论文部分内容阅读
2013年1-3季度，湖南全省土地供应保持基本平稳态势，土地出让总价款同比大幅上涨，商服用地尤其增势明显；而从全省主要的地域区划来分析，湘南板块异军突起，无论从土地供应量还是土地成交价款来看，涨幅都位居省内四大经济板块之首。
特 点
土地成交同比量价齐升
2013年1-3季度，湖南全省土地供应总量为12187公顷（其中新增建设用地4947 公顷，占40.6%），同比增长16.8%；全省土地出让总价款为711.03亿元，同比增长67.2%；土地出让均价为1044.8元/平方米，同比上涨25.6%；招拍挂出让均价为1086.6元/平方米，同比上涨24.4%。
按用地类型来划分，房地产用地3904公顷，占32.0%，同比增长26.9%。其中，全省商服用地1296公顷，同比增长48.2%，出让均价为1741.8元/平方米，同比上涨35.8%；住宅用地2608公顷，同比增长18.5%，出让均价为1717.6元/平方米，同比上涨26.1%。
近五年土地供应量变化呈波动性变化特征，2008年至2010年1-3季度呈平稳增长的态势。近两年，除2012年第四季度由于各地在年末集中补录供地信息等导致出现供应高峰外，前三季度供应基本维持平稳。
商服用地成最大热门
从1-3季度的土地市场数据来看，商服用地成为了最大的热门，无论是供应数量还是成交价格，涨势都相当凶猛。
从用地结构来分析，商服用地是增长幅度最大的板块。今年1-3季度，供应商服用地面积为1296公顷，同比增长48.2%；同期，住宅、工矿仓储等经营性用地面积分别同比增长18.5%和28.0%。
而在土地成交价款上，商服用地出让总价款增长一倍有余。2013年1-3季度，全省房地产用地出让总价款达到611.17亿元，同比增长73.7%，占土地出让总价款的85.9%；其中商服用地出让总价款225.66亿元，同比增长101.4%，住宅用地出让总价款385.51亿元，同比增长60.8%。
从成交均价来看，经营性用地出让均价均有上涨，商服用地与住宅用地上涨幅度较大。全省住宅用地出让均价为1717.6元/平方米，同比上涨26.1%；商服用地出让均价为1741.8元/平方米，同比上涨35.8%。
从省内各区域情况来看，长株潭地区商服用地与住宅用地均价上涨幅度较大。2013年1-3季度，长株潭地区商服用地均价与住宅用地均价，较同期相比均有一定上涨，达到3385.5元/平方米与2508.9元/平方米，分别同比上涨96.5%和44.2%。主要原因是长沙市商服用地与住宅用地出让均价上涨幅度较大，长沙市商服用地与住宅用地出让均价分别为3890.4元/平方米、2614.6元/平方米，同比上涨124.3%、45.4%。
湘南地区成供地主力
从目前省内的四大经济发展板块来看，湘南国家级承接产业转移示范区成为了全省土地供应主要区域。2013年1-3季度，湘南地区土地供应量同比上涨76.2%，占全省供应总量比重达到33.1%，同比增加11.1个百分点，一举超过传统意义上的用地“老大”——长株潭城市群两型社会试验区，成为了全省土地供应主要区域。主要原因是湘南地区房地产用地、工矿仓储用地和基础设施用地供应量均有大幅增长，供应量分别达到1313公顷、1127公顷与1590公顷，分别同比增长75.1%、120.5%与54.9%。在房地产领域，湘南增长明显，供应量占全省比重达到33.6%，同比提高9.2个百分点，也同样超过了长株潭。
从其他板块情况来看，长株潭地区仍为全省基础设施用地供应的主要区域，但所占比例有所下降。2013年1-3季度，长株潭地区供应基础设施用地占全省的比重为31.4%，为全省基础设施用地供应的主要区域，但比例同比下降了9.1个百分点。其中公共管理与公共服务用地供应占全省供应量的54.0%，同比下降了12.3个百分点，而湘南地区和洞庭湖地区分别提高6.5和5.4个百分点，达到19.0%和15.8%。
大湘西地区则在交通运输用地供应比例增长明显。大湘西地区交通用地供应由去年的357公顷增加至1047公顷，同比增长193.3%，占全省供应量的30.2%，同比提高17.1个百分点，上升幅度较明显。
分 析
“新国五条”抑制效应不明显
