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[摘 要]土地是一种资产，具有极高的价值量，在实际对其进行评估时有多种方法可以选择。现阶段在土地估价实务中已经逐渐实现对成本逼近法的广泛应用，但受到各种客观因素的影响后会将其认定为最后一招估价法。本文主要针对成本逼近法在土地评估中的应用进行探究，这对土地估价工作的顺利进行有极大的促进作用，同时对土地管理工作的开展有重要意义。
[关键词]成本逼近法；土地价格；案例分析
中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）11-0230-01
一、成本逼近法概述
社会平均生产费用价值论是成本逼近法的主要依据，该理论主要认为商品价格并不是由实际成本来决定，生产过程中不可避免花费的客观成本以及必要成本对其有直接影响，也就说商品价格需要在实际成本与应得利润之和的基础上确定。
也就是说土地作为一种商品，投资人在根据是否取得效用以及收益的基础上进行购买以及出售，双方的土地价格为促使交易顺利完成会达到一个平衡点，这就是指正常开发的土地价格。成本逼近法在土地估价中一直作为实用的估价方法存在，尤其是在市场比较法以及收益法受到限制的情况下必须结合实际实现对成本逼近法的利用。在成本逼近法中我们可将目标估算对象是作为土地价格，这也是促使非专业人员对其进行理解的必要手段。
效用在现实市场中会对土地价格造成直接影响，成本并不能对其进行直接决定，这也是导致成本逼近法估价结果出现偏差的主要原因。因此在实际使用成本逼近法的过程中会受到一定的限制，下面我们对其主要使用范围进行分析。
1.首先从土地市场的成熟度来说，在缺乏交易实例以及欠发达地区的土地市场都可实现对成本逼近法的利用，尤其是在开发的土地或者正在开发的土地中更适合对成本逼近法的使用，需要注意建成区以及已开发土地则不适合使用成本逼近法。
2.从区域范围以及土地用途开发角度对其进行分析后发现，在城市区域范围以外的工业用地估价中可对成本逼近法进行使用，但绝对不能使用在城市区域意外的工业用地。用于商业以及住宅的土地在实际进行估价时也不能使用成本逼近法。
3.最后从土地收益性角度对其进行分析，成本逼近法可在具有潜在收益以及无收益的土地中进行使用。学校、公园以及特殊性与公益性土地不能使用成本逼近法，主要因其会对收益法的运用进行限制。
4.成本逼近法的操作程序
首先需要对待估土地的基本情况进行调查，判断其是否可实现对成本逼近法估价的满足。然后对估价有关的资料进行搜集，在确定开发后土地增值效益的基础上对土地无限年期的价格进行估算，最后在结合土地实际情况的同时确定最终地价。
二、成本逼近法评估估价步骤
评估某一待估土地（宗地）时判断其是否适用于成本逼近法。首先要进行合理性判辨，若不适用，需选用其他评估方法；若可以运用该方法，则可按以下程序评估：
1.确定土地获得费。取得土地或宗地的各项费用要以评估当地近期实施的征地政策及相关标准和实际发生的客观费用为准。不同情况如下：
（1）征收农村集体土地时，土地获得费即为征收补偿安置费用。
（2）征收国有土地使用權时，土地获得费即为征收补偿安置费用。
（3）正常土地市场交易获得，土地获得费即估价期日土地的客观市场价格。
2.确定土地开发费。土地开发费即按待估土地（宗地）设定的开发程度下应投入的各项客观费用计算。
3.确定各项税费。税费即土地获得、开发过程中应向政府交纳的费用，一般包括：占用耕地的耕地占用税和开垦费用、新菜地开发建设资金、征地相关管理费以及政府规定的教育附加费等其他直接相关的税费等。
4.计算土地开发利息。按照设定的开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入需支付的利息。开发周期超过1年时，利息应按复利方式计算。
5.计算土地开发利润。按照开发性质及当地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算合理利润。
6.测算土地增值。土地增值需依据土地所在区域内，因用途等使用条件改变或进行开发而产生的价值增加额或比率测算。
7.进行价格修正。初步测算土地（宗地）价格后，需依据评估土地在当地的地理位置及土（宗）地条件，再做其他个别因素修正。土地增值是依据有限年期的土地市场价格与成本价格的差额来确定的，不再另行年期修正。
三、成本逼近法的探讨
1.对成本逼近法的探讨
成本逼近法所应用的基本原理在土地评估时一般用于成交案例比较少，没有收益的土地用途上，比如基础设施、公共建筑等。这种评估方法不会及时准确反映房地产市场的波动情况，一般相对于市场价格是偏低的，故常用于底价的评估过程。我们知道，成本逼近法中能够直接体现土地市场价值的因素只有土地所有权收益，然而其仍然以成本为基础，成本的测算不同程度上受到许多不确定因素的影响，与市场产生偏差。因此，运用成本逼近法评估土地价格存在着很大的理论缺陷或弊端。
