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摘 要：基于跨期消费与投资组合模型研究了“土地财政”对于居民消费的影响机理，并利用我国2004～2010年267个地级市面板数据进行实证检验。研究发现：首先，“土地财政”通过影响居民实际收入以及推高房价共同抑制了居民消费，并且随着“土地财政”依赖程度的增加，居民将相应地增大房产部分在家庭财富配置的比重；其次我国的“房地产财富效应”不显著，但是居民住房面积的增加有助于促进居民消费；最后，提高信贷利率和改善公共服务水平都将有助于提振居民消费。因此，减少地方政府对于“土地财政”依赖、建立居民合理分享土地增值收益机制以及弥补政府保障性住房的职能缺位是提振居民消费的关键。
关键词： 土地财政；房地产价格；居民消费；地方政府
中图分类号：F810.7 文献标识码： A 文章编号：1003-7217（2013）04-0078-06
一、引 言
近年来，我国居民消费率持续下降，由2000年的46.4%下降至2011年的34.9%①。这一比重不仅低于世界中等收入国家平均水平60%的比重，甚至低于中低收入国家41%的平均水平②。那是什么因素导致了近年来居民消费率的逐步下降？国外大量实证研究发现房地产价格波动会对消费产生影响。国内学者也陆续从这一角度展开研究，然而研究结论颇有争议[1-3]。宋勃（ 2007）利用我国1998～2006年间房产价格和居民消费的季度数据，得出我国存在“房地产财富效应”的结论，即房价上涨将增加居民财富水平从而有利于消费[4]。但另有研究得出不一样的结论。王辉龙（2009）选取我国2000～2006年间长江三角洲和珠江三角洲25个城市的面板数据进行了实证研究发现我国“房产财富效应”并不显著，而且房价上涨短期会挤出居民消费[5]。况伟大（2011）利用我国35个大中城市的1996～2008年家庭数据进行研究发现房价上涨对于非住房消费显著为负。虽然房价上涨对于消费的影响存在争议，但是关于房价上涨的原因，国内学界普遍认为地方政府对于“土地财政”的依赖是关键因素[6]。周彬、杜两省（2010）基于一般均衡模型研究认为，政府追求土地收益最大化将导致土地价格上涨进而推动房价上涨[7]。张双长和李稻葵（2010）利用1999～2007年35个城市数据对土地出让金占财政预算收入比对房价的影响进行实证研究，研究认为地方政府对“土地财政”的依赖程度越高，该城市的房地产价格上涨越快[8]。杨志安、庞海帅（2011）通过土地出让收入与地方商品房售价关系模型的构建与结果检验，指出了“土地财政”是推动地方房地产价格上涨的重要力量[9]。王学龙、杨文（2012）构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型，表明推动房价飞速上涨的根本原因不是地价，而是“土地财政”[10] 。
由此可见，地方政府对于“土地财政”的依赖将是影响居民消费的重要因素，目前尚未有文献就二者之间的联系展开研究，我们试图就这一问题进行探讨。直观上，“土地财政”可以通过房地产价格对居民消费产生影响。一方面，地方政府对于“土地财政”的依赖推高了房地产价格，在“房地产财富效应”的作用下将有助于消费增长，另一方面“土地财政”的依赖形成房价上涨预期，降低了房地产的投资风险，居民从跨期效用最大化的角度将会增加房地产投资而减少消费。再进一步分析，“土地财政”还可能通过收入渠道影响居民消费。首先，“土地财政”为地方政府筹集城市发展资金提供了可靠的渠道，可以促进地区经济发展从而带动居民实际收入增加；其次由于土地成本具有转嫁性，居民是土地出让收入的实际承担者，那么土地出让收入越多意味着越多的国民收入从居民部门转移到政府部门，这又将相应地改变居民实际收入水平。可以说，“土地财政”对居民消费的作用机制较为复杂，影响结果具有不确定性，不仅关系到跨期消费的选择还涉及消费与房产投资的权衡。我们将在最优跨期消费与投资组合模型的基础上，考虑“土地财政”依赖对居民实际收入和房地产价格的内生作用，进而分析其对居民消费和财富配置的影响，并利用2004～2010年全国267个地级市的面板数据对理论假说进行实证检验，以期为提振居民消费提供一些有益的探讨。
（二）变量选择及数据来源
