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[摘要] 通过对高校周边房屋开发优势的分析，提出开发高校周边房屋时应考虑的相关问题，提出采取相关措施，保证房屋开发的有效进行，从而带动和刺激校园经济的发展。进一步体现了房屋开发是拉动内需的一种有效途径。
[关键词] 房屋开发；校园经济；内需；途径
高校周边房屋以其特有的消费群体，一直是学校相关部门十分关注的问题，高校周边房屋开发对拉动校园经济起着重要的作用。据不完全统计，学校周边房屋的出售、出租(用于各种经营活动的用房)，对刺激校园经济，拉动内需不妨是一个好的举措。
1 高校周边房产开发优势明显
笔者看来，房产开发主要考虑的应该是房屋消费者群体的特征，以此对未来使用、经营作有效的预测。由于近年来教育发展，高校周边房产开发具备明显优势：一是高校教师收入不断提升，投资意识大大增强；二是高校老师因其文化属性，对房屋的结构、文化氛围、环境要求高于其对价格的要求，地理位置有保证；三是高校福利房政策的停止，老师的住宿条件普遍不尽如人意，购买新房的欲望十分强烈；第四，高校老师对楼盘的大量购买及其文化吸引力，有助于形成群体效应，带动其他消费者对楼盘消费诉求；第五，高校学生租房热潮兴起，消费者对学校周边房产的投资购买欲望普遍高于其他楼盘；最后，高校教师和学生的入住，对楼盘的后续各种经营创造了条件，提升了一些楼盘门面销售的价值。具备了以上优势，高校周边房产开发成功得到了保障，高校教师、职工在此支撑起楼盘的开发，购买十分涌跃，同时，楼盘的各种配套设施的经营也是生意兴隆。可以看出，高校教职工购房是主要销售对象，但，也可吸纳校外人员购买，吸纳部分民间资本。利用以上优势吸引消费者所产生的效应却是有目共睹的。大学周边的房产开发，更是充分考虑以上优势而进行的。
中央今年计划投入保障性安居工程，是扩大内需实现经济止滑回升，房地产彰显特有的优势，高校周边房屋开发是正遇一个好的机会。
1.1市场主体——住房消费群体性。学校周边房屋市场的消费群体主要有：①、商人②、高级白领③、在校学生④、学生家长⑤、进修教师处于不同目的，他们是这个市场的主体——主要消费群体，大部分以租赁形式来满足自己需求，同时，为学校周边房屋提供了广阔的市场空间。
1.2从市场客体——住房需求的多样性。房地产市场的客体是指房地产市场上用来买卖的对象，主要包括房产商品和地产商品。房产商品主要指办公楼、厂房、宾馆、商店等建筑物，公寓、住宅等商品房及毛坏房、楼花等“办成品”产，其中住宅是与人的一生息息相关的消费品，其价值量大，人们只能够根据自身的经济实力和实际需求选择住房地段、面积、户型、区位，从而根据消费群体类型来分析住房需求。
对于收入较高的教师、白领、商人、医生他们职业稳定，收入水平相对、生活质量需求较高、对大面积的高档住房需求比较多，更高的收入者甚至考虑购买别墅。对于未来的临时居住者，如：学生家长、未来务工人员、中小户型是他们的首选，一方面，不仅总价低，再者容易出租和转手，即使不留在当地工作，要把房屋转让也较为方便。本地人在高校周边置放购置，考虑更多的是高校良好的学风和浓厚的学术氛围以及周边的人文环境。学校周边不仅有高尚儒雅的艺术背景，还有医院、学校、公园陆地等配套设施。即使目前周边不算繁荣，但从长远来看，房子升值潜力大，所以，相对面积、户型、他们更看重的是房子的区别。
1.3购房目的——投资需求增多性。由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而做为消费品的不同时段可以做为投资品。特别是高校周边的住房(新房或租房)市场存在较大的发展空间，投资性购房就更多。
