论文部分内容阅读
割肉出场，血流满地的小散们欲哭无泪，等舔干净了伤口，不免感慨，莫炒股，炒股必被割肉。一线城市的楼市火爆，开发商以及享受价格上涨好处的既得利益者（包括普通民众）自然十分骄傲，幸亏我当年英明神武，果断入手，不然又是几个亿打水漂。经历长达一年时间凄凄惨惨戚戚的三四线城市的楼市营销人员也赶紧扯开大旗，鲜明地亮出：还是买房好，炒股可能裤衩都输掉，房价再怎么跌，房子总归还是在的……
长久以来，中国股市被试图一夜暴富却巨亏者，从未入场实践过的专家学者黑出了翔，硬生生地在全世界划分出了“股市”和“中国股市”两个版图。A股真的烂到无可救药了吗？在中国买房一定比炒股（证券投资）的收益高吗？房地产是国民经济的支柱产业，A股上市公司就是全国企业中的中坚力量，毕竟上市是有门槛的，不是谁想上就能上的。
既然上市公司都是高大上的主，为什么现实中多数人从买房中赚了钱，却在股市中亏损累累呢？到底是因为A股烂透了，还是因为人性的贪婪与恐惧在作怪？如果人们能像炒房一样去炒股，结果会怎样？
房价确实涨了很多，但没你想的多
2007年3月，剑桥大学商学院收到英国前首相布莱尔的一封抗议信，强烈要求商学院将MBA教程中有关其炒房失利的案例删除。但商学院没有被位高权重的首相吓到，继续使用这一素材。
事情缘起于布莱尔夫妇此前先后投资购买了5处房产，结果都没有获得利润，反而为此背负了500万英镑的贷款。为了还房贷，布莱尔不得不到处去演讲赚钱。更悲催的是，其“屡战屡败”的经历还被剑桥大学盯上，并将他的房产投资当作典型的失败案例写入到大学的MBA教学案例中。
中国人看了，大多数会表示不屑——还英国首相呢，还治理大英帝国呢，中国跳广场舞的大妈都比你会炒房！
确实，在中国北上广深的黄金地段，过去二十年，房地产大多涨了几十倍，不少炒房者因此赚的盆满钵满，获得人人艳羡的财务自由。即便未能抢到一线城市核心地段的房产，只要在大城市买了房的，过去十余年里个人或家庭的总资产也水涨船高。因为自2003年，房地产被提到国民经济支柱产业的地位以后，全国——特别是一线城市房价增长的曲线瞬间变得陡峭起来，这种大的趋势一直持续到2013年。
2003年～2010年，一线城市的平均房价约涨了4倍，而2010年～2013年，又涨了大约1.5倍，因此10年间，一线城市的房价整体大约涨了6倍。然而，将范围扩大一些，则又是另外一番景象。全国房价的增长曲线比北京、上海要平缓得多。2003年～2010年百城住宅平均价格走势显示，期间三线城市住宅平均价格只上涨了1.2倍左右，2014年的均价甚至回到了2010年的水平。
炒股的收益率，其实并不比买房低
海南有着全中国最丰富的海景资源，大大小小的别墅、洋房、海景公寓也遍布在蔚蓝色的海岸线上。这些旅游度假物业的持有者都是社会上相对富有的阶层。然而，由于业主基本上都是岛外居民，多数只有在冬季避寒时才会去居住，因此一年中大部分的时间都是空置的。物业空置不仅损失收益，而且在海岛潮湿的环境下，长时间无人居住，家俬还容易因上潮而变坏。
为了帮助业主解决空置的问题，开发商们通过与一呆、途家之类的平台合作，与业主签订协议，在业主离开期间将物业出租给游客，每年可以为业主带去5%左右的收益（收益率=年租金收入/购置物业的总价）。
多数的住宅物业不同于海南的旅游地产，但是一个人买了住宅物业，要么自己住，要么在卖出之前租给别人住，空置坐等升值的当然也有，但如果买的套数多，而且持有的时间又比较长，多数会出租。相较之下，这些业主出租房子获得的回报率比旅游地产可要差远了。北上广深是全中国房价最高的地方，大城市，年轻人追梦的地方，人口扎堆……深圳、广州一个小小的城中村能容纳十余万人。除了度假区，这些城市的商品住宅租金一定是最高的，这一点仅仅从年轻白领们“每个月都在给房东打工”的抱怨声中即可窥见。
