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摘要：文章主要分析了房产税改革的基本思路，以及其核心要素的设计问题。
关键词：房产税；改革；基本思路；设计
中图分类号：S611文献标识码： A
1、房产税改革的基本思路
房产税改革根本目的不是为了抑制房价，也不可能抑制房价。开征房产税会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资者和投机者的收入预期，但这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走势还受到供给和影响需求的其他因素制约。
1.1、统一房产税的计税基础
现行房产税的计税依据分为按房产原值一次减除10%至30%以后的余值和房产租金收入两种，税率也相应分为1.2%和12%两种，纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人。这种规定有助于区分房产的经营性，但对房产的所有人来说多了一条避税的途径，在实际工作中出现了大量的无租和转租行为，大量税收流失。因此，统一计税基础势在必行，即取消从租计征的办法，一律从价计征。这样做，即还原了房产税作为财产税的本来功效，又增加了房地产持有者的税负水平，促进社会公平，按现行政策，出租房产即要征营业税，又要征房产税，显失公平。
1.2、合理确定房产税要素
在房产税制改革的热议中，关于公平问题的讨论很少。公平是人类亘古常新的话题，是人类不懈追求的社会理想。公平的本质反映的是人们之间的利益关系，存在于一定社会关系的人们，具有利益的一致性!共同性，才使得这个社会关系维系。因此，税收公平反映了在税收领域纳税人之间的利益关系，税收公平不仅是一个经济问题，也是一个政治、社会问题，它对于维护税收制度的正常运行是必不可少的。
1.3、减少政府行政干预
房产税改革必须走市场化路线，不能通过行政干预，头痛医头脚痛医脚，否则只能重回房产调控的老路。税收是财政政策的主要工具，政府必须根据市场情况分类设置，不能“一刀切”。房产税要依据不同种类的房产设置不同的税率，托底保中调高，放开中高档商品房市场，设置相对高的税率，让市场决定需求。而对于中低收入者，必须设置较低的税率或者免征，保证住有所居。
1.4、考虑存量住房的征税问题
存量房是否纳入房产税征收范围，某种程度上决定着房产税改革能否成功。但征收存量房必须考虑到“托底”，即不能将保障居民生活需要的住房（或住房面积）纳入征收范围，否则追求公平的同时就会牺牲更大的公平。在此基础上，对存量房征收房产税，能够打击投机行为，使投资者认识到政府抑制投机性行为是长期的，從而改变其投资预期，调节房地产市场，保障房地产市场健康发展。
1.5、建立统一的不动产登记制度和信息登记系统
不动产登记制度和信息登记系统是房产税改革的基础性工程，财政部、国税总局已经在10余个省市“空转”房产税多年，应该尽早总结经验，及时向全国推广。要加快对现有的房地产信息进行整合，同时各地要对辖区内的存量房重新核实，确保信息的完整性、真实性，这是房产税改革的难点所在，同时也是改革的突破口。只有摸清存量房底数，建立完整的信息系统，房产税改革才能迈向纵深，真正发挥其调节市场、调节收入分配和增加财政收入的作用。
2、房产税改革的核心要素设计
2.1、房产税中纳税人设计
对房产税纳税人的规定，表明了房产税的税收负担由谁来承担，或者说谁应当缴纳房产税《暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。该规定明确了房产税的纳税人为拥有房屋产权的公民、法人和其他组织，也包括外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人。根据产权权属主体不同，规定产权属于全民所有的由经营管理单位纳税，产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。因此，就纳税人的规定相对全面和具体，体现了普遍征收的要求，不需要做调整和修改，只是针对居民纳税人，建立健全房产信息制度，实行房产产权的实名制，以防止逃避纳税义务。
2.2、房产税的征税对象设计
征税对象是征税与不征税的分水岭，体现着不同税种征税的最基本界限，是税收制度中的核心要素。就房产税而言，征税对象就是房产，凡是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产都是房产税的征税对象。应改变现行房产税法以是否经营、出租为征收依据的设计思路，确立在规定范围内的房产都要征税的设计理念，体现税收公平的立法宗旨，形成房产资源的“挤出效应”，避免为了投资、投机而囤房的行为，限制不必要的财产占有，节制财富的过度集中，促进房产资源的合理利用。计税依据是与征税对象相关的一个核心要素，是课税对象的计量单位和征收标准，解决了征税的计算问题，是课税对象的量的表现。在计税依据的设计上，对企事业单位的办公、经营性房产应保持现有征税不变，特别是对于一些特殊行业应当予以区别对待。如针对养老服务机构所拥有的房产和收入可在税收方面给予优惠。针对居住性房产，应当合理设定一定扣除标准，即现阶段能够满足生活基本需要的人均面积。超过住房扣除标准部分，就是房产税的计税依据，按照一线、二线城市房屋平均价格按年征收，分期预缴。
