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【摘要1 : 房地产公司对建筑化项目成本管理包含了立项、方案定位、招标、施工联系单控制、检测、移交物业等几个阶段, 每个阶段都有其相应的成本管理要点, 房地产公司可以针对每个阶段的项目成本进行合理有序的成本控制。本文主要是以民用建筑中住宅小区为例进行说明。
【关键词】: 房地产公司成本控制
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1.前言
智能建筑與房屋建筑中的土建工。传统安装工程等相比,由于其技术比较专业、单位价值较高、技术更新较快等特点因而在成本控制方面也有其自身的特点。房地产公司作为项目的建设单。如何通过有效的项目管理来取得最大的经济效益其中最核心也是最关键的环节就是对成本的控制与管理。下面就智能化工程的成本控制要求进行阐述。
2.各阶段工程成本控制
2.1 项目立项阶段成本控制
项目立项阶段主要是在房地产公司对整个开发楼盘的整体立项后,根据楼盘确认的业态分商务楼、住宅、酒店、简易商铺等进行归类划分确定此楼盘的智能化项目。
2.2 设计任务书确定
按照归类建设单位在进行方案设计招标前要明确此楼盘智能化项目设计任务。设计任务书应该介绍此楼盘项目的大概情况，此智能化项目所包含的所有子系统。针对不同性质楼栋明确各楼栋所需设计的各分子系统同时明确设计的各个阶段所要达到的设计深度要求及所提供的资料等内容，对各子系统所要达到的功能要求应基本描述清晰。
2.3 方案的定位及各分支系统的功能表确认
方案一般是设计投标单位根据建设单位的设计任务书要求进行的响应。设计单位会按照设计任务书要求对此楼盘的智能化项目的解决方案进行全面、详细的描述，针对每个分子系统要有明确的响，响应的内容包括: 要达到设计任务书的相关要，可以采用什么技术手段来解决,如何使技防与物业管理更好的配合达到现代化小区的安全管理和优良的物业服务；同时可以对某一问题能够提出多种解决办法说出各自的优劣及主要适用的环，并针对特定的楼盘可以提出设计单位的主观建设性意见,如停车场管理系统中车辆进出的刷卡方式有用蓝牙刷卡技术远距离有源卡技术、远距离无源卡刷卡技术和近距离停车刷卡等。针对小区的出入口和小区内地下停车场的进入口，可以根据实际情况和小区物业管理的要求采用不同的刷卡方式。方案定位后，对设备的使用技术已经基本上确定这样对设备成本也就有了比较明确的定位,建设单位可以根据小区业主的档次和安全管理等各方面的因素确定某个子系统的方案定位。
2.4 图审
图审主要是对设计单位设计完成的施工图纸进行全面的审核把关. 主要审核三方面内容: 第一系统图的设计与设计方案及功能表中所描述的内容是否一致: 第二. 场外管路的走向是否合理; 第三,每个子系统的户内终端设备布放位置是否合理有效。
2.5 项目招标
这里的招标主要是指对智能化项目的施工进行招标. 项目招标有多种方式: 图纸招投标、清单招投标、施工招投标等。由于电子产品品目众多、产品档次参次不齐、同类产品不同品牌间存在许多兼容性问题。所以，智能化系统的招标一般要求按“图纸十清单”进行招标同时为保证招标价格的合理性及项目成本的经济性. 必须在招标时采用以下几方面措施: 第一,招标时对每一子系统必须准备几个品牌. 而且这几个品牌必须是同档次的品牌； 第二,对邀请参加招标的施工单位，必须按照建设单位的要求进行严格的资质审查。同时最关键的还要对项目经理进行资质审查和已建、在建工程情况考察和了解；第三,招标答疑的控制。答疑应采用书面形式为主一般不进行现场集中开会形式对各个投标单位传真来的疑问整理后以集中统一的书面传真形式回复。
对标书的审核，这包括资信商务和技术两部分, 一般审核要点如下
(1) 资信商务部分
1) 法定代表人资格证明书、投标文件签署授权委托书、身份证、各种需带原件、交易凭证等
2) 投标函: 投标价、企业自报成本价/ 质量目标/ 工期目标/ 项目经理(姓名/ 身份证号/ 证书号: 与报名时一致) / 投标保证金/ 履约保证金；
3) 投标函附录；
4) 投标保证金；
5) 投标文件份数: 正本/ 副本/ 电子光盘/ 其它、封装、盖章签字(公章/ 法人/ 造价师(委托协议) )；
6) 各种证书(公司资质/ 三类人员/ 五大员/ 项目经理证/ 职称证书/ 业绩合同等) ；
7) 盖预算员、造价工程师签字盖章、委托协议、造价单位、人员证书等；
8) 文明施工、环境保护、安全施工、临时设施、规费、税金、农民工工伤保险费率、公式计算链接；
9) 预留金、总包费；