可是，中原地产最近7年的统计数据显示，2008年以来，传统4大一线城市的二手住宅租金回报率整体呈逐年下滑的态势。如果业主买了房只是用于出租赚取收益，那可以说这项投资越来越不划算了。
那么，投资股票又该当如何呢？A股各板块的股息回报率波动较大，但是在2013年的时候，上证A股的股息率已经逼平上海与北京的二手住宅租金回报率。如果换成是工商银行这样分红给力的标的，最近数年都可以轻松秒杀全体一线城市的二手住宅的租金回报率。
正是因为看到了这点，笔者在2012年三季度以来持续地买入工商银行的股票（与笔者的那位同学恰好相反），作为保守性投资的一部分，两年多以来，不仅每年有不错的分红，而且还获得不小的资本利得。
如果能用投资房子的精神去炒股
采用租金回报率分析法计算，租金回报率=（税后月租金-每月物业管理费）× 12/购买房屋总价。一线城市的租金涨势让年轻白领苦不堪言，而租金回报率还在逐年下降，那只能是分母（购买房屋额总价）比分子（租金）涨得更快。
如果结合同期中国广义货币（M2）的增长速度来看的话，这一点也不让人奇怪。2003年初到2013年末，11年间，中国M2增长了5.98倍（110.65/18.50），与同期一线城市的平均房价涨幅相当。货币超发引发通货膨胀，购置以房产为代表的不动产自然成为资产保值增值的主要手段。
房子看得见摸得着，是个正常的人都很容易有感性认识，并认可其价值。尤其是看到房子本身精致的装修，以及周边优雅的环境，人很容易产生购买冲动。即便仅停留在每个月收租的模式，稳定的现金流也能给人带来安全感。而且，房子的流动性很差，出售的交易成本较高，耗时还比较长，因此即便短期内有一定的涨幅，大多数人也不会迅速抛售，而是会选择长期持有，最终积累丰厚的回报。更重要的是，购房只需要30%的首付，相当于放了3.33倍的财务杠杆，再加上限购政策抑制了需求，核心区域有限的房子成为一种稀有的筹码，导致房子的租金和升值的收益率都被放大。
如果在这期间用购置房产的钱投资A股是否能够达到同等保值增值的效果呢？很多人都会不假思索地给出否定的答案，因为在现实生活中，环顾四周，靠投资股票发大财的人寥寥无几，包括在大家眼中战无不胜的中国大妈也不例外。要怎么破？
在《股票大作手回忆录中》第十节中，杰西·利弗莫尔认为完成交易最重要的是耐心与等待。投资房产的人，不仅会做扎实的调研，而且还有耐心并能够等待。而在投资股票上，我们却鲜能看到这样闪闪发光的品质。多数时候，小散即便对买入股票的公司提供的产品、盈利模式、市占率等一无所知，只要看看K线图、拍拍脑门、打探几个小道消息，分分钟就决定买入，然后天天盯着屏幕，涨则沾沾自喜，跌则如坐针毡，整天幻想追涨停板……心态完全不一样，拿得住的是极少数。
如果说交清首付买入房子相当于融资买入股票，那么每个月还房贷就相当于不断地追加保证金，当房贷还清时，杠杆降为1。因此，虽然“弃房断供”的事情时有发生，但占比终究还是较小，且多数时候“弃房断供”以炒客为主。
根据《证券市场周刊》的一项研究，在剔除了数据缺失的公司之后，选取1990年～2010年期间的2035家公司作为样本，其中主板市场上市公司1351家，中小板上市公司531家，创业板上市公司153家。20年里，A股主板市场上市公司整体平均每年可为股东带来14.3%的回报。这意味着，1995年～2010年期间总计可带来7.42倍的回报，远高于北京、上海同期平均房价的涨幅。
2012年底至2015年6月，创业板综合指数飙涨了7.548倍，即便2010年6月～2015年6月期间，5年时间创业板综合指数也净涨了3.4倍，丝毫不比一线城市的房价表现逊色。
更重要的是，投资A股没有地域的限制，证券账户开户免费，只要在能上网的地方，下个交易软件就能独立进行交易。而房地产却是一个十分本土化的投资，不仅交易费用高、时间长，而且真正有高增值潜力的标的相对稀有，最具升值潜力的一线城市还有限购措施，并非谁都想买就能买。
