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摘要：近年来，小产权房数量迅速增长，深圳市官方所称“违法建筑”的发展态势引人注目。妥善解决小产权房问题，关乎民生及社会稳定。与此同时，保障性住房建设、运作等环节因多方面原因陷入梗阻，建设进程滞后于计划预期，供需失衡。本研究从小产权房与保障性住房两者间的契合点出发，通过实地调研，以深圳市光明、坪山两区为例，对小产权房、保障性住房质量、布局和民众意愿进行考察和分析，以期探究两房转化的可行性并提出有助于解决小产权房问题的建议。
关键词：小产权房；保障性住房；转化；深圳市
中图分类号：D669 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2014）35-0116-02
一、问题的提出
小产权房问题是政府监管部门一直重视的问题，其数量多、比重大、分布范围广，且加速剧增，亟待解决；保障性住房开工建设慢，建筑质量、相关配套良莠不齐，供需严重失衡等问题依然严重。小产权房成因是多方面的，既有利益的驱使，也是相关部门监管不力、社会保障体系尚未完善的反映。但其根源在于我国独特的土地制度及城乡二元结构，想要从根源上解决问题，应从制度、法规上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。
二、调研区域及研究方法
本次调研区域选定为深圳市的光明、坪山两个新区。深圳市是我国第一个经济特区，它创造了经济发展的奇迹，但在飞速发展中也出现了一些问题，小产权房，即深圳官方所称的“违法建筑”便是历史遗留与经济发展留下的问题之一。光明区、坪山区是两个功能新区，常住人口近80万，而户籍人口仅为9.05万。大量外来人口住房需求、商品房价格居高不下等原因，为小产权房的滋生提供了良机。另一方面，两区保障性住房项目仍处于规划和在建阶段，已入住安居房占很小比例，规划新增套数远不能满足需求，住房保障程度明显不足。
三、调研数据分析
1.受访者的基本情况分析。小产权房的转化涉及到村集体、购买者、租户等各方利益，而各利益主体的背景特征如收入、职业等与之密切相关，故本文从受访者的收入、户籍、学历等方面进行研究分析。在225份有效问卷中，男女比例为3∶2。受访者的年龄结构中，70后、80后占较大比例，是年龄构成中的主要成分，为77.33%。户籍组成中，非深圳户口占82.67%，而深圳户口仅占17.33%，大量的外来人口涌入深圳，蕴含着巨大的住房需求。学历组成中，高中以上学历占到64%，而初中及以下学历较少，受访者普遍是中等偏上水平，文化水平较高、掌握一定知识。家庭人口结构中，普遍为3人及以上的家庭人口组成，所占比例达到92%。在家庭年总收入的组成结构中，9万及以下收入的家庭占62.66%，为绝大部分，而12万及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受访者居住在自家购置的小产权房中，并了解房屋产权性质；45.33%的受访者租住在小产权房中，并有所了解。88%的受访者为在职人员，包括企业员工、公务员、个体户等。
2.住房基本情况分析。小产权房向保障性住房转化必须有客观的物质条件，即房屋建筑质量、配套设施等方面必须符合居住。（1）房屋的配套。第一内部配套普遍不足。内部配套中，细分为生活型配套和休闲型配套。在三种房屋类型、20个楼盘比较中，总体内部配套差异不大，但休闲型配套少于生活型配套、散盘缺乏内部配套，仅满足基础生活需要。第二外部配套较为完善。教育资源的配置上，20个楼盘周边教育场所分布较均匀，与学校的距离普遍在700m内。各楼盘周边都配套有公交站/地铁站，距离较近但线路数量差别较大。有9个楼盘的公交站线路少于等于3线，10个楼盘大于等于9线，1个楼盘小于等于5线。各楼盘外部配套较完善，其中成规模的小区配套的使用便利性优于散盘，总体上外部配套比较平均。（2）房屋的质量。在房屋建筑质量上，本文从墙体开裂、墙灰剥落、管道破裂和线路设备故障、墙体漏水5个指标进行评价，其中前4个指标差异较小，质量相对较好；而墙体漏水指标差异较大，标准差系数达0.48。在总分倒数的楼盘中，几乎都为散盘，其建筑质量较差，大部分成规模小区的房屋质量要高于散盘。（3）房屋的宜居程度。数据反映各楼盘朝向普遍较好，少数处于中等，成规模的小区安保级别较高，而散盘缺乏管理且设备不齐。物业管理的环境卫生、车辆管理和设备维护三方面中，有3个小区型楼盘都较好，由物业管理公司负责；有7个楼盘环境卫生差、无车辆管理和设备维护处；而散盘普遍仅有公共服务或私人管理，管理质量较差。各楼盘内部配套差异小，满足基本需要；外部配套上，较为齐全，交通、教育普遍方便，但小区型的民众使用设施的便利性优于散盘。各楼盘建筑质量普遍过关，成规模小区比散盘更宜居。