解释变量为Yit分别为居民的实际收入Realincome，居民人均消费支出Consumption和房产消费比k，其中Realincome等于各地区人均可支配收入占人均国内生产总值的比重，而k=pthtct，即房地产价值与居民消费支出的比值，由于缺少家庭房地产价值的统计数据，这里用当期房地产销售价格Estateprice与人均住房面积Averhouse的乘积来近似替代。其他解释变量包括：地方政府对“土地财政”依赖程度θ等于土地出让收入占本级公共财政收入的比重；银行贷款利率Loanrate用于反映信贷松紧程度，人均国民生产总值AverGDP用以反映地区经济发展程度，失业率Unemploymentrate，用失业人口除以就业人口与失业人口总和；第三产业发达程度（Businessrate），用第三产业产值占GDP的比重来反映。此外，考虑基本公共服务对于居民消费行为的影响，分别选取了中小学师生、人均医院病床数、人均公交车数和民生支出比重四个指标来反映公共服务水平，其中中小学师生比Averteacher等于地区中小学教师总人数除以地中小学学生数；人均医院病床数Aversickbed等于地区医院病床数除以地区人口数；人均公交车数Averbus等于地区公交汽车数除以地区人口；民生支出比重Pubexpenrate等于各地教育、医疗等民生支出占财政支出的比重。
考虑数据的完整性和动态面板广义矩估计要求①，选取中国267个地市行政区（含四个直辖市）在2004～2010年间的数据样本。数据来源为相应年份的《中国统计年鉴》、《新中国六十年统计资料汇编》、《中国国土资源统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》和中国经济数据库（CEIC databases）。为了使数据变化更加平稳并且便于检验弹性“土地财政”依赖对于居民可支配收入的弹性系数Eytθt的符号，我们对以上所有变量采用了自然对数形式，相应的变量名加以前缀“Ln_”。 四、实证结果及分析
就序列自相关和工具变量有效性进行AR（2）和Hansen检验，检验结果表明，所采用计量模型具有适用性，回归结果如表1所示，其中一步估计法和两步估计法的回归结果基本一致，考虑两步估计法在面板数据存在自相关和异方差时更加准确和有效，我们主要分析两步回归结果。
通过回归结果1和2，我们可以发现“土地财政”变量ln_θ的回归系数显著为负，说明地方政府对于“土地财政”的依赖将损害居民实际收入，即“土地财政”对居民实际收入弹性系数Eytθt<0。究其原因在于地方政府垄断了土地增值收益，而居民却缺乏合理的土地增值收益分享机制。在我国“GDP锦标赛”中，地方政府逐步形成对“土地财政”的依赖，通过低价征用再高价出让的方式获取大量土地增值收益，并将其用于基础设施建设以及工业园区补贴上，以实现短期拉动经济增长的目标。而这养的政府策略使得居民不仅难以分享到土地增值收益，甚至还可能因征地拆迁导致利益受损。可以说，“土地财政”本质上是国民财富从居民部门向政府部门的转移，其结果是降低了居民部门在国民收入分配中的比重。从统计数据上看， 2000年土地出让收入占GDP的比重仅为0.705%，而至2011年则上升到7.015%，形成鲜明对比的是同期劳动者报酬占GDP比重从51.381%下降至44.935%，这就侧面映证了我们的观点。
回归结果3和4表明，随着“土地财政”依赖程度的提高，居民将增大房产在当期家庭财富所占比重，“土地财政”依赖程度θ每提高1%则房产-消费比k会增加约0.025%，这与模型推导结论一致。而贷款利率的提高将减少房产在家庭财产中的比重，这是因为贷款利率的提高意味着贷款成本的提高，将会减少居民购房的意愿。另外，人均可支配收入水平对于房产-消费比k有着正向影响，这说明随着收入的提高，居民更倾向于增加购买房产而非进行消费，我们认为主要原因有：首先，我国改善性住房需求巨大。在中国人传统观念中自己拥有体面的房产不仅是社会地位的象征，也是安居乐业的心理需求。随着经济的不断发展，改善住房条件成为多数家庭在收入水平提高后的首要选择。根据国家统计局公布数据，自1998 年我国居民住宅自有化率不断提高，2011年达到84.7%，人均住房面积也从18.7平米提高到36平米，这正好映证了这点；其次，房产的投资属性逐步凸显。在2004～2010年期间，房价基本处于只涨不跌的局面，这使得房地产的投资品属性进一步凸显，消费者普遍形成房产价格上涨预期，从资产增值的角度倾向于增加房产的投资。
