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经常有人问我，老王，国人在美投资房产，可能犯的错误是什么呢？我说那可就太多了，不胜枚举啊。那么，最大最普遍的错误是什么呢？我琢磨一下回答，应该是“买新房出租”这个战略了。受国内思维的影响，国人一般把房子新旧看得很重，到了美国依然是要求“买新房，越新越好”，然后由于自己一般不过来住，买了房子又出租给别人。这个大概是最大的失误之一。
怎么挑好房子
任何地产都分成两个部分，上面的房子（建筑）和下面的地皮。这个概念在国内是没有的，因为我国的地皮都属于国家财产，你只有70年的使用权，但是在美国，地皮就是你私人的。
那么，我们说一个地产保值、增值，说的是什么呢？一定是底下那块地皮。原因很简单，上面的建筑从建成的那一天起，就肯定是一直在折旧，越来越旧，断然没有越住越新的道理。那么，地面建筑就永远是贬值的。而且和新车一样，最开始几年贬值是最快的。我们寻求的保值增值，一定是靠下面地皮来完成的。如若不信，大家可以看看美国的地产税账单，那里面地皮价值和房屋价值是分开列的。你把一个地产几十年的地产税账单放在一起，就可以非常清楚地看到这个规律：地皮增值，建筑贬值。
所以投资地产，却买最新的房屋，不注意下面的地皮。这个和投资的目的是背道而驰的。尤其是纽约、加州等热点地区，还经常出现这种规律，由于地皮多年开发后已经很紧张，越是新建的楼盘，占地越小，可以说是双重不利于投资。而最好的社区，比如PALO ALTO、曼哈顿，楼盘普遍都比较老旧。
下面我们来看一个实例。一个是面积仅仅140平方米的小平房，70年历史了，小区无任何设施。另一个是新房，300平方米。小区有游泳池、健身房等各种服务。看起来后面的房产好很多。实际上，前一个的房产价值160万美元左右，后者价值仅仅80万美元。
原因就在于前者处于Palo Alto，和乔布斯、扎克伯格一个小区。地皮价值可能就有140万，破烂房屋仅仅价值20万。而后者在一个很一般的区，土地价值大概20万，而新建房屋价值则是60万。
不仅于此，如果我们分别投资于这两个地产，后果会是什么呢？假设过去30年，增值幅度都是一倍，那么前者土地增值一倍到280万，房屋还是20万（实在太破，贬无可贬），价值是300万美元。而后者，土地增值一倍到40万，房屋则折旧贬值到30万，价值反而跌到70万。这就是“买新屋出租”的真实后果。
有人说，可是前者那么破的房屋，住起来实在难受。这其实是混淆了投资和自住的区别。如果你自己不住仅仅是出租，只要租客不在乎，愿意给钱，你有必要给他新屋的享受么？如果我要自住呢？老王不禁乐了，这里是美国啊，你的土地就是你自己的，你要是觉得老屋子住得难受，你扒掉重新建一个不就全新了么？
所以说，不要盲目追求新屋，不要把国内的概念来套美国。多看看土地吧，那才是真实的永远属于你的“不动产”。顺便侃个大山，最近洛杉矶地区很多华人进驻，也就有些黑心的地产商开发出了针对华人的骗子地产，大发黑心财，其骗术的精华，还是在这个土地和房屋的关系上。
如果我在美国拥有一个500万美元的宅子，正常地区是什么感觉呢？我应该看不见邻居，应该独自拥有一大块土地。这块土地才是我宅子价值的精华所在，500万的宅子，土地大概会值400万。
但是国人没有这概念，就会有地产商专门开发一种很奇怪的住宅。说起来是豪宅，比如建筑面积到了600平方米甚至1000平方米。可是好几幢挤在一起，大家都可以直接从窗户借酱油了。打麻将不需要电话，站阳台上喊一嗓子“三缺一”就可以了。
开发商会振振有词地宣传，我的价格绝不虚高，你不信去看隔壁老外，也是一模一样的宅子，开价就是500万。我这个当然应该卖500万。而且我还给你们一个封闭小区呢，服务好得很呢，邻居交流也方便呢。