3.受访者对转化的意见情况分析。（1）对产权风险的了解和保障性住房认识程度分析。第一受访者对产权、风险了解程度较高。占70.67%的购买者知道房屋的产权性质，对小产权房的风险有所了解，在这部分受访者中，33.33%是知道风险，52.00%是知道风险但不详细，存在较模糊的认知。第二受访者对保障性住房的认识程度较高、认识途径多样、期望不高。总体上，受访者期望更多的是满足基本生活所需的基础设施如教育、公共交通等，而对带有享受性质的设施如健身设施、会所的要求不高。（2）影响受访者对小产权房的处理倾向的因素分析。对于小产权房“属于违规建筑，一律拆除”的仅有2.61%的人支持，即民众普遍支持保留已建成的小产权房，其中支持转为保障性住房比支持合法化的高出近8个百分点，民意基础更大。总体上租户、购买者对转化的意愿都较强。但比较而言，业主对政策、产权了解与处理倾向影响弱。在一般认识程度的受访者中，有63%选择将小产权房有条件转为保障性住房，比例最高，较小产权房有条件合法化高出26个百分点；而认识较全面的受访者对有条件转为保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度对受访者转化的意愿影响不大。（3）受访者对转化方式的意见分析。对于不同的转化方式，受访者的可接受程度明显不同。“按面积补交一定的价款”是其首选，占37.27%；其次是“在一定年限内不可以出租或出售”，占20.00%，这两项占了逾半数比例。而其他方式较大地触动了群体利益，不被认可因此比例较小。受访者普遍认为转化的首要条件是具备可靠的建筑质量，所占比例达49.21%；除建筑质量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分别占22.22%和15.08%，也是最受重视的两点，即“基础性因素”。相比“进一步享受性因素”如“良好的户型设计”、“良好的内部配套”等比例，受访者需求更多为满足基本生活的刚需，安全是第一考虑要素。
通过实地调研情况可以看出，小产权房总体质量并不低劣，甚至部分要优于政府规划建设的保障房；而民众在处理小产权房上，存在一定妥协但仍有抗争意识，且民众的收入、住房条件等因素对转化的意愿影响最大；而租户对两房转化意愿比较强烈。另一方面则是，虽官方明令禁止小产权房买卖并明确其违法性，但民众仍“铤而走险”购买小产权房。这里的原因是多方面的：（1）小产权房建设存在“潜行规”。深圳市小产权房建筑面积发展到占全市总建筑面积一半以上，虽有部门监管不力的原因，但更多的是专业建筑施工技术的保障和利益的驱使。（2）民众更多地以经济人的角色进行思考。购买小产权房是违法的，但法不责众，其违法成本低，从经济人的角度上看值得购买。（3）政策不明朗使民众滋生转正期望和投机意愿。深圳市官方从未承认该市存在小产权房，而是存在违法建筑，这与主流舆论相背离。此外，部分媒体对政策频繁解读为小产权房或转正，使得民众抱有希望，增加了投机意愿；而政府举措不清，对小产权房问题无正面回复，一定程度上误导了民众。（4）小产权房极富吸引力。在商品房价格高涨不下，社会保障体系覆盖范围、惠及群体较小的现实下，价格低廉、质量日渐提高、配套齐全的小产权房对既无力负担高房价，又无资格申请保障性住房的民众存在极大吸引力。随城市的发展、基础设施的完善，外部正面效益使得小产权房也在升值，显现出的利润空间也吸引了民众的投资。
参考文献：
[1]马丽.深圳“小产权房”后遗症[J].法人，2010，（10）：80-81.
[2]苏勇，黄志勇.小产权房转化为保障性住房的路径选择[J].现代经济探讨，2011，（02）：29-33.
[3]张所地.管理决策论[M].北京：中国科学技术出版社，2005：157-159.
