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摘要：招商地产是我国四大地产公司“招商、保利、万科、金地”之一，它的运营和发展对我国房地产业的状况反映有一定的代表性。在如今的金融市场中，如何判断一只股票是否值得持有？我们可以估计公司的价值。本文通过自由现金流折现法估计了招商地产的公司价值和股价，结果显示为招商地产的价值被现实的股价低估了，所以值得支持。
關键词：现金流折现法；招商地产
一、研究背景
在2000年左右，中国的房地产业在国民经济当中还不是热议的话题，当时除了北上广深等一线城市，南京、杭州等二线城市的房价是现如今的1/10，也就是说，如果你在2000年的时候在南京买一套房子，现在房子的市场价已经翻了10倍。房地产业就是从2000年开始逐渐兴起的，2000年到2008年房地产业呈逐年稳步提升态势，提升速度较为缓慢，但是2008年之后，房地产业的发展就呈现了飞快的速度，一线和二线城市的房价急速上涨，房地产业成为了国民热议的话题，房地产业在国民经济当中的地位不言而喻。改革开放以来，我国的经济增长曾经呈现连年双位数（10%左右）的不可思议的增长，与此同时我国的国民素质在不断的提高，我国的人口红利在慢慢的消失，劳动力的成本在不断上涨，和8、90年代不同的是，很多外商都把资金和厂房撤出了中国，转向印尼等发展中国家。房地产业在经历了十几年发展的黄金时代之后，已经进入了像万科地产总裁王石所说的白银时代，香港富商李嘉诚在2016年宣布撤出对大陆的房地产，反映着房地产业的投资回报存在着不确定性。
房地产业发展的太快不利于其健康稳定的发展，前几年房价上涨的太快，导致社会上刚步入工作、刚准备组建家庭的人压力非常的大。国家为了限制大中型城市房价的急速上涨，出台了限购令等政策，例如家庭二套房的限制、南京等城市出台的非本市户籍居民购房的限制，要求必须交满一年医疗保险之后才允许购房，还有逐步探索实施的房产税的实行。房产税目前在重庆、杭州和上海开始试点，以后想要囤房、投机的人肯定会打退堂鼓，这些所有的政策都是为了限制房价过高过快发展，这在一定程度上打压了房地产业的发展。
房地产公司目前的价值该如何估计呢？本文将采用现金流折算现值法测算房地产公司的价值，与股价相比较，如果测算出来的公司价值大于股价，也就是说这家公司的价值被市场低估了，未来还有很大的发展空间，该公司的股价未来肯定会上涨，这个时候就适合买入该公司的股票。如果估计出的公司价值小于市场股票价值，那么预示着公司价值被高估了，未来会回落，这个时候适合减持该股票数量。
本文以招商地产A股为例，在CSMAR数据库上获得公司的各项财务指标，采用自由现金流折现法对其进行价值估算，为广大关心招商地产价值的人提供参考，并对房地产业的现状剖析有一定的贡献。
二、自由现金流量折现模型
目前有很多种企业价值评估方法，自由现金流折现法是学术界最常用的方法之一，该方法通过对公司近年来的财务状况、现金流进行统计，算出合理的折现率，将未来几年的现金流折算估计成现值，得到公司的估计价值。
现金流折现模型为，其中PV为目前的资产现值，n为资产年限，r为估计的未来现金流的折现率，CFt为资产在 t 时刻产生的现金流。如果净现值（NPV）大于零，则说明该投资回报为正，否则该投资会赔钱，应该放弃。
运用NPV模型的时候，我们会假设公司按照增长率 g 稳定发展。
本文将自由现金流表示为FCFF= EBIT×（1-税率） 折旧-资本性支出-追加营运资本，然后用加权平均资本成本（WACC）代表现金流增长率 r。加权平均资本成本（WACC）是对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本，可以用来确定具有平均风险投资项目的收益率。WACC的计算方法为：
