从地产股退出的时候到了

来源 :新财富 | 被引量 : 0次 | 上传用户:ouyang0078
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  当前房地产价格快速上涨背后有众多无法忽视的影响因素,在这些因素的综合作用下,某些地区房地产市场的泡沫和风险已越来越高。争论地产问题也许目前已没有多大意义,行动和退出才更加重要。
  全球房地产出现泡沫:炒房大军迅速膨胀,从温州炒房团到山西炒房团、再到普通百姓,名曰投资房地产,实际上有些投资人已经把商品房当作股票一样在炒作;银行资金大量进入房地产业,自1998年房改鼓励银行对房地产业的贷款以来,银行对房地产业的贷款余额从不到5000亿元增长到近30000亿元,占全部银行贷款的比率超过15%以上,最高时达到20%;
  地方政府鼎力支持,很多地方政府把房地产业作为本地经济发展龙头产业,以地生财,通过各种方法推动了地价、房价的上升;境外投机资金大量涌入房地产业,它们把购买商品房作为赌人民币升值的工具;部分房地产开发商囤积居奇、哄抬房价……
  
  当前房地产业已存在很大风险
  
  房地产价格上涨速度远远超过租金上涨速度,房价租金比不合理,寻求以租金收入获利的投资者当前的收益率很低,甚至是负收益。这类投资者将退出。
  近2-3年来,商品房价格的上涨速度远高于城镇居民可支配收入的增长速度。城市居民的收入以每年6-7%的速度增长,而房价却以每年10%以上的速度增长,上海、杭州、南京、北京等主要房地产市场的房价年上涨幅度更是达到20-30%。
  房价收入比不断提高,城镇居民对住房的消费能力已发挥到了极限。当前城镇的房价收入比普遍接近10倍,东部城市甚至达20倍以上,而国际公认的合理标准是3-6倍。房价收入比就像衡量股价合理性的PE(市盈率)和PB(市净率)指标,它终会在合适的时候发挥效力。
  住房消费的挤出效应已经出现。房价上涨正在从东部地区挤出普通制造业,住房消费支出已经开始挤出普通百姓的日常消费支出,相当数量的城镇居民实际上是节衣缩食买房、供房。
  一些有前瞻性的大型地产商已经开始谨慎投资,主要反映在房地产投资增速的明显下降。2005年1-8月份,全国完成房地产投资、施工面积分别增长22.3%和18.9%,全国土地开发面积则同比下降2.3%。
  从商品房价格走势上看,已经出现了一个明显的“双头”阵势,未来走向风险极大。有人乐观地说,日本工业化过程中,房屋价格上涨了11倍。言外之意,中国的房屋价格还有很大的上涨空间,殊不知很多事件是无法简单比较的。
  出于资金安全的考虑,银行资金减缓了流向房地产业的步子,对房地产业的贷款已经相当谨慎,而且这种趋势将在未来几年中延续,房地产业的资金链条越绷越紧。
  
  政府不可能任由房地产业“高烧”
  
