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摘要：通过南京金域蓝湾项目社区商业建筑规划的实例，从建筑规模、总体布置、空间造型、环境景观四方面对社区商业建筑规划进行了分析与探讨，提出了社区商业建筑具有中国特色和可持续发展性，应遵循以人为本的原则进行规划。
关键词：社区商业、商业建筑、建筑规划
Abstract: through the nanjing auric field blue bay community business building planning project examples, from the construction scale, overall layout, spatial modelling, environment landscape four aspects of community business architectural planning and analyzed, and put forward the construction of community business with Chinese characteristics and sustainable development, should follow the people-oriented principle of planning.
Keywords: community business, commercial construction, construction planning
中图分类号：F110文献标识码：A 文章编号：
前言
随着我国城市化进程的推进，全国各地涌现了大量居住区，在满足居住需求的同时，还需满足购物、消费、娱乐、休闲等多重要求，作为零售终端的社区商业得到迅猛发展，社区商业地产开发势头迅猛，但由于缺少整体统一规划，社区商业发展中存在同质化竞争、商业网点设置临时性、配套条件差和商铺设计不合理等问题，基本上都是沿街布点、商住混杂的布局，并没有按照商圈的大小、业态的选择、经营项目的组合等进行社区商业规划布局。由于前期规划不合理，而导致社区必备业态无法进入社区，既影响社区环境，又无法实现商业的集聚优势，无法满足社区居民的需求。因此，社会商业建筑规划越来越被重视。
1.为了搞好规划，先应树立以下四点理念：
1.1社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目的属地型商业的商业模式；
1.2社区商业运营学分析，只有达到住户、商户和开发商三方利益的均衡，才能确保开业后商业持续发展。在商业建筑规划时应注重“满足基本生活、提升生活质量和兼顾休闲游憩”多重需求，按客户需求确定商业业态，并根据项目分期进行统筹分配。
1.3发展社区商业是一项系统工程，从商业业态分析、总平面规划、建筑及景观设计、工程施工与实施，主力店引进与招商，到商业经营与管理，环环相扣，搞好各个环节，才能保证社区商业可持续发展。
1.4社区商业建筑规划的好坏，对提升整个居住区档次起着关键作用，它将是我国房地产最有价值的组成部分。
南京万科金域蓝湾项目位于南京市江宁区东山新城范围，距南京市中心16.7Km，南侧是成熟小区—殷巷小区，西面是待建的小学用地，东侧是与秦淮河间隔的城市绿带，北面是与牛首山河间隔的城市绿带，总用地面积为27.23hm,总建筑面积为54.5万平米，预计居住人口将达到1.55万人。项目属于新区大型楼盘，定位高档住宅，建筑形式采用西班牙建筑风格，赋予建筑良好的亲和感和生态感，创造一种“休闲、健康、浪漫、自然”的生活方式。项目除优质的住宅产品外，还规划近一万平米的完善商业配套，通过精心选择的业态，并合理进行业态级经营品种的布局，形成多功能混合的休闲社区商业，给业主在近万平米的西班牙风情商业街中，快乐享受“一站式”的社区便利生活。
2.规模和定位：
金域蓝湾项目规划居住人口约1.55万人，在规划定义中属于居住小区级别，需按照商业服务控制指标450～570平米/千人计算，得出商业建筑面积应为6975～8835平米，若仅为满足本项目需求，8000平米的商业面积应该足够。考慮该项目的地段区位，南面已有成熟的殷巷小区，但商业配套奇缺，而周边又有多家新建楼盘，最后将本项目社区商业定位于能够辐射周边楼盘的多社区型商业，在满足本项目居民的生活需求的同时，也吸引周边的购买力，综合周边楼盘面积并与已建成的其他小区类比后，最终商业建筑面积确定为11500平米。
商业建筑位于何处？分析商家对总平面布局的要求是：能衔接上班或回家的动线、有一定的居民量、能见度好、有聚客点、停车方便、停车位充足。商业需要一定的客流量，小区内部人口很难支持纯粹的“内向型商业”，而当项目将商业内街纳入对外交通的一部分，引入外界人流时才有存活的可能。如果一个项目跨越两个以上的城市地块，有市政路穿行，分区管理，内街自然变“内”为“外”。根据本小区所处的位置，商业朝北的辐射力较弱，但朝南有一定的吸引力，并且优于东西侧，因此，在总平面布局中，考虑到同时辐射周边楼盘的要求，将商业街布局沿目前已完成的的清水亭东路北侧布置，形成商业街的格局，既有沿街展开面的效果，又有内部空间变化的感觉并与小区南侧主入口相联，这就使本社区商业演变为服务周边的“区域性”商业为商家，吸引足够的客流。
3.规划与业态分布：
