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摘要：居舍问题是国外城市地理学研究的重要内容，文章通过对国外涉及居舍研究文献的梳理，首先对居舍可获性的概念进行了辨析，进而对国外居舍可获性研究内容进行了全面探讨。提出中国在住房问题的解决上应满足不同社会阶层居民的住房需求，探索新的住房解决方法。
关键词：国外；居舍可获性；研究进展；启示
引言
居住迁移（下文简称迁居）是指居民在城市内部由一个社区搬迁到另一个社区的行为。个体家庭的迁居行为共同导致了城市社会区的形成，进而影响城市社会空间结构形成和重塑，而个体选择模式也被先前已存在的城市空间机会和家庭自身情况所限制。同时，针对不同社会阶层，住房供给的数量与质量也存在差异，这都大大减少了住房选择范围，这导致在迁居的过程中不同的社会阶层与群体对于住房获取的机会与能力存在差异，因此城市居舍可获性问题就成为城市社会地理学研究的重要课题。
一、居舍可获性的概念界定
国外对于居舍可获性（housing accessibility）概念的研究并无明确的定义，与其含义相近的概念还包括居舍负担能力（housing affordability）、居舍机会（housing chances）等。居舍负担能力跟居民的收入及住房价格有关，而居舍机会则受住房的类型与数量、距离的远近等因素的影响。Quigley和Raphael认为，对于居舍可获性概念的理解，应结合以下几个因素来进行：收入的分配、居民的借贷能力、公共政策对住房市场的影响、新建与翻新的住房的供应情况以及居民根据自身情况对于购买何种等级住房的判断。Neuteboom则将居舍可获性定义为住户在考虑自身的个人偏好、经济能力和当前市场状况的前提下，进入住房市场的机会，并提出应从供给与需求两个方面来理解居舍可获性。因此，对于居舍可获性概念的理解，可从适合不同社会阶层的居舍的有无、居舍数量的多少以及居舍的质量三个方面来进行。
（一）居舍的有无
城市社会地理学的观点认为：城市人口—产业的空间流动形式，将是满足各类以居住为核心的社会生活空间的类型化，以充分适应各类阶层居住生活的需求。居舍作为城市生活空间质量的基本保证，应当满足各阶层居民基本的住房需求。判断是否存在适合不同阶层居民的住房，首先应从居民的住房可支付能力出发。此外，随着租房市场的相应萎缩，那些必须依靠租房的低收入家庭可供选择的余地也变得非常有限。
（二）居舍数量
居舍数量的多少也是影响居舍可获性的重要因素，针对某一阶层的居舍数量不足，则对于这一阶层来说居舍可获性就差。城市中低收入阶层住宅的建设往往缺乏一定的弹性，这一现象一方面受已有住房分布特征影响，一方面受住房的社会邻近性限制的影响，在这些因素的影响下，低收入阶层住房大多集中在城市中心地区。城市对于低收入阶层住房需求的满足还存在一定的滞后性，这导致低收入阶层住房供给不足，住房价格随之上升，相应位于内城的低收入阶层住房可选择性也有限。这一变化深刻影响了城市的居住分化以及城市住房结构，可供低收入阶层选择的住房越来越少。
（三）居舍质量
居舍质量主要涉及两个方面：①居舍自身的质量。住房质量低劣是城市住宅的主要问题之一，住房质量低劣主要表现为设备缺少和住房破损。家庭生命周期的不同阶段，对于居舍质量都有不同的要求。居舍质量对居民身体健康也存在着一定的影响，有研究表明，低质量的居住条件与发病率之间存在着密切的联系；②居舍的环境质量。居舍的环境质量一方面包括居舍的物质环境质量，如环境卫生状况、社区基础设施与服务设施的完善程度、社区的绿化等方面。另一方面还涉及社会环境质量，如社区的居民社会构成、治安状况、邻里“友好”程度等。居舍环境质量在很大程度上影响居民对居舍质量的感知，从而影响其迁居行为。
二、国外居舍可获性研究的主要内容
（一）迁居原因研究