[4]张占录.我国保障性住房建设存在问题/发展障碍与制度建设[J].理论与改革，2011，（03）：72-75.
基金项目：国家级创新训练计划项目：以保障性住房为突破口，探究小产权房的解决方法（编号：1056412035）。
通讯作者：马晓茗，女，副教授，研究方向为土地资源经济与管理。
关键词：小产权房；保障性住房；转化；深圳市
中图分类号：D669 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2014）35-0116-02
一、问题的提出
小产权房问题是政府监管部门一直重视的问题，其数量多、比重大、分布范围广，且加速剧增，亟待解决；保障性住房开工建设慢，建筑质量、相关配套良莠不齐，供需严重失衡等问题依然严重。小产权房成因是多方面的，既有利益的驱使，也是相关部门监管不力、社会保障体系尚未完善的反映。但其根源在于我国独特的土地制度及城乡二元结构，想要从根源上解决问题，应从制度、法规上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。
二、调研区域及研究方法
本次调研区域选定为深圳市的光明、坪山两个新区。深圳市是我国第一个经济特区，它创造了经济发展的奇迹，但在飞速发展中也出现了一些问题，小产权房，即深圳官方所称的“违法建筑”便是历史遗留与经济发展留下的问题之一。光明区、坪山区是两个功能新区，常住人口近80万，而户籍人口仅为9.05万。大量外来人口住房需求、商品房价格居高不下等原因，为小产权房的滋生提供了良机。另一方面，两区保障性住房项目仍处于规划和在建阶段，已入住安居房占很小比例，规划新增套数远不能满足需求，住房保障程度明显不足。
三、调研数据分析
1.受访者的基本情况分析。小产权房的转化涉及到村集体、购买者、租户等各方利益，而各利益主体的背景特征如收入、职业等与之密切相关，故本文从受访者的收入、户籍、学历等方面进行研究分析。在225份有效问卷中，男女比例为3∶2。受访者的年龄结构中，70后、80后占较大比例，是年龄构成中的主要成分，为77.33%。户籍组成中，非深圳户口占82.67%，而深圳户口仅占17.33%，大量的外来人口涌入深圳，蕴含着巨大的住房需求。学历组成中，高中以上学历占到64%，而初中及以下学历较少，受访者普遍是中等偏上水平，文化水平较高、掌握一定知识。家庭人口结构中，普遍为3人及以上的家庭人口组成，所占比例达到92%。在家庭年总收入的组成结构中，9万及以下收入的家庭占62.66%，为绝大部分，而12万及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受访者居住在自家购置的小产权房中，并了解房屋产权性质；45.33%的受访者租住在小产权房中，并有所了解。88%的受访者为在职人员，包括企业员工、公务员、个体户等。
2.住房基本情况分析。小产权房向保障性住房转化必须有客观的物质条件，即房屋建筑质量、配套设施等方面必须符合居住。（1）房屋的配套。第一内部配套普遍不足。内部配套中，细分为生活型配套和休闲型配套。在三种房屋类型、20个楼盘比较中，总体内部配套差异不大，但休闲型配套少于生活型配套、散盘缺乏内部配套，仅满足基础生活需要。第二外部配套较为完善。教育资源的配置上，20个楼盘周边教育场所分布较均匀，与学校的距离普遍在700m内。各楼盘周边都配套有公交站/地铁站，距离较近但线路数量差别较大。有9个楼盘的公交站线路少于等于3线，10个楼盘大于等于9线，1个楼盘小于等于5线。各楼盘外部配套较完善，其中成规模的小区配套的使用便利性优于散盘，总体上外部配套比较平均。（2）房屋的质量。在房屋建筑质量上，本文从墙体开裂、墙灰剥落、管道破裂和线路设备故障、墙体漏水5个指标进行评价，其中前4个指标差异较小，质量相对较好；而墙体漏水指标差异较大，标准差系数达0.48。在总分倒数的楼盘中，几乎都为散盘，其建筑质量较差，大部分成规模小区的房屋质量要高于散盘。（3）房屋的宜居程度。数据反映各楼盘朝向普遍较好，少数处于中等，成规模的小区安保级别较高，而散盘缺乏管理且设备不齐。物业管理的环境卫生、车辆管理和设备维护三方面中，有3个小区型楼盘都较好，由物业管理公司负责；有7个楼盘环境卫生差、无车辆管理和设备维护处；而散盘普遍仅有公共服务或私人管理，管理质量较差。各楼盘内部配套差异小，满足基本需要；外部配套上，较为齐全，交通、教育普遍方便，但小区型的民众使用设施的便利性优于散盘。各楼盘建筑质量普遍过关，成规模小区比散盘更宜居。
