论文部分内容阅读
摘要：在我国经济飞速发展的今天，国内的房地产开发已经逐渐成为我国经济的龙头产业，巨大的利润空间使得越来越多的企事业单位加入到房地产开发的行列中来。然而，激烈的市场竞争、行业法规的不断完善和规范，使得房地产开发商的利润空间大大缩水。为了保证房地产开发商的利润空间最大化，做好成本控制，提高企业核心竞争力无疑是最佳选择。
关键词：房地产;开发;成本控制;管理
引言
自改革开放至今，我国的经济得到了快速发展，房地产行业也显现出前所未有的活力，为经济发展发挥着自己独特的价值。目前，我国房地产行业的竞争日趋激烈，机遇与挑战并存，有关房地产的开发成本控制与管理也日趋重要，甚至成为房地产企业工作的重心，本文阐述了有关房地产的成本的影响因素，成本控制管理的原则以及在各个阶段成本控制方法，只有每个阶段的造价都良好的控制，才能节约成本、降低消耗，从而促进房地产事业又快又好发展。
1房地产开发成本控制管理对象与构成
1.1房地产开发成本控制管理的对象
房地产开发包括投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，对成本的控制管理应贯穿于成本投入的整个过程。投资决策阶段即为可研阶段，房地产企业应对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，其中必须对成本进行测算，并对市场以及最终效益进行分析，形成可研报告。设计阶段，需要根据可研进行合理的设计，这过程基本能确定大部分开发成本。招投标阶段，就需要组织超投标部门，依照设计方案或者是图纸以及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本核算，提出招投标决策意见，选择合适的供应商，从而实现有效控制成本的目的。施工阶段就是根据设计图纸与开发方案，编制合理可行的施工方案，按计划准时并保质保量的进行施工，并对施工过程进行合理的控制，尤其是签证变更等方面。竣工结算阶段需对已竣工并且经过验收合格的项目及时进行成本结算。
1.2房地产开发成本控制管理的构成
房地产开发成本控制主要是针对费用科目进行控制管理，具体涵盖土地成本、前期开发准备费、基础设施费用、建筑安装工程费、配套设施费用、管理费用、财务成本等。土地成本主要是指房地产开发项目发生的土地获得价以及拆迁补偿费或征地费用;前期工程费用主要是指开发前期所发生的可研、规划、设计等费用;建筑安装工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购及安装工程费等;配套设施费用为为业主服务的各项配套项目费，主要包括水、电、煤、道路等成本;财务成本主要构成为融资成本，也就是贷款利息。房地产开发成本控制管理就是通过对上述成本的构成内容加强管理，提升整个成本控制管理水平，从而降低房地产企业开发成本，为房地产企业带来更大的利润空间，促进房地产企业更好的发展。
2房地产开发成本控制基本路径
2.1科学的策划设计
科学的策划设计主要包括以下方面：实施限额设计。目前普遍存在项目开发周期紧，在设计阶段投入的时间相对欠缺，导致设计成果不够精准，给工程预算编制、招标清单编制等增加了不稳定因素。频繁设计变更，其中包含设计缺陷和建设单位对设计效果的调整，更让造价成本不断增加。所以在具体项目开发过程中，必须明确要求设计单位提供与设计内容相符的设计概算，进行精准的限额设计，综合考虑结构形式、材料设备、建筑装饰等;要多与设计人员沟通，把限额设计工作做到最优;实行设计招标制度。无论是土地规划、项目方案设计、还是最终的工程设计都要采用招投标制度，以选出满足建设单位要求、性价比最高的设计成果;严谨审核图纸。在进行设计出图的时候，要严格审核图纸，多与设计人员沟通，进行多方面比较分析、选样、修改，提高设计图纸的质量，使设计成果更加合理、经济，减少因设计单位、建设单位自身原因引起的设计变更;结合工程实际，保证施工单位按图施工的可操作性，将工程变更尽量控制在施工之前。避免在施工阶段，反复修改设计方案，浪费人力、财力、物力;合理策划营销。主要在项目推广阶段，合理支配广告费、活动策划费、销售人员推广费用等。企业应该善于挖掘项目自身区位优势、交通配套、性价比等潜在因素，放大优势效应，建立营销激励机制，完善策划、营销预算制度，合理安排日常销售支出。
2.2严格规范招投标制度
