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摘 要：近些年来，农村小产权房在全国农村大量的出现，人们也更加关注农村小产权房。农村小产权房的发展一直是一个矛盾的结合体，这个矛盾的根源正是我国经济发展中不可忽视的效率与秩序之间的矛盾。最后，本文希冀找出最佳途径解决农村小产权房这一问题。
关键词：农村小产权房；违法性；合理性；效率与秩序
党的十八届三中全会在去年秋天召开。会议后，出台的《中共十八届三中全会决定》（以下简称《决定》），更是被大家广泛讨论。其中有一条关于农村土地流转的规定，让本已平静的农村小产权房之争又火热了起来。《决定》第十一条规定：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。①不难发现，《决定》从长期的角度来看，会影响农村集体土地的发展方向，但是在短期内，不能影响农村小产权房的违法的本质。《决定》只是将农村集体经营性用地纳入了城乡统一的建设用地市场，同等入市，同权同价，对于大量的农村小产权房，并没有使其合法化。这一规定，在《土地管理法》上次修订时就已经在相关条文中有所体现，《决定》只不过是更加强调，农村小产权房仍然是违法的。那么，应当如何正确认识农村小产权房，以及它的未来应当如何规范并向合法合规上引导，这都是世人所面临的问题。
一、农村小产权房的定义及现状
近十几年来，小产权房这一现象在全国越来越普遍。小产权房不是一个真正的法律概念，在现行的法律法规中，并没有小产权房这样一种说法。小产权房只是为了方便区别与我们平时所熟知的经过房地产管理部门登记的正规产权房，而被创造出来的一个概念，在此基础上，小产权房这一概念只不过是为了说明它无法在县级以上房地产管理部门登记而已。根据对小产权房以及相关法律法规的研究，小产权房可以包含以下三类：第一类是在农村宅基地或者耕地上违反规定建设的向城镇以及非本集体人出售的房屋；第二类是在城市内部，对于出让以及划拨的土地，不按照本来的规划，盖成“商品房”，向人们出售的房屋；第三类在日常生活中较前两类更为少见，是属于军产房，也就是在人民解放军拥有使用权的土地上所建的卖给驻军之外的人的住宅。②农村小产权房也就是上文所说的第一类房产，其与国家房管部门登记的正规产权房相比，有着以下几点显著区别：
1.价格低廉。因为农村小产权房无须土地转让金等支付，加之农村小产权房位于城乡结合部或者乡村，所以一般农村小产权房的价格只有类似地段商品房价格的30%至40%。
2.买卖手续简单。一般不支持用住房公积金贷款买房，乡政府村委会直接与买房人签订合同交房。于此相对应的是，正规产权房购房要通过预售，签约，贷款，交房，办理不动产登记等环节，农村小产权房买卖与之相比非常简单。
3.房屋配套设施、物业管理不完善。因为农村小产权房的建设一般只是乡村一级进行简单的规划，其很多配套设施比起正规开发的城市房地产，是严重不符合国家规定的，很多房子存在一定程度的质量问题。在此基础上，物业管理一般也不是通过正规渠道而入驻服务小区。
4.没有正规的产权证。这也是农村小产权房与正规产权房最大的区别。农村小产权房的房屋的“产权证”一般是由乡政府以及村委会颁发“产权证”，该“产权证”不具有法律意义上不动产登记的效力，也就是该“产权证”不能确定购房人不动产产权。而正规产权房的房屋经过国家房管部门登记，是完整的不动产物权。
改革开放以来，农村小产权房在我国发展的趋势如燎原之火，遍地开花。首先，农村小产权房涉及的面非常广，据国土资源部的相关调研，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等一线、二线城市的集体土地上，农村小产权房都广泛存在。另外，农村小产权房的量也非常大，由于小产权房在法律上是违法的，所以没有官方的统计数据，据中国新闻网等网站的统计，截止2007年，农村小产权房已经达到了50亿平方米。近几年，随着大中城市对农村小产权房的打击力度的不断增加，监管力度的不断加强，农村小产权房已经明显出现了向中小城市乡村发展的趋势。在很多中小城市之中，大量农村小产权房出现，这些地方的农村也希望通过这种开发小产权房的方式一夜暴富。
