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摘要：上海房产税政策试点，成为我国政府调控房产市场理性回归的重大举措。文章首先通过对上海房产税试点的政策分析发现其存在的问题，从理论上分析其对各类购房者包括刚性需求者和投资性需求者的购房行为和购房成本的影响。通过问卷调查的结果来论证两年后该政策能否从一定程度上降低人们的购房热情、从根本抑制投资性购房的行为。从而提出应采用相同税负，建立全国住房信息库，进一步完善房产税制等建议。
关键词：上海；房产税改革；购房者；影响
一、引言
2011 年1 月，重庆、上海作为试点地区，先后公布了对部分个人住房征收房产税的暂行办法，旨在引导房产市场理性回归，但房产税改革这一公共政策的实施，影响着每个房产市场的参与者，尤其是可能会加剧购房者的税收负担，对其购房意愿造成直接影响。文章基于购房者的角度对上海房产税改革进行实证调查与研究。
从已有研究来看，大多学者们对于房产税对购房者影响的研究存在共性，即将购房者划分为刚性需求和投资投机性需求展开研究，本文也沿用此思路。学者们普遍认为目前上海房产税改革的主要针对对象是投资性的购房者，而对刚性需求者的影响较小，同时上海市房产税政策会在一定程度上降低人们对高档住宅的需求。另一方面，对购房者而言，征收房产税可能会损害购房者的一部分福利，使其承受更高的税负。但学者们对于房产税对购房者影响的研究都停留在理论阶段，大多是建立数学模型推导或者是市场的供需均衡图，缺乏具体的实际数据支持；同时，上海市房产税试点已运行两年，之前的学者们的研究依据只是当时购房者短期的反应，即购房者的意向可能会减弱，但随着政策的陆续下台，居民购房需求也会随之变化。
文章将通过对上海市房产税改革试点的分析，从理论和实际两个方面出发从购房者角度来研究此次房产税改革对上海居民、非上海居民的投资性需求者、刚性需求者在购房数量、面积、购房时间和成本等的影响。文章通过问卷调查法向上海网民发出145份调查问卷进行分析统计，辅之以上海统计局官网数据并查阅相关房产税文献综合评价房产税试行政策，发现其中存在的问题并提出针对性的建议，以达到推进房产税改革、完善现行房产税制的目的。
二、上海现行的房产税改革政策分析
我国现行的房产税是1986年9月15日由国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定对经营性的房地产征收房产税，对个人非经营性的房地产免征房产税。彼时房产税的开征主要是为加强房产管理，合理调节房屋所有人和经营人的收入，并不强调其对于房产税在房产市场中的经济调节作用。2011年1月28日起，上海市开始实施房产税试点，此次上海房产税改革相较于之前的房产税暂行条例，目的更加明确，旨在抑制当前过热的房地产市场。
（一）征收对象：施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。
此次房产税试点的征收对象包括高档住房和普通住房，对各类购房者都有一定影响，主要针对存在于当前房地产市场中的投资性需求，通过每年对二次购房超过60平方米的房产税的征收，引导人们理性消费、避免盲目投资。但是，房产税暂行规定中规定的对于非本市居民新购的住房征税而对本市居民新购的住房不征税有违税收公平原则。
（二）计税依据：房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
一方面，计税依据没有按照全额计入，降低了购房者的税负压力；另一方面，按设定目标，房产税的征收应该以房产的实际评估价值作为计税依据，而目前我国的房产评估市场发展仍不完善，记录全国房产实际评估价值的联网信息库仍未形成，同时还没有一个统一的评估标准，地区间差异也较大。这不利于房产税改革的有序推进。
（三）税收减免：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
这表明上海方案考虑到了此次房产税试点对本地居民刚性购房者需求的影响，制定了房屋面积低于人均60平方米免税以及对特殊情况家庭的税收优惠细则，减少因改革带来的不必要的社会福利损失。但是对本市居民给予免税住房面积之内的税收减免，而对非本市居民则不予减免的做法同样不符合税收公平原则。
三、购房需求理论分析