1 0) 工程量清单核对‘价格核对(分析表与综合单价对应，同一子项价格相同、主材符合推荐品牌之一并且符合甲供/ 乙供要求。
(2) 技术标部分
1) 质量目标；
2) 工期目标、进度表；
3) 项目经理: 姓名/ 身份证号/ 证书号/ 业绩；
4) 技术负责人及安全员: 姓名/身份证号/ 证书号/ 业绩；
5) 项目管理班子到位率；
6) 售后服务期限‘响应时间、培训、备品备件等要求；
7) 招标文件要求逐条逐项承诺的内容是否承诺；
8) 技术标中应包含主要设备材料表但不含价格。
2.6 施工过程联系单控制
联系单、签证单是由于招标时没有明确或者后来施工当中有变动而引起的。联系单的签署及控制对项目成本控制也是整个项目成本非常重要的一部分。由于施工单位在联系单中所写的内容一般都会比实际夸大或者也会提出一些新的替代品所以建设单位对联系单中的情况第一要进行现场实地认证,第二要考虑增加的必要性. 第三要了解替代的必要性和替代品的价格。建设单位如果能严格按照相关要求对联系单进行控制则可以有效控制项目成本。
2.7 试运行及第三方检测、验收
按照相关规范要求智能化项目在开通后要求正常试运行1 到3 个，以便对系统进行第三方检测。第三方检测要求由建设单位委托，费用可以在招标时规定由施工单位在工程费用中支出。在委托检测前建设单位应提供详细的技术标资料和设备清单使检测方在功能、技术性能等方面可以按照本项目的招标要求进行严格检，这样基本可以保证施工单位能够严格按照建设单位要求进行施，基本可以消除偷工减料、以次充好等现象的发生, 同时对建设单位的成本管理起到核实作用。
2.8 移交物业公司
智能化工程日后的使用都是由物业公司来操作的, 因此在检测、验收合格后，应该及时把工程移交给物业公司。当然，移交的同时应该由施工单位对物业公司相关人员进行全面的培训与指导,使物业公司的管理人员能够全面了解此项目的基本情况。同时，使建设单位的投入能够真正为业主提供应有的服务。
【参考文献】
[1] 建设工程造价管理理论与实务(一) [M].北京: 中国计划出版社2008
[2] 工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京: 中国计划出版社,2006
[3] 工程造价计价与控制[M].北京: 中国计划出版社.2006
[4] 工程招投标与合同管理(修订版) [M].北京: 中国建筑工业出版.2000
[5] 施工项目成本管理[M].北京:中国建筑工业出版社.1997
【关键词】: 房地产公司成本控制
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
1.前言
智能建筑與房屋建筑中的土建工。传统安装工程等相比,由于其技术比较专业、单位价值较高、技术更新较快等特点因而在成本控制方面也有其自身的特点。房地产公司作为项目的建设单。如何通过有效的项目管理来取得最大的经济效益其中最核心也是最关键的环节就是对成本的控制与管理。下面就智能化工程的成本控制要求进行阐述。
2.各阶段工程成本控制
2.1 项目立项阶段成本控制
项目立项阶段主要是在房地产公司对整个开发楼盘的整体立项后,根据楼盘确认的业态分商务楼、住宅、酒店、简易商铺等进行归类划分确定此楼盘的智能化项目。
2.2 设计任务书确定
按照归类建设单位在进行方案设计招标前要明确此楼盘智能化项目设计任务。设计任务书应该介绍此楼盘项目的大概情况，此智能化项目所包含的所有子系统。针对不同性质楼栋明确各楼栋所需设计的各分子系统同时明确设计的各个阶段所要达到的设计深度要求及所提供的资料等内容，对各子系统所要达到的功能要求应基本描述清晰。
2.3 方案的定位及各分支系统的功能表确认
方案一般是设计投标单位根据建设单位的设计任务书要求进行的响应。设计单位会按照设计任务书要求对此楼盘的智能化项目的解决方案进行全面、详细的描述，针对每个分子系统要有明确的响，响应的内容包括: 要达到设计任务书的相关要，可以采用什么技术手段来解决,如何使技防与物业管理更好的配合达到现代化小区的安全管理和优良的物业服务；同时可以对某一问题能够提出多种解决办法说出各自的优劣及主要适用的环，并针对特定的楼盘可以提出设计单位的主观建设性意见,如停车场管理系统中车辆进出的刷卡方式有用蓝牙刷卡技术远距离有源卡技术、远距离无源卡刷卡技术和近距离停车刷卡等。针对小区的出入口和小区内地下停车场的进入口，可以根据实际情况和小区物业管理的要求采用不同的刷卡方式。方案定位后，对设备的使用技术已经基本上确定这样对设备成本也就有了比较明确的定位,建设单位可以根据小区业主的档次和安全管理等各方面的因素确定某个子系统的方案定位。