城市内部居住迁移是居舍可获性问题产生的前提，因此，对于迁居原因的研究是居舍可获性研究的重要内容之一。Rossi最早提出了家庭生命周期理论（Household Life Cycle），认为家庭在不同生命周期对住房的不同需求是导致迁居的主要原因。Clark将城市居民迁居行为的原因分为主动和被动两大类，并对其进行了细分。住房过滤（filter）是另一个涉及迁居研究的重要理论。过滤理论自提出以来，一直是住房研究的重要内容。有学者将其看作是是城市内部迁居的主要原因之一，这主要表现在，城市住房的下滤能够提供低收入者相对高质量的住房。虽然一些学者认为住房过滤（下滤）能够增加低收入阶层的住房可获性，但也有观点认为住房下滤的速度太慢，对于减轻低收入群体住房压力的作用也微乎其微。
（二）居舍负担能力研究
住房对于绝大多数家庭来说，都是家庭最大的开支，因此居民的居舍负担能力是其居舍可获性大小的关键因素之一。有学者认为，居舍负担能力指的是居民在能力范围之内，一定价格或租金之上获取的一定等级的住房，而在一些第三方组织（通常为政府）看来，是对一定收入住户的一种不合理的压力。Haffner从短期和长期两个方面探讨了居舍负担能力的概念。通常判断居民的居舍负担能力是否存在问题的方法是看居民用于住房的指出是否超出家庭总收入的30%，但这一判断方法存在一定的缺陷，因为不同社会阶层居民的收入存在一定的差异。Andrews发现美国拥有像样质量而且在广大居民负担能力之内的居舍越来越少，并且认为这主要是由于住房价格的上升以及居民收入的实际购买能力下降所造成的，并且这一现象对于低收入阶层的影响尤为明显。
（三）居舍可获性的公正性研究
Harvey认为，城市中对于如就业、资源、福利设施等可接近性机会的获取，是建立在一定的代价的基础上的，而这一代价与获取过程中所需要克服距离的花费以及所耗费时间的多少成正比。Jargowsky研究发现，贫困居民在空间上的集中会使贫困的影响更加明显。城市中的低收入阶层主要集中在城市中心地区，而随着城市的不断扩展，城市各产业向外围迁移，新的就业机会也相应出现在城市的外围，低收入阶层要想获得就业机会，就必须承担高额的通勤费，因此只能在城市内部寻找就业机会，相应地其居舍的可选择性也相对有限。 （四）弱势群体的居舍可获性研究
1.女性住房研究
传统研究认为，女性在城市各项活动，如工作机会、日常生活行为等之中都处于弱势地位。Ladenson较早研究了美国居舍可获性中的性别歧视问题。Watson和Helliwell通过对澳大利亚人口普查数据的分析，对于居舍可获性中的性别差异进行了比较全面的分析。Bourassa对澳大利亚未婚女性、未婚男性以及已婚男女的住房拥有率进行了对比分析，发现婚姻状况与居舍可获性中的性别歧视并无直接联系。Wells研究发现，女性较之男性更多地居住在低质量住房内，而这很可能引发女性心理疾病的产生。
2.种族问题与居舍可获性的关系研究
种族问题是西方城市研究中的特有因素，也是其研究的焦点之一。住房问题上的种族不平等就是很好的体现。对于居住隔离中的种族问题的研究一直是美国大都市研究中的一个重要课题。Roscigno在对美国住房的种族歧视的研究中发现，黑人较之西班牙裔和亚裔群体在居舍质量与可获性上处于更加不利的地位。此外，作为社会看门人（gate keeper），无论是房地产代理商，还是抵押信贷经理，在住房上都存在种族偏见和歧视，这具体表现在住房市场中房地产和租房代理商对于少数人种的歧视，以及购房按揭申请的批准上对于少数种族人群的不公等。
3.老年人和残障人士的居舍可获性研究
伴随着老年群体的退休，其收入相应减少，闲暇时间增多，因而对于住房的需求也会产生变化。Feinstein发现美国老年退休人群的迁居率非常高。Ermisch和Jenkins通过对英国五个不同时期住房调查数据的分析，对老年人迁居的原因进行了研究。对法国退休群体的迁居行为以及住房选择进行了调查，发现退休群体在住房大小和质量上存在不同的需求，但整体上迁居后的住房在原有基础上有所提高。