理论上，房产税可以有效调节房地产市场的需求端，有利于引导公众理性的住房消费。房产税征收的过程中主要涉及三个相关利益主体，包括政府部门（中央政府和地方政府）、房地产开发商以及购房者。本文是基于购房者的角度来看房产税对其影响，从经济学角度来看，购房者是对房产的需求者，由于房产的特殊性，可以细分为刚性需求和投资性需求，而房产税对不同的群体有着不同方向的影响。
（一）对购房行为的分析
1、刚性需求。包括新成家或准备成家的需求，改善已有住房条件的需求，从农村或外地迁入的新增人员住房需求。从消费心理角度来看，在房价持续异常上涨的情况下，这些购房者本着从众、占有心理，很可能在超出自己的经济能力的情况下提前购房。
2、投资性、投机性需求。而当房价不断上涨，房屋持有成本不高的情况时，投资房产是许多经济能力较强的居民的共同选择。投资性、投机性购房需求主要是由于消费者保值、增值的需要，并不是必须满足的需求。当房价上涨，能从中获利时这些需求旺盛；当房价下降或是预计获利不足以弥补其成本时，这些需求就会消失，甚至把过去的存量变成现时的供给，这时就会对房地产市场造成巨大冲击。
理论上，对投资性需求者而言，房产税征收将会抑制其购房需求，因为房产税将增加房屋的持有成本，降低投资收益；同时，将在一定程度上改变购房者对房价上涨的预期，从而降低预期投资收益。如图1 所示，这两个因素使得需求曲线D0向左移动至D1，需求曲线D0与D1之间纵向的差额为房屋持有期间所需缴纳的房产税的贴现值。 图 1 市场均衡图
（二）对购房成本的分析
从购房者成本来看，笔者引入了Poterba （ 1992） 所构造的模型， 即将居住支出作为一系列未来现金流折现。
当存在房产税时，税率以t 表示，并假定对所有住房都征税，并每年征收一次，则住房市场的住房价格均衡为：R1= （t+ r+ m- g）× P1。即自有住房除每年要支付购房资金成本、维修费、物业费等费率外， 还要增加一项房产税率t。租金变化（即支出变化）的比例为： 。其中，R0和P0分别为不含房产税下的市场租金和住房价格（以单位价格表示，每平方米价格），R1和P1分别为存在房产税时的市场租金和价格，r 为抵押贷款利率，即购买住房的资金成本，m 为自有住房需要支付的其它费用率，如物业管理费率、维修保养费率等，g 为住房价格上升，即住房的资产收益率。
从上述式子可见，租金的变化受到房价变动和资本成本率变动的双重影响，经济上升时期房价一般上升，即等式右边第一个乘项大于1，而第二个乘项明显小于1。综合来看购房成本是升是降取决于两个乘项的偏离1的程度。当前，上海房价稳中有升（2012年环比2011年上涨2.04%），而房产税税率极低（仅为0.6%），几乎可以忽略不计，因而购房成本总体上可以认为是上升的。
综上所述，房产税的征收会增加刚性需求和投资性需求者的购房成本，在一定程度上会影响购房者的购买行为。购房者尤其是投资性需求者在购买住宅后需要缴纳房产税，这会影响投资性需求者的投资保值热情，减少投资性需求。
四、上海房产税改革对购房者影响的调查
（一）调查的基本信息
文章数据通过查阅官方数据和调查问卷得到。官方数据包括上海市统计局官网的房地产成交量和2012年《上海市统计年鉴》及统计年报；问卷调查以上海市民为对象，在2013年4月1日至2013年5月1日对“上海市房产税试点对上海居民影响”进行调查，共收到有效答卷145份，借以对比研究从2011年至今上海房产税试点对上海市民的购房影响的变化，在房产税试点两年后，观察其对上海市民购房情况的实际影响。
（二）上海统计局官方数据整理结果
2011年上海市存量房和新建房交易面积持续下降，且存量房的降幅大于新建房。2011年本市新建房交易面积1473.72万平方米，比上年下降12.6%；其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%（见表1）。
表1 2011年本市新建及存量住宅销售情况
时期 新建住宅 存量住宅
面积（万平方米） 增长（%） 面积（万平方米） 增长（%）
1～2月 194.72 -31.3 240.33 -37.8
1～3月 305.55 -24.6 342.11 -28.6
1～4月 426.70 -26.8 417.41 -31.3
1～5月 561.99 -21.9 498.79 -35.9
1～6月 711.22 -15.4 588.48 -34.1
1～7月 857.91 -5.8 682.52 -29.7