3.1社区商业建筑的总平面规划一般有三种模式：大型集中商业+商业街、多个小集中商业+商业街、商业街。本社区及周边的客流量不足以支撑大型集中商业，则采用了第二种模式：利用多个小集中商业打特色与差异化，利用商业街和小超市满足基本需求，并将购物与休闲结合在一起。从总平面图可看出：沿城市道路的北侧，东西向沿街总长度布置建筑，长度达500米，呈对外开放型商业街；顺延小区入口的弧形道路布置总长120米的建筑，两条商业街的交叉处，形成5000 m2的入口广场，使直线型的商业街变成L型，发生了节奏性改变，有效地增加了沿街面的长度，让顾客感受到场域效应，有利于加强商家的集聚功能，并为商家举办各类促销活动提供了场地。
3.2社区商业的功能布局是一个很重要的问题，由于开发前期对社区商业特点及业态经营需求研究不到位，当项目完工之后，商业部分常常无法进行招商，还需进行大量的改造工作，导致资源的浪费。合理的商业配比，既能满足居民的实际需求，又照顾了商业效益，避免商业同质化形成恶性竞争，导致影响居民的生活品质。规划中按照服务性业态、餐饮类业态、菜场类业态，对商业街进行了布局。在小区主入口前的商业街西侧为服务性业态，通过此类相对安静的业态布局，使高层住宅区与餐饮区完全脱离，最大限度的减少噪音、油烟等对住宅区的影响。采用与高层住宅结构完全分离的开间4.2米，进深为10米的小开间布局，布置为长为120米的一栋两层和一栋一层建筑，专供规模小、居民需求高的小开间商铺使用，业态选择为“24小时便利店”、“药房”、“洗衣店”、“美容美发”“租售服务中心”等。
3.3小区主入口旁为小区的会所，其内设“室内外双游泳池”、“健身中心”、“棋牌室”等供业主休闲娱乐的场所。主入口东侧的三栋两至三层的建筑则为餐饮类业态定位，面积分别为1500~2320平米，业态选择为高档餐饮主力店、中档餐饮店以及西式简餐店的错位定位，避免后期的同质化恶性竞争。
3.4商业区的最东侧布置为净菜市场和超市，避免其环境影响到住宅小区。
3.5商业街东北侧与低层住宅通过近5000平米的湖面进行分割，有效地分隔了商业区和住宅区，自然而美观，西班牙式连排别墅倒影在水中，湖中小岛对住宅区时遮时挡，成为商业区一道靓丽的风景线，部分商业建筑伸入湖中，沿湖设有亲水平台、沿湖小道，给平静的湖面注入园林趣味，步移景迁，气象万千。入口广场通过亲水平台向水面延伸，加大了广场进深，扩大了视野，将购物消费与休闲游憩有机地结合。从而提升了社区商业建筑的档次。
整个商业区交通路线流畅，人流、车流分明，步行道直接到达每个商业用房。沿市政道路边设有露天停车场和地下停车场，总停车位达230辆，充分满足外来人流购物停车需求。目前已引入多家名牌商，为商业主力站，为进一步招商打下良好的基础。
4.建筑空间与建筑造型：
4.1建筑平面根据既定的业态类型来确定房屋平面的面宽与进深，从经济原则要求小面宽、大进深，但从通用原则要求，尽可能适应同面积段的不同经营内容和商业设备的需求。通过前期的准确定位，在后期招商中无需再进行调整，减轻招商的障碍。建筑空间以二层为主，局部一层或三层，超过三层时，商业价值明显降低，势必造成常年空置。
4.2商业建筑与住宅建筑风格统一，均采用具有浓郁的西班牙风情建筑的浪漫情调，通过艳丽而张扬的大色块处理，散发着商业建筑的无限引力，外形高低错落，主面虚实相间，空间层次丰富，为整个居住区的價值提升起到了积极作用。（见沿街实景图）
总平面图
沿街实景图
5.环境与景观：
随着生活水平的提高，人们对环境的要求越来越高，休闲娱乐已成为人们生活的重要部分，本商业区的开放式广场与临水湖岸是景观设计的两笔色彩，广场上跳动的喷泉、弧形排列的欧式灯柱、美丽的花岗岩铺地形成一种向心力，将居民引入广场。“橄榄广场”的命名使人们在购物中品味着“和平幸福、吉祥如意”的快乐。
亲水平台、倚水栏杆、九曲湖岸拉近了人与湖的距离，以西班牙艺术家米罗命名的“米罗湖”，将流动的源流赋予了艺术和西班牙热情双重活力，注入了更高层次的文化内涵。
商业区的大小广场、宽窄道路均为花岗岩铺地，图案形形色色，色彩相对统一，人们漫步在步行街时，充分感受到休闲的乐趣。
[参考文献]
《哈尔滨市区商业发展分析与建议》——王岩松
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词：社区商业、商业建筑、建筑规划
Abstract: through the nanjing auric field blue bay community business building planning project examples, from the construction scale, overall layout, spatial modelling, environment landscape four aspects of community business architectural planning and analyzed, and put forward the construction of community business with Chinese characteristics and sustainable development, should follow the people-oriented principle of planning.