根据之前模型推论，Eytθt<0意味着“土地财政”依赖程度提高将减少居民消费支出，与之对应的是回归结果4和5显示“土地财政”对于居民消费的相关系数为负，并且通过了5%显著性水平的检验，与推论相符。人均住房面积对居民消费有着显著的正向作用，回归系数大小约为0.105-0.243，较其他变量影响程度最大，这说明居民住房条件的改善能够有效促进居民消费。与之形成对应的是房地产价格的上涨并未改善居民消费，也就是说我国的“房地产财富效应”并不显著。这是因为“财富效应”存在的前提是居民拥有自有住房，然而在我国快速城镇化的进程中，存在大量城镇新增人口和流动人口，其中有相当比例的中低收入者并不拥有住房，那么房价上涨不仅不能增加其财富水平，反而会增加住房支出压力进而挤出消费，这将抵消“房地产财富效应”的正向作用。基于此，我们认为我国居民消费不振的另一重要原因是政府在保障房建设上相对缺位，这使得中低收入者改善住房条件的途径单一，房价日益攀高的结果必然抑制了消费。而另一重要变量贷款利率与模型预期相一致，随着贷款利率的提高则增加房产借贷成本，有利于抑制房地产投资，进而刺激当期消费。此外，反映地区基本公共服务水平的各个变量，除人均公交汽车数外，人均中小学教师数、人均医院病床数和民生支出占比的估计系数都通过5%的显著性检验，说明基本公共服务水平的改善也将促进居民消费。 五、结论和政策建议
我们从定性与定量的角度研究了“土地财政”对于居民消费的影响，研究结论表明“土地财政”通过影响居民实际收入与推高房地产价格共同抑制了居民消费，通过实证结果分析认为其主要原因在于：一是地方政府垄断土地出让收益，居民缺少分享土地增值收益的机制；二是地方政府在保障房建设上存在职能缺位，抑制中低收入者消费需求。此外，研究还发现贷款利率和基本公共服务水平的提高都有利于提振居民消费。基于此，提出了以下政策建议：（1）拓宽地方政府筹资途径。地方政府对于“土地财政”的依赖源于其城市发展资金的迫切需求，未来改革就必须着眼于拓宽其筹资渠道，一方面可以考虑在上级财政部门的监管下赋予地方政府发行债券的权利，通过发展项目债券化的模式来筹集资金；另一方面推进房地产税费改革，适时开征物业税，将土地出让收益通过税收形式逐年征收，逐步降低地方政府对于“土地财政”的依赖。（2）建立合理的土地增值收益分享机制。未来改革必须打破地方政府对于土地增值收益的垄断，而关键在于建立合理的土地收益分配机制，一方面应当提高征地拆迁补偿标准，保障居民根本利益；另一方面注重改善土地出让收入支出结构，设立一定比例的专项资金中用于补贴民生支出，改善基本公共服务水平，这将有助于扩大内需目标的实现。（3）借助市场力量完善双轨制的住房供给体系。我国政府正在推进保障性住房建设，但单纯依靠政府投入必然极大增加地方政府的财政压力，可以通过制定差异化的土地供给和银行信贷政策，引导社会资金参与其中，加快保障房推出的力度和广度，让收入各阶层居民都有相应改善住房条件的途径，有助于居民消费潜力的进一步释放。（4）继续实施差异化的房地产信贷政策。政府应该支持居民首套住房和改善性住房的合理需求，在首付比例、信贷额度和基准利率方面给予适当的优惠；同时，严控房地产投机行为，通过提高贷款利率，紧缩贷款额度，进一步提高信贷成本，弱化住房的投资属性，促使房地产市场需求的理性回归。
注释： ①数据来源：根据2001～2011年《中国统计年鉴》相关数据计算得出。
②数据来源：财政部相关研究《关于“收入倍增”的几点思考》http：//czzz.mof.gov.cn/caizhengjingshendajiatan/201303/t20130301_739713.html
③Arellano & Bond（1991）的研究结果动态面板适用于个体数量较多，且时间跨度不宜过长（T ④数据来源：《中国统计年鉴2012》、《中国统计年鉴2001》、《国土资源统计年鉴2001》和财政部公布《2011年地方政府性基金收入决算表》。
参考文献：
[1]Case， Quigley， Shiller.Comparing wealth effects： the stock market versus the housing market[C]. Advances in Macroeconomics，2005.