农村小产权房在数量和范围上虽然在增长，但国家也在对其进行严格的监控和打击，早在2007年，原建设部出台了《购买小产权房风险提示》，国务院办公厅也对外公开发布了《劝禁城镇居民购买小产权房通知》，直到2013年，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅发布了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。这一系列的政府规定，都显示出了政府打击控制小产权房包括农村小产权房的决心和毅力，但结合农村小产权房近几年来的发展，我们不难发现农村小产权房这样的现状，越是被严令禁止，农村小产权房的发展越是迅速。在这样的一个背景下，这种现状非常值得去深入探究。
二、农村小产权房——违法性与合理性的矛盾
正如上文所分析，农村小产权房虽然被国家以及各级政府所禁止，但是其发展速度却不亚于城市房地产的发展速度，通过这样一正一反的两面，不难发现，这就是农村小产权房的两大特征：违法性与合理性。
1.农村小产权房的违法性
农村小产权房首先是违反了《物权法》和《土地管理法》的关于集体土地转让的规定。根据《物权法》152条以及最高人民法院物权法研究小组编著的《中华人民共和国物权法条文理解及适用》中，宅基地转让给集体组织之外的城镇居民以及其他组织和法人，其都是无效的。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。③而小产权房的开发明显不是用于农业建设，所以是不能出让、转让或者出租的，也就是说，农村小产权房买卖本身就是一个违法的行为。
在此基础之上，农村小产权房缺少五证，不具有严格意义上的不动产物权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，农村小产权房不能获得真正的不动产物权，没有不动产物权，产权人就无法对农村小产权房行使受法律保护的占有，使用，收益，处分的权利。例如，根据《担保法》的规定，农村小产权房是无法办理抵押的，这也就让不动产可能附随产生的担保物权，在农村小产权房上根本不可能出现。 对于农村集体成员来说，农村小产权房阻碍了其获得合理合法的征地补偿。根据《土地管理法》46-51条的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，集体土地如果转化为国有土地用于房地产开发，是需要给予被占地农民以及集体相应的补偿。而农村小产权房的开发，一般是乡政府村政府牵头进行建设，农民的补偿一般是乡村政府简单的协商或者公告就确定下来，并且无论农民能不能得到充分补偿，其都失去了通过法律进行救济的权利。
当然，对于购房者来说，其购房合同是无效的。我国《合同法》规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同，是一律无效的，也就是说，无论是否将小产权房买卖的物权行为与债权行为进行分离，其物权行为无效，债权行为也一定无效，合同一定是无效的。这样的结果会使买受人购入农村小产权房后，物权不能转移，双方之间只有债权关系。④如果纠纷真的发生，根据北京宋庄画家村等案例，购买者一定要返还其购买的农村小产权房，而只能让出卖方返还不当得利之债，从而遭受巨大的损失。
2.农村小产权房的合理性
农村小产权房虽然严重的违反了法律，违反了我国的基本土地政策，但仍然如野草一般，“野火烧不尽，春风吹又生”，它拥有如此顽强的生命力，是因为它在一定程度上，存在着合理和被人们可以接受的一面。
首先是农村小产权房的低价格。在中国城市房地产房价居高不下的今天，对于很多人来说，在自己所工作生活的城市，购买一处房产越来越像一个幻影。而中国人的消费理念和传统观念又要求每个人中国人都应当拥有属于自己的一个家。这样的一种高房价与高需求之间的尖锐矛盾，必然导致了低价格的农村小产权房的热卖。对于很多来到城市却无法“扎根”在城市的人，农村小产权房既给了他们一个家，让他们融入了一个城市，又不会过分增加他们的负担。
