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国务院办公厅日前转发了建设部、国土资源部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出要“加大土地供应调控力度，严格土地管理”。针对当前房地产价格不断攀升的势头，对房价和地价的关系有两种截然不同的观点，一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动房价上涨；一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动地价上升。本文围绕漳州市区以招拍挂或协议出让方式取得土地后已经上市的房地产项目选取22个进行调查测算，从理论和实例角度对不同出让方式下地价与房价之间的关系进行比较，进一步探讨地价与房价的关系。
理论分析
一、土地供应方式对地价的影响。
土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。
一般来说，协议方式形成的价格最低，这里面原因很多，一是开发商与原用地方、政府各相关部门有着千丝万缕的联系，一旦某开发商和各有关方达成协议，其他开发商就很难介入；二是原有的出让程序难以形成竞争机制，房地产开发立项和规划一开始就确定了开发商，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无从染指；三是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。
在招标模式中，中标人要满足很多条件，如行业经验和业绩，付款方式和进度、开发方案以及其它技术经济因素。只有综合评分最高的开发商才能成为中标人。由于价格只是评判的因素之一，当然就不一定是出价高者得到地块。
拍卖的形式大家都很熟悉，因为近几年来全国土地市场举行的几次拍卖，成交价都很高，甚至创出了各地土地交易的最高价，实际上拍卖方式在各种出让方式中所占比例很少。
挂牌方式遵循的游戏规则也是价高者得。在招标和拍卖方式中，都要求竞买人不得少于三人，而挂牌则不受竞买人数的限制，且每个竞买人都可以多次报价。如果仅有一家开发商竞价，超过底价即可摘牌。如果有多家开发商竞价，则会在最后以拍卖竞价的方式确定竞得人。挂牌有较长一段的出价时间，开发商有充分的选择机会，与招标拍卖相比，挂牌有很多优势，因此得到了广泛的应用。
出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的，不是绝对的，也不是长期的。从现象上看，招拍挂形成的地价要高于协议出让价。由此，一些人士把高地价归咎于招拍挂。如前所述，由于协议价多是毛地价，招拍挂的多是熟地价，因此，不能简单的对比。以表面的协议价格为基准，拿土地交易市场形成的价格和其比较，当然会得出价格过高的结论。即使抛开协议出让不谈，仅就招拍挂本身而言，也不是形成高价的根源。因为招标是按照综合得分评定的，拍卖所占的比例并不高，不会全面提升土地市场价格。而且说拍卖一定会形成高价是极大误解。拍卖不是赌博，土地交易市场不是赌场，开发商也不是赌徒。绝大多数的开发商是理性的，他们不会恶性竞争，盲目出价，否则，就不会出现流拍了。挂牌更不会绝对形成高价。
无论是协议出让，还是招拍挂，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低。
二、房地产价格与土地价格的理论关系。
一般来讲，房地产价格由土地取得费、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润构成。为了便于本文进行招拍挂出让与协议出让方式下地价与房地产价格的关系比较，根据投资估算的一般处理方式对上述价格构成进行重新组合，分地价(主要指土地取得费用)，房屋建设费用(建筑安装工程费、前期工程费、基础设施建设费、公共设施配套建设费)、期间费用(管理费、投资利息、销售税费、其他费用)、开发利润。
从房地产价格的构成中可以看出，土地价格是房地产价格的组成部分，与房屋建设费用等同为房地产开发成本的一部分。
房地产价格主要由房地产市场供求决定，开发商根据房地产市场的供求状况，市场价格水平，自己楼盘的特点来制定销售价格。开发商在制定价格时会考虑房地产的开发成本，若市场售价高于成本与预期利润之和，开发商会直接根据市场制定价格；若市场售价低于成本与预期利润之和，开发商只能考虑各种渠道降低成本甚至降低预期利润，仍以市场为基础制定价格，除非开发商对未来市场看涨，且增长额会高于财务成本等的增加额，其会推迟入市时间，根据将来入市时的市场情况来制定当时价格。
