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摘 要：在经济全球化的促使下，我国经济的发展日新月异，工业发展需求和生活消耗使得各类能源、资源愈发紧缺，促使能源价格日益增长。文章提出建筑全寿命周期能耗的概念，分析了物业运营过程中的能耗成分，从而提出几点运营过程中的节能改造措施，并探讨了几点节能改造中需解决的问题，为促进相关企业调整企业运营模式，加快物业运营节能改造过程，实现可持续发展提供思路。
关键词：物业企业;节能改造;物业运营
物业运营是耗能的重点阶段，也是建筑物全生命周期的主要阶段。通过分析能耗和物业公共部分能耗的数据，来观察物业运营中各种能源消耗的比重，进而采取有效措施加快物业企业节能改造，通过分析比对物业运营过程中用能行为和节能管理的效益数据来为企业进一步节能管理提供方案指导。
一、建筑全寿命周期能耗的概念
所建的楼群、公寓、居民区等从竣工验收日起到建筑规定使用年限日期，所用能耗的总和即为建筑全寿命周期能耗[1]。建筑全寿命周期耗能共分成设计、施工、安装、运营维护和拆除这五个阶段，其中的运营维护能耗是指为保证物业管理范围内建筑的水电暖、制冷、照明、通风等正常运行产生的消耗。
二、物业运营过程中的能耗
以住宅物业为例，物业运营过程中最主要的两种能耗形式来自物业公共部分的能源消耗和住宅内业主所用能耗这两种。
（一）物业公共能耗
物业公共耗能是物业为保障居民日常公共服务项目的正常运行而产生的能源消耗，其中最主要的是公共区照明、公共区电梯、广告等电子设备运转、公共区空调设施等，从物业公共耗能数据中不难发现，近年来地下车库照明能耗以及安保消防设备能耗占据比重较大。
（二）住宅能耗
住宅能耗由采暖能耗和非采暖能耗组成。采暖能耗南北方略有差异，其中冬季北方地区以集中供暖所用的煤或天然气能耗为主，而南方地区主要能耗形式是依靠电能的分散取暖消耗。另一种非采暖能耗主要指居民日常生活中，住宅内照明、制冷、电热、燃气等能源消耗。据相关统计，随着人们生活水平的日益提高，这种非采暖消耗呈上升趋势，已达到总耗能的25%以上，排列数据榜第二位的是燃气耗能，包括热水使用和日常炊饮等。
三、物业运营过程中的节能改造措施
对物业运营进行节能改造的方式大致可分为两种形式，一是加大资金投入，引进现代科学技术产物对传统物业管理系统进行更新换代。第二种无需资金投入，而是利用科学的物业管理模式，包括改变用能行为和调整管理等方式降低能耗。
（一）重点节能改造项目
物业企业运营过程中，最需要加快节能改造步伐的是物业公共服务区的电力耗能，尤其是对地下车库照明、电梯空调以及热水器等系统的改造，这部分区域耗能较大，急需方案调整能源空耗现象。
（1）改造地下车库照明系统
当前新建住宅区大多提倡人车分流，优化小区环境的同时降低车辆的自然磨损程度。由于地下车库大多需要24h照明，如此大面积的全天照明必然带来大量的电能消耗，这也使得地下车库成为节能改造的重点内容。从地下车库使用规律可以得出，早晚为高峰期，凌晨以后出入地下室的人员与车辆数目较少，根据这种情况，可对地下车库能耗系统做以下几种改造措施：
①在保证地下环境照明标准的基础上，经过测试合理安装灯源，降低日光灯安置数量。
②将原来住宅区内地下车库安装的20～40W的普通照明灯更换成12W、16W或18W的节能灯，或在不影响正常照明的情况下，采用LED灯照明来降低电能消耗。
③对地下车库照明系统采用智能化照明管理，利用现代科学技术，采用人体感应或声控一体化改造地下车库照明系统，当人员或车辆经过地下车库时，照明灯会自动打开。还可将照明系统与计时系统相联系，打开计时装置后，在车辆或人员进入车库的10～15min后自动关闭照明灯，当人员在地下车库长时间活动时，区域内照明灯会自动开启常亮模式。
经过上述改造将减少小区地下车库60%以上的电能消耗，也将大大增加灯管的使用寿命。在现代物业企业中，建筑群照明所用能源消耗占总比重的33%，是物业节能改造的首选，不仅要针对地下车库做重点改造，还要及时对住宅区内其他公共服务区域，如电梯、安全步梯、公共休息区等做一定的节能改造。