严格规范招投标必须做好以下环节的工作：准确编制招标文件。谨慎分析各項指标，把工程标底控指到合理的下限。在编制招标文件的时候，要对招标中涉及费用的条款，反复斟酌、考虑，使其更加合理、准确;招投标工作应遵循公平、公正原则。充分体现市场竞争，广泛接触、了解各施工单位并严格筛选。通过考察资质、业绩、技术实力等，最终选择综合指数最优的施工单位;认真履行合同签订工作。承包合同要根据建筑行业相关规定明确双方权责义务。在关于费用结算等问题上要有明确约束，避免项目决算过程中出现纠纷，伤害双方合法权益。
2.3加强施工管理
加强施工管理包括：深入了解施工人工、材料、设备市场价格。材料和设备在施工中占重要的地位，必须时刻关注其市场价格变化，认真评定材料和设备的性价比，才能宏观的控制好施工成本;在施工现场管理方面，应严格控制设计变更。图纸设计与现场施工的差异，会引起设计人员与施工人员意见分歧，导致反复修改设计内容等情况发生，造成影响施工进度及建造成本的浪费;加强工程签证的管理。专业技术人员应该据图核实、现场签证，既能有效防止偷工减料、浪费材料的情况发生，保证工程质量;又能对每个可能出现的工程变更做出全面的分析、审核，减少相关费用;项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制工程建设投资造价的一个方面;认真做好审核工作，随着工程项目的进展，要定期审核工程的进程和账目，及时反馈成本的变动情况，并进行有效地调整，减少不合理的开支。
2.4强化竣工验收
验收扫尾是整个工程施工的最后一个阶段，根据国家政策和合同规定，进行工程结算复审和工程尾款会签，确保工程全面履行合同，按期竣工。同时科学组织扫尾工作，最大限度降低财务成本，确保结算质量和投资收益。 3房地产开发成本控制管理的优化路径
3.1提升全过程财务管理意识
在房地产行业竞争日益激烈的今天，提升全过程财务管理意识，提高财务管理水平，让财务管理融入房地产开发的全过程，是企业取得成功的重要因素。企業必须改变财务管理只是简单核算工具的思维模式，要将财务管理作为引领房地产企业成本开发控制的核心，完成以核算为中心的成本管理思想到以控制为中心的成本管理思想的转变。应将财务管理的成本控制贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等所有阶段。
3.2建立健全成本控制体系，制定相关配套制度
为了更好的对开发成本进行控制管理，企业应该建立健全成本控制体系，并制定相关配套制度。在设计方面按相关体系做好规划，遵循成本控制体系的要求，综合考虑各个重要因素。在施工方面加强成本控制管理，严格按设计要求进行施工，严控不合理的签证变更，明确各部门控制管理人员的职责范围，按制度规定严格落实成本控制管理方案并达成材料成本控制的目标。
3.3提高公司的税收筹划水平
随着房地产行业的营改增，对房地产企业在税收方面的要求越来越高，税务管理方面也更加规范，一个好的税务筹划可以使开发项目获得更大的竞争力，也能进一步规范企业的税务管理，降低税务风险的影响。企业在投资决策期间就需要进行税收筹划，并根据税收筹划制定相应的管理措施。税收筹划从前期介入，能有效避免出现后期不必要的税务风险以及税务负担。税收筹划不仅只是在前期做一个总的筹划，在各个阶段也应该有相应的税收筹划：在招投标阶段选择供应商时，不能仅以价低为最重要因素，还应考虑供应商的规模、产品质量以及是否是一般纳税人以及能否能取得增值税专用发票进而取得足额的进项税等多项因素;融资阶段也应进行具体的税收筹划，考虑不同融资方式对企业税收以及开发成本费用的影响。同时，加强对公司财会人员的培训以提高财务人员的业务水平，重视现行税收优惠，发票管理要求。
3.4建立健全资金管控体系
建立完善的资金管控体系能更好的对资金进行合理运作房地产企业应建立一个完善的资金管控体系，并制定相应的资金管理制度以降低房地产的财务成本，进而降低开发成本，提高企业利润。项目开发初期，对房地产开发的各个不同过程的资金需求量进行科学预测，并制定相应的资金计划。融资阶段，根据资金需求计划以及自有资金量之间存在的资金缺口，从融资规模、利率、期限方面入手制定恰当的融资策略，尝试融资创新并实现融资多元化，努力提高资金需求量与供给量的匹配度，避免出现资金缺口影响项目建设，也避免出现资金闲置引起资金浪费。同时在资金使用过程中应加强对资金的风险管理以及监督管理，严格审核付款程序，重视资金安全，保证项目的正常开展。
结语
综上所述，在激烈的房地产业竞争中，房地产开发商要取得良好的经济效益就必须对影响成本的各个阶段进行全过程的严格管理和控制，以促进资金的合理流动，实现投资的良性循环，获得较理想的投资效益。
参考文献
[1]雍莉.地产开发项目财务的动态管理[J].企业改革与管理，2015.
