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摘 要：近些年来，随着经济的不断发展，人们的生活水平也越来越高。房地产成为了当今的一个热门的行业。公允价值计量问题一直都是会计中一个非常具有难度以及挑战性的问题，它具有极大的可操作性。我国的公允价值计量的研究起步的比较晚，直到近些年来才正式的在会计准则中引入公允价值计量，这一计量方法对财务会计的影响十分深远。从二零零六年起，我国财政部规定我国符合条件的投资房地产允许使用公允价值进行后续的计量。这对我国企业来说是一个很好的发展机遇，但同时，由于我国公允价值计量发展的比较缓慢，在实际的应用中仍然存在着许多缺陷，这就导致目前有许多大型的上市企业仍然不能很好的采纳这一计量方式。因此，本文对我国投资性房地产准则与国际投资房地产准则做了分析比较，并指出了公允价值计量模式中存在的问题，同时提出了相应的对策。
关键词：公允价值计量 投资房地产 问题
一、引言
近些年来，我国投资房地产市场发展十分迅速，人们将房地产当做一个可以用来盈利的手段。但是，通过分析我国市场目前的现状可以得知，企业如果依旧按照以前的计量方法来对投资性房地产进行规划的化极有可能对导致企业的真实价值无法被会计信息真实反映的情况出现。因此，公允价值计量模式的应用是必然的。它可以增大投资者对企业的全面了解，可以客观的反映出企业投资某一个房地产的真实价值以及其经济实质。
二、国内投资房地产与国际的比较
1.投资性房地产界定。国内与国际上对投资房地产的定义是不同的。两者对投资房地产的定义基本相同，但是国际条例认为投资房地产不包括基于管理目的的房地产，我国会计准则规定投资性房地产包括已经出租出去的房地产。
2.投资房地产会计准则国内与国际的不同之处。
2.1投资房地产范围不同。国际的会计准则对投资房地产的方位做了比国内更加详细的规定，对一项房地产来说，其是否满足可以被用作投资的条件，需要进行一系列精密的判断。另外，我国土地是属于公有制性质，会计准则中说的土地只能是指土地的使用权，而国际会计准则中的土地则指的是土地所有权。国内的会计准则与国际相比，其规定的投资房地产的范围没有国际会计准则所规定的更加详细完善，这也是我国会计准则需要尽力改善的一个方面。对投资房地产的界限不清晰，定义过于简单，这就会给实际的操作带阿里很大的不确定性，从而导致一些偏差的产生。
2.2投资房地产初始计量中存在的不同。国际与国内的会计准则都对投资性房地产的初始计量方法做了详细的规定，其基本内容大致是相同的，但是我国认为，对投资性房地产的成本的计量应该是计算其由施工开始建造，直到房产达到可以使用的程度是所产生的一系列支出的总和，而国际上普遍认为多投资性房地产开发成本的计量应该根据国际会计准则第十六条计算的开发完工之日的成本来进行计量测算。
2.3投资性房地产后续计量模式的比较。在针对投资性房地产后续的计量模式方面，国际和国内对计量方法的规定大致是相同的，都规定可以采取两种方法进行计量，一种是成本计量的方法，另一种则是采取新型的公允价值计量的方法，但是在对计量方法具体的应用中存在着一定的不同之处。国内对投资性房地产的计量主要是偏向于成本计量方法的，但是国际上对此的计量方法主要是偏向于公允计量模式的。
三、投资性房地产公允价值计量模式中存在的问题
1.利润不自由，容易受操控。通过对几家上市公司的公允价值变动对企业的利润的影响对比中可以看出，一个企业是否采取公允价值计量模式对其企业利润的计算有着相当明显的影响，甚至有可能一个本来是利润亏损的企业，经过公允价值计量模式的计算之后，其利润竟然会大大提高。这本身就是公允价值计量模式中一个重大的缺点，企业可以通过好好利用这一个缺点来影响其利润的衡量，以此来提高公司的业绩，从而影响投资者对房地产项目本身的估量。在我国市场中，由于投资性房地产交易的复杂性，其牵扯到多方的利害关系，因此很有可能出现交易的价格并不能反映该房地产所拥有的实际市场价值的现象。另外一个原因就是，对目前的市场来说，还缺乏一套严谨完善的资产评估机制和一个严厉的处罚机制，这样才能有效的控制企业弄虚作假抬高自身业绩的现象。否则，企业在对投资性房地产进行价值估量的过程中对其利润的操作便会变得非常容易，影响市场秩序。
