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[摘 要]在过去的几年里，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比下降严重，我国房地产行业正经历一场严重危机。各地政府出售“托市”。本文作者在“救市”政策方面提出了自己的观点。
[关键词]危机 救市 房地产 房价
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）04-0215-01
伴随着房地产市场持续低迷，市场上关于全国性房地产“救市”政策即将出台的传言沸沸扬扬。有报道说，住房和城乡建设部等部门已经联合制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院， 政策出台只待合适时机。据称，这份房地产形势的分析报告对当前的房地产交易量、交易金额做了具体分析，整体观点是当前房地产市场形势已经很严峻。有传言称，有关部门已经上交“放松”房地产调控政策的方案，中国的房地产调控政策便有可能放松。对此，业内人士评论说，若居民购房政策放松，则意味着对楼市调控政策已经到头。
地方政府“救市” 政策正在蔓延
出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉， 又发展到东部沿海的福州、厦门， 现在已经到达长三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海。如近日上海、杭州不约而同宣告对低迷的房市进行“ 救市”。其中， 杭州市出台的“ 救市” 政策包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。而上海市则上调补充住房公积金贷款的最高额度， 符合条件的家庭最高可贷60万元。与杭州、南京等城市政府出台的一揽子救市政策相比，上海公积金贷款额度的上调对市场的影响力度较小，但仍可看做是一个温和的政策信号。
地方政府林林总总的“救市”措施中，以南京和杭州的救市措施力度最大。尤其杭州救市政策涵盖24项内容，力度创下近期地方政府之最，主要包括对需求的刺激和开发商资金链的缓解。一方面，对购房消费者放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，减免契税和给予财政补贴，用来促进居民合理住房消费；另一方面，对于开发商放宽房地产企业所得税预征政策，放宽土地政策， 放宽项目开竣工期限，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费，来优化房地产行业投资发展环境；同时，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。
综合多个地方政府的房地产救市措施，主要有以下几个方面内容。在公积金贷款方面，延长贷款期限，由20年提升至30年， 实施这一举措的有沈阳、长沙、福州三地；沈阳、长沙两地还将首付比例由30%降至20%；河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款；另外各地也纷纷上调普通住宅标准，放宽享受优惠契税范围。除此之外，这些房地产“救市”政策内容还包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例等项政策。
不能穿新鞋走老路
一系列房市“暖风”动作自下而上不断完成，全国性的房地产宏观调控新政出台似乎是“万事俱备，只欠东风”。事实上，对于市场上关于将出国家层面房地产调控新政的传言， 主管部门均表示沉默。对于多个地方政府出台的“ 救市” 政策， 中央主管部门也不置可否。实际上， 多个地方政府出台的“ 救市”政策已经明显触到了有关政策的“红线”。例如，西安市出台的政策明确提出开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证，这明显与国土资源部此前关于土地招牌挂不得分期付款拿证的规定有抵触之处，但是国土资源部对此并没有反应；而杭州“24条”救市政策中第一次对“二套房贷款”政策进行了调整， 但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。这些动作均被市场理解为中央对地方政府对楼市“救市”行为的“默许”。既然大气氛允许，房地产调控新政出台便已没有政策压力。
