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[摘要] 当前各个城市的房地产价格飙升，远远高于联合国人居中心的住房价格标准，出现房地产的现实价格远远高于其基础价值，即通常意义上的房地产价格泡沫，通过对其产生原因的分析：房地产商品的特殊性、土地资源的稀缺性、信息不对称性、金融贷款对房地产的倾向性，提出采取相应的政策来挤出房地产价格泡沫。
[关键词] 价格泡沫利率挤出税收杠杆
几年前，北京西红门一块140万平方米的建设用地，在公开招标中被湖南电广传媒集团以17亿元拿下，以网络、宽带和传媒为主业的电广传媒集团敢于杀入与主业相距遥远的房地产，说明了当时房地产的诱惑有多大。但是，直至今日，作为暴利行业的房地产行业，并非整体赢利能力很强的行业，过高的商品房空置率吞噬了房地产业所创造的利润，可以说房地产行业甚至仅仅是一个微利行业，在中国股市上市公司行业利润榜上，房地产名列倒数第二，明显低于各行业平均利润。因此，有专家说，当前房地产价格的上涨是一种“虚涨”，也就是我们通常意义上的房地产泡沫。
一、何谓房地产价格泡沫
价格泡沫一般是指虚拟资本的增长，那房地产价格泡沫主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。
泡沫与一般商品价格的波动并不相同。
1.一般商品价格的波动主要是价格上涨、下跌，围绕着商品的价值上下波动，变动幅度有限，而且从长期看来是循环的，是符合价值规律的，而泡沫则是价格持续上涨，涨到没法预测的地步，让公众产生恐慌，然后纷纷转手，从而使价格突然暴跌，波动幅度非常大，且没有规律可循。
2.正如前面所说，一般商品的价格是围绕价值来波动的，反映了商品的供给与需求之间的关系，当价格上涨时，供给增加，倘若需求不变，那投资者预期价格将下降，从而回归到正常价格。而泡沫发生时，市场机制失灵，这时的投资者已不是理性的经济人了，当价格上涨时，供给依然增加，但投资者却预期价格将会继续上升，也就是我们通常意义上的“买涨不买跌”。
二、房地产价格泡沫产生的原因
1.房地产商品的特殊性。与其他商品相比，房地产商品属于耐用商品和高价值商品，在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，因而房地产容易产生泡沫。
2.土地资源的稀缺性。房地产主要包括土地及地上建筑物，而且房地产价格中土地成本占相当大的比重。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。正如林毅夫教授指出的，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素，其价格增长得越快。因为土地的自然供给是固定不变的，但房地产的发展对土地的需求是日益增长的，从而导致了土地资源的相对不足，而且随着经济的发展、人口的增加，这种不足将会有无限扩大的趋势。在土地获利需求的促使下，由于土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手，因此，土地供给具有投机性，把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩，而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬，从而影响房地产价格，使其偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。
3.信息不对称性。在市场经济健全的环境下，房地产的价格应该等于其重置价格，并受供求关系的影响，但在信息不对称时，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的情况，从而导致房地产价格的虚拟性。然而与其他市场一样，房地产市场的变化是始终存在的，各种动态因素的变化，比如基础设施的投入、居民收入的增加、利率政策、税收政策等的变动，都会引起房地产市场的变化，即使在信息完全的前提下，由于房地产业本身的特性：投资周期长，开发商的有效供给往往滞后于瞬息变化的市场需求，投资者很难及时对该变化做出相应的调整，更别谈在信息不对称的现阶段，投资者几乎无法对变化的市场做出准确的判断，再加上对未来预期非正常的乐观以及从众行为，这样房地产价格的虚拟性更加严重，泡沫成分更多了。
4.金融贷款对房地产业的倾向性。房地产业属于资本密集型产业，其发展离不开金融业的支持，由于房地产的保值增值性及固定性，银行系统贷款倾向于房地产业，尤其是在宏观经济形势看好的情况下，政府鼓励投资、拉动内需，利率设置得比较低，同时银行因为盲目追求市场份额、信贷规模，忽视了对借款人的资格审查、后续的跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险，结果大量的银行资金流入房地产业，形成了坏账、呆账，加快了房地产业的急速膨胀和泡沫的生成。
三、治理我国房地产泡沫的对策建议
