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摘 要：在城市土地规划和开发过程中逐渐加强调控力度，就是要针对城市的空间布局展开科学的组织分配，从而为生活在城市的人们营造更好的生活环境。在满足社会发展所需的条件下，才能更好地将房地产开发与城市生产和生活环境的建设紧密联系，进而为人们提供更多的建筑空间。从本质上看，城市的土地开发就是用房屋代替土地的开发过程。对此，本文首先分析了城市规划与房地产开发之间的关系，又分析了城市规划与房地产开发之间不协调的表现和特征，最后提出加强城市发展规划与房地产开发协调性的发展策略，以供参考。
关键词：城市规划;房地产开发;发展策略
在城市的快速建设和发展进程中，必须协调处理好城市规划用地与城市房地产开发之间的关系。随着我国城市人口的急剧增长，城市的可用土地与城市的房地产开发之间存在的矛盾日益突出。要想更好地完成城市房地产开发任务，就要在持续加强的城市土地规划中不断提升开发与存量计算的科学性，进而才能既有效解决城市公共设施建设的问题，又能有效推进城市土地规划的进程。
1关于城市规划与房地产开发之间的关系分析
第一，城市房地产开发与城市规划之间存在被管制的关系。城市的房地产开发始终受到城市土地规划的束缚和管理，换句话说，城市的房地产开发始终受到城市规划管理大局的影响，例如，城市建设用地规划的面积、位置和性质等内容，都会对房地产开发中的建筑物密度、建筑高度以及建筑外观产生密切相关的影响。但是房地产开发始终以追求最大化市场利益为目的，进而必须受到城市土地规划的干预和管理，最终才能更好地保障城市公众的利益和权力;第二，城市的规划方案能对房地产开发起到一定的促进作用。只有建立在详尽的科学论证和调查基础上的城市规划，才能为房地产开发商提供更多的信息开发依据;第三，房地产开发的必经阶段也是城市规划的重要发展历程，在城市规划指导下的房地产开发，能够最大程度上节省施工的成本，保障城市房地产开发的经济效益和用途。因此，城市规划与房地产开发必须加强统一协调管理，在集中指导与规划下，才能更好地指引城市房地产开发质量和效率的提升。
2城市规划与房地产开发不协调的表征现象
第一，房地产的过度开发。在重大的经济利益驱动下，部分城市的规划失去了长远以及科学性的束缚，例如，部分城市已经出现成片的房地产开发现象，并且房地产开发商为了能够最大限度地提升出房率，便会对建筑物的楼间距一缩再缩，利用简单的行列式排列法，在建筑群密集度较高的情况下，完成了房地产开发施工任务。因此，导致了部分楼房在交付使用后没有充足的光照和较好的环境;第二，对房地产公共设施开发的不热衷。城市的公共设施是一个城市建设和发展的基础，更是城市建设水平进步不可缺少的项目工程，所有的公共设施建设都以为民众提供服务为目的，例如，城市的道路、绿化以及市政设施等等。但是城市公共用地的开发始终要以政府部门的投资为主体，很少有相关的开发商为城市的公共设施建设做出投入。
3加强城市发展规划与房地产开发协调性的发展策略
3.1在城市规划中加强房地产开发指导与管理
第一，积极增强城市规划的长远意识和超前意识。在科学掌握城市规划超前意识的同时，需要城市规划在物质准备、思想准备以及时间准备过程中为房地产开发提供精确的策略和投资方向指引，最终有效促进房地产行业的健康发展;第二，积极增强城市居民的法制意识。根据各个城市的实际情况，在有效尊重市场经济发展规律的前提下，更好地运用施工管理细则和城市规划管理规范，进而有效保障城市规划的目标，又能实现城市规划宏观调控的目的;第三，积极增强行政规划的职能管理意识。当前根据众多城市的发展实践证明，新形势下城市发展管理权必须高度集中于政府管理部门，各级管理机构必须明确和肩负起各自应当肩负的职责，从而高效完成城市的规划与开发管理。