（2）调整电梯机房内的空调系统
一般南方地区夏季高温天气持续时间较长，城市内写字楼、高层住宅或大型购物中心的电梯随着使用时间的增加，楼顶电梯机房温度也会随之增高，为了保证电梯正常运行需安装空调装置进行降温处理，因此能源消耗数目较大。电梯机房空调系统的节能改造，需要工程人员经常检查电梯工作情况，并结合当地实时气温变化来调整空调开关时间段，以降低能源消耗。通过观察不同楼盘类型空调能耗数据可得出以下几点规律：
①春秋两季由于自然通风状况良好，使得空调使用大多分段进行，时间大多集中在早、中、晚。而对于城市化比较明显的地区，如写字楼、大型商场或高级酒店等闭窗区域大多依靠空调调节室内环境，尤其高端楼盘的比重甚至超过50%。因此对于这些区域，物业企业更要注重物业内的节能降耗情况。
②通过数据还可以发现，用能行为与居民收入也存在很大的关系。一般经济型居民住宅区的物業大多以安装分体式空调为主，而高端住宅区或别墅区大多安设中央空调且配备地暖，此区域用户更加注重“全天候、全空间”享受空调的生活模式，因此这部分区域能耗比重较大。对于高档小区，物业管理部门需加强对用户宣传节能减排的绿色环保理念，倡导人与自然的有机结合。
（二）加强管理节能
通过对上海两个写字楼及两个住宅区的项目调查发现，物业服务中心的办公区能耗主要有三类：一是电插座类电器，如电脑、电烧水壶及其他电子设备，二是整个建筑体的内置空调系统，三是整个区域的照明系统。数据显示，电子设备和照明系统等耗能各占30%，空调及其他系统占40%。与之相对应的，物业运营过程中可控的节能改造包括午休及深夜期间减少电脑耗电，降低诸如路由器、服务器等夜间耗电，或改造夜间照明系统，降低夜间照明的电能消耗。具体来说，物业可在不工作期间关闭待电设备，更换节能型电子设备，调整公共区域或写字楼内部照明系统，利用太阳能发电，并对写字楼及高档住宅区加大低碳节能的宣传力度。 四、节能改造需解决的问题
简单来说，物业企业的节能改造就是对当下物业运营所用设备进行技术上的改造和模式的更新，是加快实现节能减排的一种节能行为。对于需要改造的项目有很多，例如高耗能的电子设备、制冷机组选配不合理、水泵流量与扬程不相匹配、建筑群保温、照明等。其中急需解决的主要有以下两方面内容：
（一）资金问题
更新和改造物业服务项目内的电子设施和公共设备需要投入大量的资金，缺少启动资金现已成为制约物业企业运营中节能改造项目的关键问题。为了使物业公司节能改造项目“快上马，早见效”，需要在公司内部建立节能基金，建设初期可以借款形式率先完成该项目，再根据项目所获得的节能收益分期还款。
（二）技术问题
在物业企业节能改造的过程中还存在一个难题就是技术问题，物业制定出科学合理的能耗改造方案需依靠一批高新技术改造尖端人才，但是大多数物业管理企业受管理成本所限，并不配备如此多数量的高级技术员工，为了落实物业改造计划，还需物业公司做到以下几点：
（1）扩招技术人才，并成立专业技术改造部门。部门成员可以是公司在职人员，也可以是经验丰富的退休职工，技术职员需经过考核进入技術改造部门。公司定期召开部门会议，及时开展节能降耗相关工作，部门内骨干职工要参与节能改造方案从设计、实施、到最终验收的全过程。
（2）通过聘请有关专家对物业节能改造进行技术指导。对于建筑楼区的机电系统的改造，物业可邀请技术专家做相关诊断，还能及时对公司内其他管理人员进行技术培训。
（3）物业企业要加强与外部的信息沟通和技术交流。实现物业运营中的节能改造离不开与政府和社会团体的沟通，企业需了解政府发布的物业及相关行业的政策信息，同时增加与高校合作的机会，重点解决节能改造过程中出现的技术问题。
五、结束语
总而言之，对于行业内部来说，落实物业企业智能化、节能化的高效运营模式，能更好地满足居民日常工作及生活需求，延长物业服务设备的使用寿命，提升物业整体价值，同时节能改造也是顺应节能减排、低碳环保新理念的必然要求。
参考文献：
[1]应佐萍，桑轶菲，焦锦.物业运营过程中节能改造措施及其效益分析[J].建筑经济，2016（09）：69-72.
