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摘 要：三、四线城市房地产去库存是中央经济工作会议确定的“去库存”任务中的重要环节。本文对山西省晋城、阳泉、吕梁、长治、临汾等三、四线城市（以下简称5市）房地产去库存情况进行了调查，分析了房地产去库存面临的问题，提出了支持农民进城购房、完善相关配套等建议。
关键词：房地产 去库存 城镇化
一、房地产市场运行情况
一是房地产开发投资、商品房销售均下降。2016年1—5月，5市房地产开发投资同比下降3.89%，5市商品房销售面积同比下降3.93%。二是房地产融资仍以自有资金为主。2014年1—5月、2015年1—5月、2016年1—5月，5市房地产企业投入开发资金基本持平；从融资情况看，房地产融资仍以自有资金为主。三是购房贷款持续增加，个人住房贷款增长较快。新建房贷款、二手房贷款、个人住房公积金贷款均呈现较大幅度的增长。
二、去库存采取的措施
1.国家及地方出台系列利好政策。住建部出台政策大力发展住房租赁，进一步用足用好住房公积金，继续推进棚改货币化安置，2016年安排600万套棚户区改造任务，实现公租房货币化。国土部出台去库存政策，综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，实施有保有压的用地政策，创新适应新型城镇化要求的用地管理，加强建设用地分类管控等。山西省政府6月12日发布《关于加快化解房地产库存的若干意见》，提出了农业转移人口市民化、农业人口城镇购房、落实住房消费金融财税政策、棚户区改造货币化安置等11条措施去库存。
2.地方政府推行购房补贴。地方政府通过多种方式积极响应国家号召，包括根据当地实际出台具体政策、创新金融扶持模式等等。例如，吕梁市辖属孝义市将义乌商博城列入山西首家“扶贫创业“扶助计划，首批购买的100户家庭可获得公益购房补贴，该活动通过华宇扶贫基金会“公益+地产+金融”创新模式，由企业募捐和政府扶持金获得资金源，由人寿保险股份有限公司承保，并由民政局拨付监管，充分发挥社会及公益慈善力量对惠民工程的扶持作用，帮助中低收入家庭实现住房安居、置业创业的梦想。晋城市阳城县努力扭转煤炭产业下滑对县域经济的影响，积极发展旅游业特别是美丽乡村旅游，产业结构的调整有效促进了经济结构转型，带动了县域经济发展，提高了居民收入，同时出台房地产去库存鼓励措施，有效减小了房地产库存压力。
3.信贷政策精准发力。一是在符合监管部门监管要求的前提下，择优支持有较强实力、行业排名前列的重点房地产客户。二是新增授信要符合《房地产行业规范条件》，严格控制低水平、重复建设项目贷款投放，并把握好房地产行业在该行的贷款占比。三是对存量客户中不符合行业规范的房地产企业，制定可行计划，逐步压缩退出。同时对于不符合规定要求的企业项目，不提供任何形式的新增授信支持。
三、面临的主要困难和问题
1.房价涨幅大于收入增长，房地产市场有效需求不足。一是房价涨幅大于收入增长。经济增长动力不足，就业岗位规模和收入水平形成不了消化当地房地产存量的有效需求，特别是在县域，商品房价格涨幅超过居民收入增幅，加之县域城镇就业岗位少、产业活力不够、人才不断流失等困难，直接加大消化当地房地产存量的难度。二是三、四线城市人口吸附能力差。城市吸附能力的强弱主要取决于经济发展速度、教育、就业、医疗等多种因素。由于三、四线城市吸引力弱，导致人口流出较多，大多数涌入临近中心城市。受人口规模特别是流动人口规模有限影响，房地产买方市场需求较之大中型城市明显不足。
2.住宅供给侧结构性问题比较突出，楼盘同质化严重。一是结构性问题比较突出。90平方米及以下、144平方米以上户型库存积压明显；90平方米至144平方米户型住宅是当前房地产销售的主力，库存消化较快。二是楼盘同质化严重。三、四线城市商品房供给同质化现象严重，一定程度上影响了去库存效果。以某县项目为例，80%以上的户型面积在100平方米以上，几乎没有80平方米以下的户型，大面积的户型和较高的单价给县域居民带来了很大的购房压力，造成大部分购买力较弱的县域居民的有效需求难以得到满足。