1～8月 970.43 -9.2 785.66 -24.7
1～9月 1062.58 -14.9 860.97 -24.0
1～10月 1144.83 -15.3 923.79 -25.2
1～11月 1211.70 -16.5 1000.71 -27.9
1～12月 1473.72 -12.6 1058.71 -30.4
而从2012年房地产销售量来看，前几个月商品房销售面积持续下降。但随着房地产价格的稳定、供应增加，购房需求逐步增加。自5月份起，上海市商品房当月销售量有所回升，10月份开始扭转了累计销售面积同比下降态势。2012年上海市新建商品住宅销售面积1592.63万平方米，比去年增长8.1%；存量住宅交易面积1136.17万平方米，增长7.3%，增幅趋稳。（见表2）
表2 2012年本市新建及存量商品住宅销售情况
月份 新建商品住宅 存量住宅
销售面积 增长（%） 交易面积 增长（%）
1-2月 178.27 -8.4 74.39 -69.0
1-3月 275.20 -9.9 124.09 -63.7
1-4月 392.70 -8.0 191.65 -54.1
1-5月 556.67 -0.9 286.83 -42.5
1-6月 702.87 -1.2 378.33 -35.7
1-7月 844.24 -1.6 493.99 -27.6
1-8月 962.89 -0.8 629.56 -19.9
1-9月 1083.91 2.0 756.33 -12.2
1-10月 1213.28 6.0 866.30 -6.2
1-11月 1368.68 13.0 999.51 -0.1
1-12月 1592.63 8.1 1136.17 7.3
（三）房产税的家庭税负调查
房产税的功能定位之一就是从“财富存量”角度调节居民的收入分配，与所得税机理类似。然而，作为一种税收，就必须考虑量能负担原则。事实上，房产税的课税对象是财富存量（房产），但税源却是个人的收入流量，课税对象与税源间存在较大偏离。
因此，笔者通过计算不同类型购房者购房的房产税，来分析上海方案的实际税收负担。
2012年度上海楼市共计成交商品住宅78257套，共计成交面积938.7万平，签约均价22461元/平，平均成交面积119.95平/套，成交均价269.42万/套。而2012上海市城市居民家庭人均年可支配收入40188元，城镇居民人均住房居住面积17.3平方米，2011年户均人数2.7人，因此户均居住面积46.71平米，户均可支配收入10.85万/户，则2012年，上海房价收入比可粗略计算为24.8：1。 假设不考虑税收优惠，即房产成交全部来自非上海户籍人士购房，则每套房平均需交房产税1.13万，房产税与户均可支配收入之比为10.4%。假设房产成交全都来自上海市户籍人士购房，平均每套交房产税439.61元 。当然，上述两种情形属于极端情况。因此，理论上计算可知，上海方案对于是否户籍人士购房存在区别对待。
事实上，2012年上海征收房产税24.6亿元 ，2011年为22.1亿元，2012年新认定需缴税房产3万余套，假设房产税收入增量全部来自个人住宅，则每套征收房产税8333.33元 ，但由于个人住宅缴纳房产税的仅占房产税总收入的极小部分，因而虽无确切数据，但可以认为平均税负较低，这一方面考虑到了平稳推进改革的现实需要，但另一方面也导致上海方案调控力度不强，被外界普遍认为调控作用有限。
（四）调查问卷反馈情况
1、两年后上海房产税政策降低了人们的购房热情，刚性需求仍占大多数。在调查的市民中，在房产税政策出台后有购房计划、且已经购房的占33.1%，而仍在观望的占29.0%，没有购房的计划占37.9%。有购房计划者的类型如下图。
2、在有购房计划的人群中，表示会选择人均面积小于60平方米的占55.8%，并且两年后大多投资性需求者选择推迟购房，如下图。
图 3 上海市民购房计划影响分布图
笔者将今年4月份做的调查问卷与上海市统计局在2011年7月的专项调查结果对比，可以看出有购房计划的占62.2%，与2011年的统计比例相近；而在有购房计划的人群中，用于投资增值保值的占32.5%，明显超过了2011年的11.9%，这说明在房产税政策出台两个年后，上海市民购房的投资热情有回升。在购房者的购房计划方面，54.1%的刚性需求者表示将推迟购房计划，52.9%的投资性需求者也表示推迟购房，取消购房计划的仅占五分之一。而且，从优惠政策的影响来看，55.8%的购房者表示会考虑小户型，比起2011年的64.3%略有下降。