[2]邓建英.新建居住建筑节能监管效能评价研究[D].长沙：湖南大学，2017.
关键词：物业企业;节能改造;物业运营
物业运营是耗能的重点阶段，也是建筑物全生命周期的主要阶段。通过分析能耗和物业公共部分能耗的数据，来观察物业运营中各种能源消耗的比重，进而采取有效措施加快物业企业节能改造，通过分析比对物业运营过程中用能行为和节能管理的效益数据来为企业进一步节能管理提供方案指导。
一、建筑全寿命周期能耗的概念
所建的楼群、公寓、居民区等从竣工验收日起到建筑规定使用年限日期，所用能耗的总和即为建筑全寿命周期能耗[1]。建筑全寿命周期耗能共分成设计、施工、安装、运营维护和拆除这五个阶段，其中的运营维护能耗是指为保证物业管理范围内建筑的水电暖、制冷、照明、通风等正常运行产生的消耗。
二、物业运营过程中的能耗
以住宅物业为例，物业运营过程中最主要的两种能耗形式来自物业公共部分的能源消耗和住宅内业主所用能耗这两种。
（一）物业公共能耗
物业公共耗能是物业为保障居民日常公共服务项目的正常运行而产生的能源消耗，其中最主要的是公共区照明、公共区电梯、广告等电子设备运转、公共区空调设施等，从物业公共耗能数据中不难发现，近年来地下车库照明能耗以及安保消防设备能耗占据比重较大。
（二）住宅能耗
住宅能耗由采暖能耗和非采暖能耗组成。采暖能耗南北方略有差异，其中冬季北方地区以集中供暖所用的煤或天然气能耗为主，而南方地区主要能耗形式是依靠电能的分散取暖消耗。另一种非采暖能耗主要指居民日常生活中，住宅内照明、制冷、电热、燃气等能源消耗。据相关统计，随着人们生活水平的日益提高，这种非采暖消耗呈上升趋势，已达到总耗能的25%以上，排列数据榜第二位的是燃气耗能，包括热水使用和日常炊饮等。
三、物业运营过程中的节能改造措施
对物业运营进行节能改造的方式大致可分为两种形式，一是加大资金投入，引进现代科学技术产物对传统物业管理系统进行更新换代。第二种无需资金投入，而是利用科学的物业管理模式，包括改变用能行为和调整管理等方式降低能耗。
（一）重点节能改造项目
物业企业运营过程中，最需要加快节能改造步伐的是物业公共服务区的电力耗能，尤其是对地下车库照明、电梯空调以及热水器等系统的改造，这部分区域耗能较大，急需方案调整能源空耗现象。
（1）改造地下车库照明系统
当前新建住宅区大多提倡人车分流，优化小区环境的同时降低车辆的自然磨损程度。由于地下车库大多需要24h照明，如此大面积的全天照明必然带来大量的电能消耗，这也使得地下车库成为节能改造的重点内容。从地下车库使用规律可以得出，早晚为高峰期，凌晨以后出入地下室的人员与车辆数目较少，根据这种情况，可对地下车库能耗系统做以下几种改造措施：
①在保证地下环境照明标准的基础上，经过测试合理安装灯源，降低日光灯安置数量。
②将原来住宅区内地下车库安装的20～40W的普通照明灯更换成12W、16W或18W的节能灯，或在不影响正常照明的情况下，采用LED灯照明来降低电能消耗。
③对地下车库照明系统采用智能化照明管理，利用现代科学技术，采用人体感应或声控一体化改造地下车库照明系统，当人员或车辆经过地下车库时，照明灯会自动打开。还可将照明系统与计时系统相联系，打开计时装置后，在车辆或人员进入车库的10～15min后自动关闭照明灯，当人员在地下车库长时间活动时，区域内照明灯会自动开启常亮模式。
经过上述改造将减少小区地下车库60%以上的电能消耗，也将大大增加灯管的使用寿命。在现代物业企业中，建筑群照明所用能源消耗占总比重的33%，是物业节能改造的首选，不仅要针对地下车库做重点改造，还要及时对住宅区内其他公共服务区域，如电梯、安全步梯、公共休息区等做一定的节能改造。
（2）调整电梯机房内的空调系统
