自从去年以来,在二手房价格变动的潮涨潮落中,有一个特殊的身影,似乎总是屹立不倒:市场量缩价跌的时候,它依然热销,很少降价;楼市开始回暖的时候,它率先涨价,涨幅居前;市场量价齐升、日渐火爆的时候,它奇货可居,扶摇直上。
　　演绎出这样一段楼市传奇的,正是学区房。
　　
　　学区房价涨翻天
　　
　　战国时,孟母为了孟子的成长而三次选择居住环境,留下了“孟母三迁”的故事。而今,越来越多的家长正在上演着“为了孩子求学,择房而居”的现实。
　　记者调查时发现,楼市系列新政出台后,部分地区二手房价格已小幅回落,但名校学区的二手房价格依旧坚挺。“学区房没有淡旺季和新旧之分,只要挂出名校的名称,马上就能卖出。”做了近10年房屋中介生意的叶女士告诉记者,即便是行情最淡的时候,学区房价格也没怎么下跌过。
　　最近,北京楼市变化较大,部分新楼盘降价达到2000元/平方米左右。二套房认定以房屋数量为标准的政策出台后,有关机构调查表明,有购房意愿的人数下降30%。然而,北京中关村、上地、清河等学府区的楼盘销售并未受到新政冲击,部分楼盘反而上涨了。
　　今年4月份,北京市房价部分下降,一直想购买中关村一小学区房的陈女士却发现,位于这所小学附近的万柳区的蜂鸟社区房价不降反升,由去年11月中旬的3.4万元/平方米,涨到了现在的4万元/平方米。
　　这种现象并非北京独有,南京等地也是如此。据了解,在南京,目前琅琊路小学学区房成交单价基本都到了每平米2.8万-2.9万元,与年初相比涨幅大约在30%左右。和琅琊路小学学区房价格的急剧上蹿一样,力学小学、拉萨路小学等其他热点名校附近的学区房价格也不甘落后,涨幅惊人。
　　
　　供需比率1∶10
　　
　　价格是调节市场一只无形的手,但在学区房面前却显得失灵了。楼市新政之下,学区房逆势火爆,这背后究竟隐藏着怎样的利益关系?其实,学区房之所以受追捧,原因很简单,就是刚性需求导致的。旺盛的需求,成全了市场,导致学区房的成交量节节攀升。
　　相关调查报告显示,南京学区房的供给与需求比率为1∶10。也就是说,为了得到1处学区房,有10个人在竞争。一方面,需求过于旺盛,导致成交量上升;另一方面,供给严重短缺,引起供求关系的脱节,导致了学区房价格上涨过快。
　　对家长来说,一方面投资学区房,可以让孩子上好学校,获得良好的教育;另一方面,即使孩子还没到学龄,或者也不在这儿的好学校上学,但学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房,具有很好的抗跌保值性。学区房因此成为理想的二次置业产品,在楼市调头向下的情况下依然坚挺。
　　
　　学区房真的抗跌么?
　　
　　僧多粥少的现实,致使购房者对学区房趋之若鹜。除了有需求的家长之外,更有许多投资客看中了学区房的投资价值,认为在现有政策环境之下,学区房具有很强的抗跌性。
　　那么,事实是否如此呢?
　　记者走访了北京多家房产中介,得到了近乎相同的回答:北京近来二手房房价确实有所回落,个别地段跌幅不小,但是在海淀等名校聚集地,二手房不降反升,刚性需求旺盛。
　　“只有北京的学校资源平衡了,才不会出现学区房这个概念。只要教育资源平衡不了,还存在重点小学,这个事就平衡不了。”我爱我家业务部经理李斌这样解读学区房的前景。“明年将是2008奥运宝宝扎堆儿满三岁的时间,按照‘三岁搬迁’的理论,学区房将再度迎来一个‘择校大战’高峰期。”
　　仟佰间房产总经理王跃表示,学区房尽管可以看作是对孩子未来的一种投资,但其价格走势也很惹眼。“中国城市化进程依旧有相当长的一段时间,因此,拥有优势资源的名校学区房还将按照自己的发展轨道持续上升。可以说,就算楼市价格暂时下行,学区房仍将成为最抗跌的物业种类,在市场上依旧会受到购房者的追捧。”
　　
　　
　　警惕:投资学区房三大风险
　　
　　教育政策风险
　　家长要特别注意的是,名校划片范围每年并不固定,学校每年都会根据招生情况或其他一些不确定的因素,对学校周边小区范围的划分做出一定调整。比如,某小区单号楼被划在名校的学片内,而双号楼则被排除在这所学校之外,这些都是购房人需要充分了解的信息。当然,每个学校都有固定的“铁片”,每年都在划片范围内,家长们可以优先选择。
　　户口风险
　　在购买二手学区房前,一定要确定原房主的户口是否可以在交易完成后立即迁出。因为按规定,在原房主的户口没有迁出的情况下,购房者的户口是迁不进来的;二是了解学校的户口政策,由于学区房反复有孩子入学,有些学校对户籍也采取了“一房一名孩子入学”的约束政策。
　　“山寨学区房”风险
　　名校附近很多二手房都打着学区房的名号,但很多并非在重点学校的划片内,因此,家长在购买二手房之前,一定要到学校或者教育部门核实所要买二手房是否在划片内,不要轻信房主或者房产中介人员的一面之词。