如此看来，房产税政策的出台两年后对购房者的影响趋于平稳，虽然在一定程度上降低了投资性购房者的购房热情，但更多的只是推迟了他们的购房计划，并没有从根本上遏制投资者投资房产，用于保值增值的意图，对于他们的影响并不像预期一样显著，反而还会对刚性需求者的购房计划产生一些影响。
五、对调查结果的建议
房产税的改进应当体现公平性原则，抑制过度投资，引导消费者理性购房的作用。因此，对于上海市房产税试点方案的改进建议如下：
（一）对在上海工作的非居民采取相同的政策优惠
上海是一个人口密集、流动量大的城市，对于决定在上海定居的外地工作者来说，首次购房每年都将被征收一定比例的房产税，这会增加他们的经济负担，从而使大多数人选择租房，但这种现状反而使得少数租赁者从中获取暴利。因此，上海政府应当降低非本地户籍人群的购房门槛，使他们也能像上海居民一样享受政策优惠。
（二）及时建立全国住房信息系统
房产税改革推广过程中面临着征收、控制等困难。在这期间最急需解决的问题就是建立一个全面、动态的全国住房信息系统，实时记录全国已有住房人群的信息，包括购房时间、地点，已有住房年份、面积大小等，并据此建立合理的平均住房标准，有助于房产税在全国范围的推行。
（三）加大保障性住房建设
政府在限制“炒房热”的同时还应当满足外来务工人员尤其是其中经济能力较弱者的住房需求。保障性住房建设全面推进，对稳定本市房地产市场和巩固调控成果也能起到重要作用。
（四）进一步完善我国房产税制
房产税改革是一个渐进的过程，我国税制还不完善，下一步改革一方面是根据市场经济的发展变化完善房产税税制；另一方面，要遵循公平原则，并针对收入分配变化格局调整房产税体制。
参考文献
[1] 崔光灿，谌汉初，吕雪. 差别化房地产税收政策对住房消费的影响[J]. 财经科学. 2011（5）：118-124.
[2] 郑龙佳. 对沪渝两地试行房产税改革的思考[J]. 财会研究. 2013（2）：26-28.
[3] 刘开瑞，高艳波. 对上海、重庆房产税征收的深思考——基于不动产购买者分析视角[J]. 经济与管理. 2012. 26（9）：18-20.
[4] 彭林. 房产税的征收对相关利益主体的影响分析[J]. 林业科技情报. 2011. 43（4）：74-75.
[5] 尹煜，巴曙松. 房产税试点改革影响评析及建议[N]. 苏州大学学报. 2011（5）：77-83.
[6] 奚卫华. 论住宅房产税对购房者福利的影响[N].中央财经大学学报. 2011（7）： 6-10.
[7] James M. Poterba. Taxation and Housing： Old Questions， New Answers[R]. American Economic Review Vol. 82， May 1992， pp. 237-242.
关键词：上海；房产税改革；购房者；影响
一、引言
2011 年1 月，重庆、上海作为试点地区，先后公布了对部分个人住房征收房产税的暂行办法，旨在引导房产市场理性回归，但房产税改革这一公共政策的实施，影响着每个房产市场的参与者，尤其是可能会加剧购房者的税收负担，对其购房意愿造成直接影响。文章基于购房者的角度对上海房产税改革进行实证调查与研究。
从已有研究来看，大多学者们对于房产税对购房者影响的研究存在共性，即将购房者划分为刚性需求和投资投机性需求展开研究，本文也沿用此思路。学者们普遍认为目前上海房产税改革的主要针对对象是投资性的购房者，而对刚性需求者的影响较小，同时上海市房产税政策会在一定程度上降低人们对高档住宅的需求。另一方面，对购房者而言，征收房产税可能会损害购房者的一部分福利，使其承受更高的税负。但学者们对于房产税对购房者影响的研究都停留在理论阶段，大多是建立数学模型推导或者是市场的供需均衡图，缺乏具体的实际数据支持；同时，上海市房产税试点已运行两年，之前的学者们的研究依据只是当时购房者短期的反应，即购房者的意向可能会减弱，但随着政策的陆续下台，居民购房需求也会随之变化。
文章将通过对上海市房产税改革试点的分析，从理论和实际两个方面出发从购房者角度来研究此次房产税改革对上海居民、非上海居民的投资性需求者、刚性需求者在购房数量、面积、购房时间和成本等的影响。文章通过问卷调查法向上海网民发出145份调查问卷进行分析统计，辅之以上海统计局官网数据并查阅相关房产税文献综合评价房产税试行政策，发现其中存在的问题并提出针对性的建议，以达到推进房产税改革、完善现行房产税制的目的。