2.4 图审
图审主要是对设计单位设计完成的施工图纸进行全面的审核把关. 主要审核三方面内容: 第一系统图的设计与设计方案及功能表中所描述的内容是否一致: 第二. 场外管路的走向是否合理; 第三,每个子系统的户内终端设备布放位置是否合理有效。
2.5 项目招标
这里的招标主要是指对智能化项目的施工进行招标. 项目招标有多种方式: 图纸招投标、清单招投标、施工招投标等。由于电子产品品目众多、产品档次参次不齐、同类产品不同品牌间存在许多兼容性问题。所以，智能化系统的招标一般要求按“图纸十清单”进行招标同时为保证招标价格的合理性及项目成本的经济性. 必须在招标时采用以下几方面措施: 第一,招标时对每一子系统必须准备几个品牌. 而且这几个品牌必须是同档次的品牌； 第二,对邀请参加招标的施工单位，必须按照建设单位的要求进行严格的资质审查。同时最关键的还要对项目经理进行资质审查和已建、在建工程情况考察和了解；第三,招标答疑的控制。答疑应采用书面形式为主一般不进行现场集中开会形式对各个投标单位传真来的疑问整理后以集中统一的书面传真形式回复。
对标书的审核，这包括资信商务和技术两部分, 一般审核要点如下
(1) 资信商务部分
1) 法定代表人资格证明书、投标文件签署授权委托书、身份证、各种需带原件、交易凭证等
2) 投标函: 投标价、企业自报成本价/ 质量目标/ 工期目标/ 项目经理(姓名/ 身份证号/ 证书号: 与报名时一致) / 投标保证金/ 履约保证金；
3) 投标函附录；
4) 投标保证金；
5) 投标文件份数: 正本/ 副本/ 电子光盘/ 其它、封装、盖章签字(公章/ 法人/ 造价师(委托协议) )；
6) 各种证书(公司资质/ 三类人员/ 五大员/ 项目经理证/ 职称证书/ 业绩合同等) ；
7) 盖预算员、造价工程师签字盖章、委托协议、造价单位、人员证书等；
8) 文明施工、环境保护、安全施工、临时设施、规费、税金、农民工工伤保险费率、公式计算链接；
9) 预留金、总包费；
1 0) 工程量清单核对‘价格核对(分析表与综合单价对应，同一子项价格相同、主材符合推荐品牌之一并且符合甲供/ 乙供要求。
(2) 技术标部分
1) 质量目标；
2) 工期目标、进度表；
3) 项目经理: 姓名/ 身份证号/ 证书号/ 业绩；
4) 技术负责人及安全员: 姓名/身份证号/ 证书号/ 业绩；
5) 项目管理班子到位率；
6) 售后服务期限‘响应时间、培训、备品备件等要求；
7) 招标文件要求逐条逐项承诺的内容是否承诺；
8) 技术标中应包含主要设备材料表但不含价格。
2.6 施工过程联系单控制
联系单、签证单是由于招标时没有明确或者后来施工当中有变动而引起的。联系单的签署及控制对项目成本控制也是整个项目成本非常重要的一部分。由于施工单位在联系单中所写的内容一般都会比实际夸大或者也会提出一些新的替代品所以建设单位对联系单中的情况第一要进行现场实地认证,第二要考虑增加的必要性. 第三要了解替代的必要性和替代品的价格。建设单位如果能严格按照相关要求对联系单进行控制则可以有效控制项目成本。
2.7 试运行及第三方检测、验收
按照相关规范要求智能化项目在开通后要求正常试运行1 到3 个，以便对系统进行第三方检测。第三方检测要求由建设单位委托，费用可以在招标时规定由施工单位在工程费用中支出。在委托检测前建设单位应提供详细的技术标资料和设备清单使检测方在功能、技术性能等方面可以按照本项目的招标要求进行严格检，这样基本可以保证施工单位能够严格按照建设单位要求进行施，基本可以消除偷工减料、以次充好等现象的发生, 同时对建设单位的成本管理起到核实作用。
2.8 移交物业公司
智能化工程日后的使用都是由物业公司来操作的, 因此在检测、验收合格后，应该及时把工程移交给物业公司。当然，移交的同时应该由施工单位对物业公司相关人员进行全面的培训与指导,使物业公司的管理人员能够全面了解此项目的基本情况。同时，使建设单位的投入能够真正为业主提供应有的服务。
【参考文献】
[1] 建设工程造价管理理论与实务(一) [M].北京: 中国计划出版社2008
[2] 工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京: 中国计划出版社,2006
[3] 工程造价计价与控制[M].北京: 中国计划出版社.2006
[4] 工程招投标与合同管理(修订版) [M].北京: 中国建筑工业出版.2000
[5] 施工项目成本管理[M].北京:中国建筑工业出版社.1997