[2]Campbell，Cocco. How do house prices affect consumption？ [J]. Journal of Monetary Economics， 2007，（3）：591-621.
[3]Becker， S. G. Family Economics and Macro Behavior[J]. The American Economic Review， 1988，（1）：1-13.
[4]宋勃.房地产财富效应的理论分析和中国经验的实证检验： 1998- 2006[J].经济科学，2007，（5）：41-53.
[5]王辉龙.房价波动、家庭财富配置与居民生活水平—来自长江、珠江三角洲地区的经验证据[J].南方经济，2009，（12）：3-14.
[6]况伟大.房价变动与中国城市居民消费[J].世界经济，2011，（10）：21-34.
[7]周彬，杜两省.土地财政与房地产价格上涨：理论分析和实证研究[J].财贸经济，2010，（8）：109-116.
[8]张双长，李稻葵.“二次房改”的财政基础分析：基于土地财政与房地产价格关系的视角[J].财政研究，2010，（7）：5-11.
[9]杨志安，庞海帅.土地财政与房地产价格关系分析及其治理对策[J].辽宁大学学报（社哲版），2011，（3）：96-101.
[10]王学龙，杨文. 中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析[J].经济评论，2012，（4）：88-96.
[11]Iacoviello， M.Consumption， house prices and collateral constraints[J]. Journal of Housing Economics， 2004，（4）：305- 321.
[12]Blundell， R. and S. Bond. GMM estimation with persistent panel data： an application to production functions[J].Econometric Reviews，2000，19（3）：321-340.
（责任编辑：漆玲琼）
关键词： 土地财政；房地产价格；居民消费；地方政府
中图分类号：F810.7 文献标识码： A 文章编号：1003-7217（2013）04-0078-06
一、引 言
近年来，我国居民消费率持续下降，由2000年的46.4%下降至2011年的34.9%①。这一比重不仅低于世界中等收入国家平均水平60%的比重，甚至低于中低收入国家41%的平均水平②。那是什么因素导致了近年来居民消费率的逐步下降？国外大量实证研究发现房地产价格波动会对消费产生影响。国内学者也陆续从这一角度展开研究，然而研究结论颇有争议[1-3]。宋勃（ 2007）利用我国1998～2006年间房产价格和居民消费的季度数据，得出我国存在“房地产财富效应”的结论，即房价上涨将增加居民财富水平从而有利于消费[4]。但另有研究得出不一样的结论。王辉龙（2009）选取我国2000～2006年间长江三角洲和珠江三角洲25个城市的面板数据进行了实证研究发现我国“房产财富效应”并不显著，而且房价上涨短期会挤出居民消费[5]。况伟大（2011）利用我国35个大中城市的1996～2008年家庭数据进行研究发现房价上涨对于非住房消费显著为负。虽然房价上涨对于消费的影响存在争议，但是关于房价上涨的原因，国内学界普遍认为地方政府对于“土地财政”的依赖是关键因素[6]。周彬、杜两省（2010）基于一般均衡模型研究认为，政府追求土地收益最大化将导致土地价格上涨进而推动房价上涨[7]。张双长和李稻葵（2010）利用1999～2007年35个城市数据对土地出让金占财政预算收入比对房价的影响进行实证研究，研究认为地方政府对“土地财政”的依赖程度越高，该城市的房地产价格上涨越快[8]。杨志安、庞海帅（2011）通过土地出让收入与地方商品房售价关系模型的构建与结果检验，指出了“土地财政”是推动地方房地产价格上涨的重要力量[9]。王学龙、杨文（2012）构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型，表明推动房价飞速上涨的根本原因不是地价，而是“土地财政”[10] 。