二、上海现行的房产税改革政策分析
我国现行的房产税是1986年9月15日由国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定对经营性的房地产征收房产税，对个人非经营性的房地产免征房产税。彼时房产税的开征主要是为加强房产管理，合理调节房屋所有人和经营人的收入，并不强调其对于房产税在房产市场中的经济调节作用。2011年1月28日起，上海市开始实施房产税试点，此次上海房产税改革相较于之前的房产税暂行条例，目的更加明确，旨在抑制当前过热的房地产市场。
（一）征收对象：施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。
此次房产税试点的征收对象包括高档住房和普通住房，对各类购房者都有一定影响，主要针对存在于当前房地产市场中的投资性需求，通过每年对二次购房超过60平方米的房产税的征收，引导人们理性消费、避免盲目投资。但是，房产税暂行规定中规定的对于非本市居民新购的住房征税而对本市居民新购的住房不征税有违税收公平原则。
（二）计税依据：房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
一方面，计税依据没有按照全额计入，降低了购房者的税负压力；另一方面，按设定目标，房产税的征收应该以房产的实际评估价值作为计税依据，而目前我国的房产评估市场发展仍不完善，记录全国房产实际评估价值的联网信息库仍未形成，同时还没有一个统一的评估标准，地区间差异也较大。这不利于房产税改革的有序推进。
（三）税收减免：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60 平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
这表明上海方案考虑到了此次房产税试点对本地居民刚性购房者需求的影响，制定了房屋面积低于人均60平方米免税以及对特殊情况家庭的税收优惠细则，减少因改革带来的不必要的社会福利损失。但是对本市居民给予免税住房面积之内的税收减免，而对非本市居民则不予减免的做法同样不符合税收公平原则。
三、购房需求理论分析
理论上，房产税可以有效调节房地产市场的需求端，有利于引导公众理性的住房消费。房产税征收的过程中主要涉及三个相关利益主体，包括政府部门（中央政府和地方政府）、房地产开发商以及购房者。本文是基于购房者的角度来看房产税对其影响，从经济学角度来看，购房者是对房产的需求者，由于房产的特殊性，可以细分为刚性需求和投资性需求，而房产税对不同的群体有着不同方向的影响。
（一）对购房行为的分析
1、刚性需求。包括新成家或准备成家的需求，改善已有住房条件的需求，从农村或外地迁入的新增人员住房需求。从消费心理角度来看，在房价持续异常上涨的情况下，这些购房者本着从众、占有心理，很可能在超出自己的经济能力的情况下提前购房。
2、投资性、投机性需求。而当房价不断上涨，房屋持有成本不高的情况时，投资房产是许多经济能力较强的居民的共同选择。投资性、投机性购房需求主要是由于消费者保值、增值的需要，并不是必须满足的需求。当房价上涨，能从中获利时这些需求旺盛；当房价下降或是预计获利不足以弥补其成本时，这些需求就会消失，甚至把过去的存量变成现时的供给，这时就会对房地产市场造成巨大冲击。
理论上，对投资性需求者而言，房产税征收将会抑制其购房需求，因为房产税将增加房屋的持有成本，降低投资收益；同时，将在一定程度上改变购房者对房价上涨的预期，从而降低预期投资收益。如图1 所示，这两个因素使得需求曲线D0向左移动至D1，需求曲线D0与D1之间纵向的差额为房屋持有期间所需缴纳的房产税的贴现值。 图 1 市场均衡图
（二）对购房成本的分析
从购房者成本来看，笔者引入了Poterba （ 1992） 所构造的模型， 即将居住支出作为一系列未来现金流折现。
