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摘要：2003年以来，我国政府实施了一系列政策对房地产市场进行宏观调控，以促进房地产市场的健康发展，对房地产宏观调控绩效评价可以检验调控政策有效性。本文首先按照经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标构建了房地产宏观调控的绩效评价指标体系，并且建立了我国房地产市场宏观绩效评价模型，最后利用建立的房地产宏观调控绩效评价体系对2011年上海市宏观调控效果进行实证分析，并得出相关的政策建议。
关键词：房地产宏观调控；绩效评价；5E原则；评价模型
一、引言
1998年住房分配货币化，我国房地产市场正式形成，房地产行业迅速发展，并已成为第三产业的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱性行业，房地产业的发展极大促进了我国国民经济的增长。但是我国房地产市场在发展过程中出现了投资过热、房价过高、结构不平衡等问题，2003年以来我国政府采取了一系列的政策措施以促进房地产市场的健康有序发展，按照调控的目标房地产宏观调控大致可以划分为3个阶段。第一阶段（2003-2008）抑制房地产市场投资过热，控制房价过快增长。第二阶段（2008-2009）刺激房地产市场，鼓励楼市投资，带动消费以促进国民经济增长。第三阶段（2009至今）遏制房价，促进房价合理回归。
房地产宏观调控有效性成为公众关注的焦点，对房地产宏观调控进行绩效评价能为我国房地产调控提供依据，有效检验房地产宏观调控的效果，保障公众对房地产市场的了解和对政府工作的监督。房地产宏观调控绩效是政府绩效评价的一种，房地产调控绩效评价是对政府干预房地产市场实际效果的评价。但是我国房地产市场历史较短，房地产调控仍处于探索阶段，关于房地产市场宏观调控的研究主要围绕着房地产周期、房价波动、调控政策选择等问题展开，对房地产调控绩效的研究比较少。在为数不多的房地产宏观调控绩效研究中，大多集中于对房地产宏观调控的货币政策、财政政策、土地政策等单一政策的研究，并且主要是研究对房地产供求、房价的影响。房地产宏观调控的系统的绩效评价的研究很少，本文从经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标设计房地产宏观调控绩效指标体系，并且建立了房地产宏观调控绩效评价模型，最后以上海市为例进行实证分析。
二、我国房地产宏观调控绩效指标体系的构建
对房地产宏观绩效评价，首先要构建指标体系。调控绩效指标的选取必须符合全面系统性、科学性、可测性、独立性。本文按照经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标（5E）选取了10个具体指标。
1. 经济性目标
经济性是指一项经济活动在保证质量条件下将其资源消耗量降到最低。就房地产宏观调控而言，主要指政府在对房地产市场宏观调控的过程中产生的成本，主要有经济成本、政治成本、社会成本。经济成本指政府在对房地产宏观调控过程中产生的人力、物力、财力；政治成本指中央政府在对房地产宏观调控过程中影响地方政府的利益，地方政府政策与中央政府政策不一致，减弱中央政府对地方的管理和控制，导致中央政府威信下降。社会成本指政府在对房地产宏观调控时，造成从事房地产业及相关产业人员失业。基于数据可得性，选择的指标主要是住房保障支出。
2. 效率性目标
效率性指产品、服务或其他形式的产出与资源消耗的关系。一项有效率的活动应该是在保证质量的条件下，以最小的投入实现最大的产出或者一定的产出实现投入最小化。就房地产宏观调控而言，效率性主要指开发的房产投入使用情况和房地产对国民经济的带动作用。指标主要有商品房空置率和房地产业对GDP的贡献率。
3. 效果性目标