一般南方地区夏季高温天气持续时间较长，城市内写字楼、高层住宅或大型购物中心的电梯随着使用时间的增加，楼顶电梯机房温度也会随之增高，为了保证电梯正常运行需安装空调装置进行降温处理，因此能源消耗数目较大。电梯机房空调系统的节能改造，需要工程人员经常检查电梯工作情况，并结合当地实时气温变化来调整空调开关时间段，以降低能源消耗。通过观察不同楼盘类型空调能耗数据可得出以下几点规律：
①春秋两季由于自然通风状况良好，使得空调使用大多分段进行，时间大多集中在早、中、晚。而对于城市化比较明显的地区，如写字楼、大型商场或高级酒店等闭窗区域大多依靠空调调节室内环境，尤其高端楼盘的比重甚至超过50%。因此对于这些区域，物业企业更要注重物业内的节能降耗情况。
②通过数据还可以发现，用能行为与居民收入也存在很大的关系。一般经济型居民住宅区的物業大多以安装分体式空调为主，而高端住宅区或别墅区大多安设中央空调且配备地暖，此区域用户更加注重“全天候、全空间”享受空调的生活模式，因此这部分区域能耗比重较大。对于高档小区，物业管理部门需加强对用户宣传节能减排的绿色环保理念，倡导人与自然的有机结合。
（二）加强管理节能
通过对上海两个写字楼及两个住宅区的项目调查发现，物业服务中心的办公区能耗主要有三类：一是电插座类电器，如电脑、电烧水壶及其他电子设备，二是整个建筑体的内置空调系统，三是整个区域的照明系统。数据显示，电子设备和照明系统等耗能各占30%，空调及其他系统占40%。与之相对应的，物业运营过程中可控的节能改造包括午休及深夜期间减少电脑耗电，降低诸如路由器、服务器等夜间耗电，或改造夜间照明系统，降低夜间照明的电能消耗。具体来说，物业可在不工作期间关闭待电设备，更换节能型电子设备，调整公共区域或写字楼内部照明系统，利用太阳能发电，并对写字楼及高档住宅区加大低碳节能的宣传力度。 四、节能改造需解决的问题
简单来说，物业企业的节能改造就是对当下物业运营所用设备进行技术上的改造和模式的更新，是加快实现节能减排的一种节能行为。对于需要改造的项目有很多，例如高耗能的电子设备、制冷机组选配不合理、水泵流量与扬程不相匹配、建筑群保温、照明等。其中急需解决的主要有以下两方面内容：
（一）资金问题
更新和改造物业服务项目内的电子设施和公共设备需要投入大量的资金，缺少启动资金现已成为制约物业企业运营中节能改造项目的关键问题。为了使物业公司节能改造项目“快上马，早见效”，需要在公司内部建立节能基金，建设初期可以借款形式率先完成该项目，再根据项目所获得的节能收益分期还款。
（二）技术问题
在物业企业节能改造的过程中还存在一个难题就是技术问题，物业制定出科学合理的能耗改造方案需依靠一批高新技术改造尖端人才，但是大多数物业管理企业受管理成本所限，并不配备如此多数量的高级技术员工，为了落实物业改造计划，还需物业公司做到以下几点：
（1）扩招技术人才，并成立专业技术改造部门。部门成员可以是公司在职人员，也可以是经验丰富的退休职工，技术职员需经过考核进入技術改造部门。公司定期召开部门会议，及时开展节能降耗相关工作，部门内骨干职工要参与节能改造方案从设计、实施、到最终验收的全过程。
（2）通过聘请有关专家对物业节能改造进行技术指导。对于建筑楼区的机电系统的改造，物业可邀请技术专家做相关诊断，还能及时对公司内其他管理人员进行技术培训。
（3）物业企业要加强与外部的信息沟通和技术交流。实现物业运营中的节能改造离不开与政府和社会团体的沟通，企业需了解政府发布的物业及相关行业的政策信息，同时增加与高校合作的机会，重点解决节能改造过程中出现的技术问题。
五、结束语
总而言之，对于行业内部来说，落实物业企业智能化、节能化的高效运营模式，能更好地满足居民日常工作及生活需求，延长物业服务设备的使用寿命，提升物业整体价值，同时节能改造也是顺应节能减排、低碳环保新理念的必然要求。
参考文献：
[1]应佐萍，桑轶菲，焦锦.物业运营过程中节能改造措施及其效益分析[J].建筑经济，2016（09）：69-72.
[2]邓建英.新建居住建筑节能监管效能评价研究[D].长沙：湖南大学，2017.