由此可见，地方政府对于“土地财政”的依赖将是影响居民消费的重要因素，目前尚未有文献就二者之间的联系展开研究，我们试图就这一问题进行探讨。直观上，“土地财政”可以通过房地产价格对居民消费产生影响。一方面，地方政府对于“土地财政”的依赖推高了房地产价格，在“房地产财富效应”的作用下将有助于消费增长，另一方面“土地财政”的依赖形成房价上涨预期，降低了房地产的投资风险，居民从跨期效用最大化的角度将会增加房地产投资而减少消费。再进一步分析，“土地财政”还可能通过收入渠道影响居民消费。首先，“土地财政”为地方政府筹集城市发展资金提供了可靠的渠道，可以促进地区经济发展从而带动居民实际收入增加；其次由于土地成本具有转嫁性，居民是土地出让收入的实际承担者，那么土地出让收入越多意味着越多的国民收入从居民部门转移到政府部门，这又将相应地改变居民实际收入水平。可以说，“土地财政”对居民消费的作用机制较为复杂，影响结果具有不确定性，不仅关系到跨期消费的选择还涉及消费与房产投资的权衡。我们将在最优跨期消费与投资组合模型的基础上，考虑“土地财政”依赖对居民实际收入和房地产价格的内生作用，进而分析其对居民消费和财富配置的影响，并利用2004～2010年全国267个地级市的面板数据对理论假说进行实证检验，以期为提振居民消费提供一些有益的探讨。
（二）变量选择及数据来源
解释变量为Yit分别为居民的实际收入Realincome，居民人均消费支出Consumption和房产消费比k，其中Realincome等于各地区人均可支配收入占人均国内生产总值的比重，而k=pthtct，即房地产价值与居民消费支出的比值，由于缺少家庭房地产价值的统计数据，这里用当期房地产销售价格Estateprice与人均住房面积Averhouse的乘积来近似替代。其他解释变量包括：地方政府对“土地财政”依赖程度θ等于土地出让收入占本级公共财政收入的比重；银行贷款利率Loanrate用于反映信贷松紧程度，人均国民生产总值AverGDP用以反映地区经济发展程度，失业率Unemploymentrate，用失业人口除以就业人口与失业人口总和；第三产业发达程度（Businessrate），用第三产业产值占GDP的比重来反映。此外，考虑基本公共服务对于居民消费行为的影响，分别选取了中小学师生、人均医院病床数、人均公交车数和民生支出比重四个指标来反映公共服务水平，其中中小学师生比Averteacher等于地区中小学教师总人数除以地中小学学生数；人均医院病床数Aversickbed等于地区医院病床数除以地区人口数；人均公交车数Averbus等于地区公交汽车数除以地区人口；民生支出比重Pubexpenrate等于各地教育、医疗等民生支出占财政支出的比重。
考虑数据的完整性和动态面板广义矩估计要求①，选取中国267个地市行政区（含四个直辖市）在2004～2010年间的数据样本。数据来源为相应年份的《中国统计年鉴》、《新中国六十年统计资料汇编》、《中国国土资源统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》和中国经济数据库（CEIC databases）。为了使数据变化更加平稳并且便于检验弹性“土地财政”依赖对于居民可支配收入的弹性系数Eytθt的符号，我们对以上所有变量采用了自然对数形式，相应的变量名加以前缀“Ln_”。 四、实证结果及分析
就序列自相关和工具变量有效性进行AR（2）和Hansen检验，检验结果表明，所采用计量模型具有适用性，回归结果如表1所示，其中一步估计法和两步估计法的回归结果基本一致，考虑两步估计法在面板数据存在自相关和异方差时更加准确和有效，我们主要分析两步回归结果。
