完成变更登记。
（4）不动产单元号的编制。对于有矢量图形的登记数据，先进行空间要素一致性检查，确保宗地与地籍区、地籍子区质检无逻辑错误；然后按照宗地编码规则为不动产单元编制代码。统一编码后进行全面信息复核，保证编码不重不漏，即每一宗地均被赋值且代码唯一。
（5）历史数据整理问题。同一宗地可能出现不只一个档案号，原因是不同档案记载了该宗地在某一时期的权利情况。宗地权利流转过程中产生多个档案。基于不动产登记数据整合要求清晰记录各不动产单元的前世与今生变化情况，因此可按照登记时间和建档日期，提取对应的宗地界线，形成宗地变化图层同时记录变化原因及情况，保留相应的档案号。剔除"前世"宗地界线之后就可以确定"今世"宗地界线，形成宗地基本信息图层。登记信息和档案数据整理同上。
4、结束语
不动产登记数据整合完善程度关系到不动产统一登记工作综合查询效率，为日常不动产登记工作提供强有力的数据支撑。本文以建设规范性、实用性数据库为目标，通过对统一登记数据现状描述、对整合过程中数据分析、数据整理数据建库的技术要点进行详细阐述，针对数据整合过程中存在问题提出处理建议，为各地不动产登记数据整合工作提供参考价值。
参考文献：
[1] 国土资源部.不动产登记数据库标准（试行）[Z]
[2] 国土资源部.不动产登记数据整合建库技术规范（试行）[Z]
[3] 国土资源部办公厅关于全面推进不动产登记信息平台接入及数据整合汇交工作的函[Z]
[4] 冯海涛，赵岱虹.统一的不动产登记数据库建设思路研究[J]