2.会在对会计政策的制定方面有一定的限制。这一新型计量模式一旦被正式使用就意味着公司不得再随意变更其他的计量模式，不能再次转化并使用成本模式。据相关资料显示，我国上市的投资性房地产公司中，仅有大约百分之二的公司使用了公允价值计量模式，从这一点中可以看出我国对公允价值计量模式的使用要求是比较高的。但是随着这种计量模式的发展，该现象会发生一定情况的变化，有一些公司已经由成本模式转变成为了公允价值模式。
3.公允价值难以取得其成本较高。由于房产的地段以及朝向等因素的不同，就导致房产的价值是比较难确定的，因此，对房地产价值的测定是十分不易的。另外，公允价值计算所需的成本较之于其他计量方法是较高的。由于这一测量方法是属于动态测量的方式，因此在不同的时间段之内都要对数据进行新一轮的测量，这将会大大增加计量的成本。
四、改善公允價值计量模式中存在的问题的对策
1.明确对我国投资房地产的范围的界定。根据前文对国内与国际的投资房地产范围的对比可知，我国的会计条例在对投资性房地产的界定方面仍然存在着很大的进步空间。随着我国房地产市场的发展，国家应该加强对投资房地产范围的界定。在进性改革时，应有意的学习国际上先进的条例，吸取外国发展的经验，从而促进我国该项事业的快速发展。
2.完善房地产交易市场。我国目前的房地产市场存在着结构不完善的现象，土地开发与建筑的职权大多数情况下都被一方所掌握，这样将权利集中在一起，便会增大公允价值利润的可操作空间。
3.增强公允价值的实用性。企业在实际使用公允价值计量模式时，应该注重加强对数据库信息的建设，这样才能降低公允价值信息的成本，从而增强公允性价值的实用性。企业在建立信息库时应注意信息的时效性，及时更新，注重积累，对市场中的一些交易信息应该做到及时的发现并处理相关的信息，这样才能保证数据库中信息的真实有效性。只有建立一个完善的信息数据库，才能保证工作人员在进行公允价值计量时可以及时的采取合适的参数来进行计算，这样不仅可以降低成本，更能够对房地产的公允价值进行准确的评估。
五、结语
投资性房地产是一种收益较高的投资保值方式，因此，其近些年来的发展是非常迅速的。由于房地产行业的复杂性，会计对这一行业的分析有着至关重要的作用。随着我国对公允价值计量模式的重视，这一模式在投资性房地产计量中占据着越来越重要的地位。公允价值计量模式的作用是显而易见的，它能够帮助投资者更加准确的掌握企业的实际情况，但是由于该计量模式发展的不成熟，其在运用的过程中仍然存在着许多问题。如果能对该问题进行妥善的解决，是公允价值模式在对房地产的计量中发挥其本身的作用，那么这一计量模式在投资性房地产中的应用将对我国市场的发展起到极大的积极作用。
参考文献：
[1]徐爱敏.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用分析[J].绿色财会，2013，（3）：52-56.DOI：10.3969/j.issn.1673-6095.2013.03.018.
[2]李敏.公允价值计量模式对投资性房地产信息披露的影响[J].品牌，2015，（9）：81-82.
[3]陈美宁.公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计核算之我见[J].财会月刊（会计版），2008，（9）：44.DOI：10.3969/j.issn.1004-0994.