3.受访者对转化的意见情况分析。（1）对产权风险的了解和保障性住房认识程度分析。第一受访者对产权、风险了解程度较高。占70.67%的购买者知道房屋的产权性质，对小产权房的风险有所了解，在这部分受访者中，33.33%是知道风险，52.00%是知道风险但不详细，存在较模糊的认知。第二受访者对保障性住房的认识程度较高、认识途径多样、期望不高。总体上，受访者期望更多的是满足基本生活所需的基础设施如教育、公共交通等，而对带有享受性质的设施如健身设施、会所的要求不高。（2）影响受访者对小产权房的处理倾向的因素分析。对于小产权房“属于违规建筑，一律拆除”的仅有2.61%的人支持，即民众普遍支持保留已建成的小产权房，其中支持转为保障性住房比支持合法化的高出近8个百分点，民意基础更大。总体上租户、购买者对转化的意愿都较强。但比较而言，业主对政策、产权了解与处理倾向影响弱。在一般认识程度的受访者中，有63%选择将小产权房有条件转为保障性住房，比例最高，较小产权房有条件合法化高出26个百分点；而认识较全面的受访者对有条件转为保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度对受访者转化的意愿影响不大。（3）受访者对转化方式的意见分析。对于不同的转化方式，受访者的可接受程度明显不同。“按面积补交一定的价款”是其首选，占37.27%；其次是“在一定年限内不可以出租或出售”，占20.00%，这两项占了逾半数比例。而其他方式较大地触动了群体利益，不被认可因此比例较小。受访者普遍认为转化的首要条件是具备可靠的建筑质量，所占比例达49.21%；除建筑质量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分别占22.22%和15.08%，也是最受重视的两点，即“基础性因素”。相比“进一步享受性因素”如“良好的户型设计”、“良好的内部配套”等比例，受访者需求更多为满足基本生活的刚需，安全是第一考虑要素。
通过实地调研情况可以看出，小产权房总体质量并不低劣，甚至部分要优于政府规划建设的保障房；而民众在处理小产权房上，存在一定妥协但仍有抗争意识，且民众的收入、住房条件等因素对转化的意愿影响最大；而租户对两房转化意愿比较强烈。另一方面则是，虽官方明令禁止小产权房买卖并明确其违法性，但民众仍“铤而走险”购买小产权房。这里的原因是多方面的：（1）小产权房建设存在“潜行规”。深圳市小产权房建筑面积发展到占全市总建筑面积一半以上，虽有部门监管不力的原因，但更多的是专业建筑施工技术的保障和利益的驱使。（2）民众更多地以经济人的角色进行思考。购买小产权房是违法的，但法不责众，其违法成本低，从经济人的角度上看值得购买。（3）政策不明朗使民众滋生转正期望和投机意愿。深圳市官方从未承认该市存在小产权房，而是存在违法建筑，这与主流舆论相背离。此外，部分媒体对政策频繁解读为小产权房或转正，使得民众抱有希望，增加了投机意愿；而政府举措不清，对小产权房问题无正面回复，一定程度上误导了民众。（4）小产权房极富吸引力。在商品房价格高涨不下，社会保障体系覆盖范围、惠及群体较小的现实下，价格低廉、质量日渐提高、配套齐全的小产权房对既无力负担高房价，又无资格申请保障性住房的民众存在极大吸引力。随城市的发展、基础设施的完善，外部正面效益使得小产权房也在升值，显现出的利润空间也吸引了民众的投资。
参考文献：
[1]马丽.深圳“小产权房”后遗症[J].法人，2010，（10）：80-81.
[2]苏勇，黄志勇.小产权房转化为保障性住房的路径选择[J].现代经济探讨，2011，（02）：29-33.
[3]张所地.管理决策论[M].北京：中国科学技术出版社，2005：157-159.
[4]张占录.我国保障性住房建设存在问题/发展障碍与制度建设[J].理论与改革，2011，（03）：72-75.
基金项目：国家级创新训练计划项目：以保障性住房为突破口，探究小产权房的解决方法（编号：1056412035）。
通讯作者：马晓茗，女，副教授，研究方向为土地资源经济与管理。