2.3、优化房产税设计
目前，我国在整个税制实际上过多的依赖于流转税，也就是说在所有的交易过程当中它征税，对这种存量的财产实际上几乎是不征税。也就是说，要税制的结构更加合理必须增加更多的财产税，包括全世界在内，城市居民的70%、80%的财产实际上就是房子、住房，所以对住房这个存量征收房地产税也就在情理之中了。房产税能够在一定程度上提高住房的使用效率，简单来说，只要你征收房地产税就会使得现有的空房子减少。现在很多城市有很多人在买房子，但是买了房子以后不住，空在那个地方，博取这样一个买卖的差价，但是如果持有的成本增加了，有了房地产税了，每年要交1%的房地产税，就会把它租出去，就会提高资源的使用效率，这样对市场的供给和需求本身也会发生很大的影响。同时，新增税收用于何处？国际经验表明，当社会财富积累到一定程度，营业税、增值税等间接税应该缩减、控制，而所得税、房产税等直接税可以逐步开征。但现在社会对新增税种有抵触，一个重要原因是税收使用不够透明，离真正的公共财政还有差距。有人甚至担心房产税成为“苛捐杂税”，会助长“吃饭财政”。试点阶段，房产税主要用于保障房建设，应该说这是临时性的制度安排。因此，扩容以后的房产税，必须要就其如何“取之于民、用之于民”作出长远的制度设计。
与此同时，研究房地产税立法很重要，因为现在和房地产有关的各项税收，绝大多数都是1998年住房制度改革之前设立的，现在房地产市场发展非常快，市场已经发生变化，因此，需要好好梳理和研究，建立一个和房地产市场相适应的房地产税制度。
结束语
综上所述，房产税改革是一个系统工程，除了涉及房产税的要素外，还包括了税收优惠、纳税义务发生时间、纳税期限，纳税地点、加成征税等程序性要素。与此同时，政府部门还应建立健全有关房产税的各项保障制度，例如，房产信息登记制度、房产评估制度等，这些都需要进一步研究、设计和完善。
参考文献：
[1]吕洪良.我国房产税改革研究[J].财经问题研究，2014，03:77-81.
[2]谢建森.房产税改革的政策选择[J].经营管理者，2014，02:56-57.
[3]贾国华，张春普.房产税改革基本思路及核心要素设计[J].中国财政，2014，04:48-49.
[4]贾国华，张春普.房产税实体要素设计的基本思路与构建[J].天津商业大学学报，2013，06:59-62+67.
[5]刘剑文，陈立诚.论房产税改革路径的法治化建构[J].法学杂志，2014，02:1-12.
关键词：房产税；改革；基本思路；设计
中图分类号：S611文献标识码： A
1、房产税改革的基本思路
房产税改革根本目的不是为了抑制房价，也不可能抑制房价。开征房产税会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资者和投机者的收入预期，但这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走势还受到供给和影响需求的其他因素制约。
1.1、统一房产税的计税基础
现行房产税的计税依据分为按房产原值一次减除10%至30%以后的余值和房产租金收入两种，税率也相应分为1.2%和12%两种，纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人。这种规定有助于区分房产的经营性，但对房产的所有人来说多了一条避税的途径，在实际工作中出现了大量的无租和转租行为，大量税收流失。因此，统一计税基础势在必行，即取消从租计征的办法，一律从价计征。这样做，即还原了房产税作为财产税的本来功效，又增加了房地产持有者的税负水平，促进社会公平，按现行政策，出租房产即要征营业税，又要征房产税，显失公平。
1.2、合理确定房产税要素
在房产税制改革的热议中，关于公平问题的讨论很少。公平是人类亘古常新的话题，是人类不懈追求的社会理想。公平的本质反映的是人们之间的利益关系，存在于一定社会关系的人们，具有利益的一致性!共同性，才使得这个社会关系维系。因此，税收公平反映了在税收领域纳税人之间的利益关系，税收公平不仅是一个经济问题，也是一个政治、社会问题，它对于维护税收制度的正常运行是必不可少的。
1.3、减少政府行政干预
房产税改革必须走市场化路线，不能通过行政干预，头痛医头脚痛医脚，否则只能重回房产调控的老路。税收是财政政策的主要工具，政府必须根据市场情况分类设置，不能“一刀切”。房产税要依据不同种类的房产设置不同的税率，托底保中调高，放开中高档商品房市场，设置相对高的税率，让市场决定需求。而对于中低收入者，必须设置较低的税率或者免征，保证住有所居。
1.4、考虑存量住房的征税问题
存量房是否纳入房产税征收范围，某种程度上决定着房产税改革能否成功。但征收存量房必须考虑到“托底”，即不能将保障居民生活需要的住房（或住房面积）纳入征收范围，否则追求公平的同时就会牺牲更大的公平。在此基础上，对存量房征收房产税，能够打击投机行为，使投资者认识到政府抑制投机性行为是长期的，從而改变其投资预期，调节房地产市场，保障房地产市场健康发展。