然而，回过头来看，这些所谓的房地产新政究竟是什么呢？ 从各地“ 救市” 政策来看，其内容主要包括取消对二套房的限制、下调房产税费和延长个人房贷偿还期限等。或许，人们还能清晰地记得，在前期房地产宏观调控中相关部委正是以这些措施来抑制房地产泡沫。现在，抑制房价过快上涨的目的虽然基本达到了，但并不意味着房地产泡沫已经拧干了。在一些中小城市，房价依然居高不下，而在北京、上海、广州、深圳、南京和杭州这些大城市的房价虽呈现出不同程度的回落，但大多数百姓依然买不起房。当前，国内房地产业的确存在调整的必要，从一定程度上来说，房地产业的调整还有可能影响到今后国内的经济发展水平， 但这并不意味着房地产旧政就可以卷土重来，也就是说，要打破房地产市场低迷局面， 应该结合现实情况制定理性的房地产新政，而不能“穿新鞋走老路”。
考虑“ 消费承受” 至关重要
房地产暴利时代或许已经结束，房价理性回归更是众望所归。在这样的情况下，政府出台促进房地产业健康发展的新政，当然不能是把稍有下降的房价再“促”上去，而是应该利用房产市场出现理性回归的难得机遇，利用适当的政策调控，把房地产市场带入理性开发、理性经营、理性消费的良性循环轨道上来。有鉴于此，政府出台房地产新政不仅要听取房地产开发企业的意见，更应该考虑老百姓的承受能力和切身感受，应固守“商品房价格不能上涨甚至还应适当下降， 让普通市民买得起房”这个大前提，更主要的是在商品房买卖问题上，种种不合理的税负固然应当取消，但首先应该合理评估土地价格和公开商品房成本，因为，一旦房地产领域的“暗箱”被打开了，房价自然就容易回归理性。
房地产业扮演着拉动经济、服务民生重要角色， 政府有理由对房地产市场可能发生的剧烈波动保持高度警惕。对此一些出台“托市”政策城市的理由是， 房地产业是国民经济发展的支柱产业， 其发展出现问题， 政府有义务帮助解决。此前， 有关房地产“救市” 的传言就已沸沸扬扬，而一些地方政府的“救市” 之所以遮遮掩掩，主要原因在于百姓的强烈反对。现在，放松房地产调控政策的新政之所以能够再次提上议事日程，原因在于华尔街金融风暴已开始对中国实体经济产生不利影响。尽管这次金融风暴对中国的影响有多大还无定论，但遭遇寒冬的房地产业已经“先知先觉” 地开始利用金融风暴对中国经济的影响推动房产新政的出台。而这种呼声又有自下而上地得到相关部门认可的迹象，很容易让人联想到这是由地方政府主导、由房地产商推波助澜的“救市”行动已经拉开序幕。现在问题是，想靠若干条“救市”政策，就能制止房价下跌实现反转是不现实的。开发商理应借势而上，靠优质服务和实在的价格，配合政府的利好政策， 让购房者逐渐恢复购房信心，切不可趁利好涨价，从而坏了政府的良苦用心。
参考文献
[1]张国强.中国房地产市场未来变化趋势分析，生产力研究，2008.12.
[2]史秀娟.浅析我国房地产市场发展现状，经济分析 2008.9.
[3]張梦实.谈当前高房价的影响因素与政府调控措施强化，商业时代，2011.01.
[关键词]危机 救市 房地产 房价
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）04-0215-01
伴随着房地产市场持续低迷，市场上关于全国性房地产“救市”政策即将出台的传言沸沸扬扬。有报道说，住房和城乡建设部等部门已经联合制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院， 政策出台只待合适时机。据称，这份房地产形势的分析报告对当前的房地产交易量、交易金额做了具体分析，整体观点是当前房地产市场形势已经很严峻。有传言称，有关部门已经上交“放松”房地产调控政策的方案，中国的房地产调控政策便有可能放松。对此，业内人士评论说，若居民购房政策放松，则意味着对楼市调控政策已经到头。
地方政府“救市” 政策正在蔓延
出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉， 又发展到东部沿海的福州、厦门， 现在已经到达长三角最重要的代表性城市南京、杭州和上海。如近日上海、杭州不约而同宣告对低迷的房市进行“ 救市”。其中， 杭州市出台的“ 救市” 政策包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。而上海市则上调补充住房公积金贷款的最高额度， 符合条件的家庭最高可贷60万元。与杭州、南京等城市政府出台的一揽子救市政策相比，上海公积金贷款额度的上调对市场的影响力度较小，但仍可看做是一个温和的政策信号。
地方政府林林总总的“救市”措施中，以南京和杭州的救市措施力度最大。尤其杭州救市政策涵盖24项内容，力度创下近期地方政府之最，主要包括对需求的刺激和开发商资金链的缓解。一方面，对购房消费者放宽购房入户，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，减免契税和给予财政补贴，用来促进居民合理住房消费；另一方面，对于开发商放宽房地产企业所得税预征政策，放宽土地政策， 放宽项目开竣工期限，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费，来优化房地产行业投资发展环境；同时，鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，及时搭建银企对接的互动平台，协调解决企业面临的困难。