（作者为明源地产研究院副主编、瞭望智库土地与房地产研究中心特约研究员）
长久以来，中国股市被试图一夜暴富却巨亏者，从未入场实践过的专家学者黑出了翔，硬生生地在全世界划分出了“股市”和“中国股市”两个版图。A股真的烂到无可救药了吗？在中国买房一定比炒股（证券投资）的收益高吗？房地产是国民经济的支柱产业，A股上市公司就是全国企业中的中坚力量，毕竟上市是有门槛的，不是谁想上就能上的。
既然上市公司都是高大上的主，为什么现实中多数人从买房中赚了钱，却在股市中亏损累累呢？到底是因为A股烂透了，还是因为人性的贪婪与恐惧在作怪？如果人们能像炒房一样去炒股，结果会怎样？
房价确实涨了很多，但没你想的多
2007年3月，剑桥大学商学院收到英国前首相布莱尔的一封抗议信，强烈要求商学院将MBA教程中有关其炒房失利的案例删除。但商学院没有被位高权重的首相吓到，继续使用这一素材。
事情缘起于布莱尔夫妇此前先后投资购买了5处房产，结果都没有获得利润，反而为此背负了500万英镑的贷款。为了还房贷，布莱尔不得不到处去演讲赚钱。更悲催的是，其“屡战屡败”的经历还被剑桥大学盯上，并将他的房产投资当作典型的失败案例写入到大学的MBA教学案例中。
中国人看了，大多数会表示不屑——还英国首相呢，还治理大英帝国呢，中国跳广场舞的大妈都比你会炒房！
确实，在中国北上广深的黄金地段，过去二十年，房地产大多涨了几十倍，不少炒房者因此赚的盆满钵满，获得人人艳羡的财务自由。即便未能抢到一线城市核心地段的房产，只要在大城市买了房的，过去十余年里个人或家庭的总资产也水涨船高。因为自2003年，房地产被提到国民经济支柱产业的地位以后，全国——特别是一线城市房价增长的曲线瞬间变得陡峭起来，这种大的趋势一直持续到2013年。
2003年～2010年，一线城市的平均房价约涨了4倍，而2010年～2013年，又涨了大约1.5倍，因此10年间，一线城市的房价整体大约涨了6倍。然而，将范围扩大一些，则又是另外一番景象。全国房价的增长曲线比北京、上海要平缓得多。2003年～2010年百城住宅平均价格走势显示，期间三线城市住宅平均价格只上涨了1.2倍左右，2014年的均价甚至回到了2010年的水平。
炒股的收益率，其实并不比买房低
海南有着全中国最丰富的海景资源，大大小小的别墅、洋房、海景公寓也遍布在蔚蓝色的海岸线上。这些旅游度假物业的持有者都是社会上相对富有的阶层。然而，由于业主基本上都是岛外居民，多数只有在冬季避寒时才会去居住，因此一年中大部分的时间都是空置的。物业空置不仅损失收益，而且在海岛潮湿的环境下，长时间无人居住，家俬还容易因上潮而变坏。
为了帮助业主解决空置的问题，开发商们通过与一呆、途家之类的平台合作，与业主签订协议，在业主离开期间将物业出租给游客，每年可以为业主带去5%左右的收益（收益率=年租金收入/购置物业的总价）。
多数的住宅物业不同于海南的旅游地产，但是一个人买了住宅物业，要么自己住，要么在卖出之前租给别人住，空置坐等升值的当然也有，但如果买的套数多，而且持有的时间又比较长，多数会出租。相较之下，这些业主出租房子获得的回报率比旅游地产可要差远了。北上广深是全中国房价最高的地方，大城市，年轻人追梦的地方，人口扎堆……深圳、广州一个小小的城中村能容纳十余万人。除了度假区，这些城市的商品住宅租金一定是最高的，这一点仅仅从年轻白领们“每个月都在给房东打工”的抱怨声中即可窥见。
可是，中原地产最近7年的统计数据显示，2008年以来，传统4大一线城市的二手住宅租金回报率整体呈逐年下滑的态势。如果业主买了房只是用于出租赚取收益，那可以说这项投资越来越不划算了。
