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【摘要】本文通过对公租房住户的满意度进行抽样调查，运用模糊评价法和层次分析法对公租房住户满意度进行综合测评，实证分析巴里坤县公租房住户满意度，结果表明住户对公租房满意度介于不满意和一般满意之间，且偏向一般满意，并找出影响住户满意度的关键性因素，地方政府对公租房完善提供了现实依据。
【关键词】公租房；住户满意度；模糊评价法
【中图分类号】F407.9 [文献标识码]A
1 引言
随着公租房建设的进展及陆续投入使用，公租房运用管理阶段的问题逐渐凸显，主要表现为施工质量缺陷、物业管理混乱、配套设施缺乏以及申请不公平等问题，严重影响到住户的居住质量和满意度，同时也一定程度上制约了公租房制度的持续运行。因此亟需对公租房住户反映的问题进行调查分析，从中挖掘出住户的真实需求，促进公租房建设平稳健康发展。本文通过实地问卷调查和深入访谈，并亲密结合公租房建设及运行现状，运用层次分析法确定个指标的权重，进一步运用模糊评价法对公租房租户满意度进行综合测评，找出影响住户满意度的关键性因素，提出需要进一步完善公租房制度的对策和建议，对地方政府公租房的完善提供了可靠性的现实依据。
2 构建公租房住户满意度评价模型
2.1 公租房住户满意度评价指标体系
住户满意度是指住户在使用住宅产品和感受相关服务后对目前住房的总体状况所作出的综合评价，而住户满意度评价指标体系是对住户满意度情况进行评价和测量的基础。本研究借鉴国内外相关文献测量项目，以住户为中心、层次浅到深、全面性、可比性等原则出发，结合巴里坤县公租房住户问卷调查及专家反馈意见，经归纳、整理后，得出测评公租房住户满意度的指标体系。
2.2 住户和专家评判确定指标权重
本文中住户满意度指标的权重是根据各指标的重要度确定，住户满意度指标的重要度是指住户对于各测评指标的敏感程度。由于指标的重要性对各指标与住户满意度的相关性能较好的呈现，因此相应指标的权重可以通过重要性来测量。笔者对公租房住户发放225份重要性调查问卷，其中收回210份，197份有效问卷，有效问卷回收率93.80%，并重要性问卷数据进行统计，由此计算出各指标重要性平均分值，再邀请4位专家采用1—9标度法分别对各二级、三级指标进行两两重要性打分，然后结合住户和专家打分数据采用层次分析法计算各指标权重，并最终形成总排序权重。
3 巴里坤县公租房住户满意度的测评
3.1 调研数据汇总
巴里坤县公租房定位是为本县工作的本地无住房或家庭人均面积低于15平方米的中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员等“夹心层”提供以租为主的保障性住房。
本研究于2015年4月至5月，对巴里坤县已入住一年以上的城东新区公租房住户进行抽样问卷调查，拟定调查问卷共28个问题，共发放问卷450份，回收问卷420份，其中有效问卷共394份（重要性197份、满意度197份），有效问卷回收率93.80%。在问卷采用李克特五级量表方式，其中住户对该指标“很不满意”得1分、“不满意”得2分、“一般满意”得3分、“比较满意”得4分、“很满意”得5分，同时使用SPSS19.0进行克伦巴赫信度系数分析，显示调研数据整体的信度系数为0.91，而调研重要性、满意度问卷信度系数分别为0.936和0.872，表明调研问卷信度可好。
3.2 公租房住户满意度的模糊综合评价
住户满意度评价指标集U包含6个指标，即U=（Ui）（i=1，2，…，6）。其中Ui分别由三级指标Uij构成，评价集V=（V1，V2，V3，V4，V5） =（很满意，较满意，一般，较不满意，很不满意），评价矩阵R=（rij），权重集A=（aij）。通过问卷调查，得到指标隶属于评价集V的结果。
利用模糊综合评价法，得到公租房住户满意度模糊综合评价的最终评价集：
E=AE×BE=（0.1282 0.2203 0.1683 0.2697 0.3429）
在最终评价集进行去模糊计算，得到公租房住户满意度的综合评价为：
Pfinal=5×0.1282+4×0.2203+3×0.1683+ 2×0.2697+0.3429=2.9620