综合多个地方政府的房地产救市措施，主要有以下几个方面内容。在公积金贷款方面，延长贷款期限，由20年提升至30年， 实施这一举措的有沈阳、长沙、福州三地；沈阳、长沙两地还将首付比例由30%降至20%；河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款；另外各地也纷纷上调普通住宅标准，放宽享受优惠契税范围。除此之外，这些房地产“救市”政策内容还包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例等项政策。
不能穿新鞋走老路
一系列房市“暖风”动作自下而上不断完成，全国性的房地产宏观调控新政出台似乎是“万事俱备，只欠东风”。事实上，对于市场上关于将出国家层面房地产调控新政的传言， 主管部门均表示沉默。对于多个地方政府出台的“ 救市” 政策， 中央主管部门也不置可否。实际上， 多个地方政府出台的“ 救市”政策已经明显触到了有关政策的“红线”。例如，西安市出台的政策明确提出开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证，这明显与国土资源部此前关于土地招牌挂不得分期付款拿证的规定有抵触之处，但是国土资源部对此并没有反应；而杭州“24条”救市政策中第一次对“二套房贷款”政策进行了调整， 但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。这些动作均被市场理解为中央对地方政府对楼市“救市”行为的“默许”。既然大气氛允许，房地产调控新政出台便已没有政策压力。
然而，回过头来看，这些所谓的房地产新政究竟是什么呢？ 从各地“ 救市” 政策来看，其内容主要包括取消对二套房的限制、下调房产税费和延长个人房贷偿还期限等。或许，人们还能清晰地记得，在前期房地产宏观调控中相关部委正是以这些措施来抑制房地产泡沫。现在，抑制房价过快上涨的目的虽然基本达到了，但并不意味着房地产泡沫已经拧干了。在一些中小城市，房价依然居高不下，而在北京、上海、广州、深圳、南京和杭州这些大城市的房价虽呈现出不同程度的回落，但大多数百姓依然买不起房。当前，国内房地产业的确存在调整的必要，从一定程度上来说，房地产业的调整还有可能影响到今后国内的经济发展水平， 但这并不意味着房地产旧政就可以卷土重来，也就是说，要打破房地产市场低迷局面， 应该结合现实情况制定理性的房地产新政，而不能“穿新鞋走老路”。
考虑“ 消费承受” 至关重要
房地产暴利时代或许已经结束，房价理性回归更是众望所归。在这样的情况下，政府出台促进房地产业健康发展的新政，当然不能是把稍有下降的房价再“促”上去，而是应该利用房产市场出现理性回归的难得机遇，利用适当的政策调控，把房地产市场带入理性开发、理性经营、理性消费的良性循环轨道上来。有鉴于此，政府出台房地产新政不仅要听取房地产开发企业的意见，更应该考虑老百姓的承受能力和切身感受，应固守“商品房价格不能上涨甚至还应适当下降， 让普通市民买得起房”这个大前提，更主要的是在商品房买卖问题上，种种不合理的税负固然应当取消，但首先应该合理评估土地价格和公开商品房成本，因为，一旦房地产领域的“暗箱”被打开了，房价自然就容易回归理性。
房地产业扮演着拉动经济、服务民生重要角色， 政府有理由对房地产市场可能发生的剧烈波动保持高度警惕。对此一些出台“托市”政策城市的理由是， 房地产业是国民经济发展的支柱产业， 其发展出现问题， 政府有义务帮助解决。此前， 有关房地产“救市” 的传言就已沸沸扬扬，而一些地方政府的“救市” 之所以遮遮掩掩，主要原因在于百姓的强烈反对。现在，放松房地产调控政策的新政之所以能够再次提上议事日程，原因在于华尔街金融风暴已开始对中国实体经济产生不利影响。尽管这次金融风暴对中国的影响有多大还无定论，但遭遇寒冬的房地产业已经“先知先觉” 地开始利用金融风暴对中国经济的影响推动房产新政的出台。而这种呼声又有自下而上地得到相关部门认可的迹象，很容易让人联想到这是由地方政府主导、由房地产商推波助澜的“救市”行动已经拉开序幕。现在问题是，想靠若干条“救市”政策，就能制止房价下跌实现反转是不现实的。开发商理应借势而上，靠优质服务和实在的价格，配合政府的利好政策， 让购房者逐渐恢复购房信心，切不可趁利好涨价，从而坏了政府的良苦用心。
参考文献
[1]张国强.中国房地产市场未来变化趋势分析，生产力研究，2008.12.
[2]史秀娟.浅析我国房地产市场发展现状，经济分析 2008.9.
[3]張梦实.谈当前高房价的影响因素与政府调控措施强化，商业时代，2011.01.