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【摘 要】改革开放以来，我国各项事业均取得了不同程度的发展，其中房地产行业的发展显得尤为突出，并且它在提升人民生活质量，以及推动国民经济发展越来越占有重要地位。在房地产行业中，其全过程造价控制及管理具有重要意义，它主要是指在整个工程项目过程进行管理，并且在达到施工进度及其质量的基础上，努力将工程造价控制、管理在合理的范围以内，同时针对人力、物力、财力进行科学、合理的利用，在整个过程中充分体现团队的精神与效益。房地产建设过程中，对于所存在的问题应予以彻底消除，达到项目工程造价的基本目标，最终提升企业单位的经济效益与社会效益。房地产开发项目造价的全过程控制及管理是一项繁杂性的系统工程，因此相关工作者人员必须要引起高度重视。
【关键词】房地产；开发项目；全过程造价控制；要点
从当前形势来看，我国社会经济的发展以及人民生活质量的提升越来越不能没有房地产行业。现如今，房地产开发项目的建设开始向着多目标、大规模、高速度的目标进行发展，在建设房地产开发项目的过程中，因市场、政策以及技术等诸多因素的影响，使其质量受到了不同程度的影响。而在房地产开发项目建设控制的所有指标当中，最关键的因素便是项目的工程造价。
与此同时，房地产开发项目造价又是一个周期长、全过程且具有动态性特点的管理工程，处于项目设计、建设、决策以及竣工等环节，也都将受到来自外部的作用。所以，工作人员一定认真分析、不断钻研，针对项目全过程造价进行严格控制与管理。以下笔者将结合自身多年工作经验，并通过本文，针对房地产开发项目全过程造价控制要点进行集中阐述，力求为相关工作人员日后从事此方面研究提供一定的参考资料。
1.房地产开发项目决策环节的造价控制
我们所说的决策环节指的是在房地产开发项目为正式建设之前，正处于项目设计环节期间，这一环节一般可以参考的文件和资料极为有限，并且深度也得到不到要求。然而，这一环节却是房地产开发项目建设的基础，因而，对这一环节进行全面、系统的了解是至关重要的。
第一，项目工程造价师应该对整个项目的资料作出综合的认识与了解，积极主动的研究投资估算阶段全部资料及参数的有效性、正确性，以及相关信息数据的使用范围，然后再对整个运算过程的计价原则及指标进行切实、合理的检查，真实且全面地体现出房地产开发项目成本的具体状况，最终制定出与房地产开发项目投资预测及控制有关的目标。
第二，设计房地产开发项目造价计划的工作人员需要在造价人员制定的方案基础上，按照造价指数、影响及其具体指标等来评选投资估算工作，以完成房地产开发项目造价技术性与经济性的有机结合，保证造价控制与管理处于最优状态。
2.房地产开发项目设计环节的造价控制
2.1优化设计计划
在房地产开发项目造价的控制与管理过程中，设计计划具有不可忽视的作用，不同的设计计划对于相同的房地产开发项目造价的控制与管理效果也是不尽相同的，很多时候可能还会存在极大的差异性。基于上述情况，在设计房地产开发项目时，其设计人员需要不断强化对工程成本的重视性，防止人们在此环节注重项目功能而忽略工程成本的状况，并且在保证工程结構安全性的基础上，制定出具有可行性的设计计划，以此有效控制和管理设计环节的工程造价。
2.2在工程设计环节实行招标制度
从整体上来看，房地产开发项目的规模一般都相对较大，在设计环节有效控制及管理工程造价就应该积极进行设计计划的竞选活动，让具有丰富经验的专家来选择设计单位极为设计计划。另一方面，还可采用公开方式在全社会开展设计计划的招标活动，鼓励社会优秀人才积极参与到设计计划的设计和竞选当中来，最后经过专家评选，选择最优的房地产开发项目设计计划。
2.3审查设计概算
在编订出科学合理的设计概算以后，工作人员还需要进一步审查投资的总金额数，重点检查投资金额是否超出预先批准的标准。处于设计环节的工程造价控制与管理实际上就是一项具有综合性的工作。在这一环节当中，工程造价总体表现出相互影响、相互补充的关系。
