论文部分内容阅读
摘要：随着中国经济的快速发展，房地产开发的力度也明显加大。在开发建设中的建安成本占有一定的比重。本文对影响建安成本投资决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工阶段等五个环节进行论述，以期建安成本得到有效控制。
关键词：房地产；建安成本；控制
地产行业的建安成本控制在不同开发阶段控制的内容及重点各有不同。就目前开发流程而言，项目开发可分为：投资决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工阶段。此五个开发阶段，环环相扣，每个阶段的操作都直接影响下一阶段的操作，所以开发企业应重视每个阶段的操作，把握各阶段控制关键点，以免为后序工作带来不可避免的损失。现就该五个阶段建安成本的控制进行探讨。
一、投资决策阶段
投资决策阶段地产企业要对土地进行判断，对地块进行市场调查，进行可行性分析，初步判定地块开发产品的类型及品质，根据公司操作经验，结合市场状况推算投资该产品利润及现金流量，判断该地块对于本企业开发的价值。投资决策阶段决定的产品类型及品质为建安成本控制提供了方向，不同的产品类型及品质为建安成本控制提供了方向，不同的产品类型及建筑档次，其造价差异很大。若想日后项目开发顺利进行，对地块深入研究准确判断是该阶段操作的重点工作。
企业在获取土地时政府一般硬性规定土地性质，如住宅、商业、工业等，若企业获取的土地性质为住宅，那么就该地块而言。选择高层、多层还是别墅，所选产品开间大小及户型等对建安成本影响都很大。同時在满足政府用地要求的前提下，建筑档次定位对建安成本造价也影响巨大，如建筑外立面造型及所采用装饰材料类型与档次，公共部位装修档次，主要建筑材料设备的选型定位，还有园建部分的设计档次定位等也是影响建安成本的主要因素。因此，只有在投资决策阶段确定了适于企业操作的产品，才能为后序工作有效控制建安成本垫定基础。
二、设计阶段是影响建安成本的核心因素
影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是建安成本控制的关键环节，设计阶段对建安造价的影响度大概占到70%左右，建设项目的设计能否进行优化设计是控制建安成本的关键点。因此,建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。很长一段时间以来开发企业（特别是中小型的开发企业）普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工和专业，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不交圈等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。这样作尽管也有效果，但必竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重点放在建设前期阶段上来，尤其是要抓住设计这个阶段。随着土地成本的不断上升及人工材料价格的不断上涨等，很多开发企业开始重视设计阶段的成本管理，市场上也慢慢出现了专门对设计图纸进行方案优化的公司。笔者对建安成本影响最大的设计阶段是从以下四个方面进行控制。
（1）实行设计方案招投标
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。例如：公司开发商务大厦，在装修时为了节约设计费，没有进行设计招标，而是让这项工程装修的施工方进行设计，结果竣工后发现许多设计不合理，交用后改造不断， 给我们带来了很大的浪费。
（2）实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
（3）加强图纸会审
加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
（4）加强洽商管理
杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清洽商是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加的成本。
三、工程招投标是有效控制造价的重要手段
新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底20%以上，最多的超出65%。
另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造成价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。
四、施工管理是有效控制造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
五、竣工结算是关键
控制建安造价的最后一道关，是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和的投资收益。
六、结束语
综上所述，房地产开发的建安成本只要把握好投资决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工阶段等五个开发阶段的关键点，才能达到有效控制的目的，提高经济效益及社会效益。
关键词：房地产；建安成本；控制
地产行业的建安成本控制在不同开发阶段控制的内容及重点各有不同。就目前开发流程而言，项目开发可分为：投资决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工阶段。此五个开发阶段，环环相扣，每个阶段的操作都直接影响下一阶段的操作，所以开发企业应重视每个阶段的操作，把握各阶段控制关键点，以免为后序工作带来不可避免的损失。现就该五个阶段建安成本的控制进行探讨。
一、投资决策阶段
投资决策阶段地产企业要对土地进行判断，对地块进行市场调查，进行可行性分析，初步判定地块开发产品的类型及品质，根据公司操作经验，结合市场状况推算投资该产品利润及现金流量，判断该地块对于本企业开发的价值。投资决策阶段决定的产品类型及品质为建安成本控制提供了方向，不同的产品类型及品质为建安成本控制提供了方向，不同的产品类型及建筑档次，其造价差异很大。若想日后项目开发顺利进行，对地块深入研究准确判断是该阶段操作的重点工作。
企业在获取土地时政府一般硬性规定土地性质，如住宅、商业、工业等，若企业获取的土地性质为住宅，那么就该地块而言。选择高层、多层还是别墅，所选产品开间大小及户型等对建安成本影响都很大。同時在满足政府用地要求的前提下，建筑档次定位对建安成本造价也影响巨大，如建筑外立面造型及所采用装饰材料类型与档次，公共部位装修档次，主要建筑材料设备的选型定位，还有园建部分的设计档次定位等也是影响建安成本的主要因素。因此，只有在投资决策阶段确定了适于企业操作的产品，才能为后序工作有效控制建安成本垫定基础。
二、设计阶段是影响建安成本的核心因素
影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是建安成本控制的关键环节，设计阶段对建安造价的影响度大概占到70%左右，建设项目的设计能否进行优化设计是控制建安成本的关键点。因此,建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。很长一段时间以来开发企业（特别是中小型的开发企业）普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工和专业，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不交圈等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段——审核施工图预算，或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。这样作尽管也有效果，但必竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重点放在建设前期阶段上来，尤其是要抓住设计这个阶段。随着土地成本的不断上升及人工材料价格的不断上涨等，很多开发企业开始重视设计阶段的成本管理，市场上也慢慢出现了专门对设计图纸进行方案优化的公司。笔者对建安成本影响最大的设计阶段是从以下四个方面进行控制。
（1）实行设计方案招投标
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。例如：公司开发商务大厦，在装修时为了节约设计费，没有进行设计招标，而是让这项工程装修的施工方进行设计，结果竣工后发现许多设计不合理，交用后改造不断， 给我们带来了很大的浪费。
（2）实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
（3）加强图纸会审
加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
（4）加强洽商管理
杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清洽商是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加的成本。
三、工程招投标是有效控制造价的重要手段
新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。我们对施工单位的选择是比较慎重的，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底20%以上，最多的超出65%。
另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造成价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。
四、施工管理是有效控制造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
五、竣工结算是关键
控制建安造价的最后一道关，是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和的投资收益。
六、结束语
综上所述，房地产开发的建安成本只要把握好投资决策阶段、设计阶段、招投标合同阶段、施工阶段、竣工阶段等五个开发阶段的关键点，才能达到有效控制的目的，提高经济效益及社会效益。