式中：Kd为债务资本成本；Ke为权益资本成本；D/（D E）为债务资本在资本结构中的百分比；E/（D E）为权益资本在资本结构中的百分比；T为税率。
FCFF模型为：
其中：CFt为第t年的现金流量；g为永续增长期的增长率。
三、招商地产公司价值的估计
本文数据来自CSMAR国泰安数据库和百度等搜索引擎，整理计算得出。
由表1可知，招商地产2012年的自由现金流为负。房地产行业需要大量的融资、大量的资金运转，以此来支持其房地产工程的开发。因此对于自由现金流为负的情况，在房地产行业属于正常情况，说明公司正在进行大型的工程投资，导致大量的现金流出，其现金流量为负。
我们查阅了招商地产的借款人，发现招商地产从中央银行借款，其借款利率为4.6%，所以Kd为4.6%；Ke=2.99% 0.75× （14.94%-2.99%）=11.95%；T=25%。
（见表2）
由表中的WACC算出平均值为0.059002525。
（见表3）
计算得出公司总价值为4808649715万元，每股股价为45.667块，真实股价大约22块。
四、研究结论
利用自由现金流贴现法计算出的每股价值与真实股价有较大出入，这也不难解释，未来的市场走向没有人能够准确的预测，究竟该公司今后会如何发展、房地产业今后是继续壮大还是萧条，这是一个未知数。我们只能根据目前现有的数据在科学分析的基础上得到我们想要的答案，本文对招商地产的价值进行了评估，得出了其总价值，再除以其发行的股票数量，我们得到对于招商地产的每股价格，与目前的每股价格进行对比，我们发现估计出的招商地产的股价大于现实股价，所以该股票未来会上涨，值得投资。
参考文献：
[1]何超.中国房地产上市公司股票估值研究——以万科A股为例[D].沈阳大学，2014.
[2]陶双桅.上市公司估值模型的实证分析——基于中国神华2005 年至2010 年的数据[J].上饶师范学院学报，2013，5.
[3]王曦，等.现金流折现与实物期权模型在石油公司估值中的对比研究——以中海油收购Nexen公司为例[J].资源与产业，2013，5.
（作者单位：南京财经大学）
關键词：现金流折现法；招商地产
一、研究背景
在2000年左右，中国的房地产业在国民经济当中还不是热议的话题，当时除了北上广深等一线城市，南京、杭州等二线城市的房价是现如今的1/10，也就是说，如果你在2000年的时候在南京买一套房子，现在房子的市场价已经翻了10倍。房地产业就是从2000年开始逐渐兴起的，2000年到2008年房地产业呈逐年稳步提升态势，提升速度较为缓慢，但是2008年之后，房地产业的发展就呈现了飞快的速度，一线和二线城市的房价急速上涨，房地产业成为了国民热议的话题，房地产业在国民经济当中的地位不言而喻。改革开放以来，我国的经济增长曾经呈现连年双位数（10%左右）的不可思议的增长，与此同时我国的国民素质在不断的提高，我国的人口红利在慢慢的消失，劳动力的成本在不断上涨，和8、90年代不同的是，很多外商都把资金和厂房撤出了中国，转向印尼等发展中国家。房地产业在经历了十几年发展的黄金时代之后，已经进入了像万科地产总裁王石所说的白银时代，香港富商李嘉诚在2016年宣布撤出对大陆的房地产，反映着房地产业的投资回报存在着不确定性。
房地产业发展的太快不利于其健康稳定的发展，前几年房价上涨的太快，导致社会上刚步入工作、刚准备组建家庭的人压力非常的大。国家为了限制大中型城市房价的急速上涨，出台了限购令等政策，例如家庭二套房的限制、南京等城市出台的非本市户籍居民购房的限制，要求必须交满一年医疗保险之后才允许购房，还有逐步探索实施的房产税的实行。房产税目前在重庆、杭州和上海开始试点，以后想要囤房、投机的人肯定会打退堂鼓，这些所有的政策都是为了限制房价过高过快发展，这在一定程度上打压了房地产业的发展。