其次，农村小产权房一定程度上增加了农民和乡村一级政府的收益。由于我国现行的城乡二元土地政策，农村集体土地的被动性，农村集体用地没有与国有土地同等入市，同权同价，利用起来程序复杂，收益低下。在此基础上，即便将集体土地入市开发房地产，经过复杂的手续，大量的土地收益被开发商和区级以上政府获得，农民和乡村一级政府获得补偿较少，如果其径自开发农村小产权房，可以在最大程度上获益。
最后，小产权房违法成本相对较低。针对农村小产权房，一个个文件规定的出台，并没有附带应有的严厉打击。即便近一两年来，新建的农村小产权房有所减少，但对于已经盖好的农村小产权房，始终没有找到一个最佳最快的解决方案。身边越来越多的人购买小产权房，让很多人在明知违法的情况下越来越大胆，怀着一种法不责众的心理，也加入了买卖小产权房的大军中来。
3.农村小产权房违法与合理矛盾的背后——效率与秩序之博弈
农村小产权房，之所以一面是合理，一面是违法，因为它是不同利益团体之间互相博弈的产物：农民、乡村政府和地方政府之间的博弈；购房者与房地产开发商之间的博弈；所有权制度与集体土地制度之间的博弈……归根结底，可以总结为，它是一种效率与秩序之间的博弈。效率与秩序之间孰轻孰重，自从人类社会以及法律的产生，就一直处于争论之中，二者之间是一种直接的对立关系，矛盾不合调和，还是二者之间是否能保持一种平衡，有着各种各样不同的观点。根本对以上两个问题看法的不同，相应的对农村小产权房的观点也将不同，这些不同的观点，在实践中，将直接影响着农村小产权房的前景和明天。
三、农村小产权房的明天
解决农村小产权房问题，有多种方法的，但这些方法可行性如何，能不能标本兼治农村小产权房这一问题，值得去探讨，这不仅仅关系到农村小产权房的未来，也关系到国家土地政策，经济政策的发展方向。总体说来有以下几种方法：
第一种方法是坚决取缔。这种观点与政府的做法是相一致的。政府作为我国当前的执法者，要在遵守法律的基础上执行法律法规的规定，而从1990年出台的《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》开始，围绕《土地管理法》的，针对农村小产权房的配套行政法规陆续出台，并在执法过程中，政府也努力贯彻这些行政法规。由于上文分析到的种种原因和现状，到目前为止这种执行效果并不好，如果在当前这种情况下，仍然坚持坚决取缔，建一处拆一处的做事方针，难免会落入“恶法亦法”极端强调法律所规定的的秩序的逻辑之中。这也正是这种做法不被广大学者所看好的重要原因。经济法的本质是一种社会法，其应当保障社会的公共利益，如果因为坚持相关的土地政策，而无视现状，一味的打击限制，可能会造成更为严重的社会问题，这恰恰是与经济法的初衷所背离的。
第二种方法是逐步合法化。很多学者都支持农村小产权房的逐步合法化之路。学者们认为法律是存在滞后性的，而现今中国关于土地制度的规定，特别是农村集体用地的相关规定，是滞后的，是不在利于当今中国经济发展的。持有这样观点的学者认为农村小产权房合法化有着两点巨大的优势，一是增加了房地产供给，平抑了城市房价；二是让农民获得了更大的利益，而这两点可以很好的解决当前很多社会问题，从而促进了社会的稳定。在此基础上，有学者搬出法社会学的最终承认规则以及法经济学所要求的所有法律活动都要以资源的有效配置和合理利用，即效率最大化为目的。学者们用这些观点来论证，试图说服立法者们从《土地管理法》等法律开始进行修改，承认农村小产权房的合法性。这样一种观点在前段实践非常流行，但随着农村小产权房暴露出来的一些问题，也渐渐被人们所质疑。首先是很多农村小产权房质量低下，入市交易可能给购买者带来很大的损失和危险；其次是关于农村小产权房的规划，经常存在不合理甚至违法的现象；最后是近些年众多法院判例无一例外的都支持了农村小产权房的转让的非法性，严重打击了人们对未来改变的信心。在实践中出现的这些情形，让一部分人开始反思，如果一味追求经济活（下转第9页）（上接第5页）动的效率而背弃法律的规制，能不能真正的促进经济的发展，社会的进步。 第三种方法是疏堵结合。随着对农村小产权房问题研究的深入，对农村小产权房的未来也逐渐出现了第三种观点。这种观点认为：在市场经济的前提下，没有私权就没有市场，私权对市场效率和秩序能同时起到积极和消极的作用。经济法对于私权对市场效率和秩序起到积极作用的方面，应当予以保障激励，对于私权对市场效率和秩序起到消极作用的方面，应当予以减损限制。也就是说，在这种情况下，对农村小产权房应当区别对待，应当鼓励的鼓励，应当限制的限制。
