对不少人来说，房地产感觉很“实在”，所谓“砖头及水泥”(bricks and mortar)，可看见亦可触摸。然而，若从投资角度出发，关键未必藏于实在环节里，看不见摸不着的更重要。以下是不同层面之实或不实
　　甲)
　　「房屋和楼宇」=每当提及房地产时，一般人便想到房屋和楼宇，四面有墙加楼面屋顶及地基，就算未开发的亦起码有片土地，看得见也摸得着，有“实物”感。当然，数千年积聚之建筑经验令兴建实物越趋复杂，除砖头钢根外，也有风火水电和通讯保安电脑等系统之考虑，开发商更须与时并进，提供市场可接受之设计，用料及设施等。这层面亦涉及物业管理和维修，整体感觉非常实在。
　　乙)
　　「市场」=这包括市场价格及其升降，成交量和买卖消息等。这等资料不少由公开渠道包括传媒供应，用者不须身在其中也可得知有关消息，若再加上一些实地考察，对较准确衡量当时市场状况更有帮助。当然，市场亦可再更细致分类分区。开始有部分是触摸不到只可会意及观察之客观事实。
　　丙) 「感观」=举例说，现时住宅项目广告很少(基本上没有)，详论其技术资料，除一些可帮助卖楼之名牌器具外，反而多集中讨好买家群之心理，如建立温馨家庭，或显示身份地位等。这些亦间接直接涉及虚荣，品味，能力，财富或骄傲之显现，负责市场推广的不得不懂。部分是难以触摸之主观感受。
　　丁) 「业权」=这个香港人习以为常的在不少发展中经济仍有待完善，而其范围不止于拥有，更须包括准许享用，进出。或租出该物业，且业权不受无理之骚扰或限制。这层面亦涉及一些屋宇，规划及地政等法例、规条，和须有较妥善之法律财经配套在运作上支持。整体感觉变得不那么实质且背后概念越来越抽象，除一纸楼契和借贷文件外。
　　戊)
　　「投资分析」=这涉及搜集有关资料，整合，研究，分析或制定投资策略等。资料分析有宏观，有微观，亦有经济营商，社会文化，行政管治等环节的。再者，分析可用上复杂之计算程式，也可以平常心推论，当然亦可观察市场加以验证。体验感觉可甚抽象，不少只可在脑海中思考领悟。
　　房地产价格水平亦可有两个层面，1)反映整体经济之价格水平，和2)反映屋比屋(个别物业相比另些物业)之价格水位，前者较宏观，后者较微调。
　　一般而言，某经济体系里之“大围”房地产价格水平相当于（1）反映该经济体系在世界／地域／投资者／别人眼里之地位，重要性及竞争力，而通常人均名义经济生产值较高地区其楼价亦多较高。这意味(2)多受(1)支配亦即决定(1)之因素多属“投资分析”里常遇且较抽象难实质触摸到的环节。要知某房地产市场有否升值潜力先从(1)角度研究，如看其经济生产社会文化行政效率人口收入等环节，而“业权”制度不完善者意味风险增加，要求回报须高些，严重不足的索性不投资，“房屋和楼宇”兴建得美轮美奂也帮不了提升价格水平多少，相反，回报低些也可考虑。再者，宏观层面亦可涉及与非房地产资产作比较，而这层面资讯之量，质及流通非常重要，否则可导致错估市场。
　　当决定投资某房地产市场时，则可研究(2)来货比货挑选最合适物业作投资，这时深入调查不同“房屋和楼宇”之质素也未迟，包括在某市场内不同地点。有一点须澄清的是，在(1)宏观分析时，“房屋和楼宇”之质素不是不理会，只是其好坏是用来衡量市场背后现象，如过分粗制滥造可能反映欠缺专业精神，投资计算便可拿准些。
　　实与不实yinsuhehuanjie皆有其用，只是须分清楚何时用。