Keywords: community business, commercial construction, construction planning
中图分类号：F110文献标识码：A 文章编号：
前言
随着我国城市化进程的推进，全国各地涌现了大量居住区，在满足居住需求的同时，还需满足购物、消费、娱乐、休闲等多重要求，作为零售终端的社区商业得到迅猛发展，社区商业地产开发势头迅猛，但由于缺少整体统一规划，社区商业发展中存在同质化竞争、商业网点设置临时性、配套条件差和商铺设计不合理等问题，基本上都是沿街布点、商住混杂的布局，并没有按照商圈的大小、业态的选择、经营项目的组合等进行社区商业规划布局。由于前期规划不合理，而导致社区必备业态无法进入社区，既影响社区环境，又无法实现商业的集聚优势，无法满足社区居民的需求。因此，社会商业建筑规划越来越被重视。
1.为了搞好规划，先应树立以下四点理念：
1.1社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目的属地型商业的商业模式；
1.2社区商业运营学分析，只有达到住户、商户和开发商三方利益的均衡，才能确保开业后商业持续发展。在商业建筑规划时应注重“满足基本生活、提升生活质量和兼顾休闲游憩”多重需求，按客户需求确定商业业态，并根据项目分期进行统筹分配。
1.3发展社区商业是一项系统工程，从商业业态分析、总平面规划、建筑及景观设计、工程施工与实施，主力店引进与招商，到商业经营与管理，环环相扣，搞好各个环节，才能保证社区商业可持续发展。
1.4社区商业建筑规划的好坏，对提升整个居住区档次起着关键作用，它将是我国房地产最有价值的组成部分。
南京万科金域蓝湾项目位于南京市江宁区东山新城范围，距南京市中心16.7Km，南侧是成熟小区—殷巷小区，西面是待建的小学用地，东侧是与秦淮河间隔的城市绿带，北面是与牛首山河间隔的城市绿带，总用地面积为27.23hm,总建筑面积为54.5万平米，预计居住人口将达到1.55万人。项目属于新区大型楼盘，定位高档住宅，建筑形式采用西班牙建筑风格，赋予建筑良好的亲和感和生态感，创造一种“休闲、健康、浪漫、自然”的生活方式。项目除优质的住宅产品外，还规划近一万平米的完善商业配套，通过精心选择的业态，并合理进行业态级经营品种的布局，形成多功能混合的休闲社区商业，给业主在近万平米的西班牙风情商业街中，快乐享受“一站式”的社区便利生活。
2.规模和定位：
金域蓝湾项目规划居住人口约1.55万人，在规划定义中属于居住小区级别，需按照商业服务控制指标450～570平米/千人计算，得出商业建筑面积应为6975～8835平米，若仅为满足本项目需求，8000平米的商业面积应该足够。考慮该项目的地段区位，南面已有成熟的殷巷小区，但商业配套奇缺，而周边又有多家新建楼盘，最后将本项目社区商业定位于能够辐射周边楼盘的多社区型商业，在满足本项目居民的生活需求的同时，也吸引周边的购买力，综合周边楼盘面积并与已建成的其他小区类比后，最终商业建筑面积确定为11500平米。
商业建筑位于何处？分析商家对总平面布局的要求是：能衔接上班或回家的动线、有一定的居民量、能见度好、有聚客点、停车方便、停车位充足。商业需要一定的客流量，小区内部人口很难支持纯粹的“内向型商业”，而当项目将商业内街纳入对外交通的一部分，引入外界人流时才有存活的可能。如果一个项目跨越两个以上的城市地块，有市政路穿行，分区管理，内街自然变“内”为“外”。根据本小区所处的位置，商业朝北的辐射力较弱，但朝南有一定的吸引力，并且优于东西侧，因此，在总平面布局中，考虑到同时辐射周边楼盘的要求，将商业街布局沿目前已完成的的清水亭东路北侧布置，形成商业街的格局，既有沿街展开面的效果，又有内部空间变化的感觉并与小区南侧主入口相联，这就使本社区商业演变为服务周边的“区域性”商业为商家，吸引足够的客流。
3.规划与业态分布：