前几年房地产业发展升温，许多本来购房自主的消费者在看准这一行情后，将新购置的房屋出租或出售获取利润。然后买价值更高的房子，但是，受世界金融危机的影响，中国房地产业出现萧调阶段，房产比同期下调，购房人数相对减少，大家都处在观忘状态，政府想通过降低房价，如：团购、降低银行利息等方式。促进内需的趋势不可阻挡，这也是应对经济危险的一种不适应的举措，效果不佳。拉动市场经济，把存量房和现建房销售出去。
2 高校周边房产开发应考虑相关问题，从而刺激校园经济的发展
宏观来看，去年房地产开发投资呈负增长，存在大量的存量房，缺乏消化经验。高校周边房产的开发特殊优势，但并不意味着这些楼盘开发、利用就可以高枕无忧，优势与劣势的关系也是辩证的。高校周边楼盘开发热的同时，也应该进行冷思考，充分考虑以下问题。
2.1 由于教师的消费水平和审美趋势影响，高校周边楼盘开发必须进行更精致的设计，进行更人性化的销售、服务和管理，尽量通过楼盘的人居环境、价格优惠、优质服务去吸引消费者。这对楼盘的设计与人员的工作素质提出更高的要求。
2.2高校周边楼盘因其消费者的文化水平高，判断力以及维权意识较强，对楼盘的建设、结构、价格、物管、周边环境、交通、宣传等方面提出质疑的可能性更大，可能增加相关工作的复杂性。
2.3高校教师群体数量相对比较稳定，购房的总体数量有限并具有一定的时空限制，高校教师经济实用房建设也不断进行，对于后续开发高校周边房产的开发商是一个考验。
2.4高校周边房产因其优势明显，地产商之间的竞争更趋激烈，地价比较高，对于房价的定位也是一个挑战。
2.5学校对经营性房地产实行租赁经营合同制，租金纳入经营成本核算。根据不同区位、不同类型的房地产资源及不同经营实体制订不同的租金标准；对沿街经营性房地产资源按照市场需求执行租金。经营性房地产租金全额上缴学校财务作为发展基金。
目前各高校的后勤社会化与校办企业改制中财产的清查核实与产权关系的明晰是防止国有资产流失的必不可少的措施与手段。为保证清产核资结果的公正性和准确性，具体工作可聘请中介机构负责。在产权明晰基础上进行收费管理，其实质在于改革原来无偿使用的管理体制。为积极推进这两项改革。在有偿使用的原则下，可以视这两项改革的基础与改革的力度采用分步到位的实施办法。
高校周边的房屋开发是推动校园经济发展的一种具体措施，采用不同的经营方式(校内独立经营型、对外租赁承包型、校外独立经营型、校外合作经营型)来刺激校内经济，促进发展。
3 启示及建议
高校周边房地产市场虽然只是住房市场的一个部分，但其突出的特点也正是目前房地产市场所共有的。这些特点启示我们要对市场主体的行为加以综合分析、合理引导，否则将会产生一系列问题。
3.1根据房屋开发的地理位置考虑消费群体，决定房屋价值。高校周边房屋市场需求旺盛，必然会带动房价的上涨。而这种旺盛的需求除了有内因的存在，还 与开发商的对楼盘的“包装”和“定位”有关。翻开琳琅满目的房产广告，不难发现：大部分都提到了"lgl内众多重点学校”、“繁华与书香相融”、“xx高校环顾左右”……借用名校效应为楼盘贴金来提高房价，是不少房产营销商选择的策略。而与名校相伴正好符合了教师、白领等人群对高校周边住房市场的需求。房价就在消费者和开发商的追捧中上涨。
由此看全国的房地产市场，也存在着不顾及低收入人群利益，开发高价位住宅的现象。如大户型、别墅等项目。目前国家已经出台有关政策限制别墅的建造，但这远远不够，宏观调控中应该规范开发商的夸张性宣传，并限制其开发大型高档项目。开发商自身也要把耳光着眼于中低收入者，开发低价位的楼盘，解决住房供给结构性矛盾。