一旦在设计概算的过程中发现其超过了实现批准的预算，工作人员便应该以最快的速度查找出存在这一问题的根本原因，然后在此基础上修改设计计划，若是问题是源于概算，工作人员就应该重新调配施工材料的具体价格。
3.房地产开发项目招投标环节的造价控制
通常情况下，房地产开发项目的招投标工作都是由业主方面进行编订，在此基础上，投标人按照所编定的文件来对工程报价进行竞争，然后中标单位应该和房地产开发项目招标单位签订有关合同文件，其中合同的价格就应该是工程实施的最终价格。
与此同时，在这一环节中，工作人员还应该严格审查投标单位以及施工单位的资质，若是有必要的话，还应对他们进行实地考察，防止房地产开发项目落入工程建设水平差、信誉度低的单位手中。另外，业主方面应该切实掌握房地产开发项目的科学标底价，防止产生相互压价以及任意要加的乱象，最终达到优质分配建筑费用的目标。
4.房地产开发项目施工环节的造价控制
①控制施工材料
一般来说，房地产开发项目的规模较大且施工时间长，所需的施工材料也比较多。因而，工程项目在施工阶段时，一定要充分做好对施工材料的控制。首先，加强材料采购管理，凭借招投标方式，选择信誉良好的材料供应商，保证材料物美价廉；其次，要做好材料储存和管理工作，严格领料制度，确保材料领用的规范性，减少不必要的浪费，最终确保有效控制工程造价。
②重视变更索赔
在建设房地产开发项目的过程中，因其中存在了诸多的不确定因素，因此变更索赔是比较常见的问题。房地产开发项目施工方可能会因设计变更或其他因素，对工程项目提出变更索赔要求，以此确保自身的利益。例如，地质条件发生改变、工程量增减幅度超过了合同量的15%、遭遇自然灾害等等。面对这样的状况，施工方可申请变更索赔，和业主方面协商，商谈新工程价格，以确保实现工程项目实际收益的最大化。基于上述原因，施工方应当高度重视变更索赔，防止发生利益冲突的状况，最终保证工程项目施工的持续、有序进行。 ③进一步加强对房地产开发项目的监督管理
首先，业主方面需要高度重视这一问题，强化对施工单位每一项工作的管理，及时发现施工过程中所产生的问题，避免出现相应的质量问题；其次，施工单位需要切实制定科学、完善的工程控制制度，积极引导工程施工阶段的造价管理；再次，施工单位还需要及时转变自身传统观念，运用科学、有效的举措，保障工程造价控制计划的有效执行，并对成本实施有效控制；最后，监理单位也要不断强化日常考核，认真完成现场监督管理，保障工程造价控制工作的有序开展。
5.房地产开发项目竣工环节的造价控制
房地产开发项目竣工环节，即项目階段环节。这一环节对于房地产开发项目的造价的控制与管理提出了更高的要求，其管理人员不但要具备工程项目方面的丰富学识，同时还需要熟练掌握工程建设方面的法律法规及其管理、控制技巧。同时，结算人员应该在实际工作过程中不断提升自身的工作效率，并按照招标文件资料来核对施工费用，以保证房地产开发项目造价的精确性。该环节要求工作人员收集完整的竣工材料，整理项目合同，尤其对工程合同中的细节问题进行研究，避免合同纠纷等问题。资料收集完整后，提交审计单位，做好最后的提交工作，确保工程项目的资料齐全，能按时验收，最终完成整个系统工作，确保每一个环节的工作效率和工作的准确性，从全过程控制中达到节约成本，保证工程质量的战略目标。
6.结语
综上所述，房地产开发项目造价应该在建设的整个过程中进行严格控制与管理，已达到人力、物力、财力合理利用的目的，尽量通过最少的资源，取得最佳的利用效果。为了对房地产开发项目施工进度、项目成本、工程质量进行有效控制与管理首先要抓好工程监理工作，与此同时根据实际情况对造价进行必要的调整，从而在保证工程项目质量的大前提下，使其造价始终处于合理的范围之内，最终推进我国房地产事业的不断发展。
参考文献：
[1]孟劼，李旼赫，胡立东.全面造价管理（TCM）在我国政府投资项目中的应用研究[D]，河海大学，2007.