[2]邓子华.浅论房地产企业成本控制的现状及改进措施[J].时代金融，2016.
[3]徐咏梅.房地产企业的开发成本控制管理探析[J].人力资源管理，2015.
关键词：房地产;开发;成本控制;管理
引言
自改革开放至今，我国的经济得到了快速发展，房地产行业也显现出前所未有的活力，为经济发展发挥着自己独特的价值。目前，我国房地产行业的竞争日趋激烈，机遇与挑战并存，有关房地产的开发成本控制与管理也日趋重要，甚至成为房地产企业工作的重心，本文阐述了有关房地产的成本的影响因素，成本控制管理的原则以及在各个阶段成本控制方法，只有每个阶段的造价都良好的控制，才能节约成本、降低消耗，从而促进房地产事业又快又好发展。
1房地产开发成本控制管理对象与构成
1.1房地产开发成本控制管理的对象
房地产开发包括投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，对成本的控制管理应贯穿于成本投入的整个过程。投资决策阶段即为可研阶段，房地产企业应对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，其中必须对成本进行测算，并对市场以及最终效益进行分析，形成可研报告。设计阶段，需要根据可研进行合理的设计，这过程基本能确定大部分开发成本。招投标阶段，就需要组织超投标部门，依照设计方案或者是图纸以及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本核算，提出招投标决策意见，选择合适的供应商，从而实现有效控制成本的目的。施工阶段就是根据设计图纸与开发方案，编制合理可行的施工方案，按计划准时并保质保量的进行施工，并对施工过程进行合理的控制，尤其是签证变更等方面。竣工结算阶段需对已竣工并且经过验收合格的项目及时进行成本结算。
1.2房地产开发成本控制管理的构成
房地产开发成本控制主要是针对费用科目进行控制管理，具体涵盖土地成本、前期开发准备费、基础设施费用、建筑安装工程费、配套设施费用、管理费用、财务成本等。土地成本主要是指房地产开发项目发生的土地获得价以及拆迁补偿费或征地费用;前期工程费用主要是指开发前期所发生的可研、规划、设计等费用;建筑安装工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购及安装工程费等;配套设施费用为为业主服务的各项配套项目费，主要包括水、电、煤、道路等成本;财务成本主要构成为融资成本，也就是贷款利息。房地产开发成本控制管理就是通过对上述成本的构成内容加强管理，提升整个成本控制管理水平，从而降低房地产企业开发成本，为房地产企业带来更大的利润空间，促进房地产企业更好的发展。
2房地产开发成本控制基本路径
2.1科学的策划设计
科学的策划设计主要包括以下方面：实施限额设计。目前普遍存在项目开发周期紧，在设计阶段投入的时间相对欠缺，导致设计成果不够精准，给工程预算编制、招标清单编制等增加了不稳定因素。频繁设计变更，其中包含设计缺陷和建设单位对设计效果的调整，更让造价成本不断增加。所以在具体项目开发过程中，必须明确要求设计单位提供与设计内容相符的设计概算，进行精准的限额设计，综合考虑结构形式、材料设备、建筑装饰等;要多与设计人员沟通，把限额设计工作做到最优;实行设计招标制度。无论是土地规划、项目方案设计、还是最终的工程设计都要采用招投标制度，以选出满足建设单位要求、性价比最高的设计成果;严谨审核图纸。在进行设计出图的时候，要严格审核图纸，多与设计人员沟通，进行多方面比较分析、选样、修改，提高设计图纸的质量，使设计成果更加合理、经济，减少因设计单位、建设单位自身原因引起的设计变更;结合工程实际，保证施工单位按图施工的可操作性，将工程变更尽量控制在施工之前。避免在施工阶段，反复修改设计方案，浪费人力、财力、物力;合理策划营销。主要在项目推广阶段，合理支配广告费、活动策划费、销售人员推广费用等。企业应该善于挖掘项目自身区位优势、交通配套、性价比等潜在因素，放大优势效应，建立营销激励机制，完善策划、营销预算制度，合理安排日常销售支出。
2.2严格规范招投标制度
严格规范招投标必须做好以下环节的工作：准确编制招标文件。谨慎分析各項指标，把工程标底控指到合理的下限。在编制招标文件的时候，要对招标中涉及费用的条款，反复斟酌、考虑，使其更加合理、准确;招投标工作应遵循公平、公正原则。充分体现市场竞争，广泛接触、了解各施工单位并严格筛选。通过考察资质、业绩、技术实力等，最终选择综合指数最优的施工单位;认真履行合同签订工作。承包合同要根据建筑行业相关规定明确双方权责义务。在关于费用结算等问题上要有明确约束，避免项目决算过程中出现纠纷，伤害双方合法权益。