3.2盲目开发使短期内房屋空置率较高，供需不平衡加剧。目前高校周边地区近郊由于高校的进入，地段渐渐升值。许多开发商在其准入门槛较低时就已经进入其周边住房市场，迅速的占领了“地盘”，成片的住房在高校周边林立。短期内有效需求不足而供给过剩，导致大量房屋空置。虽然高校周边住房需求高，但社会是相对大多数人的购买力以及消费水平，供给依然大于需求。
综观宏观调控市场，巨大的潜在需求与不足的有效需求的并存、过剩的总量供给与不足的有效供给的并存，造成了社会资源的巨大浪费。从根本上来说，宏观调控应该进一步改进和完善土地出让制度。可以通过加大土地价格和转让的透明度，合理控制地价来达到控制房价的目的。地价是房价最重要的组成部分之一，只有通过控制开发成本，将地价控制在合理的范围内，才能有效地稳定房价。
3.3投资性需求增多，无端助长房价，不公平消费加剧。房屋投资是致富的一种途径，殊不知正因为他们的存在，无端助长了房价收入比过高的矛盾。他购入的房子既非用于自住，则必然要用来获利，手中的房子越多，利润空间就越大，这种增大的利润空间又是由高房价支撑，房价越高，利润越丰厚。结果，将是住房分配的空间被不断压缩，不公平消费加剧。
针对住房投资引起的住房价格上涨，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时，要尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作心理预期的不良影响。
3.4房屋开发是拉动内需第一种有效途径。拉动内需扩大消费的措施多种多样，如：家电下乡、降低小排量汽车购置税减免、发放消费卷、增加中抵收入阶层和离退休人员收入、教育、卫生、医疗等投入增加，住房消费(存量房还在增加，缺乏消化的经验)，旅游消费。其中，住房消费是拉动内需的一种有效途径。是目前常采用的方式。
[关键词] 房屋开发；校园经济；内需；途径
高校周边房屋以其特有的消费群体，一直是学校相关部门十分关注的问题，高校周边房屋开发对拉动校园经济起着重要的作用。据不完全统计，学校周边房屋的出售、出租(用于各种经营活动的用房)，对刺激校园经济，拉动内需不妨是一个好的举措。
1 高校周边房产开发优势明显
笔者看来，房产开发主要考虑的应该是房屋消费者群体的特征，以此对未来使用、经营作有效的预测。由于近年来教育发展，高校周边房产开发具备明显优势：一是高校教师收入不断提升，投资意识大大增强；二是高校老师因其文化属性，对房屋的结构、文化氛围、环境要求高于其对价格的要求，地理位置有保证；三是高校福利房政策的停止，老师的住宿条件普遍不尽如人意，购买新房的欲望十分强烈；第四，高校老师对楼盘的大量购买及其文化吸引力，有助于形成群体效应，带动其他消费者对楼盘消费诉求；第五，高校学生租房热潮兴起，消费者对学校周边房产的投资购买欲望普遍高于其他楼盘；最后，高校教师和学生的入住，对楼盘的后续各种经营创造了条件，提升了一些楼盘门面销售的价值。具备了以上优势，高校周边房产开发成功得到了保障，高校教师、职工在此支撑起楼盘的开发，购买十分涌跃，同时，楼盘的各种配套设施的经营也是生意兴隆。可以看出，高校教职工购房是主要销售对象，但，也可吸纳校外人员购买，吸纳部分民间资本。利用以上优势吸引消费者所产生的效应却是有目共睹的。大学周边的房产开发，更是充分考虑以上优势而进行的。
中央今年计划投入保障性安居工程，是扩大内需实现经济止滑回升，房地产彰显特有的优势，高校周边房屋开发是正遇一个好的机会。