地价作为房地产价格的组成部分之一，当地价上涨时，开发商为了保证预期利润率的实现，首先考虑提高房地产价格来进行消化。而房地产价格最终是否可以上涨，要经受市场需求的考验。在需求水平保持平衡状态的情况下，一般开发商只能保持房地产价格不变，将地价的上涨带来的成本增加多进行内部消化；若需求旺盛，消费者购买能力增强，则开发商必然会提高房地产价格来消化地价的上涨，以实现预期利润，若需求疲软，开发商甚至要降低房地产的市场价格，同时消化预期房价的下降部分以及地价的上涨部分。只有房地产的行业利润率下降到最低且其他成本呈刚性再无下降空间时，地价的上涨才会直接决定房地产价格的上涨。
土地价格主要由土地市场供求决定。根据当前的土地供应方式，政府制定土地供应价格时主要根据成本制定招拍挂底价，只要开发商报价不低于起价(招标方式可能有其他约束条件)，即可成交。作为需求方，开发商在提出报价时，会全面分析房地产的整体市场状况、区域房地产市场、该项目具体情况，根据其对该项目未来房地产售价的判断、预期房屋建设费用以及期间费用的判断、预期开发利润率来测算最高的土地购买价格，在此测算的基础上主要根据土地市场的供求状况提出报价。即供应方以成本制定底价，需求方以土地市场的综合情况，根据房地产市场测算的可接受的最高地价来制定报价，土地市场的竞争越激烈，报价及成交价越接近于开发商可以接受的最高地价；反之，报价与成交价越接近于供应方的底价，有时甚至出现供应方因无人报价而不得不降低底价以促使交易成功的现象。
当预期房地产市场价格会上涨时，开发商可接受的最高地价也会上涨，但最终成交地价是否上涨则由土地市场决定。土地供应计划一旦制定，在其一定范围内可机动调整，但调整机制及调整空间非常有限而土地需求方的真实土地需求与其需求量与需求能力(资金实力、融资能力等)直接相关，若当时土地需求旺盛，则最终地价也会上涨；若土地需求能力持平，则地价亦持平；若因为一定原因如未来房价预期下降等导致土地需求疲软，则土地价格甚至会下跌。
实例调研
我调查了漳州市区22个近几年的房地产开发项目的实际地价与房价情况，并将开发项目划分为以招拍挂出让方式取得土地使用权的在售房地产项目(以下简称“招拍挂在售 项目”)，以协议出让方式取得土地使用权的在售房地产项目(以下简称“协议在售项目”)，以协议方式取得土地使用权的已售完房地产项目(以下简称“协议已售完项目”)，测算其地价、房屋建设费用、期间费用、利润占房价的比例，从具体实例分析地价与房价的关系。
我们对三种类型项目房地产价格中各部分比例进行分析测算，从测算结果来看，可以得出如下结论：
一、协议已售项目与协议在售项目相比，其土地取得方式相同，地价水平相近，而地价占房价比例的差别较大(前者比后者高6．76％)，利润占房价比例的差别也较大(前者较后者低7．53％)，主要原因即在于两类项目面临的房地产市场不同，前一类项目房地产售价时间为2001-2005年之间，而后一类项目房地产售价的时间均为2006年。不同时间点的房地产市场的不同导致了房地产市场售价水平的不同，直接导致地价水平相当的项目，利润水平不同。此外，即使在同一时间段内的同样地价水平的房地产项目，在不同区域的房地产市场上售价水平并不相同，而且差别可能很大。从侧面说明房地产售价主要由开发商在销售策略上根据房地产市场行情决定，而非由成本所决定，如果房价上涨，上涨部分主要为开发商的利润。
二、招拍挂在售项目与协议在售项目相比，其所在区域类似，房地产市场水平相当，土地取得方式不同，地价占房价比例的差别较大(前者较后者高4．06％)，利润占房价比例的差别也较大(前者较后者低11．15％)，主要原因在于两类项目的土地取得方式不同导致地价水平不同。招拍挂项目的地价由开发商在土地市场上公开竞价形成，能够充分反映市场价格；协议出让项目由于非公开交易，地价与公开的土地市场脱节，非公开市场竞争决定，而且大多为私下交易，一般低于土地正常市场价格(也有部分开发商由于信息不畅通，地价可能会高于土地正常市场价格)，因而招拍挂方式地价一般高于协议出让方式的地价，从而导致同样的房地产市场状况下，两类项目的房地产售价水平相近，但招拍挂在售项目获取到的利润比协议在售项目的利润要低一些。
结 论
本文从理论和实证两方面的分析，认为：
房地产的价格水平及其变动由房地产的市场供求所决定，土地的价格水平及其变动由土地的市场供求所决定。地价作为房地产价格的组成部分之一，当地价上涨时，房地产的价格由市场供求决定，可能上涨，也可能不变，甚至可能下降，只有房地产的行业利润率下降到最低且其他成本呈刚性再无下降空间时，地价的上涨才会直接决定房地产价格的上涨。
不同时间点的房地产市场的不同导致了房地产市场售价水平的不同，直接导致出现地价水平相当的项目，利润水平不同。此外，即使在同一时间段内的同样地价水平的房地产项目，在不同区域的房地产市场上售价水平并不相同，而且差别可能很大。因而房地产售价主要由开发商根据房地产市场行情决定，而非由成本所决定。