首先，对于一些建筑质量较好，规划合理，与城市房地产比较无异的农村小产权房，可以通过补缴土地出让金，补办城市建设用地许可证等手续来使其合法化，也就是一种“先上车再补票”的方式。这样的一种方式可以使符合条件的农村小产权房变为正规的产权房，可以进入城市房地产流通阶段，在有效的保障房地产市场的效率的同时也可以保证相关法律的权威。
其次，对于一些存在部分问题，但是不影响作为不动产使用的农村小产权房，可以采取成立专门机关，登记统一管理的方式。对这些农村小产权房也进行登记，从而维护当事人的利益。对这样的农村小产权房进行转让抵押上的限制和审核，可以保障各方在经济活动中利益的最大化和经济社会的平稳。在此基础上，对于这部分中可以通过解决问题，符合城市房地产开发要求的房子，也可以逐步过渡为正规的产权房。
最后，对于一部分质量低劣，管理混乱，争议严重的农村小产权房，要体现出壮士断腕的决心和毅力，果断进行统一的拆除和制裁，维护我国市场经济发展的秩序，保护经济的健康发展。
这样的一种区别对待，分级管理的方式，是符合社会公共性这一经济法的本质属性的。在过程中需要立法，执法，司法各部门进行复杂的论证与实践检验，解决农村小产权房这一问题。
参考文献：
[1]李东方王卫国主编：《经济法学》，中国政法大学出版社，2013年版.
[2]苏沛沛：《“小产权房”问题及合法化的必要性》，法制与社会，2011（1）.
[3]李杰等：《小产权房纳入城市住房保障体系的可行性分析——以北京市为例》，中国房地产，2013（7）.制
[4]卓莉等：《小产权房存在的问题及解决原则初探》，法与经济，2013（2）.
注 释：
①2013年11月12日，中共中央委员会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》.
②卓莉等：《小产权房存在的问题及解决原则初探》，法制与经济，2013（2），62页.
③摘自《中华人民共和国土地管理法》第63条.
④苏沛沛：《”小产权房”问题及合法化的必要性》，法制与社会，2011（1），第57页.
关键词：农村小产权房；违法性；合理性；效率与秩序
党的十八届三中全会在去年秋天召开。会议后，出台的《中共十八届三中全会决定》（以下简称《决定》），更是被大家广泛讨论。其中有一条关于农村土地流转的规定，让本已平静的农村小产权房之争又火热了起来。《决定》第十一条规定：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。①不难发现，《决定》从长期的角度来看，会影响农村集体土地的发展方向，但是在短期内，不能影响农村小产权房的违法的本质。《决定》只是将农村集体经营性用地纳入了城乡统一的建设用地市场，同等入市，同权同价，对于大量的农村小产权房，并没有使其合法化。这一规定，在《土地管理法》上次修订时就已经在相关条文中有所体现，《决定》只不过是更加强调，农村小产权房仍然是违法的。那么，应当如何正确认识农村小产权房，以及它的未来应当如何规范并向合法合规上引导，这都是世人所面临的问题。
一、农村小产权房的定义及现状
近十几年来，小产权房这一现象在全国越来越普遍。小产权房不是一个真正的法律概念，在现行的法律法规中，并没有小产权房这样一种说法。小产权房只是为了方便区别与我们平时所熟知的经过房地产管理部门登记的正规产权房，而被创造出来的一个概念，在此基础上，小产权房这一概念只不过是为了说明它无法在县级以上房地产管理部门登记而已。根据对小产权房以及相关法律法规的研究，小产权房可以包含以下三类：第一类是在农村宅基地或者耕地上违反规定建设的向城镇以及非本集体人出售的房屋；第二类是在城市内部，对于出让以及划拨的土地，不按照本来的规划，盖成“商品房”，向人们出售的房屋；第三类在日常生活中较前两类更为少见，是属于军产房，也就是在人民解放军拥有使用权的土地上所建的卖给驻军之外的人的住宅。②农村小产权房也就是上文所说的第一类房产，其与国家房管部门登记的正规产权房相比，有着以下几点显著区别：