  10月份以来,在上海房价出现明显下跌趋势的情况下,北京和深圳的房价出现明显上升,而且是迅速上升。很多人将这种现象解读为房地产市场的需求非常旺盛,想以此说明全国只有上海地产市场有泡沫,其它地方没有。个人认为,这种变化恐怕是地产投机资金流动使然,抑或是地产投机资金“围魏救赵”的杰作,极像是从前中国股市上一、二、三线股炒作的手法。
  事实上,由于房地产业对全国经济的巨大影响力,中央对房地产的调控是相当温和的。2005年8月份以后没有出台新的调控政策,即使在10月份深圳市和北京市房价大幅上升的情况下。但是,这不等于说,中央会放任房地产业投机浪潮的扩大。因为如果任由房地产业“高烧”,“烧”坏的不仅仅是房地产业和房地产投资者,更大的危害是危及中国经济。调控房地产市场的手段很多,如加强土地政策执行力度、房地产税收制度变革、多层次住房供应、调整商品房销售制度、控制银行资金流入房地产业等等,其中任何一个方面政策加强调控力度都会对风雨飘摇中的房地产市场产生重大影响。
  也有人说,房地产市场可能有问题,但房地产龙头公司没有问题,而且会更好。这种逻辑是站不住脚的,覆巢之下,焉有完卵!
其他文献
“2006金牌董秘”的榜单变动率为60%,更多新人上榜,这也许体现了更多上市公司更为注重投资者关系管理的趋势。一个较为显著的特征是:  50家“2006金牌董秘”所处的上市公司中有34家已经或即将成为G股,占比68%,远远超过同期市场上42。6%的股改比例。G股公司在过去一年里更为周到和密集的投资者关系沟通,从一个方面印证了这种趋势。另外,通过多项财务指标的纵向和横向比较,我们发现,“2006金牌
期刊
中国经济普查之后修订的GDP数据,第三产业占比上升到4成多,虽然有学者认为这一块仍然被低估,不能真实反映中国的产业版图,但三产峥嵘态势毕现,足以打破人们的惯性思维。  抛开对GDP的所谓贡献度,三产的发展程度对中国意义重大。最近一年,“中国制造”和“世界工厂”这个词变得不再那么正面。在生态环境恶化、出口屡遭壁垒、能源严重短缺等综合作用下,为世界生产“一双鞋和一身衣服”的相对成本变得高昂。  废止农
期刊
《新财富》2005年12月号刊登了中国社科院金融研究所刘煜辉、沈可挺二位研究员的文章《警惕金融开放过程中的“拉美化”风险》,读后回味良多。对中国的商业银行改革,本人也有着与作者相同的担忧,但与作者观点不太一样的是,我赞同管理层为银行业改革引入外资作战略投资者的做法,同时也认为中国的商业银行并没有以偏低的溢价引入外资。我担心的重点在于,国内监管机关是否过高估计了外资的“活雷锋”精神,因而在“引资”方
期刊
富国强民和民族复兴是中国改革开放的最终目的,也是各阶层对改革的根本共识。虽然社会各界最近对改革产生了很多争议和分歧,中国的“未富先大”也使经济发展  遇到了“大国瓶颈”,但只有坚持深化改革,才能回避争议,减少矛盾,发展是社会和谐的大前提。要深化改革,必须从根本上解决阻碍经济发展的体制问题,  为此,应当促进人口和劳动力有序的跨地区流动,提升内需,真正建立中国经济的大市场,让中国经济高速发展的火车拉
期刊
经过27年的持续改革和高速经济增长,中国经济已进入到与世界经济互动的时代,而世界经济在过去二十多年中不断加快全球化步伐,这二者之间有着深刻的内在联系。中国经济的快速发展是全球化的重要动力,而全球化也为中国经济的持续发展创造了条件。  中国经济的崛起改变了其在全球经济中的地位。目前中国经济规模已经超过了意大利并可能很快进一步超过英国和法国,成为全球第四大经济体。但未来中国参与世界经济的能力,以及世界
期刊
投资减速是我们预测2006年中国经济的重要依据,由此,我们预计2006年中国实际GDP增长率将从2005年的9.3%(预测值)下降至8.5%。除投资减速外,出口减速也将引起经济增长回落。因此,如何拉动内需将在2006年变得更为突出。而人民币进一步升值和利率的稳定将推动内需增加,特别是个人消费的增长。    投资减速迹象显现    判断2006年中国投资周期所处的阶段需要十分谨慎。固定资产投资200
期刊
儒者:王守常,北京大学中国哲学与文化研究所副所长、中国文化书院院长  商者:曹德旺,福耀玻璃工业集团股份公司董事长*  g寸间:2006年1月7日14点  地点:福耀玻璃股份公司办公楼,曹德旺董事长办公室  参加人:王守常教授 曹德旺董事长 《新财富》杂志  整理:长青    “讲诚信不是大企业的专利”    王:对于“诚信”的价值,没有人不认同,但在现实生活中并非人人可以做到“诚信”。198
期刊
2005年11月25日挂牌的香港首只房地产信托投资基金(REITs)——领汇(0823.HK)上市即飙升,由10.3港元上升至12月9日的14港元,短短两周上升接近四成(图1),一时风头无两。在领汇的交易中,最引人注目的是在英国注册的对冲基金TheChiLdren'slnvestmentFund(TCl)在领汇上市的首4个交易日即吸纳3.74974亿基金单位,合共持有领汇股权比例达17.95%,成
期刊
2005年达成的私人股权投资案例呈现出报价走高的特点,如花旗和凯雷组成的投资团欲以241亿元高价控股广发银行、华平投资收购哈药等,并逐渐形成“好企业卖方市场”的局面。事实上,随着2005年国有企业民营化的加速、民营企业国际化倾向渐成趋势以及企业走出去的愿望越来越强烈,中国私募投资行业趋于成熟,投资者与政府、企业之间的关系,以及中国市场的地位和环境,都已发生巨大的变化,而这种变化以2005年为分界,
期刊
为什么IBM、微软、思科、沃尔玛、通用电气等美国大企业的股价近年来表现欠佳?事实上,市场领军企业的出色表现很少能够持续维持。为了阐释这一现象,催生了一批优秀的书籍。而管理学大师们讨论的焦点,似乎又离不开创新。  市场领军企业理应具备资源、关系网和市场支配力等优势,但是它们的出色表现为什么很少能够持续数年以上呢?在美国企业界,再没有比这更为迫切的战略性问题了。  当然,这不是一个新问题。几乎在迈克尔
期刊