（五）政府的住房政策研究
美国联邦政府在1949年通过的住房法案中规定，要“为每一个美国家庭提供一个舒适的家和适居的环境”，但到了1978年以后美国政府对于城市住房，特别是低收入家庭住房的资助呈现出逐渐递减的趋势。Bourassa对澳大利亚政府的购房补助政策进行了分析，结果显示政府的购房补助政策对于高收入阶层的住房拥有率能提高19%，而对于低收入阶层的住房拥有率则能提高31%。Grigsby就美国政府对于低收入家庭的住房补贴政策进行了研究。荷兰1995年出台“大城市政策”（Big Cities Policies），利用政府介入住房市场来改变社区人口的阶层分化，以实现更为异质的人口构成。
（六）基于可获性的混合型社区开发
城市社会空间分异是当前城市发展的主要特征之一，在此背景下的城市居住空间由一个个阶层化社区组成。城市居住的空间分异必然带来城市居住空间资源分配的公平公正问题。早在1980年，英国政府就开始出台政策，在已有住房基础上开发混合居住性社区。Wood认为，住房的多样化的作用主要表现在7个方面。有学者对此持相反的观点，认为这一政策对于促进不同阶层居民之间的交往只会起到负面作用，甚至会损害居民对于社会交往和社会资源的可获性。Camina认为，混合型社区的建设并不是简单地提供多样化的住房，同时还必须考虑对应的物质环境和社会环境的构建。
三、对中国的启示
当前中国的住房还存在着一系列的问题，如城市化的快速发展以及土地管理制度的不合理导致房价的高涨，居民的住房可选择性有限，针对低收入阶层的公共住房和保障性住房建设不足等。针对这些问题，并结合国外研究经验，中国的住房发展与研究应注意以下几个方面：
（一）注重住房等级类型的多样性，满足不同社会阶层居民的住房需求。在当前市场主导的住房开发中，开发商大多注重经济利益，多针对中上阶层，高额的房价无形中导致低收入阶层的居舍可选择性相当有限。针对这一现象，政府应适当鼓励和督促开发商建设一定比例针对低收入阶层的商品房，一定程度上缓解低收入阶层的住房压力。
（二）保证低收入阶层住房建设的公正性。当前针对低收入阶层的廉租房与经济适用房等的建设区位多选在地价较低的偏远郊区，交通条件、公共设施、各类场所等配套资源不健全，客观上为居民的工作与生活带来了一定的麻烦，无形中降低了居民的居舍可获性。因此这类保障房在建设过程中应配套完善的公共设施和资源，考虑居民工作和生活的便利性，这也有利于居民生活质量的提高。
（三）坚持探索新的住房解决方法。当前国内对于建设或改造混合式居住社区以解决不同社会阶层住房问题的方法已进行了探索，并进行了一定的实践，这对于中国未来居住问题的解决提供了有益的借鉴，但就该方法与中国的实际情况相结合还需进一步的研究，并且对于新的解决居住问题的方式学术界应进行积极的探索。
参考文献
[1]Hoyt H. The structure and growth of residential neighborhoods in American city[M]. Washington D C： Government Printing Office， 1939.
[2]Neuteboom Peter， Brounen Dirk. Assessing the accessibility of the homeownership market[J]. Urban Studies， 2001，48（11）：2231-2248.
[3]周春山，许学强.西方国家城市人口迁居研究进展综述[J].人文地理，1996，11（4）：19-23.
[4]孙斌栋，刘学良. 美国混合居住政策及其效应的研究述评——兼论对我国经济适用房和廉租房规划建设的启示[J].城市规划学刊，2009，（1）：90-97.