1.价格低廉。因为农村小产权房无须土地转让金等支付，加之农村小产权房位于城乡结合部或者乡村，所以一般农村小产权房的价格只有类似地段商品房价格的30%至40%。
2.买卖手续简单。一般不支持用住房公积金贷款买房，乡政府村委会直接与买房人签订合同交房。于此相对应的是，正规产权房购房要通过预售，签约，贷款，交房，办理不动产登记等环节，农村小产权房买卖与之相比非常简单。
3.房屋配套设施、物业管理不完善。因为农村小产权房的建设一般只是乡村一级进行简单的规划，其很多配套设施比起正规开发的城市房地产，是严重不符合国家规定的，很多房子存在一定程度的质量问题。在此基础上，物业管理一般也不是通过正规渠道而入驻服务小区。
4.没有正规的产权证。这也是农村小产权房与正规产权房最大的区别。农村小产权房的房屋的“产权证”一般是由乡政府以及村委会颁发“产权证”，该“产权证”不具有法律意义上不动产登记的效力，也就是该“产权证”不能确定购房人不动产产权。而正规产权房的房屋经过国家房管部门登记，是完整的不动产物权。
改革开放以来，农村小产权房在我国发展的趋势如燎原之火，遍地开花。首先，农村小产权房涉及的面非常广，据国土资源部的相关调研，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等一线、二线城市的集体土地上，农村小产权房都广泛存在。另外，农村小产权房的量也非常大，由于小产权房在法律上是违法的，所以没有官方的统计数据，据中国新闻网等网站的统计，截止2007年，农村小产权房已经达到了50亿平方米。近几年，随着大中城市对农村小产权房的打击力度的不断增加，监管力度的不断加强，农村小产权房已经明显出现了向中小城市乡村发展的趋势。在很多中小城市之中，大量农村小产权房出现，这些地方的农村也希望通过这种开发小产权房的方式一夜暴富。
农村小产权房在数量和范围上虽然在增长，但国家也在对其进行严格的监控和打击，早在2007年，原建设部出台了《购买小产权房风险提示》，国务院办公厅也对外公开发布了《劝禁城镇居民购买小产权房通知》，直到2013年，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅发布了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。这一系列的政府规定，都显示出了政府打击控制小产权房包括农村小产权房的决心和毅力，但结合农村小产权房近几年来的发展，我们不难发现农村小产权房这样的现状，越是被严令禁止，农村小产权房的发展越是迅速。在这样的一个背景下，这种现状非常值得去深入探究。
二、农村小产权房——违法性与合理性的矛盾
正如上文所分析，农村小产权房虽然被国家以及各级政府所禁止，但是其发展速度却不亚于城市房地产的发展速度，通过这样一正一反的两面，不难发现，这就是农村小产权房的两大特征：违法性与合理性。
1.农村小产权房的违法性
农村小产权房首先是违反了《物权法》和《土地管理法》的关于集体土地转让的规定。根据《物权法》152条以及最高人民法院物权法研究小组编著的《中华人民共和国物权法条文理解及适用》中，宅基地转让给集体组织之外的城镇居民以及其他组织和法人，其都是无效的。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。③而小产权房的开发明显不是用于农业建设，所以是不能出让、转让或者出租的，也就是说，农村小产权房买卖本身就是一个违法的行为。
在此基础之上，农村小产权房缺少五证，不具有严格意义上的不动产物权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，农村小产权房不能获得真正的不动产物权，没有不动产物权，产权人就无法对农村小产权房行使受法律保护的占有，使用，收益，处分的权利。例如，根据《担保法》的规定，农村小产权房是无法办理抵押的，这也就让不动产可能附随产生的担保物权，在农村小产权房上根本不可能出现。 对于农村集体成员来说，农村小产权房阻碍了其获得合理合法的征地补偿。根据《土地管理法》46-51条的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，集体土地如果转化为国有土地用于房地产开发，是需要给予被占地农民以及集体相应的补偿。而农村小产权房的开发，一般是乡政府村政府牵头进行建设，农民的补偿一般是乡村政府简单的协商或者公告就确定下来，并且无论农民能不能得到充分补偿，其都失去了通过法律进行救济的权利。