效果性是指一项活动的目标实现程度，以及一项活动的实际效果与预期的关系。就房地产宏观调控而言，效率性指标主要反应为房价调控、房地产规模调控、与国民经济相协调的调控。具体而言，指标主要有商品房平均价格增长率、商品住房价格收入比、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房价增长率/GDP增长率。
4. 公平性目标
公平性主要指社会的公平程度。就房地产宏观调控而言，公平性指从社会层面考察房地产宏观调控对社会公平的影响程度，是对房地产宏观调控绩效评价不可或缺的一部分。公平性原则主要可分为价格公平和结构公平。指标主要有经济适用房房价收入比、经济适用房投资额与住宅总投资额之比。
5. 生态性目标
生态性指一项活动对生态环境的影响程度。就房地产宏观调控而言，生态性主要指房地产对耕地资源的影响。生态性原则既是我国坚持可持续发展的要求，又是房地产宏观调控绩效评价的必须考虑的因素。反映生态性的指标主要有耕地净减少率。
表1 房地产宏观调控绩效评价指标体系表
三、构建房地产宏观调控绩效评价体系
（一） 评价指标标准值的确定及其依据
评价指标理想值是衡量指标的标准尺度，是评价政府各项房地产宏观调控绩效指标可以达到的理想预期。理想值的确定既要考虑我国实际情况，又要符合国家的政策法规，房地产宏观调控绩效评价指标理想值见表2。
表2 房地产宏观调控绩效评价指标理想值及确定依据
（二）评价指标权重的确定
评价标准确定后就需要对评价指标的权重进行确认，常用的指标权重确认方法中主要有德尔菲法、层次分析法、熵值法、非模糊数判断矩阵法。基于房地产市场的特点，本文采用层次分析法对指标权重进行赋值。由于专家打分法尚未在房地产绩效评价中运用，因此本文根据问卷情况及房地产业当今的发展情况模拟打分，最终结果如下所示。
表3 指标权重
（三）综合评价值的计算
1. 指标标准化的处理
（1）当现状值小于理想值时，采用比例推算法确定分值
（2）当现状值大于理想值时，但并不是越大越好时，评价指标选择调整值 公式为Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100
（3）当现状值大于理想值时，数值越大越好时，实现度分值为100分
2. 综合评价计算模型
（1）目标分值的计算
Fi为目标的评价分值
（2）综合评价值的计算
F 为综合评价值
Wi为目标的权重
（四）2011年上海市房地产调控绩效评价
通过统计数据及查阅文献，获得上海市房地产2011年数据，并且根据权重和评分原则可以得到各指标及目标层的得分表。
表4 房地产宏观调控绩效评价分指表
根据指标标准化处理原则，可以得到上海市2011年房地产宏观调控绩效评价综合得分为83.95。由表4可以看出上海市2011年房地产宏观在效率性、效果性和生态型目标做的相当完善但在经济性尤其是公平性方面还存在很多问题。虽然房价仍在上涨，但是我们也应看到房价增长率是小于GDP增长率的，政府的宏观调控对房价起到了一定的抑制作用，货币的超发在一定程度上推动了房价的上涨，政府在对房地产市场宏观调控时，合理控制货币供应量，稳定物价水平。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额大幅度超过合理水平，说明现在房地产投资过热问题没有得到合理的控制。经济适用房投资额占住宅总投资额的比重小于合理水平，说明在保障房建设方面做的还不到位。
四、结论
本文在构建房地产宏观调控绩效评价指标体系的基础上，建立了我国房地产市场宏观绩效评价模型，并且引入上海市房地产调控数据进行实证分析，基于分析结果对我国房地产宏观调控提出以下政策建议。
对房地产市场进行宏观调控时不仅要关注房产价格的合理回归、对国民经济的带动作用，也要合理控制房地产投资的规模，抑制房地产投资过热； 更要关心房地产的供给结构，扩大财政对房地产的保障支出，增加经济适用房和廉租房建设，构建住有所居的和谐社会。
参考文献：
[1] 陈叶.房地产宏观调控绩效指标体系构建及评价[D].江西师范大学
[2] 高振华.关于构建房地产宏观调控绩效系统的论述[J].中国集体经济，2011（22）：16-17