2013年，国家房地产宏观政策还是延续以往的调控政策，并且出台了“新国五条”，向市场表明了中央政府坚持房地产市场调控的决心。继“新国五条”出台，湖南省住建厅表示，2013年我省房地产调控的总体原则是保证房价基本稳定，房价在房价基本稳定大前提下保持与前段基本持平，严格控制房价的增幅不能高于CPI的涨幅。但由于国五条颁布后，民众对房产税的恐慌心理，导致了各地区二手房交易猛增；以及市场资金对楼市热情不减，依靠房屋市场进行资产保值增值的偏好仍占主流，导致了房屋市场相对活跃，从而刺激了房地产开发投资的需求。因此，“新国五条”对房地产市场的抑制性影响尚未明显显现。
金融政策利好推动地市火爆
2013年7月，经国务院批准，中国人民银行决定，全面放开金融机构贷款利率管制。其中规定：取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。金融贷款管制的放开，使得房地产企业，尤其是大型房地产企业能够以相比过去更低的成本，获得贷款，从而导致更多房地产开发资金投入土地市场。加之，土地市场的有效需求旺盛，出于对土地行业发展的良好预期，更多的资金也涌入房地产市场，购置优质地块，直接推动了2013年前三季度湖南省土地价格上涨。
大量优质存量地入市，推动了土地价格整体上涨。在去年较高土地流拍率的影响下，土地管理部门今年在制订出让方案时偏向于选择地理位置较好的存量地块，根据数据显示2013年前三季度，全省住宅用地中存量土地出让占到住宅用地出让土地总量的72.0%。由于存量用地地理位置靠近城市中心区和周边配套较成熟，具有较大开发价值，因此开发商的拿地热情较高，土地招拍挂竞争激烈，导致部分地块出现高价出让，出让土地溢价率明显升高，从而推动了全省地价平均水平有所上升。例如：2013年5月3日，位于长沙市开福区老火车北站片区的[2013]网挂011号以35.79亿元的价格成交，土地单价达到5.4万元/平方米，溢价超过44%，无论是总价还是单价，都刷新纪录成为2013年长沙新地王，并且在全国1-6月地价排行榜中，位列第七；2013年8月，长沙市岳麓区滨江新城[2013]网挂038号地块以20亿元的价格成交，楼面地价5929元/平方米，溢价率高达119.59%，这些地块对地区整体均价的提高产生了影响。
特 点
土地成交同比量价齐升
2013年1-3季度，湖南全省土地供应总量为12187公顷（其中新增建设用地4947 公顷，占40.6%），同比增长16.8%；全省土地出让总价款为711.03亿元，同比增长67.2%；土地出让均价为1044.8元/平方米，同比上涨25.6%；招拍挂出让均价为1086.6元/平方米，同比上涨24.4%。
按用地类型来划分，房地产用地3904公顷，占32.0%，同比增长26.9%。其中，全省商服用地1296公顷，同比增长48.2%，出让均价为1741.8元/平方米，同比上涨35.8%；住宅用地2608公顷，同比增长18.5%，出让均价为1717.6元/平方米，同比上涨26.1%。
近五年土地供应量变化呈波动性变化特征，2008年至2010年1-3季度呈平稳增长的态势。近两年，除2012年第四季度由于各地在年末集中补录供地信息等导致出现供应高峰外，前三季度供应基本维持平稳。
商服用地成最大热门
从1-3季度的土地市场数据来看，商服用地成为了最大的热门，无论是供应数量还是成交价格，涨势都相当凶猛。
从用地结构来分析，商服用地是增长幅度最大的板块。今年1-3季度，供应商服用地面积为1296公顷，同比增长48.2%；同期，住宅、工矿仓储等经营性用地面积分别同比增长18.5%和28.0%。
而在土地成交价款上，商服用地出让总价款增长一倍有余。2013年1-3季度，全省房地产用地出让总价款达到611.17亿元，同比增长73.7%，占土地出让总价款的85.9%；其中商服用地出让总价款225.66亿元，同比增长101.4%，住宅用地出让总价款385.51亿元，同比增长60.8%。
从成交均价来看，经营性用地出让均价均有上涨，商服用地与住宅用地上涨幅度较大。全省住宅用地出让均价为1717.6元/平方米，同比上涨26.1%；商服用地出让均价为1741.8元/平方米，同比上涨35.8%。
