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摘要：房地产企业主要业务活动是房地产的开发与经营，表现为生产房地产产品与经营房地产产品。随着会计准则的不断完善，各房地产企业务必要结合自身实际特点，紧密分析成本核算内容，才能更好地进行日常业务的财务核算及管理，有助于提高房地产企业的经营效益。文章简单介绍了房地产企业的成本核算，详细分析了现阶段成本核算存在的主要问题，并就如何优化房地产企业成本核算提供了五项切实可行的方案作为参考。
关键词：房地产企业;成本核算;问题;优化方案
对于房地产企业而言，成本管理是一个系统化的、综合性工程，各个环节紧密联系不可分割。务必要保证每一个成本核算环节都准确无误，才能够为企业增强核心竞争力提高保障。例如工程造价、项目评估等均有赖于准确的成本核算。有序的成本核算不仅能加强房地产企业的财务管理职能，更能为其节流提高效益，使其能更好地实现投资决策的最优。
一、房地产企业的成本核算
会计上所谓的成本指的是为了获得预期的收益需要付出的代价，既可以表现为已经付出的代价，也可以表现为应当要付出的代价。而房地产成本则是房地产企业在开发项目的过程中通过早期规划、竞拍土地、建造房屋、销售商品房等一系列活动实现盈利的过程中发生的资源消耗，这些被消耗的资源统称为房地产成本。房地产企业的成本核算就是围绕着房地产企业从成本展开的，目的就是实现成本计量的准确并最终提高成本管理的效益。房地产企业的成本核算方法包括单位成本法、计划成本法、完工百分比法、估算法、分类系数法等，各企业在选用时应当结合自身特点谨慎选用。
二、现阶段房地产企业成本核算存在的主要问题
按照房地产企业成本核算的周期，我们将主要存在的问题分为以下几类。
（一）在早期决策阶段的房地产成本核算存在的问题
通常在早期决策阶段，需要房地产企业的市场部能够对所在区域的房地产价格做准确的预估，包括该市场区域的商品房供需以及未来的市场稳定性及成长性等也要做出准确的预估，才能够确保市场的成功开拓。毕竟房地产开发的周期较长，对市场的长期预期就显得特别重要。同时，需要对市场区域内的安装工程造价等进行充分调研，很多房地产公司在调研上存在方法不当或者搜集信息不全面的问题，就容易导致早期阶段出现成本预估错误，并且未能建立完善的信息库，浪费大量的资源去进行信息的搜集整理。在部门配合度上，企划部、销售部和成本部无法紧密配合，所以成本测算的数据往往存在偏差失实的情况，最终也会影响拿地的决策。
（二）在项目设计阶段的房地产成本核算存在的问题
随着房地产企业的快速扩张，房地产企业的项目设计往往时间较赶，这就导致进度控制与成本优化往往不能兼顾。具体表现在以下两个方面。一方面，各个项目的规模不一样，为了赶进度，可能存在套用其他项目的设计标准与成本标准的情况，在设计的过程中容易偏离具体需求，造成成本超支现象或者是设计标准降低等情况。另一方面，房地产企业内部各个部门在参与项目设计的过程中，无法积极有效地配合协调，甚至会存在扯皮条的推脱现象，这种现象就会导致规划设计可能存在潜在的无法通过审核的风险，导致形成大面积的修改，这反而会进一步造成项目资源的浪费，不利于进行有效的成本管理。
（三）在项目投标阶段的房地产成本核算存在的问题
在项目的招投标过程中，房地产企业不可避免地会遇到不合理竞价、招标质量差、串标等现象，使得招标的过程中存在较大的风险，都会造成成本核算的混乱。在具体的成本计量与核算方面，往往不认真询价，在定标的过程中没有形成合理的价格区间，而企业总部对项目招投标过程中的成本监督也存在随意性，使得招标的腐败成本有所增加。另外，由于缺乏人工统计或者人工统计程序不规范，会造成项目的成本部门无法根据合约规划控制合同的金额，导致成本管理失控。
（四）在項目建造阶段的房地产成本核算存在的问题
导致施工阶段出现成本核算问题的最直接因素是施工组织方案往往只注重安全性或者赶进度等单一方面，没有从成本控制角度来选择最优方案。如果房地产企业不能实时取得施工技术上的最新突破，也可能会存在无法取得最优成本策略的情况，造成成本浪费。同时，施工过程中，如果团队不能做到合理规划组织工序，对各道工序的管理过于粗放，往往还会造成材料无法及时采购到场、施工单位故意拖延工程进度，最终导致发生索赔成本的情况。另外，在施工过程中，有些房地产公司没有对合同条款进行详尽分析，不会利用合同条款对施工单位进行施压，也没有及时地检查施工进度及质量，导致返工、索赔成本的剧增，而且还有拖延工期的风险。
（五）在项目竣工阶段的房地产成本核算存在的问题