作者简介：李亮（1989——），女，甘肃武威人，西安外国语大学硕士研究生，研究方向：城市与社区规划。
基金项目：西安外国语大学研究生创新基金项目（syjsa201416）
关键词：国外；居舍可获性；研究进展；启示
引言
居住迁移（下文简称迁居）是指居民在城市内部由一个社区搬迁到另一个社区的行为。个体家庭的迁居行为共同导致了城市社会区的形成，进而影响城市社会空间结构形成和重塑，而个体选择模式也被先前已存在的城市空间机会和家庭自身情况所限制。同时，针对不同社会阶层，住房供给的数量与质量也存在差异，这都大大减少了住房选择范围，这导致在迁居的过程中不同的社会阶层与群体对于住房获取的机会与能力存在差异，因此城市居舍可获性问题就成为城市社会地理学研究的重要课题。
一、居舍可获性的概念界定
国外对于居舍可获性（housing accessibility）概念的研究并无明确的定义，与其含义相近的概念还包括居舍负担能力（housing affordability）、居舍机会（housing chances）等。居舍负担能力跟居民的收入及住房价格有关，而居舍机会则受住房的类型与数量、距离的远近等因素的影响。Quigley和Raphael认为，对于居舍可获性概念的理解，应结合以下几个因素来进行：收入的分配、居民的借贷能力、公共政策对住房市场的影响、新建与翻新的住房的供应情况以及居民根据自身情况对于购买何种等级住房的判断。Neuteboom则将居舍可获性定义为住户在考虑自身的个人偏好、经济能力和当前市场状况的前提下，进入住房市场的机会，并提出应从供给与需求两个方面来理解居舍可获性。因此，对于居舍可获性概念的理解，可从适合不同社会阶层的居舍的有无、居舍数量的多少以及居舍的质量三个方面来进行。
（一）居舍的有无
城市社会地理学的观点认为：城市人口—产业的空间流动形式，将是满足各类以居住为核心的社会生活空间的类型化，以充分适应各类阶层居住生活的需求。居舍作为城市生活空间质量的基本保证，应当满足各阶层居民基本的住房需求。判断是否存在适合不同阶层居民的住房，首先应从居民的住房可支付能力出发。此外，随着租房市场的相应萎缩，那些必须依靠租房的低收入家庭可供选择的余地也变得非常有限。
（二）居舍数量
居舍数量的多少也是影响居舍可获性的重要因素，针对某一阶层的居舍数量不足，则对于这一阶层来说居舍可获性就差。城市中低收入阶层住宅的建设往往缺乏一定的弹性，这一现象一方面受已有住房分布特征影响，一方面受住房的社会邻近性限制的影响，在这些因素的影响下，低收入阶层住房大多集中在城市中心地区。城市对于低收入阶层住房需求的满足还存在一定的滞后性，这导致低收入阶层住房供给不足，住房价格随之上升，相应位于内城的低收入阶层住房可选择性也有限。这一变化深刻影响了城市的居住分化以及城市住房结构，可供低收入阶层选择的住房越来越少。
（三）居舍质量
居舍质量主要涉及两个方面：①居舍自身的质量。住房质量低劣是城市住宅的主要问题之一，住房质量低劣主要表现为设备缺少和住房破损。家庭生命周期的不同阶段，对于居舍质量都有不同的要求。居舍质量对居民身体健康也存在着一定的影响，有研究表明，低质量的居住条件与发病率之间存在着密切的联系；②居舍的环境质量。居舍的环境质量一方面包括居舍的物质环境质量，如环境卫生状况、社区基础设施与服务设施的完善程度、社区的绿化等方面。另一方面还涉及社会环境质量，如社区的居民社会构成、治安状况、邻里“友好”程度等。居舍环境质量在很大程度上影响居民对居舍质量的感知，从而影响其迁居行为。
二、国外居舍可获性研究的主要内容
（一）迁居原因研究