1.1市场主体——住房消费群体性。学校周边房屋市场的消费群体主要有：①、商人②、高级白领③、在校学生④、学生家长⑤、进修教师处于不同目的，他们是这个市场的主体——主要消费群体，大部分以租赁形式来满足自己需求，同时，为学校周边房屋提供了广阔的市场空间。
1.2从市场客体——住房需求的多样性。房地产市场的客体是指房地产市场上用来买卖的对象，主要包括房产商品和地产商品。房产商品主要指办公楼、厂房、宾馆、商店等建筑物，公寓、住宅等商品房及毛坏房、楼花等“办成品”产，其中住宅是与人的一生息息相关的消费品，其价值量大，人们只能够根据自身的经济实力和实际需求选择住房地段、面积、户型、区位，从而根据消费群体类型来分析住房需求。
对于收入较高的教师、白领、商人、医生他们职业稳定，收入水平相对、生活质量需求较高、对大面积的高档住房需求比较多，更高的收入者甚至考虑购买别墅。对于未来的临时居住者，如：学生家长、未来务工人员、中小户型是他们的首选，一方面，不仅总价低，再者容易出租和转手，即使不留在当地工作，要把房屋转让也较为方便。本地人在高校周边置放购置，考虑更多的是高校良好的学风和浓厚的学术氛围以及周边的人文环境。学校周边不仅有高尚儒雅的艺术背景，还有医院、学校、公园陆地等配套设施。即使目前周边不算繁荣，但从长远来看，房子升值潜力大，所以，相对面积、户型、他们更看重的是房子的区别。
1.3购房目的——投资需求增多性。由于房地产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而做为消费品的不同时段可以做为投资品。特别是高校周边的住房(新房或租房)市场存在较大的发展空间，投资性购房就更多。
前几年房地产业发展升温，许多本来购房自主的消费者在看准这一行情后，将新购置的房屋出租或出售获取利润。然后买价值更高的房子，但是，受世界金融危机的影响，中国房地产业出现萧调阶段，房产比同期下调，购房人数相对减少，大家都处在观忘状态，政府想通过降低房价，如：团购、降低银行利息等方式。促进内需的趋势不可阻挡，这也是应对经济危险的一种不适应的举措，效果不佳。拉动市场经济，把存量房和现建房销售出去。
2 高校周边房产开发应考虑相关问题，从而刺激校园经济的发展
宏观来看，去年房地产开发投资呈负增长，存在大量的存量房，缺乏消化经验。高校周边房产的开发特殊优势，但并不意味着这些楼盘开发、利用就可以高枕无忧，优势与劣势的关系也是辩证的。高校周边楼盘开发热的同时，也应该进行冷思考，充分考虑以下问题。
2.1 由于教师的消费水平和审美趋势影响，高校周边楼盘开发必须进行更精致的设计，进行更人性化的销售、服务和管理，尽量通过楼盘的人居环境、价格优惠、优质服务去吸引消费者。这对楼盘的设计与人员的工作素质提出更高的要求。
2.2高校周边楼盘因其消费者的文化水平高，判断力以及维权意识较强，对楼盘的建设、结构、价格、物管、周边环境、交通、宣传等方面提出质疑的可能性更大，可能增加相关工作的复杂性。
2.3高校教师群体数量相对比较稳定，购房的总体数量有限并具有一定的时空限制，高校教师经济实用房建设也不断进行，对于后续开发高校周边房产的开发商是一个考验。
2.4高校周边房产因其优势明显，地产商之间的竞争更趋激烈，地价比较高，对于房价的定位也是一个挑战。
2.5学校对经营性房地产实行租赁经营合同制，租金纳入经营成本核算。根据不同区位、不同类型的房地产资源及不同经营实体制订不同的租金标准；对沿街经营性房地产资源按照市场需求执行租金。经营性房地产租金全额上缴学校财务作为发展基金。