通过回归结果1和2，我们可以发现“土地财政”变量ln_θ的回归系数显著为负，说明地方政府对于“土地财政”的依赖将损害居民实际收入，即“土地财政”对居民实际收入弹性系数Eytθt<0。究其原因在于地方政府垄断了土地增值收益，而居民却缺乏合理的土地增值收益分享机制。在我国“GDP锦标赛”中，地方政府逐步形成对“土地财政”的依赖，通过低价征用再高价出让的方式获取大量土地增值收益，并将其用于基础设施建设以及工业园区补贴上，以实现短期拉动经济增长的目标。而这养的政府策略使得居民不仅难以分享到土地增值收益，甚至还可能因征地拆迁导致利益受损。可以说，“土地财政”本质上是国民财富从居民部门向政府部门的转移，其结果是降低了居民部门在国民收入分配中的比重。从统计数据上看， 2000年土地出让收入占GDP的比重仅为0.705%，而至2011年则上升到7.015%，形成鲜明对比的是同期劳动者报酬占GDP比重从51.381%下降至44.935%，这就侧面映证了我们的观点。
回归结果3和4表明，随着“土地财政”依赖程度的提高，居民将增大房产在当期家庭财富所占比重，“土地财政”依赖程度θ每提高1%则房产-消费比k会增加约0.025%，这与模型推导结论一致。而贷款利率的提高将减少房产在家庭财产中的比重，这是因为贷款利率的提高意味着贷款成本的提高，将会减少居民购房的意愿。另外，人均可支配收入水平对于房产-消费比k有着正向影响，这说明随着收入的提高，居民更倾向于增加购买房产而非进行消费，我们认为主要原因有：首先，我国改善性住房需求巨大。在中国人传统观念中自己拥有体面的房产不仅是社会地位的象征，也是安居乐业的心理需求。随着经济的不断发展，改善住房条件成为多数家庭在收入水平提高后的首要选择。根据国家统计局公布数据，自1998 年我国居民住宅自有化率不断提高，2011年达到84.7%，人均住房面积也从18.7平米提高到36平米，这正好映证了这点；其次，房产的投资属性逐步凸显。在2004～2010年期间，房价基本处于只涨不跌的局面，这使得房地产的投资品属性进一步凸显，消费者普遍形成房产价格上涨预期，从资产增值的角度倾向于增加房产的投资。
根据之前模型推论，Eytθt<0意味着“土地财政”依赖程度提高将减少居民消费支出，与之对应的是回归结果4和5显示“土地财政”对于居民消费的相关系数为负，并且通过了5%显著性水平的检验，与推论相符。人均住房面积对居民消费有着显著的正向作用，回归系数大小约为0.105-0.243，较其他变量影响程度最大，这说明居民住房条件的改善能够有效促进居民消费。与之形成对应的是房地产价格的上涨并未改善居民消费，也就是说我国的“房地产财富效应”并不显著。这是因为“财富效应”存在的前提是居民拥有自有住房，然而在我国快速城镇化的进程中，存在大量城镇新增人口和流动人口，其中有相当比例的中低收入者并不拥有住房，那么房价上涨不仅不能增加其财富水平，反而会增加住房支出压力进而挤出消费，这将抵消“房地产财富效应”的正向作用。基于此，我们认为我国居民消费不振的另一重要原因是政府在保障房建设上相对缺位，这使得中低收入者改善住房条件的途径单一，房价日益攀高的结果必然抑制了消费。而另一重要变量贷款利率与模型预期相一致，随着贷款利率的提高则增加房产借贷成本，有利于抑制房地产投资，进而刺激当期消费。此外，反映地区基本公共服务水平的各个变量，除人均公交汽车数外，人均中小学教师数、人均医院病床数和民生支出占比的估计系数都通过5%的显著性检验，说明基本公共服务水平的改善也将促进居民消费。 五、结论和政策建议
我们从定性与定量的角度研究了“土地财政”对于居民消费的影响，研究结论表明“土地财政”通过影响居民实际收入与推高房地产价格共同抑制了居民消费，通过实证结果分析认为其主要原因在于：一是地方政府垄断土地出让收益，居民缺少分享土地增值收益的机制；二是地方政府在保障房建设上存在职能缺位，抑制中低收入者消费需求。此外，研究还发现贷款利率和基本公共服务水平的提高都有利于提振居民消费。基于此，提出了以下政策建议：（1）拓宽地方政府筹资途径。地方政府对于“土地财政”的依赖源于其城市发展资金的迫切需求，未来改革就必须着眼于拓宽其筹资渠道，一方面可以考虑在上级财政部门的监管下赋予地方政府发行债券的权利，通过发展项目债券化的模式来筹集资金；另一方面推进房地产税费改革，适时开征物业税，将土地出让收益通过税收形式逐年征收，逐步降低地方政府对于“土地财政”的依赖。