城市内部居住迁移是居舍可获性问题产生的前提，因此，对于迁居原因的研究是居舍可获性研究的重要内容之一。Rossi最早提出了家庭生命周期理论（Household Life Cycle），认为家庭在不同生命周期对住房的不同需求是导致迁居的主要原因。Clark将城市居民迁居行为的原因分为主动和被动两大类，并对其进行了细分。住房过滤（filter）是另一个涉及迁居研究的重要理论。过滤理论自提出以来，一直是住房研究的重要内容。有学者将其看作是是城市内部迁居的主要原因之一，这主要表现在，城市住房的下滤能够提供低收入者相对高质量的住房。虽然一些学者认为住房过滤（下滤）能够增加低收入阶层的住房可获性，但也有观点认为住房下滤的速度太慢，对于减轻低收入群体住房压力的作用也微乎其微。
（二）居舍负担能力研究
住房对于绝大多数家庭来说，都是家庭最大的开支，因此居民的居舍负担能力是其居舍可获性大小的关键因素之一。有学者认为，居舍负担能力指的是居民在能力范围之内，一定价格或租金之上获取的一定等级的住房，而在一些第三方组织（通常为政府）看来，是对一定收入住户的一种不合理的压力。Haffner从短期和长期两个方面探讨了居舍负担能力的概念。通常判断居民的居舍负担能力是否存在问题的方法是看居民用于住房的指出是否超出家庭总收入的30%，但这一判断方法存在一定的缺陷，因为不同社会阶层居民的收入存在一定的差异。Andrews发现美国拥有像样质量而且在广大居民负担能力之内的居舍越来越少，并且认为这主要是由于住房价格的上升以及居民收入的实际购买能力下降所造成的，并且这一现象对于低收入阶层的影响尤为明显。
（三）居舍可获性的公正性研究
Harvey认为，城市中对于如就业、资源、福利设施等可接近性机会的获取，是建立在一定的代价的基础上的，而这一代价与获取过程中所需要克服距离的花费以及所耗费时间的多少成正比。Jargowsky研究发现，贫困居民在空间上的集中会使贫困的影响更加明显。城市中的低收入阶层主要集中在城市中心地区，而随着城市的不断扩展，城市各产业向外围迁移，新的就业机会也相应出现在城市的外围，低收入阶层要想获得就业机会，就必须承担高额的通勤费，因此只能在城市内部寻找就业机会，相应地其居舍的可选择性也相对有限。 （四）弱势群体的居舍可获性研究
1.女性住房研究
传统研究认为，女性在城市各项活动，如工作机会、日常生活行为等之中都处于弱势地位。Ladenson较早研究了美国居舍可获性中的性别歧视问题。Watson和Helliwell通过对澳大利亚人口普查数据的分析，对于居舍可获性中的性别差异进行了比较全面的分析。Bourassa对澳大利亚未婚女性、未婚男性以及已婚男女的住房拥有率进行了对比分析，发现婚姻状况与居舍可获性中的性别歧视并无直接联系。Wells研究发现，女性较之男性更多地居住在低质量住房内，而这很可能引发女性心理疾病的产生。
2.种族问题与居舍可获性的关系研究
种族问题是西方城市研究中的特有因素，也是其研究的焦点之一。住房问题上的种族不平等就是很好的体现。对于居住隔离中的种族问题的研究一直是美国大都市研究中的一个重要课题。Roscigno在对美国住房的种族歧视的研究中发现，黑人较之西班牙裔和亚裔群体在居舍质量与可获性上处于更加不利的地位。此外，作为社会看门人（gate keeper），无论是房地产代理商，还是抵押信贷经理，在住房上都存在种族偏见和歧视，这具体表现在住房市场中房地产和租房代理商对于少数人种的歧视，以及购房按揭申请的批准上对于少数种族人群的不公等。
3.老年人和残障人士的居舍可获性研究
伴随着老年群体的退休，其收入相应减少，闲暇时间增多，因而对于住房的需求也会产生变化。Feinstein发现美国老年退休人群的迁居率非常高。Ermisch和Jenkins通过对英国五个不同时期住房调查数据的分析，对老年人迁居的原因进行了研究。对法国退休群体的迁居行为以及住房选择进行了调查，发现退休群体在住房大小和质量上存在不同的需求，但整体上迁居后的住房在原有基础上有所提高。
（五）政府的住房政策研究