你没注意到，那块占80%价值的土地啊，被缩水到不知多少了。只看房子不看地，在美那是不行的。
如何规避地产陷阱
接下来我们来集中讲讲国内投资美国地产的几类陷阱。
第一类陷阱，就是被华丽的包装欺骗。目前国内包装美国的不良地产，一般是用下面这类的文字来误导的：“发展迅速”，“离×××大学/机构只有×××里”，“设施齐全，商店林立，生活方便”。
这些不一定是假话，正因为如此才可怕。这里面是文化差异。这些在国人面前看来是房产价值保障的东西，在美国是一文不值的。投资美国，就必须学会美国思维，或者说寻找到美国思维的专业帮助。
老王也来包装一个美国地产：“旧金山地区重镇，特有的地中海气候四季如春，地区发展被评为美国最快的前×××名，离斯坦福大学只有10里，与乔布斯、扎克伯格的豪宅仅10里，拥有著名超豪华购物中心，全美闻名的高尔夫球场，离湾区最好医院仅10分钟，无敌海滩，世界著名旅馆云集，豪宅、名宅、无敌宅，独家推出，回报率高达××，新建房，立可入住。”
怎么样，看起来眼热么？是不是很有投资的冲动？我再告诉你，这里面一句假话都没有。可是，你知道这究竟是哪里的地产么？以East Palo Alto为例，硅谷犯罪率最高的地区，地产界著名的烂区，没有任何当地的正常人会在这里投资地产。在这里投资确实是“有利可图，回报可观”，前提是你得能把房子租出去，还得能在吸毒、贩毒、持枪（很可能还是非法持枪）的房客身上把房租收上来。
第二类陷阱，就是好像投资美国地产，只有住宅一条路。事实上美国地产投资形式是非常丰富的。有些客户需要投资的资金达到上百万美元，这种情况下，强烈建议进行商业地产投资。
商业地产投资有什么好处呢？相对于住宅，最大的优势是租客的稳定，成本的低廉和法律的优势。租客稳定，是说一般商业出租都是一租很多年，很少出现年年换租客，年年找租客的麻烦。成本低廉，是说不同于个人租客，商业租客都会自己打理房屋的整修、维护等工作。无需半夜被修水管的电话叫起，或者需要雇用人工来维护。至于法律的优势，那更是极其重要的。要知道，美国法律是保护穷人的，当租客和房东产生纠纷，尤其是租客付不出房租的情况下，法律是严重偏向租客的，原因很简单，作为房东，你的损失不过是租金收入，而房客有可能是穷困潦倒，一旦被赶出去就要睡大街了。美国显然会认定，如果一定要让一方受损失，那么宁可是房东亏钱，而不是让房客睡大街。
因此，美国多数地区都有保护租客的法律，使得你要赶走一个坏租客极其困难，成本巨大。有时候租客要是也精通法律，赶一年都赶不出去是很容易发生的。甚至有这种笑话，要赶走一个坏租客，最佳方式不是去找警察，而是私下再给这位租客一笔现金，请他走路。这个老王自己就曾经做过。而商业地产是不存在这个问题的，现在无非是商业纠纷，说赶就赶，易如反掌。
第三类陷阱，就是“买便宜”，说美国地产处于低谷期，就是要抄底，要买便宜的。所以专门寻找那种跌了50%，乃至90%以上的地产去购买。心里期待则是成倍，甚至数倍的回报。这不是一个正确的理智的投资期待。
这类期待往往有一个误解是，美国缺钱了，所以这些便宜美国人看着也买不起，只能让我们中国人来捡。实际上，由于体制不同，美国政府缺钱，和美国民间缺钱，完全是两回事。美国民间资本非常雄厚，又处于当地，信息灵通，真有这类投资机会，基本国人是拿不到的，或者不可能比美国人还先拿到。早在2008年，还在金融海啸期间，老王在国内谈投资美国地产，都是被人嘲笑的时候，美国民间大量的基金，私募，甚至个人资本就已经全面入市。老王自己也参与其中，获利颇丰。而目前在国内出售的所谓机会，往往都是华而不实，甚至有信息隐瞒的。如果你也在美国多年，就会深有体会，遇到这类机会肯定会问一句：“为什么这么好的机会不在美国当地直接融资，而要费尽力气搬过太平洋呢？”