2.增值收益率确定的难易程度、取舍情况
（1）计算和确定增值收益率可依据不同土地用途确定各种土地的增值收益率范围，再根据各细分区域确定具体的增值收益率。然而在土地评估过程中要得到准确的数据，需做到像基准网格地价覆盖全域那样的网格数据。还要更多、更充分地分区域进行商服用地、住宅用地、工业用地的土地价格评估来进一步明确增值收益率的内涵。若通过对建立网格增值收益率区片图的建立及完善和更新，我们可以通过查找相对应网格区域的增值收益率，将重置成本调整为评估区域相应的市场客观价值，但其工作量很巨大，不建议采取。
（2）若依据相同区域、相同土地用途的土地交易案例与土地成本的比率确定具体的增值收益率。但是这样的话倒不如直接运用市场法进行修正。
（3）成本逼近法可作为投入成本价格分析，但作为市场交易价格需慎重。
运用成本逼近法评估得到的土地价格作为土地再开发或土地获得过程中的成本支出是一个很好的方法，若只是为了核定土地资产或进行财务处理时，都可直接应用。但若直接作为交易价格，必须要谨慎，甚至要采用多方法综合评定评估结果，进行相互校核验证。从以上的分析知道，不同用途、不同区域的土地增值收益率可能相差悬殊，若要确定一个合理的数据必须要从交易市场上获取数据。而其他评估方法利用这些从交易市场上获取的数据还更容易些。
四、建议
土地增值率是联系成本与市场价值的纽带，因此研究土地增值率是关键。土地增值的多少实际掌握在政府手中，不同规划、用途的宗地价值差别较大。基于对评估区做全域统计分析其工作量很巨大，但我们可以分典型区域，建立像网格地价一样的网格增值收益率。明确增值收益率的内涵：分为商服用地、住宅用地、工业用地。网格增值率的建立：
1.确定各用途级别网格增值率；
2.建立网格增值率区片图；
3.建立网格增值率修正体系，保障体系；
4.建立网格增值率成果应用指南。
通过对典型区域建立网格增值率区片图定期完善与更新，我们可以查找相对应的收益率，将重置成本调整为相应的市场客观价值，从而达到对成本逼近法的科学合理利用。
基于土地增值率一定程度上难以获得，若在没有得到合理的确认之前，在评估过程中应当尽量少运用成本逼近法或与其他评估方法综合对比运用。
参考文献
[1] 刘玉光.成本逼近法及其在农地评估中的应用[J].科技风，2014（5）.
[2] 李管球.基于成本逼近法的DW在建工程抵押评估研究[D].湘潭大学，2015.
[3] 农锦丽.成本逼近法评估土地价格应用理论与分析[J].建筑工程技术与设计.
[关键词]成本逼近法；土地价格；案例分析
中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）11-0230-01
一、成本逼近法概述
社会平均生产费用价值论是成本逼近法的主要依据，该理论主要认为商品价格并不是由实际成本来决定，生产过程中不可避免花费的客观成本以及必要成本对其有直接影响，也就说商品价格需要在实际成本与应得利润之和的基础上确定。
也就是说土地作为一种商品，投资人在根据是否取得效用以及收益的基础上进行购买以及出售，双方的土地价格为促使交易顺利完成会达到一个平衡点，这就是指正常开发的土地价格。成本逼近法在土地估价中一直作为实用的估价方法存在，尤其是在市场比较法以及收益法受到限制的情况下必须结合实际实现对成本逼近法的利用。在成本逼近法中我们可将目标估算对象是作为土地价格，这也是促使非专业人员对其进行理解的必要手段。
效用在现实市场中会对土地价格造成直接影响，成本并不能对其进行直接决定，这也是导致成本逼近法估价结果出现偏差的主要原因。因此在实际使用成本逼近法的过程中会受到一定的限制，下面我们对其主要使用范围进行分析。
1.首先从土地市场的成熟度来说，在缺乏交易实例以及欠发达地区的土地市场都可实现对成本逼近法的利用，尤其是在开发的土地或者正在开发的土地中更适合对成本逼近法的使用，需要注意建成区以及已开发土地则不适合使用成本逼近法。
2.从区域范围以及土地用途开发角度对其进行分析后发现，在城市区域范围以外的工业用地估价中可对成本逼近法进行使用，但绝对不能使用在城市区域意外的工业用地。用于商业以及住宅的土地在实际进行估价时也不能使用成本逼近法。
3.最后从土地收益性角度对其进行分析，成本逼近法可在具有潜在收益以及无收益的土地中进行使用。学校、公园以及特殊性与公益性土地不能使用成本逼近法，主要因其会对收益法的运用进行限制。
4.成本逼近法的操作程序
首先需要对待估土地的基本情况进行调查，判断其是否可实现对成本逼近法估价的满足。然后对估价有关的资料进行搜集，在确定开发后土地增值效益的基础上对土地无限年期的价格进行估算，最后在结合土地实际情况的同时确定最终地价。