2008.09.026.
[4]惠诗雨.公允价值计量模式在投资性房地产运用不普遍的原因及改进策略[J].中国商务，2014，（22）：166.DOI：10.3969/j.issn.1009-4067.2014.22.
152.
[5]郑堂明.公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考[J].科技信（科学），2008，（4）：184，224.DOI：10.3969/j.issn.1001-9960.2008.04.148.
关键词：公允价值计量 投资房地产 问题
一、引言
近些年来，我国投资房地产市场发展十分迅速，人们将房地产当做一个可以用来盈利的手段。但是，通过分析我国市场目前的现状可以得知，企业如果依旧按照以前的计量方法来对投资性房地产进行规划的化极有可能对导致企业的真实价值无法被会计信息真实反映的情况出现。因此，公允价值计量模式的应用是必然的。它可以增大投资者对企业的全面了解，可以客观的反映出企业投资某一个房地产的真实价值以及其经济实质。
二、国内投资房地产与国际的比较
1.投资性房地产界定。国内与国际上对投资房地产的定义是不同的。两者对投资房地产的定义基本相同，但是国际条例认为投资房地产不包括基于管理目的的房地产，我国会计准则规定投资性房地产包括已经出租出去的房地产。
2.投资房地产会计准则国内与国际的不同之处。
2.1投资房地产范围不同。国际的会计准则对投资房地产的方位做了比国内更加详细的规定，对一项房地产来说，其是否满足可以被用作投资的条件，需要进行一系列精密的判断。另外，我国土地是属于公有制性质，会计准则中说的土地只能是指土地的使用权，而国际会计准则中的土地则指的是土地所有权。国内的会计准则与国际相比，其规定的投资房地产的范围没有国际会计准则所规定的更加详细完善，这也是我国会计准则需要尽力改善的一个方面。对投资房地产的界限不清晰，定义过于简单，这就会给实际的操作带阿里很大的不确定性，从而导致一些偏差的产生。
2.2投资房地产初始计量中存在的不同。国际与国内的会计准则都对投资性房地产的初始计量方法做了详细的规定，其基本内容大致是相同的，但是我国认为，对投资性房地产的成本的计量应该是计算其由施工开始建造，直到房产达到可以使用的程度是所产生的一系列支出的总和，而国际上普遍认为多投资性房地产开发成本的计量应该根据国际会计准则第十六条计算的开发完工之日的成本来进行计量测算。
2.3投资性房地产后续计量模式的比较。在针对投资性房地产后续的计量模式方面，国际和国内对计量方法的规定大致是相同的，都规定可以采取两种方法进行计量，一种是成本计量的方法，另一种则是采取新型的公允价值计量的方法，但是在对计量方法具体的应用中存在着一定的不同之处。国内对投资性房地产的计量主要是偏向于成本计量方法的，但是国际上对此的计量方法主要是偏向于公允计量模式的。
三、投资性房地产公允价值计量模式中存在的问题
1.利润不自由，容易受操控。通过对几家上市公司的公允价值变动对企业的利润的影响对比中可以看出，一个企业是否采取公允价值计量模式对其企业利润的计算有着相当明显的影响，甚至有可能一个本来是利润亏损的企业，经过公允价值计量模式的计算之后，其利润竟然会大大提高。这本身就是公允价值计量模式中一个重大的缺点，企业可以通过好好利用这一个缺点来影响其利润的衡量，以此来提高公司的业绩，从而影响投资者对房地产项目本身的估量。在我国市场中，由于投资性房地产交易的复杂性，其牵扯到多方的利害关系，因此很有可能出现交易的价格并不能反映该房地产所拥有的实际市场价值的现象。另外一个原因就是，对目前的市场来说，还缺乏一套严谨完善的资产评估机制和一个严厉的处罚机制，这样才能有效的控制企业弄虚作假抬高自身业绩的现象。否则，企业在对投资性房地产进行价值估量的过程中对其利润的操作便会变得非常容易，影响市场秩序。
