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当前房地产价格快速上涨背后有众多无法忽视的影响因素,在这些因素的综合作用下,某些地区房地产市场的泡沫和风险已越来越高。争论地产问题也许目前已没有多大意义,行动和退出才更加重要。
全球房地产出现泡沫:炒房大军迅速膨胀,从温州炒房团到山西炒房团、再到普通百姓,名曰投资房地产,实际上有些投资人已经把商品房当作股票一样在炒作;银行资金大量进入房地产业,自1998年房改鼓励银行对房地产业的贷款以来,银行对房地产业的贷款余额从不到5000亿元增长到近30000亿元,占全部银行贷款的比率超过15%以上,最高时达到20%;
地方政府鼎力支持,很多地方政府把房地产业作为本地经济发展龙头产业,以地生财,通过各种方法推动了地价、房价的上升;境外投机资金大量涌入房地产业,它们把购买商品房作为赌人民币升值的工具;部分房地产开发商囤积居奇、哄抬房价……
当前房地产业已存在很大风险
房地产价格上涨速度远远超过租金上涨速度,房价租金比不合理,寻求以租金收入获利的投资者当前的收益率很低,甚至是负收益。这类投资者将退出。
近2-3年来,商品房价格的上涨速度远高于城镇居民可支配收入的增长速度。城市居民的收入以每年6-7%的速度增长,而房价却以每年10%以上的速度增长,上海、杭州、南京、北京等主要房地产市场的房价年上涨幅度更是达到20-30%。
房价收入比不断提高,城镇居民对住房的消费能力已发挥到了极限。当前城镇的房价收入比普遍接近10倍,东部城市甚至达20倍以上,而国际公认的合理标准是3-6倍。房价收入比就像衡量股价合理性的PE(市盈率)和PB(市净率)指标,它终会在合适的时候发挥效力。
住房消费的挤出效应已经出现。房价上涨正在从东部地区挤出普通制造业,住房消费支出已经开始挤出普通百姓的日常消费支出,相当数量的城镇居民实际上是节衣缩食买房、供房。
一些有前瞻性的大型地产商已经开始谨慎投资,主要反映在房地产投资增速的明显下降。2005年1-8月份,全国完成房地产投资、施工面积分别增长22.3%和18.9%,全国土地开发面积则同比下降2.3%。
从商品房价格走势上看,已经出现了一个明显的“双头”阵势,未来走向风险极大。有人乐观地说,日本工业化过程中,房屋价格上涨了11倍。言外之意,中国的房屋价格还有很大的上涨空间,殊不知很多事件是无法简单比较的。
出于资金安全的考虑,银行资金减缓了流向房地产业的步子,对房地产业的贷款已经相当谨慎,而且这种趋势将在未来几年中延续,房地产业的资金链条越绷越紧。
政府不可能任由房地产业“高烧”
10月份以来,在上海房价出现明显下跌趋势的情况下,北京和深圳的房价出现明显上升,而且是迅速上升。很多人将这种现象解读为房地产市场的需求非常旺盛,想以此说明全国只有上海地产市场有泡沫,其它地方没有。个人认为,这种变化恐怕是地产投机资金流动使然,抑或是地产投机资金“围魏救赵”的杰作,极像是从前中国股市上一、二、三线股炒作的手法。
事实上,由于房地产业对全国经济的巨大影响力,中央对房地产的调控是相当温和的。2005年8月份以后没有出台新的调控政策,即使在10月份深圳市和北京市房价大幅上升的情况下。但是,这不等于说,中央会放任房地产业投机浪潮的扩大。因为如果任由房地产业“高烧”,“烧”坏的不仅仅是房地产业和房地产投资者,更大的危害是危及中国经济。调控房地产市场的手段很多,如加强土地政策执行力度、房地产税收制度变革、多层次住房供应、调整商品房销售制度、控制银行资金流入房地产业等等,其中任何一个方面政策加强调控力度都会对风雨飘摇中的房地产市场产生重大影响。
也有人说,房地产市场可能有问题,但房地产龙头公司没有问题,而且会更好。这种逻辑是站不住脚的,覆巢之下,焉有完卵!