美国联邦政府在1949年通过的住房法案中规定，要“为每一个美国家庭提供一个舒适的家和适居的环境”，但到了1978年以后美国政府对于城市住房，特别是低收入家庭住房的资助呈现出逐渐递减的趋势。Bourassa对澳大利亚政府的购房补助政策进行了分析，结果显示政府的购房补助政策对于高收入阶层的住房拥有率能提高19%，而对于低收入阶层的住房拥有率则能提高31%。Grigsby就美国政府对于低收入家庭的住房补贴政策进行了研究。荷兰1995年出台“大城市政策”（Big Cities Policies），利用政府介入住房市场来改变社区人口的阶层分化，以实现更为异质的人口构成。
（六）基于可获性的混合型社区开发
城市社会空间分异是当前城市发展的主要特征之一，在此背景下的城市居住空间由一个个阶层化社区组成。城市居住的空间分异必然带来城市居住空间资源分配的公平公正问题。早在1980年，英国政府就开始出台政策，在已有住房基础上开发混合居住性社区。Wood认为，住房的多样化的作用主要表现在7个方面。有学者对此持相反的观点，认为这一政策对于促进不同阶层居民之间的交往只会起到负面作用，甚至会损害居民对于社会交往和社会资源的可获性。Camina认为，混合型社区的建设并不是简单地提供多样化的住房，同时还必须考虑对应的物质环境和社会环境的构建。
三、对中国的启示
当前中国的住房还存在着一系列的问题，如城市化的快速发展以及土地管理制度的不合理导致房价的高涨，居民的住房可选择性有限，针对低收入阶层的公共住房和保障性住房建设不足等。针对这些问题，并结合国外研究经验，中国的住房发展与研究应注意以下几个方面：
（一）注重住房等级类型的多样性，满足不同社会阶层居民的住房需求。在当前市场主导的住房开发中，开发商大多注重经济利益，多针对中上阶层，高额的房价无形中导致低收入阶层的居舍可选择性相当有限。针对这一现象，政府应适当鼓励和督促开发商建设一定比例针对低收入阶层的商品房，一定程度上缓解低收入阶层的住房压力。
（二）保证低收入阶层住房建设的公正性。当前针对低收入阶层的廉租房与经济适用房等的建设区位多选在地价较低的偏远郊区，交通条件、公共设施、各类场所等配套资源不健全，客观上为居民的工作与生活带来了一定的麻烦，无形中降低了居民的居舍可获性。因此这类保障房在建设过程中应配套完善的公共设施和资源，考虑居民工作和生活的便利性，这也有利于居民生活质量的提高。
（三）坚持探索新的住房解决方法。当前国内对于建设或改造混合式居住社区以解决不同社会阶层住房问题的方法已进行了探索，并进行了一定的实践，这对于中国未来居住问题的解决提供了有益的借鉴，但就该方法与中国的实际情况相结合还需进一步的研究，并且对于新的解决居住问题的方式学术界应进行积极的探索。
参考文献
[1]Hoyt H. The structure and growth of residential neighborhoods in American city[M]. Washington D C： Government Printing Office， 1939.
[2]Neuteboom Peter， Brounen Dirk. Assessing the accessibility of the homeownership market[J]. Urban Studies， 2001，48（11）：2231-2248.
[3]周春山，许学强.西方国家城市人口迁居研究进展综述[J].人文地理，1996，11（4）：19-23.
[4]孙斌栋，刘学良. 美国混合居住政策及其效应的研究述评——兼论对我国经济适用房和廉租房规划建设的启示[J].城市规划学刊，2009，（1）：90-97.
作者简介：李亮（1989——），女，甘肃武威人，西安外国语大学硕士研究生，研究方向：城市与社区规划。
基金项目：西安外国语大学研究生创新基金项目（syjsa201416）