[2]陈晓玲，张新兰，李明峰.建设工程造价信息资源数据库的建立[A].首届海峡两岸土木建筑学术研讨会论文集[C].2005.
[3]吴建迅，胡晓波，魏本峰.深化建设工程计价改革的探讨[A].首届海峡两岸土木建筑学术研讨会论文集[C].2005.
【关键词】房地产；开发项目；全过程造价控制；要点
从当前形势来看，我国社会经济的发展以及人民生活质量的提升越来越不能没有房地产行业。现如今，房地产开发项目的建设开始向着多目标、大规模、高速度的目标进行发展，在建设房地产开发项目的过程中，因市场、政策以及技术等诸多因素的影响，使其质量受到了不同程度的影响。而在房地产开发项目建设控制的所有指标当中，最关键的因素便是项目的工程造价。
与此同时，房地产开发项目造价又是一个周期长、全过程且具有动态性特点的管理工程，处于项目设计、建设、决策以及竣工等环节，也都将受到来自外部的作用。所以，工作人员一定认真分析、不断钻研，针对项目全过程造价进行严格控制与管理。以下笔者将结合自身多年工作经验，并通过本文，针对房地产开发项目全过程造价控制要点进行集中阐述，力求为相关工作人员日后从事此方面研究提供一定的参考资料。
1.房地产开发项目决策环节的造价控制
我们所说的决策环节指的是在房地产开发项目为正式建设之前，正处于项目设计环节期间，这一环节一般可以参考的文件和资料极为有限，并且深度也得到不到要求。然而，这一环节却是房地产开发项目建设的基础，因而，对这一环节进行全面、系统的了解是至关重要的。
第一，项目工程造价师应该对整个项目的资料作出综合的认识与了解，积极主动的研究投资估算阶段全部资料及参数的有效性、正确性，以及相关信息数据的使用范围，然后再对整个运算过程的计价原则及指标进行切实、合理的检查，真实且全面地体现出房地产开发项目成本的具体状况，最终制定出与房地产开发项目投资预测及控制有关的目标。
第二，设计房地产开发项目造价计划的工作人员需要在造价人员制定的方案基础上，按照造价指数、影响及其具体指标等来评选投资估算工作，以完成房地产开发项目造价技术性与经济性的有机结合，保证造价控制与管理处于最优状态。
2.房地产开发项目设计环节的造价控制
2.1优化设计计划
在房地产开发项目造价的控制与管理过程中，设计计划具有不可忽视的作用，不同的设计计划对于相同的房地产开发项目造价的控制与管理效果也是不尽相同的，很多时候可能还会存在极大的差异性。基于上述情况，在设计房地产开发项目时，其设计人员需要不断强化对工程成本的重视性，防止人们在此环节注重项目功能而忽略工程成本的状况，并且在保证工程结構安全性的基础上，制定出具有可行性的设计计划，以此有效控制和管理设计环节的工程造价。
2.2在工程设计环节实行招标制度
从整体上来看，房地产开发项目的规模一般都相对较大，在设计环节有效控制及管理工程造价就应该积极进行设计计划的竞选活动，让具有丰富经验的专家来选择设计单位极为设计计划。另一方面，还可采用公开方式在全社会开展设计计划的招标活动，鼓励社会优秀人才积极参与到设计计划的设计和竞选当中来，最后经过专家评选，选择最优的房地产开发项目设计计划。
2.3审查设计概算
在编订出科学合理的设计概算以后，工作人员还需要进一步审查投资的总金额数，重点检查投资金额是否超出预先批准的标准。处于设计环节的工程造价控制与管理实际上就是一项具有综合性的工作。在这一环节当中，工程造价总体表现出相互影响、相互补充的关系。
一旦在设计概算的过程中发现其超过了实现批准的预算，工作人员便应该以最快的速度查找出存在这一问题的根本原因，然后在此基础上修改设计计划，若是问题是源于概算，工作人员就应该重新调配施工材料的具体价格。
3.房地产开发项目招投标环节的造价控制