3.保障性住房配套设施不完善，对有需求的居民吸引力不足。从保障性住房开发贷款情况可以看出，商业银行对保障性住房开发贷款的发放越来越谨慎。原因是部分保障性住房交通不便，学校、医院、超市、银行等周边配套设施缺乏，对保障性住房有需求的居民没有形成足够的吸引力。
4.配套政策及社会保障机制不健全。加快农民工市民化进程，鼓励农民工进城购房，是推动三、四线城市房地产去库存的重要举措。由于户籍制度和城乡社会保险的差异性，农民工的社会保障制度覆盖面比较低。对于大多数县域城镇，人口流动有其自然规律，农民工进城务工首先选择是发达地区和一、二线城市。
四、相關建议
1.引导房地产企业通过降价促销等多种方式去库存。一是引导房地产企业降价销售，通过以价换量促销策略完成去库存化。二是鼓励房地产企业优化住房供应套型结构，根据市场需求确定商品住房套型面积。三是引导房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施等方式提升产品附加值，推动住房消费。四是支持房地产开发企业通过强强联合、优化重组或与其他市场主体合作等方式，增强市场竞争力。五是创新房地产开发企业商业模式，建立开发和租赁一体化的运作模式，加快去库存化速度。
2.完善相关配套政策。一是因地制宜，引导农民工就业入城，增加收入购买房产。二是落实楼市税费补贴类政策。对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。二是实施鼓励引进人才购房政策，将人才引进、户籍制度等优惠政策与鼓励购房相结合。三是加大农民工购房政策支持力度。探索将农民工纳入公积金制度，完善住户公积金管理政策。
3.加大金融支持农民进城购房的力度。一是按照因地施策原则，根据各地风险情况、市场环境、及借款人资信状况实行差别化个人住房贷款政策。鼓励商业银行创新金融产品，通过创新品种，支持农民工进城购房。二是创新并推出农民专享个人房贷产品。为农民工提供灵活的还款方式，缓解农民工还款压力。三是金融机构应探索利用承包地和宅基地抵押方式，开展农村居民个人住房贷款业务。
4.调整产业结构，提升人口吸纳能力。去库存的核心还是人口，人口的核心是产业，没有人口增加的去库存就是竭泽而渔。三、四线城市关键是要调整产业结构，引导增加第三产业比重，增强对人口的吸纳能力。（声明：本文仅代表作者个人学术观点，不代表供职单位观点）。
关键词：房地产 去库存 城镇化
一、房地产市场运行情况
一是房地产开发投资、商品房销售均下降。2016年1—5月，5市房地产开发投资同比下降3.89%，5市商品房销售面积同比下降3.93%。二是房地产融资仍以自有资金为主。2014年1—5月、2015年1—5月、2016年1—5月，5市房地产企业投入开发资金基本持平；从融资情况看，房地产融资仍以自有资金为主。三是购房贷款持续增加，个人住房贷款增长较快。新建房贷款、二手房贷款、个人住房公积金贷款均呈现较大幅度的增长。
二、去库存采取的措施
1.国家及地方出台系列利好政策。住建部出台政策大力发展住房租赁，进一步用足用好住房公积金，继续推进棚改货币化安置，2016年安排600万套棚户区改造任务，实现公租房货币化。国土部出台去库存政策，综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，实施有保有压的用地政策，创新适应新型城镇化要求的用地管理，加强建设用地分类管控等。山西省政府6月12日发布《关于加快化解房地产库存的若干意见》，提出了农业转移人口市民化、农业人口城镇购房、落实住房消费金融财税政策、棚户区改造货币化安置等11条措施去库存。
2.地方政府推行购房补贴。地方政府通过多种方式积极响应国家号召，包括根据当地实际出台具体政策、创新金融扶持模式等等。例如，吕梁市辖属孝义市将义乌商博城列入山西首家“扶贫创业“扶助计划，首批购买的100户家庭可获得公益购房补贴，该活动通过华宇扶贫基金会“公益+地产+金融”创新模式，由企业募捐和政府扶持金获得资金源，由人寿保险股份有限公司承保，并由民政局拨付监管，充分发挥社会及公益慈善力量对惠民工程的扶持作用，帮助中低收入家庭实现住房安居、置业创业的梦想。晋城市阳城县努力扭转煤炭产业下滑对县域经济的影响，积极发展旅游业特别是美丽乡村旅游，产业结构的调整有效促进了经济结构转型，带动了县域经济发展，提高了居民收入，同时出台房地产去库存鼓励措施，有效减小了房地产库存压力。
