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从去年的“组合拳”到如今的“国六条”，可谓对上海楼市的发展起到举足轻重的作用。纵观上海楼市风起云涌的变化，致使大多数投资者迷失方向。目前，上海楼市呈现出放盘、量持续增加，而成交量低迷的态势。根据搜房网近三个月来的统计数据可见一斑。春节假期过后，楼市成交量持续呈现低迷，全部房源共签约9257套，较上月下跌了47％；进入三、四月，沪上楼市经历了从二月底的恢复性上扬到实质性攀升的过程，虽然成交面积和签约套数均有所增加，但是成交的主力区域集中在浦东、宝山、嘉定、松江、闵行等非热点区域。真正拉动房产市场的市中心和内环内区域并未实质性改变。那么，上海楼市下一步是升是降?投身上海楼市的人们又将何去何从?海外资金是否还可以继续介入?近日，记者带着这些问题，分别采访了中国指数研究院(华东)副院长陈晟、上海财经大学印华教授和复旦大学房地产研究中心副主任华伟，以期反映上海房地产市场即将面临的形势与变化。
上海楼市整体回暖尚有时日
中国指数研究院(华东)副院长陈晟告诉记者，自3月份以来，上海楼市成交量呈现快速放大趋势。上海网上房地产公布的统计数据显示，4月份上海住宅新盘成交面积达到233．46万平方米，比3月份增加30％。而到了5月份，这种势头有增无减。上海楼市连续数月的快速放量给人以回暖的感觉，但这几个月成交量的大幅上升并不代表上海楼市已经走出冬天。
上海近期成交量快速上升得益于几个方面的因素。一方面是去年宏观调控下压抑的购房需求开始入市。另一方面。计划今年结婚的人数较多，导致短期内婚房需求激增。但这些都是短期因素，并不能支撑上海楼市彻底走出冬天。上海楼市目前的确在向健康方向发展，但最近放量的速度太快了，这是不正常的现象，上海楼市还没有到整体回暖的时候。从当前上海楼市的供需情况来看．供需不平衡的情况依然存在，大量潜在的供给仍将给上海楼市很大的压力，加上二次调控的开始，上海楼市整体回暖尚有时日。
作为境外投资机构或个人，判断一项投资是否合时宜，无非是人民币升值、持有物业租金的高低、物业长期升值的预期、中国物业在国际资本市场的回报四个基准条件。如果把这四点抓住，进入上海楼市当然是胜券在握了。
不会过度打压市场
上海财经大学教授，沪上知名房地产经济专家印华认为，针对房地产的供应问题，“国六条”的第一和第五条提到，未来的各地方政府将更加重视和大力发展廉租房和中低价商品房。当然，高档住宅不论是用地还是开发建设，都会受到更加严格的管理和控制。其实，这对于现有的豪宅物业反倒是件好事，控制高档住宅的开发，令现有豪宅物业更具有稀缺性，市中心豪宅的价格也可能因此更加坚挺。因此从长远来看，对豪宅市场是一个利好因素。在由计划经济体制向市场经济体制转轨的过程中。上海的经济结构显现出重大转换，并由此推进了土地使用制度，城市空间结构、住房分配制度、居民分配制度，居民需求结构的相应转换。
在这样的背景下，上海的房地产市场经历了起步、盘存消化和成长发展的过程，呈现出较为理想的运行态势，表现为政策对市场的引导、调整作用曰趋明显，信息对市场导向功能日益突出，市场主体多元化格局初步形成，产销一体化模式逐渐被打破，住宅市场重心梯度外移，需求主体的住房消费观念趋于理性。最令人关注的是整个市场状态的回升且不断趋旺。所以在这样的背景下，很多海外实力财团看好了上海楼市的发展前景．积极进入，无论是高端住宅还是甲级写字楼到处都可以看到他们的身影。
“国六条”旨在保障中低收入群体权益