二、成本逼近法评估估价步骤
评估某一待估土地（宗地）时判断其是否适用于成本逼近法。首先要进行合理性判辨，若不适用，需选用其他评估方法；若可以运用该方法，则可按以下程序评估：
1.确定土地获得费。取得土地或宗地的各项费用要以评估当地近期实施的征地政策及相关标准和实际发生的客观费用为准。不同情况如下：
（1）征收农村集体土地时，土地获得费即为征收补偿安置费用。
（2）征收国有土地使用權时，土地获得费即为征收补偿安置费用。
（3）正常土地市场交易获得，土地获得费即估价期日土地的客观市场价格。
2.确定土地开发费。土地开发费即按待估土地（宗地）设定的开发程度下应投入的各项客观费用计算。
3.确定各项税费。税费即土地获得、开发过程中应向政府交纳的费用，一般包括：占用耕地的耕地占用税和开垦费用、新菜地开发建设资金、征地相关管理费以及政府规定的教育附加费等其他直接相关的税费等。
4.计算土地开发利息。按照设定的开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入需支付的利息。开发周期超过1年时，利息应按复利方式计算。
5.计算土地开发利润。按照开发性质及当地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算合理利润。
6.测算土地增值。土地增值需依据土地所在区域内，因用途等使用条件改变或进行开发而产生的价值增加额或比率测算。
7.进行价格修正。初步测算土地（宗地）价格后，需依据评估土地在当地的地理位置及土（宗）地条件，再做其他个别因素修正。土地增值是依据有限年期的土地市场价格与成本价格的差额来确定的，不再另行年期修正。
三、成本逼近法的探讨
1.对成本逼近法的探讨
成本逼近法所应用的基本原理在土地评估时一般用于成交案例比较少，没有收益的土地用途上，比如基础设施、公共建筑等。这种评估方法不会及时准确反映房地产市场的波动情况，一般相对于市场价格是偏低的，故常用于底价的评估过程。我们知道，成本逼近法中能够直接体现土地市场价值的因素只有土地所有权收益，然而其仍然以成本为基础，成本的测算不同程度上受到许多不确定因素的影响，与市场产生偏差。因此，运用成本逼近法评估土地价格存在着很大的理论缺陷或弊端。
2.增值收益率确定的难易程度、取舍情况
（1）计算和确定增值收益率可依据不同土地用途确定各种土地的增值收益率范围，再根据各细分区域确定具体的增值收益率。然而在土地评估过程中要得到准确的数据，需做到像基准网格地价覆盖全域那样的网格数据。还要更多、更充分地分区域进行商服用地、住宅用地、工业用地的土地价格评估来进一步明确增值收益率的内涵。若通过对建立网格增值收益率区片图的建立及完善和更新，我们可以通过查找相对应网格区域的增值收益率，将重置成本调整为评估区域相应的市场客观价值，但其工作量很巨大，不建议采取。
（2）若依据相同区域、相同土地用途的土地交易案例与土地成本的比率确定具体的增值收益率。但是这样的话倒不如直接运用市场法进行修正。
（3）成本逼近法可作为投入成本价格分析，但作为市场交易价格需慎重。
运用成本逼近法评估得到的土地价格作为土地再开发或土地获得过程中的成本支出是一个很好的方法，若只是为了核定土地资产或进行财务处理时，都可直接应用。但若直接作为交易价格，必须要谨慎，甚至要采用多方法综合评定评估结果，进行相互校核验证。从以上的分析知道，不同用途、不同区域的土地增值收益率可能相差悬殊，若要确定一个合理的数据必须要从交易市场上获取数据。而其他评估方法利用这些从交易市场上获取的数据还更容易些。
四、建议
土地增值率是联系成本与市场价值的纽带，因此研究土地增值率是关键。土地增值的多少实际掌握在政府手中，不同规划、用途的宗地价值差别较大。基于对评估区做全域统计分析其工作量很巨大，但我们可以分典型区域，建立像网格地价一样的网格增值收益率。明确增值收益率的内涵：分为商服用地、住宅用地、工业用地。网格增值率的建立：
1.确定各用途级别网格增值率；
2.建立网格增值率区片图；
3.建立网格增值率修正体系，保障体系；
4.建立网格增值率成果应用指南。
通过对典型区域建立网格增值率区片图定期完善与更新，我们可以查找相对应的收益率，将重置成本调整为相应的市场客观价值，从而达到对成本逼近法的科学合理利用。
基于土地增值率一定程度上难以获得，若在没有得到合理的确认之前，在评估过程中应当尽量少运用成本逼近法或与其他评估方法综合对比运用。
参考文献
[1] 刘玉光.成本逼近法及其在农地评估中的应用[J].科技风，2014（5）.
[2] 李管球.基于成本逼近法的DW在建工程抵押评估研究[D].湘潭大学，2015.
[3] 农锦丽.成本逼近法评估土地价格应用理论与分析[J].建筑工程技术与设计.