从省内各区域情况来看，长株潭地区商服用地与住宅用地均价上涨幅度较大。2013年1-3季度，长株潭地区商服用地均价与住宅用地均价，较同期相比均有一定上涨，达到3385.5元/平方米与2508.9元/平方米，分别同比上涨96.5%和44.2%。主要原因是长沙市商服用地与住宅用地出让均价上涨幅度较大，长沙市商服用地与住宅用地出让均价分别为3890.4元/平方米、2614.6元/平方米，同比上涨124.3%、45.4%。
湘南地区成供地主力
从目前省内的四大经济发展板块来看，湘南国家级承接产业转移示范区成为了全省土地供应主要区域。2013年1-3季度，湘南地区土地供应量同比上涨76.2%，占全省供应总量比重达到33.1%，同比增加11.1个百分点，一举超过传统意义上的用地“老大”——长株潭城市群两型社会试验区，成为了全省土地供应主要区域。主要原因是湘南地区房地产用地、工矿仓储用地和基础设施用地供应量均有大幅增长，供应量分别达到1313公顷、1127公顷与1590公顷，分别同比增长75.1%、120.5%与54.9%。在房地产领域，湘南增长明显，供应量占全省比重达到33.6%，同比提高9.2个百分点，也同样超过了长株潭。
从其他板块情况来看，长株潭地区仍为全省基础设施用地供应的主要区域，但所占比例有所下降。2013年1-3季度，长株潭地区供应基础设施用地占全省的比重为31.4%，为全省基础设施用地供应的主要区域，但比例同比下降了9.1个百分点。其中公共管理与公共服务用地供应占全省供应量的54.0%，同比下降了12.3个百分点，而湘南地区和洞庭湖地区分别提高6.5和5.4个百分点，达到19.0%和15.8%。
大湘西地区则在交通运输用地供应比例增长明显。大湘西地区交通用地供应由去年的357公顷增加至1047公顷，同比增长193.3%，占全省供应量的30.2%，同比提高17.1个百分点，上升幅度较明显。
分 析
“新国五条”抑制效应不明显
2013年，国家房地产宏观政策还是延续以往的调控政策，并且出台了“新国五条”，向市场表明了中央政府坚持房地产市场调控的决心。继“新国五条”出台，湖南省住建厅表示，2013年我省房地产调控的总体原则是保证房价基本稳定，房价在房价基本稳定大前提下保持与前段基本持平，严格控制房价的增幅不能高于CPI的涨幅。但由于国五条颁布后，民众对房产税的恐慌心理，导致了各地区二手房交易猛增；以及市场资金对楼市热情不减，依靠房屋市场进行资产保值增值的偏好仍占主流，导致了房屋市场相对活跃，从而刺激了房地产开发投资的需求。因此，“新国五条”对房地产市场的抑制性影响尚未明显显现。
金融政策利好推动地市火爆
2013年7月，经国务院批准，中国人民银行决定，全面放开金融机构贷款利率管制。其中规定：取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。金融贷款管制的放开，使得房地产企业，尤其是大型房地产企业能够以相比过去更低的成本，获得贷款，从而导致更多房地产开发资金投入土地市场。加之，土地市场的有效需求旺盛，出于对土地行业发展的良好预期，更多的资金也涌入房地产市场，购置优质地块，直接推动了2013年前三季度湖南省土地价格上涨。
大量优质存量地入市，推动了土地价格整体上涨。在去年较高土地流拍率的影响下，土地管理部门今年在制订出让方案时偏向于选择地理位置较好的存量地块，根据数据显示2013年前三季度，全省住宅用地中存量土地出让占到住宅用地出让土地总量的72.0%。由于存量用地地理位置靠近城市中心区和周边配套较成熟，具有较大开发价值，因此开发商的拿地热情较高，土地招拍挂竞争激烈，导致部分地块出现高价出让，出让土地溢价率明显升高，从而推动了全省地价平均水平有所上升。例如：2013年5月3日，位于长沙市开福区老火车北站片区的[2013]网挂011号以35.79亿元的价格成交，土地单价达到5.4万元/平方米，溢价超过44%，无论是总价还是单价，都刷新纪录成为2013年长沙新地王，并且在全国1-6月地价排行榜中，位列第七；2013年8月，长沙市岳麓区滨江新城[2013]网挂038号地块以20亿元的价格成交，楼面地价5929元/平方米，溢价率高达119.59%，这些地块对地区整体均价的提高产生了影响。