目前各高校的后勤社会化与校办企业改制中财产的清查核实与产权关系的明晰是防止国有资产流失的必不可少的措施与手段。为保证清产核资结果的公正性和准确性，具体工作可聘请中介机构负责。在产权明晰基础上进行收费管理，其实质在于改革原来无偿使用的管理体制。为积极推进这两项改革。在有偿使用的原则下，可以视这两项改革的基础与改革的力度采用分步到位的实施办法。
高校周边的房屋开发是推动校园经济发展的一种具体措施，采用不同的经营方式(校内独立经营型、对外租赁承包型、校外独立经营型、校外合作经营型)来刺激校内经济，促进发展。
3 启示及建议
高校周边房地产市场虽然只是住房市场的一个部分，但其突出的特点也正是目前房地产市场所共有的。这些特点启示我们要对市场主体的行为加以综合分析、合理引导，否则将会产生一系列问题。
3.1根据房屋开发的地理位置考虑消费群体，决定房屋价值。高校周边房屋市场需求旺盛，必然会带动房价的上涨。而这种旺盛的需求除了有内因的存在，还 与开发商的对楼盘的“包装”和“定位”有关。翻开琳琅满目的房产广告，不难发现：大部分都提到了"lgl内众多重点学校”、“繁华与书香相融”、“xx高校环顾左右”……借用名校效应为楼盘贴金来提高房价，是不少房产营销商选择的策略。而与名校相伴正好符合了教师、白领等人群对高校周边住房市场的需求。房价就在消费者和开发商的追捧中上涨。
由此看全国的房地产市场，也存在着不顾及低收入人群利益，开发高价位住宅的现象。如大户型、别墅等项目。目前国家已经出台有关政策限制别墅的建造，但这远远不够，宏观调控中应该规范开发商的夸张性宣传，并限制其开发大型高档项目。开发商自身也要把耳光着眼于中低收入者，开发低价位的楼盘，解决住房供给结构性矛盾。
3.2盲目开发使短期内房屋空置率较高，供需不平衡加剧。目前高校周边地区近郊由于高校的进入，地段渐渐升值。许多开发商在其准入门槛较低时就已经进入其周边住房市场，迅速的占领了“地盘”，成片的住房在高校周边林立。短期内有效需求不足而供给过剩，导致大量房屋空置。虽然高校周边住房需求高，但社会是相对大多数人的购买力以及消费水平，供给依然大于需求。
综观宏观调控市场，巨大的潜在需求与不足的有效需求的并存、过剩的总量供给与不足的有效供给的并存，造成了社会资源的巨大浪费。从根本上来说，宏观调控应该进一步改进和完善土地出让制度。可以通过加大土地价格和转让的透明度，合理控制地价来达到控制房价的目的。地价是房价最重要的组成部分之一，只有通过控制开发成本，将地价控制在合理的范围内，才能有效地稳定房价。
3.3投资性需求增多，无端助长房价，不公平消费加剧。房屋投资是致富的一种途径，殊不知正因为他们的存在，无端助长了房价收入比过高的矛盾。他购入的房子既非用于自住，则必然要用来获利，手中的房子越多，利润空间就越大，这种增大的利润空间又是由高房价支撑，房价越高，利润越丰厚。结果，将是住房分配的空间被不断压缩，不公平消费加剧。
针对住房投资引起的住房价格上涨，可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时，要尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作心理预期的不良影响。
3.4房屋开发是拉动内需第一种有效途径。拉动内需扩大消费的措施多种多样，如：家电下乡、降低小排量汽车购置税减免、发放消费卷、增加中抵收入阶层和离退休人员收入、教育、卫生、医疗等投入增加，住房消费(存量房还在增加，缺乏消化的经验)，旅游消费。其中，住房消费是拉动内需的一种有效途径。是目前常采用的方式。