招拍挂项目的地价由开发商在土地市场上公开竞价形成，能够充分反映市场价格；协议出让项目由于非公开交易，地价与公开的土地市场脱节，非公开市场竞争，而且大多为私下交易，一般低于土地正常市场价格，因而招拍挂方式地价一般高于协议出让方式地价，从而导致同样的房地产市场状况下，两类项目的房地产售价水平相近，但招拍挂在售项目获取到的利润比协议在售项目的利润要低一些。(作者单位：漳州市芗城区城市建设开发总公司)
理论分析
一、土地供应方式对地价的影响。
土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。
一般来说，协议方式形成的价格最低，这里面原因很多，一是开发商与原用地方、政府各相关部门有着千丝万缕的联系，一旦某开发商和各有关方达成协议，其他开发商就很难介入；二是原有的出让程序难以形成竞争机制，房地产开发立项和规划一开始就确定了开发商，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无从染指；三是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。
在招标模式中，中标人要满足很多条件，如行业经验和业绩，付款方式和进度、开发方案以及其它技术经济因素。只有综合评分最高的开发商才能成为中标人。由于价格只是评判的因素之一，当然就不一定是出价高者得到地块。
拍卖的形式大家都很熟悉，因为近几年来全国土地市场举行的几次拍卖，成交价都很高，甚至创出了各地土地交易的最高价，实际上拍卖方式在各种出让方式中所占比例很少。
挂牌方式遵循的游戏规则也是价高者得。在招标和拍卖方式中，都要求竞买人不得少于三人，而挂牌则不受竞买人数的限制，且每个竞买人都可以多次报价。如果仅有一家开发商竞价，超过底价即可摘牌。如果有多家开发商竞价，则会在最后以拍卖竞价的方式确定竞得人。挂牌有较长一段的出价时间，开发商有充分的选择机会，与招标拍卖相比，挂牌有很多优势，因此得到了广泛的应用。
出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的，不是绝对的，也不是长期的。从现象上看，招拍挂形成的地价要高于协议出让价。由此，一些人士把高地价归咎于招拍挂。如前所述，由于协议价多是毛地价，招拍挂的多是熟地价，因此，不能简单的对比。以表面的协议价格为基准，拿土地交易市场形成的价格和其比较，当然会得出价格过高的结论。即使抛开协议出让不谈，仅就招拍挂本身而言，也不是形成高价的根源。因为招标是按照综合得分评定的，拍卖所占的比例并不高，不会全面提升土地市场价格。而且说拍卖一定会形成高价是极大误解。拍卖不是赌博，土地交易市场不是赌场，开发商也不是赌徒。绝大多数的开发商是理性的，他们不会恶性竞争，盲目出价，否则，就不会出现流拍了。挂牌更不会绝对形成高价。
无论是协议出让，还是招拍挂，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低。
二、房地产价格与土地价格的理论关系。
一般来讲，房地产价格由土地取得费、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润构成。为了便于本文进行招拍挂出让与协议出让方式下地价与房地产价格的关系比较，根据投资估算的一般处理方式对上述价格构成进行重新组合，分地价(主要指土地取得费用)，房屋建设费用(建筑安装工程费、前期工程费、基础设施建设费、公共设施配套建设费)、期间费用(管理费、投资利息、销售税费、其他费用)、开发利润。
从房地产价格的构成中可以看出，土地价格是房地产价格的组成部分，与房屋建设费用等同为房地产开发成本的一部分。
房地产价格主要由房地产市场供求决定，开发商根据房地产市场的供求状况，市场价格水平，自己楼盘的特点来制定销售价格。开发商在制定价格时会考虑房地产的开发成本，若市场售价高于成本与预期利润之和，开发商会直接根据市场制定价格；若市场售价低于成本与预期利润之和，开发商只能考虑各种渠道降低成本甚至降低预期利润，仍以市场为基础制定价格，除非开发商对未来市场看涨，且增长额会高于财务成本等的增加额，其会推迟入市时间，根据将来入市时的市场情况来制定当时价格。
地价作为房地产价格的组成部分之一，当地价上涨时，开发商为了保证预期利润率的实现，首先考虑提高房地产价格来进行消化。而房地产价格最终是否可以上涨，要经受市场需求的考验。在需求水平保持平衡状态的情况下，一般开发商只能保持房地产价格不变，将地价的上涨带来的成本增加多进行内部消化；若需求旺盛，消费者购买能力增强，则开发商必然会提高房地产价格来消化地价的上涨，以实现预期利润，若需求疲软，开发商甚至要降低房地产的市场价格，同时消化预期房价的下降部分以及地价的上涨部分。只有房地产的行业利润率下降到最低且其他成本呈刚性再无下降空间时，地价的上涨才会直接决定房地产价格的上涨。