当然，对于购房者来说，其购房合同是无效的。我国《合同法》规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同，是一律无效的，也就是说，无论是否将小产权房买卖的物权行为与债权行为进行分离，其物权行为无效，债权行为也一定无效，合同一定是无效的。这样的结果会使买受人购入农村小产权房后，物权不能转移，双方之间只有债权关系。④如果纠纷真的发生，根据北京宋庄画家村等案例，购买者一定要返还其购买的农村小产权房，而只能让出卖方返还不当得利之债，从而遭受巨大的损失。
2.农村小产权房的合理性
农村小产权房虽然严重的违反了法律，违反了我国的基本土地政策，但仍然如野草一般，“野火烧不尽，春风吹又生”，它拥有如此顽强的生命力，是因为它在一定程度上，存在着合理和被人们可以接受的一面。
首先是农村小产权房的低价格。在中国城市房地产房价居高不下的今天，对于很多人来说，在自己所工作生活的城市，购买一处房产越来越像一个幻影。而中国人的消费理念和传统观念又要求每个人中国人都应当拥有属于自己的一个家。这样的一种高房价与高需求之间的尖锐矛盾，必然导致了低价格的农村小产权房的热卖。对于很多来到城市却无法“扎根”在城市的人，农村小产权房既给了他们一个家，让他们融入了一个城市，又不会过分增加他们的负担。
其次，农村小产权房一定程度上增加了农民和乡村一级政府的收益。由于我国现行的城乡二元土地政策，农村集体土地的被动性，农村集体用地没有与国有土地同等入市，同权同价，利用起来程序复杂，收益低下。在此基础上，即便将集体土地入市开发房地产，经过复杂的手续，大量的土地收益被开发商和区级以上政府获得，农民和乡村一级政府获得补偿较少，如果其径自开发农村小产权房，可以在最大程度上获益。
最后，小产权房违法成本相对较低。针对农村小产权房，一个个文件规定的出台，并没有附带应有的严厉打击。即便近一两年来，新建的农村小产权房有所减少，但对于已经盖好的农村小产权房，始终没有找到一个最佳最快的解决方案。身边越来越多的人购买小产权房，让很多人在明知违法的情况下越来越大胆，怀着一种法不责众的心理，也加入了买卖小产权房的大军中来。
3.农村小产权房违法与合理矛盾的背后——效率与秩序之博弈
农村小产权房，之所以一面是合理，一面是违法，因为它是不同利益团体之间互相博弈的产物：农民、乡村政府和地方政府之间的博弈；购房者与房地产开发商之间的博弈；所有权制度与集体土地制度之间的博弈……归根结底，可以总结为，它是一种效率与秩序之间的博弈。效率与秩序之间孰轻孰重，自从人类社会以及法律的产生，就一直处于争论之中，二者之间是一种直接的对立关系，矛盾不合调和，还是二者之间是否能保持一种平衡，有着各种各样不同的观点。根本对以上两个问题看法的不同，相应的对农村小产权房的观点也将不同，这些不同的观点，在实践中，将直接影响着农村小产权房的前景和明天。
三、农村小产权房的明天
解决农村小产权房问题，有多种方法的，但这些方法可行性如何，能不能标本兼治农村小产权房这一问题，值得去探讨，这不仅仅关系到农村小产权房的未来，也关系到国家土地政策，经济政策的发展方向。总体说来有以下几种方法：
第一种方法是坚决取缔。这种观点与政府的做法是相一致的。政府作为我国当前的执法者，要在遵守法律的基础上执行法律法规的规定，而从1990年出台的《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》开始，围绕《土地管理法》的，针对农村小产权房的配套行政法规陆续出台，并在执法过程中，政府也努力贯彻这些行政法规。由于上文分析到的种种原因和现状，到目前为止这种执行效果并不好，如果在当前这种情况下，仍然坚持坚决取缔，建一处拆一处的做事方针，难免会落入“恶法亦法”极端强调法律所规定的的秩序的逻辑之中。这也正是这种做法不被广大学者所看好的重要原因。经济法的本质是一种社会法，其应当保障社会的公共利益，如果因为坚持相关的土地政策，而无视现状，一味的打击限制，可能会造成更为严重的社会问题，这恰恰是与经济法的初衷所背离的。