2.3加强施工管理
加强施工管理包括：深入了解施工人工、材料、设备市场价格。材料和设备在施工中占重要的地位，必须时刻关注其市场价格变化，认真评定材料和设备的性价比，才能宏观的控制好施工成本;在施工现场管理方面，应严格控制设计变更。图纸设计与现场施工的差异，会引起设计人员与施工人员意见分歧，导致反复修改设计内容等情况发生，造成影响施工进度及建造成本的浪费;加强工程签证的管理。专业技术人员应该据图核实、现场签证，既能有效防止偷工减料、浪费材料的情况发生，保证工程质量;又能对每个可能出现的工程变更做出全面的分析、审核，减少相关费用;项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制工程建设投资造价的一个方面;认真做好审核工作，随着工程项目的进展，要定期审核工程的进程和账目，及时反馈成本的变动情况，并进行有效地调整，减少不合理的开支。
2.4强化竣工验收
验收扫尾是整个工程施工的最后一个阶段，根据国家政策和合同规定，进行工程结算复审和工程尾款会签，确保工程全面履行合同，按期竣工。同时科学组织扫尾工作，最大限度降低财务成本，确保结算质量和投资收益。 3房地产开发成本控制管理的优化路径
3.1提升全过程财务管理意识
在房地产行业竞争日益激烈的今天，提升全过程财务管理意识，提高财务管理水平，让财务管理融入房地产开发的全过程，是企业取得成功的重要因素。企業必须改变财务管理只是简单核算工具的思维模式，要将财务管理作为引领房地产企业成本开发控制的核心，完成以核算为中心的成本管理思想到以控制为中心的成本管理思想的转变。应将财务管理的成本控制贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段等所有阶段。
3.2建立健全成本控制体系，制定相关配套制度
为了更好的对开发成本进行控制管理，企业应该建立健全成本控制体系，并制定相关配套制度。在设计方面按相关体系做好规划，遵循成本控制体系的要求，综合考虑各个重要因素。在施工方面加强成本控制管理，严格按设计要求进行施工，严控不合理的签证变更，明确各部门控制管理人员的职责范围，按制度规定严格落实成本控制管理方案并达成材料成本控制的目标。
3.3提高公司的税收筹划水平
随着房地产行业的营改增，对房地产企业在税收方面的要求越来越高，税务管理方面也更加规范，一个好的税务筹划可以使开发项目获得更大的竞争力，也能进一步规范企业的税务管理，降低税务风险的影响。企业在投资决策期间就需要进行税收筹划，并根据税收筹划制定相应的管理措施。税收筹划从前期介入，能有效避免出现后期不必要的税务风险以及税务负担。税收筹划不仅只是在前期做一个总的筹划，在各个阶段也应该有相应的税收筹划：在招投标阶段选择供应商时，不能仅以价低为最重要因素，还应考虑供应商的规模、产品质量以及是否是一般纳税人以及能否能取得增值税专用发票进而取得足额的进项税等多项因素;融资阶段也应进行具体的税收筹划，考虑不同融资方式对企业税收以及开发成本费用的影响。同时，加强对公司财会人员的培训以提高财务人员的业务水平，重视现行税收优惠，发票管理要求。
3.4建立健全资金管控体系
建立完善的资金管控体系能更好的对资金进行合理运作房地产企业应建立一个完善的资金管控体系，并制定相应的资金管理制度以降低房地产的财务成本，进而降低开发成本，提高企业利润。项目开发初期，对房地产开发的各个不同过程的资金需求量进行科学预测，并制定相应的资金计划。融资阶段，根据资金需求计划以及自有资金量之间存在的资金缺口，从融资规模、利率、期限方面入手制定恰当的融资策略，尝试融资创新并实现融资多元化，努力提高资金需求量与供给量的匹配度，避免出现资金缺口影响项目建设，也避免出现资金闲置引起资金浪费。同时在资金使用过程中应加强对资金的风险管理以及监督管理，严格审核付款程序，重视资金安全，保证项目的正常开展。
结语
综上所述，在激烈的房地产业竞争中，房地产开发商要取得良好的经济效益就必须对影响成本的各个阶段进行全过程的严格管理和控制，以促进资金的合理流动，实现投资的良性循环，获得较理想的投资效益。
参考文献
[1]雍莉.地产开发项目财务的动态管理[J].企业改革与管理，2015.
[2]邓子华.浅论房地产企业成本控制的现状及改进措施[J].时代金融，2016.
[3]徐咏梅.房地产企业的开发成本控制管理探析[J].人力资源管理，2015.