[3] 吴 亭.2003年以来中国房地产宏观调控的政策工具研究[D].南京大学，2012：12-20
[4]王宏利.财政支出、经济结构与预算绩效评价[M].经济科学出版社，2011
[5]黄凌翔，刘云.环渤海区域土地政策宏观调控绩效评价研究[D].天津城市建设学院学报，2011
[6] 黄凌翔，尚聪敏.宏观调控下天津房地产市场理性发展研究
关键词：房地产宏观调控；绩效评价；5E原则；评价模型
一、引言
1998年住房分配货币化，我国房地产市场正式形成，房地产行业迅速发展，并已成为第三产业的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱性行业，房地产业的发展极大促进了我国国民经济的增长。但是我国房地产市场在发展过程中出现了投资过热、房价过高、结构不平衡等问题，2003年以来我国政府采取了一系列的政策措施以促进房地产市场的健康有序发展，按照调控的目标房地产宏观调控大致可以划分为3个阶段。第一阶段（2003-2008）抑制房地产市场投资过热，控制房价过快增长。第二阶段（2008-2009）刺激房地产市场，鼓励楼市投资，带动消费以促进国民经济增长。第三阶段（2009至今）遏制房价，促进房价合理回归。
房地产宏观调控有效性成为公众关注的焦点，对房地产宏观调控进行绩效评价能为我国房地产调控提供依据，有效检验房地产宏观调控的效果，保障公众对房地产市场的了解和对政府工作的监督。房地产宏观调控绩效是政府绩效评价的一种，房地产调控绩效评价是对政府干预房地产市场实际效果的评价。但是我国房地产市场历史较短，房地产调控仍处于探索阶段，关于房地产市场宏观调控的研究主要围绕着房地产周期、房价波动、调控政策选择等问题展开，对房地产调控绩效的研究比较少。在为数不多的房地产宏观调控绩效研究中，大多集中于对房地产宏观调控的货币政策、财政政策、土地政策等单一政策的研究，并且主要是研究对房地产供求、房价的影响。房地产宏观调控的系统的绩效评价的研究很少，本文从经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标设计房地产宏观调控绩效指标体系，并且建立了房地产宏观调控绩效评价模型，最后以上海市为例进行实证分析。
二、我国房地产宏观调控绩效指标体系的构建
对房地产宏观绩效评价，首先要构建指标体系。调控绩效指标的选取必须符合全面系统性、科学性、可测性、独立性。本文按照经济性、效率性、效果性、公平性、生态性目标（5E）选取了10个具体指标。
1. 经济性目标
经济性是指一项经济活动在保证质量条件下将其资源消耗量降到最低。就房地产宏观调控而言，主要指政府在对房地产市场宏观调控的过程中产生的成本，主要有经济成本、政治成本、社会成本。经济成本指政府在对房地产宏观调控过程中产生的人力、物力、财力；政治成本指中央政府在对房地产宏观调控过程中影响地方政府的利益，地方政府政策与中央政府政策不一致，减弱中央政府对地方的管理和控制，导致中央政府威信下降。社会成本指政府在对房地产宏观调控时，造成从事房地产业及相关产业人员失业。基于数据可得性，选择的指标主要是住房保障支出。
2. 效率性目标
效率性指产品、服务或其他形式的产出与资源消耗的关系。一项有效率的活动应该是在保证质量的条件下，以最小的投入实现最大的产出或者一定的产出实现投入最小化。就房地产宏观调控而言，效率性主要指开发的房产投入使用情况和房地产对国民经济的带动作用。指标主要有商品房空置率和房地产业对GDP的贡献率。
3. 效果性目标
效果性是指一项活动的目标实现程度，以及一项活动的实际效果与预期的关系。就房地产宏观调控而言，效率性指标主要反应为房价调控、房地产规模调控、与国民经济相协调的调控。具体而言，指标主要有商品房平均价格增长率、商品住房价格收入比、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房价增长率/GDP增长率。
4. 公平性目标