土地价格主要由土地市场供求决定。根据当前的土地供应方式，政府制定土地供应价格时主要根据成本制定招拍挂底价，只要开发商报价不低于起价(招标方式可能有其他约束条件)，即可成交。作为需求方，开发商在提出报价时，会全面分析房地产的整体市场状况、区域房地产市场、该项目具体情况，根据其对该项目未来房地产售价的判断、预期房屋建设费用以及期间费用的判断、预期开发利润率来测算最高的土地购买价格，在此测算的基础上主要根据土地市场的供求状况提出报价。即供应方以成本制定底价，需求方以土地市场的综合情况，根据房地产市场测算的可接受的最高地价来制定报价，土地市场的竞争越激烈，报价及成交价越接近于开发商可以接受的最高地价；反之，报价与成交价越接近于供应方的底价，有时甚至出现供应方因无人报价而不得不降低底价以促使交易成功的现象。
当预期房地产市场价格会上涨时，开发商可接受的最高地价也会上涨，但最终成交地价是否上涨则由土地市场决定。土地供应计划一旦制定，在其一定范围内可机动调整，但调整机制及调整空间非常有限而土地需求方的真实土地需求与其需求量与需求能力(资金实力、融资能力等)直接相关，若当时土地需求旺盛，则最终地价也会上涨；若土地需求能力持平，则地价亦持平；若因为一定原因如未来房价预期下降等导致土地需求疲软，则土地价格甚至会下跌。
实例调研
我调查了漳州市区22个近几年的房地产开发项目的实际地价与房价情况，并将开发项目划分为以招拍挂出让方式取得土地使用权的在售房地产项目(以下简称“招拍挂在售 项目”)，以协议出让方式取得土地使用权的在售房地产项目(以下简称“协议在售项目”)，以协议方式取得土地使用权的已售完房地产项目(以下简称“协议已售完项目”)，测算其地价、房屋建设费用、期间费用、利润占房价的比例，从具体实例分析地价与房价的关系。
我们对三种类型项目房地产价格中各部分比例进行分析测算，从测算结果来看，可以得出如下结论：
一、协议已售项目与协议在售项目相比，其土地取得方式相同，地价水平相近，而地价占房价比例的差别较大(前者比后者高6．76％)，利润占房价比例的差别也较大(前者较后者低7．53％)，主要原因即在于两类项目面临的房地产市场不同，前一类项目房地产售价时间为2001-2005年之间，而后一类项目房地产售价的时间均为2006年。不同时间点的房地产市场的不同导致了房地产市场售价水平的不同，直接导致地价水平相当的项目，利润水平不同。此外，即使在同一时间段内的同样地价水平的房地产项目，在不同区域的房地产市场上售价水平并不相同，而且差别可能很大。从侧面说明房地产售价主要由开发商在销售策略上根据房地产市场行情决定，而非由成本所决定，如果房价上涨，上涨部分主要为开发商的利润。
二、招拍挂在售项目与协议在售项目相比，其所在区域类似，房地产市场水平相当，土地取得方式不同，地价占房价比例的差别较大(前者较后者高4．06％)，利润占房价比例的差别也较大(前者较后者低11．15％)，主要原因在于两类项目的土地取得方式不同导致地价水平不同。招拍挂项目的地价由开发商在土地市场上公开竞价形成，能够充分反映市场价格；协议出让项目由于非公开交易，地价与公开的土地市场脱节，非公开市场竞争决定，而且大多为私下交易，一般低于土地正常市场价格(也有部分开发商由于信息不畅通，地价可能会高于土地正常市场价格)，因而招拍挂方式地价一般高于协议出让方式的地价，从而导致同样的房地产市场状况下，两类项目的房地产售价水平相近，但招拍挂在售项目获取到的利润比协议在售项目的利润要低一些。
结 论
本文从理论和实证两方面的分析，认为：
房地产的价格水平及其变动由房地产的市场供求所决定，土地的价格水平及其变动由土地的市场供求所决定。地价作为房地产价格的组成部分之一，当地价上涨时，房地产的价格由市场供求决定，可能上涨，也可能不变，甚至可能下降，只有房地产的行业利润率下降到最低且其他成本呈刚性再无下降空间时，地价的上涨才会直接决定房地产价格的上涨。
不同时间点的房地产市场的不同导致了房地产市场售价水平的不同，直接导致出现地价水平相当的项目，利润水平不同。此外，即使在同一时间段内的同样地价水平的房地产项目，在不同区域的房地产市场上售价水平并不相同，而且差别可能很大。因而房地产售价主要由开发商根据房地产市场行情决定，而非由成本所决定。
招拍挂项目的地价由开发商在土地市场上公开竞价形成，能够充分反映市场价格；协议出让项目由于非公开交易，地价与公开的土地市场脱节，非公开市场竞争，而且大多为私下交易，一般低于土地正常市场价格，因而招拍挂方式地价一般高于协议出让方式地价，从而导致同样的房地产市场状况下，两类项目的房地产售价水平相近，但招拍挂在售项目获取到的利润比协议在售项目的利润要低一些。(作者单位：漳州市芗城区城市建设开发总公司)