3.信贷政策精准发力。一是在符合监管部门监管要求的前提下，择优支持有较强实力、行业排名前列的重点房地产客户。二是新增授信要符合《房地产行业规范条件》，严格控制低水平、重复建设项目贷款投放，并把握好房地产行业在该行的贷款占比。三是对存量客户中不符合行业规范的房地产企业，制定可行计划，逐步压缩退出。同时对于不符合规定要求的企业项目，不提供任何形式的新增授信支持。
三、面临的主要困难和问题
1.房价涨幅大于收入增长，房地产市场有效需求不足。一是房价涨幅大于收入增长。经济增长动力不足，就业岗位规模和收入水平形成不了消化当地房地产存量的有效需求，特别是在县域，商品房价格涨幅超过居民收入增幅，加之县域城镇就业岗位少、产业活力不够、人才不断流失等困难，直接加大消化当地房地产存量的难度。二是三、四线城市人口吸附能力差。城市吸附能力的强弱主要取决于经济发展速度、教育、就业、医疗等多种因素。由于三、四线城市吸引力弱，导致人口流出较多，大多数涌入临近中心城市。受人口规模特别是流动人口规模有限影响，房地产买方市场需求较之大中型城市明显不足。
2.住宅供给侧结构性问题比较突出，楼盘同质化严重。一是结构性问题比较突出。90平方米及以下、144平方米以上户型库存积压明显；90平方米至144平方米户型住宅是当前房地产销售的主力，库存消化较快。二是楼盘同质化严重。三、四线城市商品房供给同质化现象严重，一定程度上影响了去库存效果。以某县项目为例，80%以上的户型面积在100平方米以上，几乎没有80平方米以下的户型，大面积的户型和较高的单价给县域居民带来了很大的购房压力，造成大部分购买力较弱的县域居民的有效需求难以得到满足。
3.保障性住房配套设施不完善，对有需求的居民吸引力不足。从保障性住房开发贷款情况可以看出，商业银行对保障性住房开发贷款的发放越来越谨慎。原因是部分保障性住房交通不便，学校、医院、超市、银行等周边配套设施缺乏，对保障性住房有需求的居民没有形成足够的吸引力。
4.配套政策及社会保障机制不健全。加快农民工市民化进程，鼓励农民工进城购房，是推动三、四线城市房地产去库存的重要举措。由于户籍制度和城乡社会保险的差异性，农民工的社会保障制度覆盖面比较低。对于大多数县域城镇，人口流动有其自然规律，农民工进城务工首先选择是发达地区和一、二线城市。
四、相關建议
1.引导房地产企业通过降价促销等多种方式去库存。一是引导房地产企业降价销售，通过以价换量促销策略完成去库存化。二是鼓励房地产企业优化住房供应套型结构，根据市场需求确定商品住房套型面积。三是引导房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施等方式提升产品附加值，推动住房消费。四是支持房地产开发企业通过强强联合、优化重组或与其他市场主体合作等方式，增强市场竞争力。五是创新房地产开发企业商业模式，建立开发和租赁一体化的运作模式，加快去库存化速度。
2.完善相关配套政策。一是因地制宜，引导农民工就业入城，增加收入购买房产。二是落实楼市税费补贴类政策。对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。二是实施鼓励引进人才购房政策，将人才引进、户籍制度等优惠政策与鼓励购房相结合。三是加大农民工购房政策支持力度。探索将农民工纳入公积金制度，完善住户公积金管理政策。
3.加大金融支持农民进城购房的力度。一是按照因地施策原则，根据各地风险情况、市场环境、及借款人资信状况实行差别化个人住房贷款政策。鼓励商业银行创新金融产品，通过创新品种，支持农民工进城购房。二是创新并推出农民专享个人房贷产品。为农民工提供灵活的还款方式，缓解农民工还款压力。三是金融机构应探索利用承包地和宅基地抵押方式，开展农村居民个人住房贷款业务。
4.调整产业结构，提升人口吸纳能力。去库存的核心还是人口，人口的核心是产业，没有人口增加的去库存就是竭泽而渔。三、四线城市关键是要调整产业结构，引导增加第三产业比重，增强对人口的吸纳能力。（声明：本文仅代表作者个人学术观点，不代表供职单位观点）。