通常情况下，房地产开发项目的招投标工作都是由业主方面进行编订，在此基础上，投标人按照所编定的文件来对工程报价进行竞争，然后中标单位应该和房地产开发项目招标单位签订有关合同文件，其中合同的价格就应该是工程实施的最终价格。
与此同时，在这一环节中，工作人员还应该严格审查投标单位以及施工单位的资质，若是有必要的话，还应对他们进行实地考察，防止房地产开发项目落入工程建设水平差、信誉度低的单位手中。另外，业主方面应该切实掌握房地产开发项目的科学标底价，防止产生相互压价以及任意要加的乱象，最终达到优质分配建筑费用的目标。
4.房地产开发项目施工环节的造价控制
①控制施工材料
一般来说，房地产开发项目的规模较大且施工时间长，所需的施工材料也比较多。因而，工程项目在施工阶段时，一定要充分做好对施工材料的控制。首先，加强材料采购管理，凭借招投标方式，选择信誉良好的材料供应商，保证材料物美价廉；其次，要做好材料储存和管理工作，严格领料制度，确保材料领用的规范性，减少不必要的浪费，最终确保有效控制工程造价。
②重视变更索赔
在建设房地产开发项目的过程中，因其中存在了诸多的不确定因素，因此变更索赔是比较常见的问题。房地产开发项目施工方可能会因设计变更或其他因素，对工程项目提出变更索赔要求，以此确保自身的利益。例如，地质条件发生改变、工程量增减幅度超过了合同量的15%、遭遇自然灾害等等。面对这样的状况，施工方可申请变更索赔，和业主方面协商，商谈新工程价格，以确保实现工程项目实际收益的最大化。基于上述原因，施工方应当高度重视变更索赔，防止发生利益冲突的状况，最终保证工程项目施工的持续、有序进行。 ③进一步加强对房地产开发项目的监督管理
首先，业主方面需要高度重视这一问题，强化对施工单位每一项工作的管理，及时发现施工过程中所产生的问题，避免出现相应的质量问题；其次，施工单位需要切实制定科学、完善的工程控制制度，积极引导工程施工阶段的造价管理；再次，施工单位还需要及时转变自身传统观念，运用科学、有效的举措，保障工程造价控制计划的有效执行，并对成本实施有效控制；最后，监理单位也要不断强化日常考核，认真完成现场监督管理，保障工程造价控制工作的有序开展。
5.房地产开发项目竣工环节的造价控制
房地产开发项目竣工环节，即项目階段环节。这一环节对于房地产开发项目的造价的控制与管理提出了更高的要求，其管理人员不但要具备工程项目方面的丰富学识，同时还需要熟练掌握工程建设方面的法律法规及其管理、控制技巧。同时，结算人员应该在实际工作过程中不断提升自身的工作效率，并按照招标文件资料来核对施工费用，以保证房地产开发项目造价的精确性。该环节要求工作人员收集完整的竣工材料，整理项目合同，尤其对工程合同中的细节问题进行研究，避免合同纠纷等问题。资料收集完整后，提交审计单位，做好最后的提交工作，确保工程项目的资料齐全，能按时验收，最终完成整个系统工作，确保每一个环节的工作效率和工作的准确性，从全过程控制中达到节约成本，保证工程质量的战略目标。
6.结语
综上所述，房地产开发项目造价应该在建设的整个过程中进行严格控制与管理，已达到人力、物力、财力合理利用的目的，尽量通过最少的资源，取得最佳的利用效果。为了对房地产开发项目施工进度、项目成本、工程质量进行有效控制与管理首先要抓好工程监理工作，与此同时根据实际情况对造价进行必要的调整，从而在保证工程项目质量的大前提下，使其造价始终处于合理的范围之内，最终推进我国房地产事业的不断发展。
参考文献：
[1]孟劼，李旼赫，胡立东.全面造价管理（TCM）在我国政府投资项目中的应用研究[D]，河海大学，2007.
[2]陈晓玲，张新兰，李明峰.建设工程造价信息资源数据库的建立[A].首届海峡两岸土木建筑学术研讨会论文集[C].2005.
[3]吴建迅，胡晓波，魏本峰.深化建设工程计价改革的探讨[A].首届海峡两岸土木建筑学术研讨会论文集[C].2005.