3.3 评价结果及分析
如表2所示，巴里坤县住户满意度去模糊后值为2.962，说明其住户对公租房满意度介于“不满意”和“一般满意”之间，且偏向一般。同时，可得二级指标满意度由高到低排列如下：C4（3.424）→C2（2.977）→C3（2.814）→C1（2.780）→C6（2.716）→C5（2.234）。其中区位环境为介于“较满意”和“一般满意”之间、且偏“一般满意”，据实地调查，住户主要是对小区环境、配套设施、建筑环境及租赁价格位于“一般满意”，而公平环境位于“不满意”的临界状态，其重要原因在于巴里坤县政府的“重建设，轻管理”，管理水平落后于建设速度，应该实现“同步规划、同步建设、同步投产”目标，尤其是公平环境的管理不到位，结果公平极为重要。
4 结语
本研究所得结论是建立在公租房实际住户的满意度数据基础上，分析结果可以证明评价指标体系具有较高的可靠性和有效性。但由于受到时间的限制，仅在某一特定时间段内对住户满意度进行了调研分析。在此背景下，定期测评住户满意度，建立起不同时期的满意度数据库，可以准确记录满意度变化，亦可动态地反映住户的需求和期望，便于地方政府及时进行相应调整，制定和落实相关措施。
参考文献：
[1]刘贵文，张运生，徐鹏鹏.公租房住户满意度综合评价[J].建筑经济.2013，（9）：79-83.
[2]李金花等.廉租房实物配租者的满意度及其影响因素——基于南京市的调查[J].南方农村，2010，（4）：42-46.
[3]张运生.公租房住户满意度综合评价研究——以重庆为例[D].重庆：重庆大学.2014.
[4]吴莹，陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析——基于香港公屋的调查[J].经济社会体制比较，2013，（4）：109-117.
[5]鞠顺利.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].中国房地产业.2015.7.
作者简介
古丽玛热·哈巴塞依，女，生于1986年，新疆巴里坤哈萨克自治县人，研究生，研究方向：土地经济与管理；
邵战林，男，生于1967年，新疆和静县人，副教授，硕士生导师，研究方向：土地经济与管理.
【关键词】公租房；住户满意度；模糊评价法
【中图分类号】F407.9 [文献标识码]A
1 引言
随着公租房建设的进展及陆续投入使用，公租房运用管理阶段的问题逐渐凸显，主要表现为施工质量缺陷、物业管理混乱、配套设施缺乏以及申请不公平等问题，严重影响到住户的居住质量和满意度，同时也一定程度上制约了公租房制度的持续运行。因此亟需对公租房住户反映的问题进行调查分析，从中挖掘出住户的真实需求，促进公租房建设平稳健康发展。本文通过实地问卷调查和深入访谈，并亲密结合公租房建设及运行现状，运用层次分析法确定个指标的权重，进一步运用模糊评价法对公租房租户满意度进行综合测评，找出影响住户满意度的关键性因素，提出需要进一步完善公租房制度的对策和建议，对地方政府公租房的完善提供了可靠性的现实依据。
2 构建公租房住户满意度评价模型
2.1 公租房住户满意度评价指标体系
住户满意度是指住户在使用住宅产品和感受相关服务后对目前住房的总体状况所作出的综合评价，而住户满意度评价指标体系是对住户满意度情况进行评价和测量的基础。本研究借鉴国内外相关文献测量项目，以住户为中心、层次浅到深、全面性、可比性等原则出发，结合巴里坤县公租房住户问卷调查及专家反馈意见，经归纳、整理后，得出测评公租房住户满意度的指标体系。
2.2 住户和专家评判确定指标权重
本文中住户满意度指标的权重是根据各指标的重要度确定，住户满意度指标的重要度是指住户对于各测评指标的敏感程度。由于指标的重要性对各指标与住户满意度的相关性能较好的呈现，因此相应指标的权重可以通过重要性来测量。笔者对公租房住户发放225份重要性调查问卷，其中收回210份，197份有效问卷，有效问卷回收率93.80%，并重要性问卷数据进行统计，由此计算出各指标重要性平均分值，再邀请4位专家采用1—9标度法分别对各二级、三级指标进行两两重要性打分，然后结合住户和专家打分数据采用层次分析法计算各指标权重，并最终形成总排序权重。