在该阶段的成本核算主要存在以下几个方面的具体问题：第一，施工单位往往不主动积极地去向房地产企业上报每个阶段的结算材料，使得结算的工作存在拖延，而导致这个现象的原因可能是付款进度的把控上不准确，如果超额支付合同款，那么施工方肯定不会积极地来进行结算，这就需要房地产企业积极地调整付款方案来控制施工方的结算验收进度。第二，项目的竣工验收往往比较复杂，涉及到的数据庞大繁多，也需要各个部门配合提供相关结算资料，使得项目的竣工验收工作量庞大，在没有有效的信息化管理平台时，容易出现手工统计错误、融入太多主观性判断的情况，最终导致项目竣工的成本核算出现较大的误差。
三、如何优化房地产企业成本核算的方案举例
（一）需要加强整个房地产企业成本管理的意识，将企业的业绩考评与成本管理最终挂钩
房地产企业内部传统的成本管理观念已经过时，需要企业打破固有的限定思维，将成本管理工作作为一项系统性的工程，来对成本核算的具体项目、方法等依赖现实情况进行全方位的分析探究，开发一套适用于企业内部并且能切实落实下去的成本核算制度。加强企业的阶段性培训，是提供企业上上下下成本核算意识的重要手段。房地产企业的上层领导，应该对成本核算有最细致的研究，并且在日常管理中通过制定有效的业绩考核方案来激励全企业进行成本节约。当然成本的节约务必要与效率的取得相平衡，而不是盲目单方面地节流。 （二）需要引导房地产企业加强早期的成本核算，避免存在返工或者修正成本，避免索赔成本
在房地产开发前期，需要充分地考虑企业项目的现实情况，对市场做充分的调研，必要时对竞争对手的报价及毛利等进行比对分析，强调项目的全局性与整体性，利用项目现金流分析等方法对项目盈利能力做具体的数据性分析，做到对项目的成本需求心中有数，确保资金成本最小的同时不会产生资金链断裂的情况。在房地产企业业务的整个成本核算的过程中，最为关键的就是早期的计划，有效的计划能够切实地降低项目的后期施工与协调成本。
（三）需要培养项目负责人加强合同管理，通过合同管理把控工程进度，严格限制合同变更可能造成的资源浪费
房地产企业的建筑施工成本是受到法律的严格保护的，必然不能够进行随意变更。所以在合同的订立前期，企业就应当研究好每一项合同条款，字字推敲，必要时借鉴其他企业的合同范式，确保合同条款的严密性。在合同履约过程中，要通过实时的检查与控制，来防止合同纠纷的产生，减少因合同纠纷产生的资源浪费。房地产企业应成立成本合同施工的监管部门，并设定有效的激励机制来加强该部门的履责积极性，同时构建完善的问题解决渠道，从发现问题、调查问题、解决问题等一系列程序上加强实践性，形成可参考的审核制度，使得有问题可以及时地得到修正，将可能发生的风险控制在最小范围内，并尽早地消除这种风险。
（四）需要重视竣工过程中成本的核算与结转，确保最后关头成本核算清晰准确、具备可分析性
在最后的竣工结算过程中，成本的核算结转常见的往往有如下几种。房地产企业开发的商品性建设场地在开发完成后，如果房地产企业直接拿来用于自身企业的商品房建设，则应该在其投入使用后转入到相关商品房的房屋开发成本中;房地产企业开发的商品性建设场地，其目的如果是为了进行有偿转让，则应该在最后结转时在转入开发产品;房地产企业的开发项目在竣工验收之后，需取得交付使用许可证，在取得该许可证的三个月内，应该取得经过审计的决算书，企业在进行成本核算过程中，应该按照权责发生制，根据具体的成本核算对象来归集费用，单独计算各个核算对象完工开发产品核算明细;如果开发项目竣工之后是作为出租经营的用途，则需要转入出租开发产品的核算明细。同时，房地产企业的成本核算，应该严格遵守配比原则，要求独立核算对象，只有这样才能够以每平方米面积的建成成本结转作为准确的销售成本，最后形成有效的报价。
（五）需要引入必要的信息技术来加强成本核算与管理
目前較为常见的就是企业日常管理中引入ERP系统，实现各个部门之间的信息上报与财务共享，打通财务部门、业务部门、市场部门、监管部门之间的信息流，确保其沟通顺畅，数据不被认为的随意更改。信息技术作为目前市场上应用范围越来越广的管理技术手段之一，在提高管理效率方面变得越来越不可或缺。强大、详尽、时事跟踪的信息化成本管理系统，能够极大地改善成本核算的现状，提高其准确性与可分析性，还能够为业绩考核提供最为直观的参考依据。
四、结语
房地产企业的业务周期一般很长，涉及到的资金也往往十分庞大，如果不能进行有效的成本核算，对成本加强管理，很容易造成资源的浪费，甚至还会给房地产企业带来资金链断裂的致命性风险。可见房地产企业重视成本核算问题乃当务之急，并且成本核算的树立与改善是一个漫长的过程，企业应该在不断地发现问题、解决问题中逐步达到完善成本核算的目标，不应该追求一蹴而就，避免急功近利，最终反而浪费管理成本。
参考文献：
[1]朱磊娜.公司战略成本管理研究[J].财经界，2013（33）：92-93.