伴随着泡沫的突然破灭往往是更加混乱的经济和金融危机，因此对待泡沫不能强力打压，而要慢慢挤出和消化，在采取各种经济或金融手段来控制投机资金流向的时候，应避免过激措施使得投机资金突然断流，建议采取下列措施。
1.加强对土地利用的监管，抑制土地投机。进一步强化对土地的征收划拨以及交易的管制，对那些任意“圈地”、以低价征地高价出让增收的行为、搞名目繁多且劳民伤财的“形象工程”和“政绩工程”、浪费资源的低效益、重复建设等，坚决予以制止。土地出让应实行招投标和拍卖，制定出标底，选择接近标底和开发方案优秀者中标，成交价格可以与标底有一定比例的上下浮动幅度，而不是“价高者得之”，防止哄抬地价。
2.规范信息披露制度，严厉打击虚假信息。近几年来，我国房地产得到了飞速的增长，但由于信息不及时、不对称和过度投机，房地产过度发展带来巨大的风险。因此，需要加强信息披露和舆论引导，防止投资者盲目跟风炒作，切断泡沫形成的社会基础，同时对制造虚假信息者予以严厉打击，大力发展民间会计和审计机构，加强其市场约束和制度约束，使投资机构的利润是真实可靠的。
3.调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理，住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目,企业自有资金应不低于开发项目总投资的规定比例，开发项目必须具备四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证)。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款，对个人购买两套及两套以上住房的，大幅度提高首付比例。
4.实施二手房交易税收管理、充分利用税收杠杆抑制炒作房价。在1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》以及1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》中，就已经对二手房交易所得征收个人所得税作出明确的说明。2006年7月26日，国家税务总局又出台相关通知，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20％。通知明确，今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。对于地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。这实际上意味着，原来的自愿缴纳个税已转变为强制缴纳。
由于房地产属于固定资产的投资，对整个社会资金的流动以及对原材料价格的影响都非常大，所以应加强对房地产的管理，尤其是适时适量地挤出其中的泡沫成分。
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[关键词] 价格泡沫利率挤出税收杠杆
几年前，北京西红门一块140万平方米的建设用地，在公开招标中被湖南电广传媒集团以17亿元拿下，以网络、宽带和传媒为主业的电广传媒集团敢于杀入与主业相距遥远的房地产，说明了当时房地产的诱惑有多大。但是，直至今日，作为暴利行业的房地产行业，并非整体赢利能力很强的行业，过高的商品房空置率吞噬了房地产业所创造的利润，可以说房地产行业甚至仅仅是一个微利行业，在中国股市上市公司行业利润榜上，房地产名列倒数第二，明显低于各行业平均利润。因此，有专家说，当前房地产价格的上涨是一种“虚涨”，也就是我们通常意义上的房地产泡沫。
一、何谓房地产价格泡沫
价格泡沫一般是指虚拟资本的增长，那房地产价格泡沫主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年～1926年美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。
泡沫与一般商品价格的波动并不相同。
1.一般商品价格的波动主要是价格上涨、下跌，围绕着商品的价值上下波动，变动幅度有限，而且从长期看来是循环的，是符合价值规律的，而泡沫则是价格持续上涨，涨到没法预测的地步，让公众产生恐慌，然后纷纷转手，从而使价格突然暴跌，波动幅度非常大，且没有规律可循。
2.正如前面所说，一般商品的价格是围绕价值来波动的，反映了商品的供给与需求之间的关系，当价格上涨时，供给增加，倘若需求不变，那投资者预期价格将下降，从而回归到正常价格。而泡沫发生时，市场机制失灵，这时的投资者已不是理性的经济人了，当价格上涨时，供给依然增加，但投资者却预期价格将会继续上升，也就是我们通常意义上的“买涨不买跌”。
二、房地产价格泡沫产生的原因
1.房地产商品的特殊性。与其他商品相比，房地产商品属于耐用商品和高价值商品，在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，因而房地产容易产生泡沫。