一个美国地产，看起来很简单，其实里面门道很多，内幕不少。老王和大家聊了几期专栏，也不敢说全部说透了。可见投资需谨慎啊。
怎么挑好房子
任何地产都分成两个部分，上面的房子（建筑）和下面的地皮。这个概念在国内是没有的，因为我国的地皮都属于国家财产，你只有70年的使用权，但是在美国，地皮就是你私人的。
那么，我们说一个地产保值、增值，说的是什么呢？一定是底下那块地皮。原因很简单，上面的建筑从建成的那一天起，就肯定是一直在折旧，越来越旧，断然没有越住越新的道理。那么，地面建筑就永远是贬值的。而且和新车一样，最开始几年贬值是最快的。我们寻求的保值增值，一定是靠下面地皮来完成的。如若不信，大家可以看看美国的地产税账单，那里面地皮价值和房屋价值是分开列的。你把一个地产几十年的地产税账单放在一起，就可以非常清楚地看到这个规律：地皮增值，建筑贬值。
所以投资地产，却买最新的房屋，不注意下面的地皮。这个和投资的目的是背道而驰的。尤其是纽约、加州等热点地区，还经常出现这种规律，由于地皮多年开发后已经很紧张，越是新建的楼盘，占地越小，可以说是双重不利于投资。而最好的社区，比如PALO ALTO、曼哈顿，楼盘普遍都比较老旧。
下面我们来看一个实例。一个是面积仅仅140平方米的小平房，70年历史了，小区无任何设施。另一个是新房，300平方米。小区有游泳池、健身房等各种服务。看起来后面的房产好很多。实际上，前一个的房产价值160万美元左右，后者价值仅仅80万美元。
原因就在于前者处于Palo Alto，和乔布斯、扎克伯格一个小区。地皮价值可能就有140万，破烂房屋仅仅价值20万。而后者在一个很一般的区，土地价值大概20万，而新建房屋价值则是60万。
不仅于此，如果我们分别投资于这两个地产，后果会是什么呢？假设过去30年，增值幅度都是一倍，那么前者土地增值一倍到280万，房屋还是20万（实在太破，贬无可贬），价值是300万美元。而后者，土地增值一倍到40万，房屋则折旧贬值到30万，价值反而跌到70万。这就是“买新屋出租”的真实后果。
有人说，可是前者那么破的房屋，住起来实在难受。这其实是混淆了投资和自住的区别。如果你自己不住仅仅是出租，只要租客不在乎，愿意给钱，你有必要给他新屋的享受么？如果我要自住呢？老王不禁乐了，这里是美国啊，你的土地就是你自己的，你要是觉得老屋子住得难受，你扒掉重新建一个不就全新了么？
所以说，不要盲目追求新屋，不要把国内的概念来套美国。多看看土地吧，那才是真实的永远属于你的“不动产”。顺便侃个大山，最近洛杉矶地区很多华人进驻，也就有些黑心的地产商开发出了针对华人的骗子地产，大发黑心财，其骗术的精华，还是在这个土地和房屋的关系上。
如果我在美国拥有一个500万美元的宅子，正常地区是什么感觉呢？我应该看不见邻居，应该独自拥有一大块土地。这块土地才是我宅子价值的精华所在，500万的宅子，土地大概会值400万。
但是国人没有这概念，就会有地产商专门开发一种很奇怪的住宅。说起来是豪宅，比如建筑面积到了600平方米甚至1000平方米。可是好几幢挤在一起，大家都可以直接从窗户借酱油了。打麻将不需要电话，站阳台上喊一嗓子“三缺一”就可以了。
开发商会振振有词地宣传，我的价格绝不虚高，你不信去看隔壁老外，也是一模一样的宅子，开价就是500万。我这个当然应该卖500万。而且我还给你们一个封闭小区呢，服务好得很呢，邻居交流也方便呢。
你没注意到，那块占80%价值的土地啊，被缩水到不知多少了。只看房子不看地，在美那是不行的。
如何规避地产陷阱
接下来我们来集中讲讲国内投资美国地产的几类陷阱。