3 巴里坤县公租房住户满意度的测评
3.1 调研数据汇总
巴里坤县公租房定位是为本县工作的本地无住房或家庭人均面积低于15平方米的中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员等“夹心层”提供以租为主的保障性住房。
本研究于2015年4月至5月，对巴里坤县已入住一年以上的城东新区公租房住户进行抽样问卷调查，拟定调查问卷共28个问题，共发放问卷450份，回收问卷420份，其中有效问卷共394份（重要性197份、满意度197份），有效问卷回收率93.80%。在问卷采用李克特五级量表方式，其中住户对该指标“很不满意”得1分、“不满意”得2分、“一般满意”得3分、“比较满意”得4分、“很满意”得5分，同时使用SPSS19.0进行克伦巴赫信度系数分析，显示调研数据整体的信度系数为0.91，而调研重要性、满意度问卷信度系数分别为0.936和0.872，表明调研问卷信度可好。
3.2 公租房住户满意度的模糊综合评价
住户满意度评价指标集U包含6个指标，即U=（Ui）（i=1，2，…，6）。其中Ui分别由三级指标Uij构成，评价集V=（V1，V2，V3，V4，V5） =（很满意，较满意，一般，较不满意，很不满意），评价矩阵R=（rij），权重集A=（aij）。通过问卷调查，得到指标隶属于评价集V的结果。
利用模糊综合评价法，得到公租房住户满意度模糊综合评价的最终评价集：
E=AE×BE=（0.1282 0.2203 0.1683 0.2697 0.3429）
在最终评价集进行去模糊计算，得到公租房住户满意度的综合评价为：
Pfinal=5×0.1282+4×0.2203+3×0.1683+ 2×0.2697+0.3429=2.9620
3.3 评价结果及分析
如表2所示，巴里坤县住户满意度去模糊后值为2.962，说明其住户对公租房满意度介于“不满意”和“一般满意”之间，且偏向一般。同时，可得二级指标满意度由高到低排列如下：C4（3.424）→C2（2.977）→C3（2.814）→C1（2.780）→C6（2.716）→C5（2.234）。其中区位环境为介于“较满意”和“一般满意”之间、且偏“一般满意”，据实地调查，住户主要是对小区环境、配套设施、建筑环境及租赁价格位于“一般满意”，而公平环境位于“不满意”的临界状态，其重要原因在于巴里坤县政府的“重建设，轻管理”，管理水平落后于建设速度，应该实现“同步规划、同步建设、同步投产”目标，尤其是公平环境的管理不到位，结果公平极为重要。
4 结语
本研究所得结论是建立在公租房实际住户的满意度数据基础上，分析结果可以证明评价指标体系具有较高的可靠性和有效性。但由于受到时间的限制，仅在某一特定时间段内对住户满意度进行了调研分析。在此背景下，定期测评住户满意度，建立起不同时期的满意度数据库，可以准确记录满意度变化，亦可动态地反映住户的需求和期望，便于地方政府及时进行相应调整，制定和落实相关措施。
参考文献：
[1]刘贵文，张运生，徐鹏鹏.公租房住户满意度综合评价[J].建筑经济.2013，（9）：79-83.
[2]李金花等.廉租房实物配租者的满意度及其影响因素——基于南京市的调查[J].南方农村，2010，（4）：42-46.
[3]张运生.公租房住户满意度综合评价研究——以重庆为例[D].重庆：重庆大学.2014.
[4]吴莹，陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析——基于香港公屋的调查[J].经济社会体制比较，2013，（4）：109-117.
[5]鞠顺利.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].中国房地产业.2015.7.
作者简介
古丽玛热·哈巴塞依，女，生于1986年，新疆巴里坤哈萨克自治县人，研究生，研究方向：土地经济与管理；
邵战林，男，生于1967年，新疆和静县人，副教授，硕士生导师，研究方向：土地经济与管理.