那么，投资股票又该当如何呢？A股各板块的股息回报率波动较大，但是在2013年的时候，上证A股的股息率已经逼平上海与北京的二手住宅租金回报率。如果换成是工商银行这样分红给力的标的，最近数年都可以轻松秒杀全体一线城市的二手住宅的租金回报率。
正是因为看到了这点，笔者在2012年三季度以来持续地买入工商银行的股票（与笔者的那位同学恰好相反），作为保守性投资的一部分，两年多以来，不仅每年有不错的分红，而且还获得不小的资本利得。
如果能用投资房子的精神去炒股
采用租金回报率分析法计算，租金回报率=（税后月租金-每月物业管理费）× 12/购买房屋总价。一线城市的租金涨势让年轻白领苦不堪言，而租金回报率还在逐年下降，那只能是分母（购买房屋额总价）比分子（租金）涨得更快。
如果结合同期中国广义货币（M2）的增长速度来看的话，这一点也不让人奇怪。2003年初到2013年末，11年间，中国M2增长了5.98倍（110.65/18.50），与同期一线城市的平均房价涨幅相当。货币超发引发通货膨胀，购置以房产为代表的不动产自然成为资产保值增值的主要手段。
房子看得见摸得着，是个正常的人都很容易有感性认识，并认可其价值。尤其是看到房子本身精致的装修，以及周边优雅的环境，人很容易产生购买冲动。即便仅停留在每个月收租的模式，稳定的现金流也能给人带来安全感。而且，房子的流动性很差，出售的交易成本较高，耗时还比较长，因此即便短期内有一定的涨幅，大多数人也不会迅速抛售，而是会选择长期持有，最终积累丰厚的回报。更重要的是，购房只需要30%的首付，相当于放了3.33倍的财务杠杆，再加上限购政策抑制了需求，核心区域有限的房子成为一种稀有的筹码，导致房子的租金和升值的收益率都被放大。
如果在这期间用购置房产的钱投资A股是否能够达到同等保值增值的效果呢？很多人都会不假思索地给出否定的答案，因为在现实生活中，环顾四周，靠投资股票发大财的人寥寥无几，包括在大家眼中战无不胜的中国大妈也不例外。要怎么破？
在《股票大作手回忆录中》第十节中，杰西·利弗莫尔认为完成交易最重要的是耐心与等待。投资房产的人，不仅会做扎实的调研，而且还有耐心并能够等待。而在投资股票上，我们却鲜能看到这样闪闪发光的品质。多数时候，小散即便对买入股票的公司提供的产品、盈利模式、市占率等一无所知，只要看看K线图、拍拍脑门、打探几个小道消息，分分钟就决定买入，然后天天盯着屏幕，涨则沾沾自喜，跌则如坐针毡，整天幻想追涨停板……心态完全不一样，拿得住的是极少数。
如果说交清首付买入房子相当于融资买入股票，那么每个月还房贷就相当于不断地追加保证金，当房贷还清时，杠杆降为1。因此，虽然“弃房断供”的事情时有发生，但占比终究还是较小，且多数时候“弃房断供”以炒客为主。
根据《证券市场周刊》的一项研究，在剔除了数据缺失的公司之后，选取1990年～2010年期间的2035家公司作为样本，其中主板市场上市公司1351家，中小板上市公司531家，创业板上市公司153家。20年里，A股主板市场上市公司整体平均每年可为股东带来14.3%的回报。这意味着，1995年～2010年期间总计可带来7.42倍的回报，远高于北京、上海同期平均房价的涨幅。
2012年底至2015年6月，创业板综合指数飙涨了7.548倍，即便2010年6月～2015年6月期间，5年时间创业板综合指数也净涨了3.4倍，丝毫不比一线城市的房价表现逊色。
更重要的是，投资A股没有地域的限制，证券账户开户免费，只要在能上网的地方，下个交易软件就能独立进行交易。而房地产却是一个十分本土化的投资，不仅交易费用高、时间长，而且真正有高增值潜力的标的相对稀有，最具升值潜力的一线城市还有限购措施，并非谁都想买就能买。
（作者为明源地产研究院副主编、瞭望智库土地与房地产研究中心特约研究员）