3.2在城市规划中要充分融入房地产开发利益空间
在当前的城市规划中，有效融入房地产开发行业的应变能力和规划是科学完成城市规划的又一重要选择，在城市的经济发展进程中，多年来城市的规划始终充当房地产经济开发的否定权。因此，各个城市的发展离不开对房地产经济的规划与研究，只有时刻增强城市规划管理机制建设的科学性，才能有力抵挡社会市场化经济发展的冲击，进而有效解决城市房地产建设和城市规划之间的新问题与新矛盾，最终积极引导城市房地产开发有效适应城市发展的新形势。
3.3提升城市规划控制详细程度
所谓的提升城市规划控制详细程度，在本质上看是为了有效提高城市規划方案与房地产开发的相互适应性。当前的城市规划多为土地的有偿开发与利用，而房地产投资者创造出更大的经济利益空间，从而有效提升房地产开发与建设。例如，温州、北京、上海以及广州等城市已经确立了可以通过预先控制建筑形态、开发强度以及用地性质来弹性处理城市规划的细节内容，这样既保障城市规划的灵活性，又为房地产开发市场营造了弹性发展指标。
结语：
综上所述，城市房地产开发属于城市规划细节的一个必经阶段，但是由于城市的管理者与投资开发者需要站在不同的角度考虑问题。因此，总体上城市的房地产开发必须服从城市发展规划的大局，城市规划发展也要为房地产开发设置弹性空间，只有二者和谐共存，最终才能为建设美好城市家园做出应有的贡献。
参考文献：
[1]唐婉淇.城市规划中生态城市规划思路与方法[J].环境与发展，2020，32（10）：231-232.
[2]曹丽丽，相红.城市规划中生态城市规划思路与方法[J].城市建设理论研究（电子版），2020（15）：21.
[3]沈健.城市规划中生态城市规划思路与方法[J].建材与装饰，2020（12）：76-77.
作者简介：
谷强（1979.8-）男，汉族，籍贯：辽宁丹东，学历：在职吉大土木工程、在职辽宁省委党校研究生，研究方向：城市生态规划和房地产管理、房屋建筑工程，职称：规划工程师。
（丹东市振安区住房和城乡建设局，辽宁丹东118000）
关键词：城市规划;房地产开发;发展策略
在城市的快速建设和发展进程中，必须协调处理好城市规划用地与城市房地产开发之间的关系。随着我国城市人口的急剧增长，城市的可用土地与城市的房地产开发之间存在的矛盾日益突出。要想更好地完成城市房地产开发任务，就要在持续加强的城市土地规划中不断提升开发与存量计算的科学性，进而才能既有效解决城市公共设施建设的问题，又能有效推进城市土地规划的进程。
1关于城市规划与房地产开发之间的关系分析
第一，城市房地产开发与城市规划之间存在被管制的关系。城市的房地产开发始终受到城市土地规划的束缚和管理，换句话说，城市的房地产开发始终受到城市规划管理大局的影响，例如，城市建设用地规划的面积、位置和性质等内容，都会对房地产开发中的建筑物密度、建筑高度以及建筑外观产生密切相关的影响。但是房地产开发始终以追求最大化市场利益为目的，进而必须受到城市土地规划的干预和管理，最终才能更好地保障城市公众的利益和权力;第二，城市的规划方案能对房地产开发起到一定的促进作用。只有建立在详尽的科学论证和调查基础上的城市规划，才能为房地产开发商提供更多的信息开发依据;第三，房地产开发的必经阶段也是城市规划的重要发展历程，在城市规划指导下的房地产开发，能够最大程度上节省施工的成本，保障城市房地产开发的经济效益和用途。因此，城市规划与房地产开发必须加强统一协调管理，在集中指导与规划下，才能更好地指引城市房地产开发质量和效率的提升。