当存在房产税时，税率以t 表示，并假定对所有住房都征税，并每年征收一次，则住房市场的住房价格均衡为：R1= （t+ r+ m- g）× P1。即自有住房除每年要支付购房资金成本、维修费、物业费等费率外， 还要增加一项房产税率t。租金变化（即支出变化）的比例为： 。其中，R0和P0分别为不含房产税下的市场租金和住房价格（以单位价格表示，每平方米价格），R1和P1分别为存在房产税时的市场租金和价格，r 为抵押贷款利率，即购买住房的资金成本，m 为自有住房需要支付的其它费用率，如物业管理费率、维修保养费率等，g 为住房价格上升，即住房的资产收益率。
从上述式子可见，租金的变化受到房价变动和资本成本率变动的双重影响，经济上升时期房价一般上升，即等式右边第一个乘项大于1，而第二个乘项明显小于1。综合来看购房成本是升是降取决于两个乘项的偏离1的程度。当前，上海房价稳中有升（2012年环比2011年上涨2.04%），而房产税税率极低（仅为0.6%），几乎可以忽略不计，因而购房成本总体上可以认为是上升的。
综上所述，房产税的征收会增加刚性需求和投资性需求者的购房成本，在一定程度上会影响购房者的购买行为。购房者尤其是投资性需求者在购买住宅后需要缴纳房产税，这会影响投资性需求者的投资保值热情，减少投资性需求。
四、上海房产税改革对购房者影响的调查
（一）调查的基本信息
文章数据通过查阅官方数据和调查问卷得到。官方数据包括上海市统计局官网的房地产成交量和2012年《上海市统计年鉴》及统计年报；问卷调查以上海市民为对象，在2013年4月1日至2013年5月1日对“上海市房产税试点对上海居民影响”进行调查，共收到有效答卷145份，借以对比研究从2011年至今上海房产税试点对上海市民的购房影响的变化，在房产税试点两年后，观察其对上海市民购房情况的实际影响。
（二）上海统计局官方数据整理结果
2011年上海市存量房和新建房交易面积持续下降，且存量房的降幅大于新建房。2011年本市新建房交易面积1473.72万平方米，比上年下降12.6%；其中存量住宅1058.71万平方米，下降30.4%（见表1）。
表1 2011年本市新建及存量住宅销售情况
时期 新建住宅 存量住宅
面积（万平方米） 增长（%） 面积（万平方米） 增长（%）
1～2月 194.72 -31.3 240.33 -37.8
1～3月 305.55 -24.6 342.11 -28.6
1～4月 426.70 -26.8 417.41 -31.3
1～5月 561.99 -21.9 498.79 -35.9
1～6月 711.22 -15.4 588.48 -34.1
1～7月 857.91 -5.8 682.52 -29.7
1～8月 970.43 -9.2 785.66 -24.7
1～9月 1062.58 -14.9 860.97 -24.0
1～10月 1144.83 -15.3 923.79 -25.2
1～11月 1211.70 -16.5 1000.71 -27.9
1～12月 1473.72 -12.6 1058.71 -30.4
而从2012年房地产销售量来看，前几个月商品房销售面积持续下降。但随着房地产价格的稳定、供应增加，购房需求逐步增加。自5月份起，上海市商品房当月销售量有所回升，10月份开始扭转了累计销售面积同比下降态势。2012年上海市新建商品住宅销售面积1592.63万平方米，比去年增长8.1%；存量住宅交易面积1136.17万平方米，增长7.3%，增幅趋稳。（见表2）
表2 2012年本市新建及存量商品住宅销售情况
月份 新建商品住宅 存量住宅
销售面积 增长（%） 交易面积 增长（%）
1-2月 178.27 -8.4 74.39 -69.0
1-3月 275.20 -9.9 124.09 -63.7
1-4月 392.70 -8.0 191.65 -54.1
1-5月 556.67 -0.9 286.83 -42.5
1-6月 702.87 -1.2 378.33 -35.7
1-7月 844.24 -1.6 493.99 -27.6
1-8月 962.89 -0.8 629.56 -19.9
1-9月 1083.91 2.0 756.33 -12.2
1-10月 1213.28 6.0 866.30 -6.2
1-11月 1368.68 13.0 999.51 -0.1
1-12月 1592.63 8.1 1136.17 7.3
（三）房产税的家庭税负调查
房产税的功能定位之一就是从“财富存量”角度调节居民的收入分配，与所得税机理类似。然而，作为一种税收，就必须考虑量能负担原则。事实上，房产税的课税对象是财富存量（房产），但税源却是个人的收入流量，课税对象与税源间存在较大偏离。