2.土地资源的稀缺性。房地产主要包括土地及地上建筑物，而且房地产价格中土地成本占相当大的比重。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。正如林毅夫教授指出的，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素，其价格增长得越快。因为土地的自然供给是固定不变的，但房地产的发展对土地的需求是日益增长的，从而导致了土地资源的相对不足，而且随着经济的发展、人口的增加，这种不足将会有无限扩大的趋势。在土地获利需求的促使下，由于土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手，因此，土地供给具有投机性，把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩，而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬，从而影响房地产价格，使其偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。
3.信息不对称性。在市场经济健全的环境下，房地产的价格应该等于其重置价格，并受供求关系的影响，但在信息不对称时，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的情况，从而导致房地产价格的虚拟性。然而与其他市场一样，房地产市场的变化是始终存在的，各种动态因素的变化，比如基础设施的投入、居民收入的增加、利率政策、税收政策等的变动，都会引起房地产市场的变化，即使在信息完全的前提下，由于房地产业本身的特性：投资周期长，开发商的有效供给往往滞后于瞬息变化的市场需求，投资者很难及时对该变化做出相应的调整，更别谈在信息不对称的现阶段，投资者几乎无法对变化的市场做出准确的判断，再加上对未来预期非正常的乐观以及从众行为，这样房地产价格的虚拟性更加严重，泡沫成分更多了。
4.金融贷款对房地产业的倾向性。房地产业属于资本密集型产业，其发展离不开金融业的支持，由于房地产的保值增值性及固定性，银行系统贷款倾向于房地产业，尤其是在宏观经济形势看好的情况下，政府鼓励投资、拉动内需，利率设置得比较低，同时银行因为盲目追求市场份额、信贷规模，忽视了对借款人的资格审查、后续的跟踪调查，低估了投资项目潜在的风险，结果大量的银行资金流入房地产业，形成了坏账、呆账，加快了房地产业的急速膨胀和泡沫的生成。
三、治理我国房地产泡沫的对策建议
伴随着泡沫的突然破灭往往是更加混乱的经济和金融危机，因此对待泡沫不能强力打压，而要慢慢挤出和消化，在采取各种经济或金融手段来控制投机资金流向的时候，应避免过激措施使得投机资金突然断流，建议采取下列措施。
1.加强对土地利用的监管，抑制土地投机。进一步强化对土地的征收划拨以及交易的管制，对那些任意“圈地”、以低价征地高价出让增收的行为、搞名目繁多且劳民伤财的“形象工程”和“政绩工程”、浪费资源的低效益、重复建设等，坚决予以制止。土地出让应实行招投标和拍卖，制定出标底，选择接近标底和开发方案优秀者中标，成交价格可以与标底有一定比例的上下浮动幅度，而不是“价高者得之”，防止哄抬地价。
2.规范信息披露制度，严厉打击虚假信息。近几年来，我国房地产得到了飞速的增长，但由于信息不及时、不对称和过度投机，房地产过度发展带来巨大的风险。因此，需要加强信息披露和舆论引导，防止投资者盲目跟风炒作，切断泡沫形成的社会基础，同时对制造虚假信息者予以严厉打击，大力发展民间会计和审计机构，加强其市场约束和制度约束，使投资机构的利润是真实可靠的。
3.调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理，住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目,企业自有资金应不低于开发项目总投资的规定比例，开发项目必须具备四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证)。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款，对个人购买两套及两套以上住房的，大幅度提高首付比例。
4.实施二手房交易税收管理、充分利用税收杠杆抑制炒作房价。在1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》以及1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》中，就已经对二手房交易所得征收个人所得税作出明确的说明。2006年7月26日，国家税务总局又出台相关通知，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20％。通知明确，今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。对于地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。这实际上意味着，原来的自愿缴纳个税已转变为强制缴纳。
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