复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，政策指出切实调整住房供应结构，是从土地的节约利用方面着手，对房源单套面积进行调整，以改变目前房产市场户型配备不平衡的现状，即在同一建筑面积上调整户型配置，增加中小户型的供应比例，从而降低房屋的总价。其中，第三项的合理控制城市房屋拆迁规模和进度，主要针对的是前两年动拆迁力度较大的城市，而上海的动拆迁规模很小，此项新政对上海不会产生大的影响：在“进一步整顿和规范房地产市场秩序”方面，上海已成为全国的楷模。此次调控是“国八条”的重点选择、重点完善。重点落实过程，上海市人民政府有可能会在继续加强中低收入群体住房保障、打击开发商对土地的囤积等方面出台一些配套政策。虽然新政并非直指上海，但“国六条”的声音，亦值得逐步回暖中的上海市场借鉴深思。
对于正常的海外投资客来说，上海的楼市目前还是很有发展前景的，如果作为个人投资目前还具备有利的时机。
高档地产是海外资本关注的目标
戴德梁行高级助理董事黄健森也认为，按WTO的协议，中国于2006年底逐步开放金融、零售等市场，将吸引更多跨国企业将中国大陆地区甚至亚太地区总部移师至上海。而2010年世博会的举办，以及一旦迪斯尼在上海的规划建设获得批准，都将吸引更多投资者关注上海。甚至去年6月刚刚成立的亚洲公共房地产市场联盟(APREA)，也将未来投资业务增长重点放在中国，今年3月带领亚太区各大房地产基金公司来到上海，觊觎中国尤其是上海这个增长速度最快的房地产市场。
高档地产从来是海外资本关注的目标。上个世纪90年代中期。以澳大利亚最大投行麦格理为代表的第一波海外基金试探性地进入了上海房地产市场。他们通过准确的客户定位和专业的物业管理，很快就获得了丰厚回报。2004年底，摩根士丹利以9000万美元收购上海世界贸易大厦之后，聘请仲量联行进行物业管理和租赁代理，并对内部进行重新装修装配，大厦的身价已由每平方米1800美元一跃跳到3000美元至4000美元。去年4月高盛收购了上海百腾大厦之后，也同样委托仲量联行对百腾大厦进行租户结构调整，从而提高租金回报率。而去年8月麦格理集团购进城市酒店公寓之后，也凭借高品质服务将租金由原来的0．75美元／平方米／天提高了三成以上。
目前，海外房地产开发商已经直接介入高档住宅的开发。惠宝房产(印尼华人财团)在康桥开发的绿宝园项目，目标客户定位为跨国公司(尤其是北美企业)的首席执行官，因此建筑设计是典型的北美风格，营造浓郁的海外社区氛围，比如举办宠物选美大赛，建立美洲俱乐部会馆和长宁国际学校等配套设施，目前的售价接近3500美元／平米。以上几点恰恰说明上海房地产市场正成为海外资本关注的目标，尤其是高品质的产品。
上海楼市整体回暖尚有时日
中国指数研究院(华东)副院长陈晟告诉记者，自3月份以来，上海楼市成交量呈现快速放大趋势。上海网上房地产公布的统计数据显示，4月份上海住宅新盘成交面积达到233．46万平方米，比3月份增加30％。而到了5月份，这种势头有增无减。上海楼市连续数月的快速放量给人以回暖的感觉，但这几个月成交量的大幅上升并不代表上海楼市已经走出冬天。
上海近期成交量快速上升得益于几个方面的因素。一方面是去年宏观调控下压抑的购房需求开始入市。另一方面。计划今年结婚的人数较多，导致短期内婚房需求激增。但这些都是短期因素，并不能支撑上海楼市彻底走出冬天。上海楼市目前的确在向健康方向发展，但最近放量的速度太快了，这是不正常的现象，上海楼市还没有到整体回暖的时候。从当前上海楼市的供需情况来看．供需不平衡的情况依然存在，大量潜在的供给仍将给上海楼市很大的压力，加上二次调控的开始，上海楼市整体回暖尚有时日。
作为境外投资机构或个人，判断一项投资是否合时宜，无非是人民币升值、持有物业租金的高低、物业长期升值的预期、中国物业在国际资本市场的回报四个基准条件。如果把这四点抓住，进入上海楼市当然是胜券在握了。
不会过度打压市场