2.会在对会计政策的制定方面有一定的限制。这一新型计量模式一旦被正式使用就意味着公司不得再随意变更其他的计量模式，不能再次转化并使用成本模式。据相关资料显示，我国上市的投资性房地产公司中，仅有大约百分之二的公司使用了公允价值计量模式，从这一点中可以看出我国对公允价值计量模式的使用要求是比较高的。但是随着这种计量模式的发展，该现象会发生一定情况的变化，有一些公司已经由成本模式转变成为了公允价值模式。
3.公允价值难以取得其成本较高。由于房产的地段以及朝向等因素的不同，就导致房产的价值是比较难确定的，因此，对房地产价值的测定是十分不易的。另外，公允价值计算所需的成本较之于其他计量方法是较高的。由于这一测量方法是属于动态测量的方式，因此在不同的时间段之内都要对数据进行新一轮的测量，这将会大大增加计量的成本。
四、改善公允價值计量模式中存在的问题的对策
1.明确对我国投资房地产的范围的界定。根据前文对国内与国际的投资房地产范围的对比可知，我国的会计条例在对投资性房地产的界定方面仍然存在着很大的进步空间。随着我国房地产市场的发展，国家应该加强对投资房地产范围的界定。在进性改革时，应有意的学习国际上先进的条例，吸取外国发展的经验，从而促进我国该项事业的快速发展。
2.完善房地产交易市场。我国目前的房地产市场存在着结构不完善的现象，土地开发与建筑的职权大多数情况下都被一方所掌握，这样将权利集中在一起，便会增大公允价值利润的可操作空间。
3.增强公允价值的实用性。企业在实际使用公允价值计量模式时，应该注重加强对数据库信息的建设，这样才能降低公允价值信息的成本，从而增强公允性价值的实用性。企业在建立信息库时应注意信息的时效性，及时更新，注重积累，对市场中的一些交易信息应该做到及时的发现并处理相关的信息，这样才能保证数据库中信息的真实有效性。只有建立一个完善的信息数据库，才能保证工作人员在进行公允价值计量时可以及时的采取合适的参数来进行计算，这样不仅可以降低成本，更能够对房地产的公允价值进行准确的评估。
五、结语
投资性房地产是一种收益较高的投资保值方式，因此，其近些年来的发展是非常迅速的。由于房地产行业的复杂性，会计对这一行业的分析有着至关重要的作用。随着我国对公允价值计量模式的重视，这一模式在投资性房地产计量中占据着越来越重要的地位。公允价值计量模式的作用是显而易见的，它能够帮助投资者更加准确的掌握企业的实际情况，但是由于该计量模式发展的不成熟，其在运用的过程中仍然存在着许多问题。如果能对该问题进行妥善的解决，是公允价值模式在对房地产的计量中发挥其本身的作用，那么这一计量模式在投资性房地产中的应用将对我国市场的发展起到极大的积极作用。
参考文献：
[1]徐爱敏.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用分析[J].绿色财会，2013，（3）：52-56.DOI：10.3969/j.issn.1673-6095.2013.03.018.
[2]李敏.公允价值计量模式对投资性房地产信息披露的影响[J].品牌，2015，（9）：81-82.
[3]陈美宁.公允价值计量模式下投资性房地产转换的会计核算之我见[J].财会月刊（会计版），2008，（9）：44.DOI：10.3969/j.issn.1004-0994.
2008.09.026.
[4]惠诗雨.公允价值计量模式在投资性房地产运用不普遍的原因及改进策略[J].中国商务，2014，（22）：166.DOI：10.3969/j.issn.1009-4067.2014.22.
152.
[5]郑堂明.公允价值计量模式在投资性房地产准则中运用的思考[J].科技信（科学），2008，（4）：184，224.DOI：10.3969/j.issn.1001-9960.2008.04.148.