公平性主要指社会的公平程度。就房地产宏观调控而言，公平性指从社会层面考察房地产宏观调控对社会公平的影响程度，是对房地产宏观调控绩效评价不可或缺的一部分。公平性原则主要可分为价格公平和结构公平。指标主要有经济适用房房价收入比、经济适用房投资额与住宅总投资额之比。
5. 生态性目标
生态性指一项活动对生态环境的影响程度。就房地产宏观调控而言，生态性主要指房地产对耕地资源的影响。生态性原则既是我国坚持可持续发展的要求，又是房地产宏观调控绩效评价的必须考虑的因素。反映生态性的指标主要有耕地净减少率。
表1 房地产宏观调控绩效评价指标体系表
三、构建房地产宏观调控绩效评价体系
（一） 评价指标标准值的确定及其依据
评价指标理想值是衡量指标的标准尺度，是评价政府各项房地产宏观调控绩效指标可以达到的理想预期。理想值的确定既要考虑我国实际情况，又要符合国家的政策法规，房地产宏观调控绩效评价指标理想值见表2。
表2 房地产宏观调控绩效评价指标理想值及确定依据
（二）评价指标权重的确定
评价标准确定后就需要对评价指标的权重进行确认，常用的指标权重确认方法中主要有德尔菲法、层次分析法、熵值法、非模糊数判断矩阵法。基于房地产市场的特点，本文采用层次分析法对指标权重进行赋值。由于专家打分法尚未在房地产绩效评价中运用，因此本文根据问卷情况及房地产业当今的发展情况模拟打分，最终结果如下所示。
表3 指标权重
（三）综合评价值的计算
1. 指标标准化的处理
（1）当现状值小于理想值时，采用比例推算法确定分值
（2）当现状值大于理想值时，但并不是越大越好时，评价指标选择调整值 公式为Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100
（3）当现状值大于理想值时，数值越大越好时，实现度分值为100分
2. 综合评价计算模型
（1）目标分值的计算
Fi为目标的评价分值
（2）综合评价值的计算
F 为综合评价值
Wi为目标的权重
（四）2011年上海市房地产调控绩效评价
通过统计数据及查阅文献，获得上海市房地产2011年数据，并且根据权重和评分原则可以得到各指标及目标层的得分表。
表4 房地产宏观调控绩效评价分指表
根据指标标准化处理原则，可以得到上海市2011年房地产宏观调控绩效评价综合得分为83.95。由表4可以看出上海市2011年房地产宏观在效率性、效果性和生态型目标做的相当完善但在经济性尤其是公平性方面还存在很多问题。虽然房价仍在上涨，但是我们也应看到房价增长率是小于GDP增长率的，政府的宏观调控对房价起到了一定的抑制作用，货币的超发在一定程度上推动了房价的上涨，政府在对房地产市场宏观调控时，合理控制货币供应量，稳定物价水平。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额大幅度超过合理水平，说明现在房地产投资过热问题没有得到合理的控制。经济适用房投资额占住宅总投资额的比重小于合理水平，说明在保障房建设方面做的还不到位。
四、结论
本文在构建房地产宏观调控绩效评价指标体系的基础上，建立了我国房地产市场宏观绩效评价模型，并且引入上海市房地产调控数据进行实证分析，基于分析结果对我国房地产宏观调控提出以下政策建议。
对房地产市场进行宏观调控时不仅要关注房产价格的合理回归、对国民经济的带动作用，也要合理控制房地产投资的规模，抑制房地产投资过热； 更要关心房地产的供给结构，扩大财政对房地产的保障支出，增加经济适用房和廉租房建设，构建住有所居的和谐社会。
参考文献：
[1] 陈叶.房地产宏观调控绩效指标体系构建及评价[D].江西师范大学
[2] 高振华.关于构建房地产宏观调控绩效系统的论述[J].中国集体经济，2011（22）：16-17
[3] 吴 亭.2003年以来中国房地产宏观调控的政策工具研究[D].南京大学，2012：12-20
[4]王宏利.财政支出、经济结构与预算绩效评价[M].经济科学出版社，2011
[5]黄凌翔，刘云.环渤海区域土地政策宏观调控绩效评价研究[D].天津城市建设学院学报，2011
[6] 黄凌翔，尚聪敏.宏观调控下天津房地产市场理性发展研究