上海财经大学教授，沪上知名房地产经济专家印华认为，针对房地产的供应问题，“国六条”的第一和第五条提到，未来的各地方政府将更加重视和大力发展廉租房和中低价商品房。当然，高档住宅不论是用地还是开发建设，都会受到更加严格的管理和控制。其实，这对于现有的豪宅物业反倒是件好事，控制高档住宅的开发，令现有豪宅物业更具有稀缺性，市中心豪宅的价格也可能因此更加坚挺。因此从长远来看，对豪宅市场是一个利好因素。在由计划经济体制向市场经济体制转轨的过程中。上海的经济结构显现出重大转换，并由此推进了土地使用制度，城市空间结构、住房分配制度、居民分配制度，居民需求结构的相应转换。
在这样的背景下，上海的房地产市场经历了起步、盘存消化和成长发展的过程，呈现出较为理想的运行态势，表现为政策对市场的引导、调整作用曰趋明显，信息对市场导向功能日益突出，市场主体多元化格局初步形成，产销一体化模式逐渐被打破，住宅市场重心梯度外移，需求主体的住房消费观念趋于理性。最令人关注的是整个市场状态的回升且不断趋旺。所以在这样的背景下，很多海外实力财团看好了上海楼市的发展前景．积极进入，无论是高端住宅还是甲级写字楼到处都可以看到他们的身影。
“国六条”旨在保障中低收入群体权益
复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，政策指出切实调整住房供应结构，是从土地的节约利用方面着手，对房源单套面积进行调整，以改变目前房产市场户型配备不平衡的现状，即在同一建筑面积上调整户型配置，增加中小户型的供应比例，从而降低房屋的总价。其中，第三项的合理控制城市房屋拆迁规模和进度，主要针对的是前两年动拆迁力度较大的城市，而上海的动拆迁规模很小，此项新政对上海不会产生大的影响：在“进一步整顿和规范房地产市场秩序”方面，上海已成为全国的楷模。此次调控是“国八条”的重点选择、重点完善。重点落实过程，上海市人民政府有可能会在继续加强中低收入群体住房保障、打击开发商对土地的囤积等方面出台一些配套政策。虽然新政并非直指上海，但“国六条”的声音，亦值得逐步回暖中的上海市场借鉴深思。
对于正常的海外投资客来说，上海的楼市目前还是很有发展前景的，如果作为个人投资目前还具备有利的时机。
高档地产是海外资本关注的目标
戴德梁行高级助理董事黄健森也认为，按WTO的协议，中国于2006年底逐步开放金融、零售等市场，将吸引更多跨国企业将中国大陆地区甚至亚太地区总部移师至上海。而2010年世博会的举办，以及一旦迪斯尼在上海的规划建设获得批准，都将吸引更多投资者关注上海。甚至去年6月刚刚成立的亚洲公共房地产市场联盟(APREA)，也将未来投资业务增长重点放在中国，今年3月带领亚太区各大房地产基金公司来到上海，觊觎中国尤其是上海这个增长速度最快的房地产市场。
高档地产从来是海外资本关注的目标。上个世纪90年代中期。以澳大利亚最大投行麦格理为代表的第一波海外基金试探性地进入了上海房地产市场。他们通过准确的客户定位和专业的物业管理，很快就获得了丰厚回报。2004年底，摩根士丹利以9000万美元收购上海世界贸易大厦之后，聘请仲量联行进行物业管理和租赁代理，并对内部进行重新装修装配，大厦的身价已由每平方米1800美元一跃跳到3000美元至4000美元。去年4月高盛收购了上海百腾大厦之后，也同样委托仲量联行对百腾大厦进行租户结构调整，从而提高租金回报率。而去年8月麦格理集团购进城市酒店公寓之后，也凭借高品质服务将租金由原来的0．75美元／平方米／天提高了三成以上。
目前，海外房地产开发商已经直接介入高档住宅的开发。惠宝房产(印尼华人财团)在康桥开发的绿宝园项目，目标客户定位为跨国公司(尤其是北美企业)的首席执行官，因此建筑设计是典型的北美风格，营造浓郁的海外社区氛围，比如举办宠物选美大赛，建立美洲俱乐部会馆和长宁国际学校等配套设施，目前的售价接近3500美元／平米。以上几点恰恰说明上海房地产市场正成为海外资本关注的目标，尤其是高品质的产品。