2城市规划与房地产开发不协调的表征现象
第一，房地产的过度开发。在重大的经济利益驱动下，部分城市的规划失去了长远以及科学性的束缚，例如，部分城市已经出现成片的房地产开发现象，并且房地产开发商为了能够最大限度地提升出房率，便会对建筑物的楼间距一缩再缩，利用简单的行列式排列法，在建筑群密集度较高的情况下，完成了房地产开发施工任务。因此，导致了部分楼房在交付使用后没有充足的光照和较好的环境;第二，对房地产公共设施开发的不热衷。城市的公共设施是一个城市建设和发展的基础，更是城市建设水平进步不可缺少的项目工程，所有的公共设施建设都以为民众提供服务为目的，例如，城市的道路、绿化以及市政设施等等。但是城市公共用地的开发始终要以政府部门的投资为主体，很少有相关的开发商为城市的公共设施建设做出投入。
3加强城市发展规划与房地产开发协调性的发展策略
3.1在城市规划中加强房地产开发指导与管理
第一，积极增强城市规划的长远意识和超前意识。在科学掌握城市规划超前意识的同时，需要城市规划在物质准备、思想准备以及时间准备过程中为房地产开发提供精确的策略和投资方向指引，最终有效促进房地产行业的健康发展;第二，积极增强城市居民的法制意识。根据各个城市的实际情况，在有效尊重市场经济发展规律的前提下，更好地运用施工管理细则和城市规划管理规范，进而有效保障城市规划的目标，又能实现城市规划宏观调控的目的;第三，积极增强行政规划的职能管理意识。当前根据众多城市的发展实践证明，新形势下城市发展管理权必须高度集中于政府管理部门，各级管理机构必须明确和肩负起各自应当肩负的职责，从而高效完成城市的规划与开发管理。
3.2在城市规划中要充分融入房地产开发利益空间
在当前的城市规划中，有效融入房地产开发行业的应变能力和规划是科学完成城市规划的又一重要选择，在城市的经济发展进程中，多年来城市的规划始终充当房地产经济开发的否定权。因此，各个城市的发展离不开对房地产经济的规划与研究，只有时刻增强城市规划管理机制建设的科学性，才能有力抵挡社会市场化经济发展的冲击，进而有效解决城市房地产建设和城市规划之间的新问题与新矛盾，最终积极引导城市房地产开发有效适应城市发展的新形势。
3.3提升城市规划控制详细程度
所谓的提升城市规划控制详细程度，在本质上看是为了有效提高城市規划方案与房地产开发的相互适应性。当前的城市规划多为土地的有偿开发与利用，而房地产投资者创造出更大的经济利益空间，从而有效提升房地产开发与建设。例如，温州、北京、上海以及广州等城市已经确立了可以通过预先控制建筑形态、开发强度以及用地性质来弹性处理城市规划的细节内容，这样既保障城市规划的灵活性，又为房地产开发市场营造了弹性发展指标。
结语：
综上所述，城市房地产开发属于城市规划细节的一个必经阶段，但是由于城市的管理者与投资开发者需要站在不同的角度考虑问题。因此，总体上城市的房地产开发必须服从城市发展规划的大局，城市规划发展也要为房地产开发设置弹性空间，只有二者和谐共存，最终才能为建设美好城市家园做出应有的贡献。
参考文献：
[1]唐婉淇.城市规划中生态城市规划思路与方法[J].环境与发展，2020，32（10）：231-232.
[2]曹丽丽，相红.城市规划中生态城市规划思路与方法[J].城市建设理论研究（电子版），2020（15）：21.
[3]沈健.城市规划中生态城市规划思路与方法[J].建材与装饰，2020（12）：76-77.
作者简介：
谷强（1979.8-）男，汉族，籍贯：辽宁丹东，学历：在职吉大土木工程、在职辽宁省委党校研究生，研究方向：城市生态规划和房地产管理、房屋建筑工程，职称：规划工程师。
（丹东市振安区住房和城乡建设局，辽宁丹东118000）