全球房地产出现泡沫:炒房大军迅速膨胀,从温州炒房团到山西炒房团、再到普通百姓,名曰投资房地产,实际上有些投资人已经把商品房当作股票一样在炒作;银行资金大量进入房地产业,自1998年房改鼓励银行对房地产业的贷款以来,银行对房地产业的贷款余额从不到5000亿元增长到近30000亿元,占全部银行贷款的比率超过15%以上,最高时达到20%;
地方政府鼎力支持,很多地方政府把房地产业作为本地经济发展龙头产业,以地生财,通过各种方法推动了地价、房价的上升;境外投机资金大量涌入房地产业,它们把购买商品房作为赌人民币升值的工具;部分房地产开发商囤积居奇、哄抬房价……
当前房地产业已存在很大风险
房地产价格上涨速度远远超过租金上涨速度,房价租金比不合理,寻求以租金收入获利的投资者当前的收益率很低,甚至是负收益。这类投资者将退出。
近2-3年来,商品房价格的上涨速度远高于城镇居民可支配收入的增长速度。城市居民的收入以每年6-7%的速度增长,而房价却以每年10%以上的速度增长,上海、杭州、南京、北京等主要房地产市场的房价年上涨幅度更是达到20-30%。
房价收入比不断提高,城镇居民对住房的消费能力已发挥到了极限。当前城镇的房价收入比普遍接近10倍,东部城市甚至达20倍以上,而国际公认的合理标准是3-6倍。房价收入比就像衡量股价合理性的PE(市盈率)和PB(市净率)指标,它终会在合适的时候发挥效力。
住房消费的挤出效应已经出现。房价上涨正在从东部地区挤出普通制造业,住房消费支出已经开始挤出普通百姓的日常消费支出,相当数量的城镇居民实际上是节衣缩食买房、供房。
一些有前瞻性的大型地产商已经开始谨慎投资,主要反映在房地产投资增速的明显下降。2005年1-8月份,全国完成房地产投资、施工面积分别增长22.3%和18.9%,全国土地开发面积则同比下降2.3%。
从商品房价格走势上看,已经出现了一个明显的“双头”阵势,未来走向风险极大。有人乐观地说,日本工业化过程中,房屋价格上涨了11倍。言外之意,中国的房屋价格还有很大的上涨空间,殊不知很多事件是无法简单比较的。
出于资金安全的考虑,银行资金减缓了流向房地产业的步子,对房地产业的贷款已经相当谨慎,而且这种趋势将在未来几年中延续,房地产业的资金链条越绷越紧。
政府不可能任由房地产业“高烧”
10月份以来,在上海房价出现明显下跌趋势的情况下,北京和深圳的房价出现明显上升,而且是迅速上升。很多人将这种现象解读为房地产市场的需求非常旺盛,想以此说明全国只有上海地产市场有泡沫,其它地方没有。个人认为,这种变化恐怕是地产投机资金流动使然,抑或是地产投机资金“围魏救赵”的杰作,极像是从前中国股市上一、二、三线股炒作的手法。
事实上,由于房地产业对全国经济的巨大影响力,中央对房地产的调控是相当温和的。2005年8月份以后没有出台新的调控政策,即使在10月份深圳市和北京市房价大幅上升的情况下。但是,这不等于说,中央会放任房地产业投机浪潮的扩大。因为如果任由房地产业“高烧”,“烧”坏的不仅仅是房地产业和房地产投资者,更大的危害是危及中国经济。调控房地产市场的手段很多,如加强土地政策执行力度、房地产税收制度变革、多层次住房供应、调整商品房销售制度、控制银行资金流入房地产业等等,其中任何一个方面政策加强调控力度都会对风雨飘摇中的房地产市场产生重大影响。
也有人说,房地产市场可能有问题,但房地产龙头公司没有问题,而且会更好。这种逻辑是站不住脚的,覆巢之下,焉有完卵!