房地产公司目前的价值该如何估计呢？本文将采用现金流折算现值法测算房地产公司的价值，与股价相比较，如果测算出来的公司价值大于股价，也就是说这家公司的价值被市场低估了，未来还有很大的发展空间，该公司的股价未来肯定会上涨，这个时候就适合买入该公司的股票。如果估计出的公司价值小于市场股票价值，那么预示着公司价值被高估了，未来会回落，这个时候适合减持该股票数量。
本文以招商地产A股为例，在CSMAR数据库上获得公司的各项财务指标，采用自由现金流折现法对其进行价值估算，为广大关心招商地产价值的人提供参考，并对房地产业的现状剖析有一定的贡献。
二、自由现金流量折现模型
目前有很多种企业价值评估方法，自由现金流折现法是学术界最常用的方法之一，该方法通过对公司近年来的财务状况、现金流进行统计，算出合理的折现率，将未来几年的现金流折算估计成现值，得到公司的估计价值。
现金流折现模型为，其中PV为目前的资产现值，n为资产年限，r为估计的未来现金流的折现率，CFt为资产在 t 时刻产生的现金流。如果净现值（NPV）大于零，则说明该投资回报为正，否则该投资会赔钱，应该放弃。
运用NPV模型的时候，我们会假设公司按照增长率 g 稳定发展。
本文将自由现金流表示为FCFF= EBIT×（1-税率） 折旧-资本性支出-追加营运资本，然后用加权平均资本成本（WACC）代表现金流增长率 r。加权平均资本成本（WACC）是对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本，可以用来确定具有平均风险投资项目的收益率。WACC的计算方法为：
式中：Kd为债务资本成本；Ke为权益资本成本；D/（D E）为债务资本在资本结构中的百分比；E/（D E）为权益资本在资本结构中的百分比；T为税率。
FCFF模型为：
其中：CFt为第t年的现金流量；g为永续增长期的增长率。
三、招商地产公司价值的估计
本文数据来自CSMAR国泰安数据库和百度等搜索引擎，整理计算得出。
由表1可知，招商地产2012年的自由现金流为负。房地产行业需要大量的融资、大量的资金运转，以此来支持其房地产工程的开发。因此对于自由现金流为负的情况，在房地产行业属于正常情况，说明公司正在进行大型的工程投资，导致大量的现金流出，其现金流量为负。
我们查阅了招商地产的借款人，发现招商地产从中央银行借款，其借款利率为4.6%，所以Kd为4.6%；Ke=2.99% 0.75× （14.94%-2.99%）=11.95%；T=25%。
（见表2）
由表中的WACC算出平均值为0.059002525。
（见表3）
计算得出公司总价值为4808649715万元，每股股价为45.667块，真实股价大约22块。
四、研究结论
利用自由现金流贴现法计算出的每股价值与真实股价有较大出入，这也不难解释，未来的市场走向没有人能够准确的预测，究竟该公司今后会如何发展、房地产业今后是继续壮大还是萧条，这是一个未知数。我们只能根据目前现有的数据在科学分析的基础上得到我们想要的答案，本文对招商地产的价值进行了评估，得出了其总价值，再除以其发行的股票数量，我们得到对于招商地产的每股价格，与目前的每股价格进行对比，我们发现估计出的招商地产的股价大于现实股价，所以该股票未来会上涨，值得投资。
参考文献：
[1]何超.中国房地产上市公司股票估值研究——以万科A股为例[D].沈阳大学，2014.
[2]陶双桅.上市公司估值模型的实证分析——基于中国神华2005 年至2010 年的数据[J].上饶师范学院学报，2013，5.
[3]王曦，等.现金流折现与实物期权模型在石油公司估值中的对比研究——以中海油收购Nexen公司为例[J].资源与产业，2013，5.
（作者单位：南京财经大学）