1.5、建立统一的不动产登记制度和信息登记系统
不动产登记制度和信息登记系统是房产税改革的基础性工程，财政部、国税总局已经在10余个省市“空转”房产税多年，应该尽早总结经验，及时向全国推广。要加快对现有的房地产信息进行整合，同时各地要对辖区内的存量房重新核实，确保信息的完整性、真实性，这是房产税改革的难点所在，同时也是改革的突破口。只有摸清存量房底数，建立完整的信息系统，房产税改革才能迈向纵深，真正发挥其调节市场、调节收入分配和增加财政收入的作用。
2、房产税改革的核心要素设计
2.1、房产税中纳税人设计
对房产税纳税人的规定，表明了房产税的税收负担由谁来承担，或者说谁应当缴纳房产税《暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。该规定明确了房产税的纳税人为拥有房屋产权的公民、法人和其他组织，也包括外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人。根据产权权属主体不同，规定产权属于全民所有的由经营管理单位纳税，产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。因此，就纳税人的规定相对全面和具体，体现了普遍征收的要求，不需要做调整和修改，只是针对居民纳税人，建立健全房产信息制度，实行房产产权的实名制，以防止逃避纳税义务。
2.2、房产税的征税对象设计
征税对象是征税与不征税的分水岭，体现着不同税种征税的最基本界限，是税收制度中的核心要素。就房产税而言，征税对象就是房产，凡是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产都是房产税的征税对象。应改变现行房产税法以是否经营、出租为征收依据的设计思路，确立在规定范围内的房产都要征税的设计理念，体现税收公平的立法宗旨，形成房产资源的“挤出效应”，避免为了投资、投机而囤房的行为，限制不必要的财产占有，节制财富的过度集中，促进房产资源的合理利用。计税依据是与征税对象相关的一个核心要素，是课税对象的计量单位和征收标准，解决了征税的计算问题，是课税对象的量的表现。在计税依据的设计上，对企事业单位的办公、经营性房产应保持现有征税不变，特别是对于一些特殊行业应当予以区别对待。如针对养老服务机构所拥有的房产和收入可在税收方面给予优惠。针对居住性房产，应当合理设定一定扣除标准，即现阶段能够满足生活基本需要的人均面积。超过住房扣除标准部分，就是房产税的计税依据，按照一线、二线城市房屋平均价格按年征收，分期预缴。
2.3、优化房产税设计
目前，我国在整个税制实际上过多的依赖于流转税，也就是说在所有的交易过程当中它征税，对这种存量的财产实际上几乎是不征税。也就是说，要税制的结构更加合理必须增加更多的财产税，包括全世界在内，城市居民的70%、80%的财产实际上就是房子、住房，所以对住房这个存量征收房地产税也就在情理之中了。房产税能够在一定程度上提高住房的使用效率，简单来说，只要你征收房地产税就会使得现有的空房子减少。现在很多城市有很多人在买房子，但是买了房子以后不住，空在那个地方，博取这样一个买卖的差价，但是如果持有的成本增加了，有了房地产税了，每年要交1%的房地产税，就会把它租出去，就会提高资源的使用效率，这样对市场的供给和需求本身也会发生很大的影响。同时，新增税收用于何处？国际经验表明，当社会财富积累到一定程度，营业税、增值税等间接税应该缩减、控制，而所得税、房产税等直接税可以逐步开征。但现在社会对新增税种有抵触，一个重要原因是税收使用不够透明，离真正的公共财政还有差距。有人甚至担心房产税成为“苛捐杂税”，会助长“吃饭财政”。试点阶段，房产税主要用于保障房建设，应该说这是临时性的制度安排。因此，扩容以后的房产税，必须要就其如何“取之于民、用之于民”作出长远的制度设计。
与此同时，研究房地产税立法很重要，因为现在和房地产有关的各项税收，绝大多数都是1998年住房制度改革之前设立的，现在房地产市场发展非常快，市场已经发生变化，因此，需要好好梳理和研究，建立一个和房地产市场相适应的房地产税制度。
结束语
综上所述，房产税改革是一个系统工程，除了涉及房产税的要素外，还包括了税收优惠、纳税义务发生时间、纳税期限，纳税地点、加成征税等程序性要素。与此同时，政府部门还应建立健全有关房产税的各项保障制度，例如，房产信息登记制度、房产评估制度等，这些都需要进一步研究、设计和完善。
参考文献：
[1]吕洪良.我国房产税改革研究[J].财经问题研究，2014，03:77-81.
[2]谢建森.房产税改革的政策选择[J].经营管理者，2014，02:56-57.
[3]贾国华，张春普.房产税改革基本思路及核心要素设计[J].中国财政，2014，04:48-49.
[4]贾国华，张春普.房产税实体要素设计的基本思路与构建[J].天津商业大学学报，2013，06:59-62+67.
[5]刘剑文，陈立诚.论房产税改革路径的法治化建构[J].法学杂志，2014，02:1-12.