（2）建立合理的土地增值收益分享机制。未来改革必须打破地方政府对于土地增值收益的垄断，而关键在于建立合理的土地收益分配机制，一方面应当提高征地拆迁补偿标准，保障居民根本利益；另一方面注重改善土地出让收入支出结构，设立一定比例的专项资金中用于补贴民生支出，改善基本公共服务水平，这将有助于扩大内需目标的实现。（3）借助市场力量完善双轨制的住房供给体系。我国政府正在推进保障性住房建设，但单纯依靠政府投入必然极大增加地方政府的财政压力，可以通过制定差异化的土地供给和银行信贷政策，引导社会资金参与其中，加快保障房推出的力度和广度，让收入各阶层居民都有相应改善住房条件的途径，有助于居民消费潜力的进一步释放。（4）继续实施差异化的房地产信贷政策。政府应该支持居民首套住房和改善性住房的合理需求，在首付比例、信贷额度和基准利率方面给予适当的优惠；同时，严控房地产投机行为，通过提高贷款利率，紧缩贷款额度，进一步提高信贷成本，弱化住房的投资属性，促使房地产市场需求的理性回归。
注释： ①数据来源：根据2001～2011年《中国统计年鉴》相关数据计算得出。
②数据来源：财政部相关研究《关于“收入倍增”的几点思考》http：//czzz.mof.gov.cn/caizhengjingshendajiatan/201303/t20130301_739713.html
③Arellano & Bond（1991）的研究结果动态面板适用于个体数量较多，且时间跨度不宜过长（T
参考文献：
[1]Case， Quigley， Shiller.Comparing wealth effects： the stock market versus the housing market[C]. Advances in Macroeconomics，2005.
[2]Campbell，Cocco. How do house prices affect consumption？ [J]. Journal of Monetary Economics， 2007，（3）：591-621.
[3]Becker， S. G. Family Economics and Macro Behavior[J]. The American Economic Review， 1988，（1）：1-13.
[4]宋勃.房地产财富效应的理论分析和中国经验的实证检验： 1998- 2006[J].经济科学，2007，（5）：41-53.
[5]王辉龙.房价波动、家庭财富配置与居民生活水平—来自长江、珠江三角洲地区的经验证据[J].南方经济，2009，（12）：3-14.
[6]况伟大.房价变动与中国城市居民消费[J].世界经济，2011，（10）：21-34.
[7]周彬，杜两省.土地财政与房地产价格上涨：理论分析和实证研究[J].财贸经济，2010，（8）：109-116.
[8]张双长，李稻葵.“二次房改”的财政基础分析：基于土地财政与房地产价格关系的视角[J].财政研究，2010，（7）：5-11.
[9]杨志安，庞海帅.土地财政与房地产价格关系分析及其治理对策[J].辽宁大学学报（社哲版），2011，（3）：96-101.
[10]王学龙，杨文. 中国的土地财政与房地产价格波动——基于国际比较的实证分析[J].经济评论，2012，（4）：88-96.
[11]Iacoviello， M.Consumption， house prices and collateral constraints[J]. Journal of Housing Economics， 2004，（4）：305- 321.
[12]Blundell， R. and S. Bond. GMM estimation with persistent panel data： an application to production functions[J].Econometric Reviews，2000，19（3）：321-340.
（责任编辑：漆玲琼）