因此，笔者通过计算不同类型购房者购房的房产税，来分析上海方案的实际税收负担。
2012年度上海楼市共计成交商品住宅78257套，共计成交面积938.7万平，签约均价22461元/平，平均成交面积119.95平/套，成交均价269.42万/套。而2012上海市城市居民家庭人均年可支配收入40188元，城镇居民人均住房居住面积17.3平方米，2011年户均人数2.7人，因此户均居住面积46.71平米，户均可支配收入10.85万/户，则2012年，上海房价收入比可粗略计算为24.8：1。 假设不考虑税收优惠，即房产成交全部来自非上海户籍人士购房，则每套房平均需交房产税1.13万，房产税与户均可支配收入之比为10.4%。假设房产成交全都来自上海市户籍人士购房，平均每套交房产税439.61元 。当然，上述两种情形属于极端情况。因此，理论上计算可知，上海方案对于是否户籍人士购房存在区别对待。
事实上，2012年上海征收房产税24.6亿元 ，2011年为22.1亿元，2012年新认定需缴税房产3万余套，假设房产税收入增量全部来自个人住宅，则每套征收房产税8333.33元 ，但由于个人住宅缴纳房产税的仅占房产税总收入的极小部分，因而虽无确切数据，但可以认为平均税负较低，这一方面考虑到了平稳推进改革的现实需要，但另一方面也导致上海方案调控力度不强，被外界普遍认为调控作用有限。
（四）调查问卷反馈情况
1、两年后上海房产税政策降低了人们的购房热情，刚性需求仍占大多数。在调查的市民中，在房产税政策出台后有购房计划、且已经购房的占33.1%，而仍在观望的占29.0%，没有购房的计划占37.9%。有购房计划者的类型如下图。
2、在有购房计划的人群中，表示会选择人均面积小于60平方米的占55.8%，并且两年后大多投资性需求者选择推迟购房，如下图。
图 3 上海市民购房计划影响分布图
笔者将今年4月份做的调查问卷与上海市统计局在2011年7月的专项调查结果对比，可以看出有购房计划的占62.2%，与2011年的统计比例相近；而在有购房计划的人群中，用于投资增值保值的占32.5%，明显超过了2011年的11.9%，这说明在房产税政策出台两个年后，上海市民购房的投资热情有回升。在购房者的购房计划方面，54.1%的刚性需求者表示将推迟购房计划，52.9%的投资性需求者也表示推迟购房，取消购房计划的仅占五分之一。而且，从优惠政策的影响来看，55.8%的购房者表示会考虑小户型，比起2011年的64.3%略有下降。
如此看来，房产税政策的出台两年后对购房者的影响趋于平稳，虽然在一定程度上降低了投资性购房者的购房热情，但更多的只是推迟了他们的购房计划，并没有从根本上遏制投资者投资房产，用于保值增值的意图，对于他们的影响并不像预期一样显著，反而还会对刚性需求者的购房计划产生一些影响。
五、对调查结果的建议
房产税的改进应当体现公平性原则，抑制过度投资，引导消费者理性购房的作用。因此，对于上海市房产税试点方案的改进建议如下：
（一）对在上海工作的非居民采取相同的政策优惠
上海是一个人口密集、流动量大的城市，对于决定在上海定居的外地工作者来说，首次购房每年都将被征收一定比例的房产税，这会增加他们的经济负担，从而使大多数人选择租房，但这种现状反而使得少数租赁者从中获取暴利。因此，上海政府应当降低非本地户籍人群的购房门槛，使他们也能像上海居民一样享受政策优惠。
（二）及时建立全国住房信息系统
房产税改革推广过程中面临着征收、控制等困难。在这期间最急需解决的问题就是建立一个全面、动态的全国住房信息系统，实时记录全国已有住房人群的信息，包括购房时间、地点，已有住房年份、面积大小等，并据此建立合理的平均住房标准，有助于房产税在全国范围的推行。
（三）加大保障性住房建设
政府在限制“炒房热”的同时还应当满足外来务工人员尤其是其中经济能力较弱者的住房需求。保障性住房建设全面推进，对稳定本市房地产市场和巩固调控成果也能起到重要作用。
（四）进一步完善我国房产税制
房产税改革是一个渐进的过程，我国税制还不完善，下一步改革一方面是根据市场经济的发展变化完善房产税税制；另一方面，要遵循公平原则，并针对收入分配变化格局调整房产税体制。
参考文献
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