第一类陷阱，就是被华丽的包装欺骗。目前国内包装美国的不良地产，一般是用下面这类的文字来误导的：“发展迅速”，“离×××大学/机构只有×××里”，“设施齐全，商店林立，生活方便”。
这些不一定是假话，正因为如此才可怕。这里面是文化差异。这些在国人面前看来是房产价值保障的东西，在美国是一文不值的。投资美国，就必须学会美国思维，或者说寻找到美国思维的专业帮助。
老王也来包装一个美国地产：“旧金山地区重镇，特有的地中海气候四季如春，地区发展被评为美国最快的前×××名，离斯坦福大学只有10里，与乔布斯、扎克伯格的豪宅仅10里，拥有著名超豪华购物中心，全美闻名的高尔夫球场，离湾区最好医院仅10分钟，无敌海滩，世界著名旅馆云集，豪宅、名宅、无敌宅，独家推出，回报率高达××，新建房，立可入住。”
怎么样，看起来眼热么？是不是很有投资的冲动？我再告诉你，这里面一句假话都没有。可是，你知道这究竟是哪里的地产么？以East Palo Alto为例，硅谷犯罪率最高的地区，地产界著名的烂区，没有任何当地的正常人会在这里投资地产。在这里投资确实是“有利可图，回报可观”，前提是你得能把房子租出去，还得能在吸毒、贩毒、持枪（很可能还是非法持枪）的房客身上把房租收上来。
第二类陷阱，就是好像投资美国地产，只有住宅一条路。事实上美国地产投资形式是非常丰富的。有些客户需要投资的资金达到上百万美元，这种情况下，强烈建议进行商业地产投资。
商业地产投资有什么好处呢？相对于住宅，最大的优势是租客的稳定，成本的低廉和法律的优势。租客稳定，是说一般商业出租都是一租很多年，很少出现年年换租客，年年找租客的麻烦。成本低廉，是说不同于个人租客，商业租客都会自己打理房屋的整修、维护等工作。无需半夜被修水管的电话叫起，或者需要雇用人工来维护。至于法律的优势，那更是极其重要的。要知道，美国法律是保护穷人的，当租客和房东产生纠纷，尤其是租客付不出房租的情况下，法律是严重偏向租客的，原因很简单，作为房东，你的损失不过是租金收入，而房客有可能是穷困潦倒，一旦被赶出去就要睡大街了。美国显然会认定，如果一定要让一方受损失，那么宁可是房东亏钱，而不是让房客睡大街。
因此，美国多数地区都有保护租客的法律，使得你要赶走一个坏租客极其困难，成本巨大。有时候租客要是也精通法律，赶一年都赶不出去是很容易发生的。甚至有这种笑话，要赶走一个坏租客，最佳方式不是去找警察，而是私下再给这位租客一笔现金，请他走路。这个老王自己就曾经做过。而商业地产是不存在这个问题的，现在无非是商业纠纷，说赶就赶，易如反掌。
第三类陷阱，就是“买便宜”，说美国地产处于低谷期，就是要抄底，要买便宜的。所以专门寻找那种跌了50%，乃至90%以上的地产去购买。心里期待则是成倍，甚至数倍的回报。这不是一个正确的理智的投资期待。
这类期待往往有一个误解是，美国缺钱了，所以这些便宜美国人看着也买不起，只能让我们中国人来捡。实际上，由于体制不同，美国政府缺钱，和美国民间缺钱，完全是两回事。美国民间资本非常雄厚，又处于当地，信息灵通，真有这类投资机会，基本国人是拿不到的，或者不可能比美国人还先拿到。早在2008年，还在金融海啸期间，老王在国内谈投资美国地产，都是被人嘲笑的时候，美国民间大量的基金，私募，甚至个人资本就已经全面入市。老王自己也参与其中，获利颇丰。而目前在国内出售的所谓机会，往往都是华而不实，甚至有信息隐瞒的。如果你也在美国多年，就会深有体会，遇到这类机会肯定会问一句：“为什么这么好的机会不在美国当地直接融资，而要费尽力气搬过太平洋呢？”
一个美国地产，看起来很简单，其实里面门道很多，内幕不少。老王和大家聊了几期专栏，也不敢说全部说透了。可见投资需谨慎啊。