3.1社区商业建筑的总平面规划一般有三种模式：大型集中商业+商业街、多个小集中商业+商业街、商业街。本社区及周边的客流量不足以支撑大型集中商业，则采用了第二种模式：利用多个小集中商业打特色与差异化，利用商业街和小超市满足基本需求，并将购物与休闲结合在一起。从总平面图可看出：沿城市道路的北侧，东西向沿街总长度布置建筑，长度达500米，呈对外开放型商业街；顺延小区入口的弧形道路布置总长120米的建筑，两条商业街的交叉处，形成5000 m2的入口广场，使直线型的商业街变成L型，发生了节奏性改变，有效地增加了沿街面的长度，让顾客感受到场域效应，有利于加强商家的集聚功能，并为商家举办各类促销活动提供了场地。
3.2社区商业的功能布局是一个很重要的问题，由于开发前期对社区商业特点及业态经营需求研究不到位，当项目完工之后，商业部分常常无法进行招商，还需进行大量的改造工作，导致资源的浪费。合理的商业配比，既能满足居民的实际需求，又照顾了商业效益，避免商业同质化形成恶性竞争，导致影响居民的生活品质。规划中按照服务性业态、餐饮类业态、菜场类业态，对商业街进行了布局。在小区主入口前的商业街西侧为服务性业态，通过此类相对安静的业态布局，使高层住宅区与餐饮区完全脱离，最大限度的减少噪音、油烟等对住宅区的影响。采用与高层住宅结构完全分离的开间4.2米，进深为10米的小开间布局，布置为长为120米的一栋两层和一栋一层建筑，专供规模小、居民需求高的小开间商铺使用，业态选择为“24小时便利店”、“药房”、“洗衣店”、“美容美发”“租售服务中心”等。
3.3小区主入口旁为小区的会所，其内设“室内外双游泳池”、“健身中心”、“棋牌室”等供业主休闲娱乐的场所。主入口东侧的三栋两至三层的建筑则为餐饮类业态定位，面积分别为1500~2320平米，业态选择为高档餐饮主力店、中档餐饮店以及西式简餐店的错位定位，避免后期的同质化恶性竞争。
3.4商业区的最东侧布置为净菜市场和超市，避免其环境影响到住宅小区。
3.5商业街东北侧与低层住宅通过近5000平米的湖面进行分割，有效地分隔了商业区和住宅区，自然而美观，西班牙式连排别墅倒影在水中，湖中小岛对住宅区时遮时挡，成为商业区一道靓丽的风景线，部分商业建筑伸入湖中，沿湖设有亲水平台、沿湖小道，给平静的湖面注入园林趣味，步移景迁，气象万千。入口广场通过亲水平台向水面延伸，加大了广场进深，扩大了视野，将购物消费与休闲游憩有机地结合。从而提升了社区商业建筑的档次。
整个商业区交通路线流畅，人流、车流分明，步行道直接到达每个商业用房。沿市政道路边设有露天停车场和地下停车场，总停车位达230辆，充分满足外来人流购物停车需求。目前已引入多家名牌商，为商业主力站，为进一步招商打下良好的基础。
4.建筑空间与建筑造型：
4.1建筑平面根据既定的业态类型来确定房屋平面的面宽与进深，从经济原则要求小面宽、大进深，但从通用原则要求，尽可能适应同面积段的不同经营内容和商业设备的需求。通过前期的准确定位，在后期招商中无需再进行调整，减轻招商的障碍。建筑空间以二层为主，局部一层或三层，超过三层时，商业价值明显降低，势必造成常年空置。
4.2商业建筑与住宅建筑风格统一，均采用具有浓郁的西班牙风情建筑的浪漫情调，通过艳丽而张扬的大色块处理，散发着商业建筑的无限引力，外形高低错落，主面虚实相间，空间层次丰富，为整个居住区的價值提升起到了积极作用。（见沿街实景图）
总平面图
沿街实景图
5.环境与景观：
随着生活水平的提高，人们对环境的要求越来越高，休闲娱乐已成为人们生活的重要部分，本商业区的开放式广场与临水湖岸是景观设计的两笔色彩，广场上跳动的喷泉、弧形排列的欧式灯柱、美丽的花岗岩铺地形成一种向心力，将居民引入广场。“橄榄广场”的命名使人们在购物中品味着“和平幸福、吉祥如意”的快乐。
亲水平台、倚水栏杆、九曲湖岸拉近了人与湖的距离，以西班牙艺术家米罗命名的“米罗湖”，将流动的源流赋予了艺术和西班牙热情双重活力，注入了更高层次的文化内涵。
商业区的大小广场、宽窄道路均为花岗岩铺地，图案形形色色，色彩相对统一，人们漫步在步行街时，充分感受到休闲的乐趣。
[参考文献]
《哈尔滨市区商业发展分析与建议》——王岩松
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。