第二种方法是逐步合法化。很多学者都支持农村小产权房的逐步合法化之路。学者们认为法律是存在滞后性的，而现今中国关于土地制度的规定，特别是农村集体用地的相关规定，是滞后的，是不在利于当今中国经济发展的。持有这样观点的学者认为农村小产权房合法化有着两点巨大的优势，一是增加了房地产供给，平抑了城市房价；二是让农民获得了更大的利益，而这两点可以很好的解决当前很多社会问题，从而促进了社会的稳定。在此基础上，有学者搬出法社会学的最终承认规则以及法经济学所要求的所有法律活动都要以资源的有效配置和合理利用，即效率最大化为目的。学者们用这些观点来论证，试图说服立法者们从《土地管理法》等法律开始进行修改，承认农村小产权房的合法性。这样一种观点在前段实践非常流行，但随着农村小产权房暴露出来的一些问题，也渐渐被人们所质疑。首先是很多农村小产权房质量低下，入市交易可能给购买者带来很大的损失和危险；其次是关于农村小产权房的规划，经常存在不合理甚至违法的现象；最后是近些年众多法院判例无一例外的都支持了农村小产权房的转让的非法性，严重打击了人们对未来改变的信心。在实践中出现的这些情形，让一部分人开始反思，如果一味追求经济活（下转第9页）（上接第5页）动的效率而背弃法律的规制，能不能真正的促进经济的发展，社会的进步。 第三种方法是疏堵结合。随着对农村小产权房问题研究的深入，对农村小产权房的未来也逐渐出现了第三种观点。这种观点认为：在市场经济的前提下，没有私权就没有市场，私权对市场效率和秩序能同时起到积极和消极的作用。经济法对于私权对市场效率和秩序起到积极作用的方面，应当予以保障激励，对于私权对市场效率和秩序起到消极作用的方面，应当予以减损限制。也就是说，在这种情况下，对农村小产权房应当区别对待，应当鼓励的鼓励，应当限制的限制。
首先，对于一些建筑质量较好，规划合理，与城市房地产比较无异的农村小产权房，可以通过补缴土地出让金，补办城市建设用地许可证等手续来使其合法化，也就是一种“先上车再补票”的方式。这样的一种方式可以使符合条件的农村小产权房变为正规的产权房，可以进入城市房地产流通阶段，在有效的保障房地产市场的效率的同时也可以保证相关法律的权威。
其次，对于一些存在部分问题，但是不影响作为不动产使用的农村小产权房，可以采取成立专门机关，登记统一管理的方式。对这些农村小产权房也进行登记，从而维护当事人的利益。对这样的农村小产权房进行转让抵押上的限制和审核，可以保障各方在经济活动中利益的最大化和经济社会的平稳。在此基础上，对于这部分中可以通过解决问题，符合城市房地产开发要求的房子，也可以逐步过渡为正规的产权房。
最后，对于一部分质量低劣，管理混乱，争议严重的农村小产权房，要体现出壮士断腕的决心和毅力，果断进行统一的拆除和制裁，维护我国市场经济发展的秩序，保护经济的健康发展。
这样的一种区别对待，分级管理的方式，是符合社会公共性这一经济法的本质属性的。在过程中需要立法，执法，司法各部门进行复杂的论证与实践检验，解决农村小产权房这一问题。
参考文献：
[1]李东方王卫国主编：《经济法学》，中国政法大学出版社，2013年版.
[2]苏沛沛：《“小产权房”问题及合法化的必要性》，法制与社会，2011（1）.
[3]李杰等：《小产权房纳入城市住房保障体系的可行性分析——以北京市为例》，中国房地产，2013（7）.制
[4]卓莉等：《小产权房存在的问题及解决原则初探》，法与经济，2013（2）.
注 释：
①2013年11月12日，中共中央委员会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》.
②卓莉等：《小产权房存在的问题及解决原则初探》，法制与经济，2013（2），62页.
③摘自《中华人民共和国土地管理法》第63条.
④苏沛沛：《”小产权房”问题及合法化的必要性》，法制与社会，2011（1），第57页.