[2]唐轲.基于价值链理念下的当代企业成本控制探究[J].中国商贸，2012（19）：127-128.
[3]胡乃武，董潘.论房地产业调整与区域经济发展相结合的必要性[J].经济与管理研究，2009（01）：38-40.
（作者单位：苏州市吴江城市投资发展集团有限公司）
关键词：房地产企业;成本核算;问题;优化方案
对于房地产企业而言，成本管理是一个系统化的、综合性工程，各个环节紧密联系不可分割。务必要保证每一个成本核算环节都准确无误，才能够为企业增强核心竞争力提高保障。例如工程造价、项目评估等均有赖于准确的成本核算。有序的成本核算不仅能加强房地产企业的财务管理职能，更能为其节流提高效益，使其能更好地实现投资决策的最优。
一、房地产企业的成本核算
会计上所谓的成本指的是为了获得预期的收益需要付出的代价，既可以表现为已经付出的代价，也可以表现为应当要付出的代价。而房地产成本则是房地产企业在开发项目的过程中通过早期规划、竞拍土地、建造房屋、销售商品房等一系列活动实现盈利的过程中发生的资源消耗，这些被消耗的资源统称为房地产成本。房地产企业的成本核算就是围绕着房地产企业从成本展开的，目的就是实现成本计量的准确并最终提高成本管理的效益。房地产企业的成本核算方法包括单位成本法、计划成本法、完工百分比法、估算法、分类系数法等，各企业在选用时应当结合自身特点谨慎选用。
二、现阶段房地产企业成本核算存在的主要问题
按照房地产企业成本核算的周期，我们将主要存在的问题分为以下几类。
（一）在早期决策阶段的房地产成本核算存在的问题
通常在早期决策阶段，需要房地产企业的市场部能够对所在区域的房地产价格做准确的预估，包括该市场区域的商品房供需以及未来的市场稳定性及成长性等也要做出准确的预估，才能够确保市场的成功开拓。毕竟房地产开发的周期较长，对市场的长期预期就显得特别重要。同时，需要对市场区域内的安装工程造价等进行充分调研，很多房地产公司在调研上存在方法不当或者搜集信息不全面的问题，就容易导致早期阶段出现成本预估错误，并且未能建立完善的信息库，浪费大量的资源去进行信息的搜集整理。在部门配合度上，企划部、销售部和成本部无法紧密配合，所以成本测算的数据往往存在偏差失实的情况，最终也会影响拿地的决策。
（二）在项目设计阶段的房地产成本核算存在的问题
随着房地产企业的快速扩张，房地产企业的项目设计往往时间较赶，这就导致进度控制与成本优化往往不能兼顾。具体表现在以下两个方面。一方面，各个项目的规模不一样，为了赶进度，可能存在套用其他项目的设计标准与成本标准的情况，在设计的过程中容易偏离具体需求，造成成本超支现象或者是设计标准降低等情况。另一方面，房地产企业内部各个部门在参与项目设计的过程中，无法积极有效地配合协调，甚至会存在扯皮条的推脱现象，这种现象就会导致规划设计可能存在潜在的无法通过审核的风险，导致形成大面积的修改，这反而会进一步造成项目资源的浪费，不利于进行有效的成本管理。
（三）在项目投标阶段的房地产成本核算存在的问题
在项目的招投标过程中，房地产企业不可避免地会遇到不合理竞价、招标质量差、串标等现象，使得招标的过程中存在较大的风险，都会造成成本核算的混乱。在具体的成本计量与核算方面，往往不认真询价，在定标的过程中没有形成合理的价格区间，而企业总部对项目招投标过程中的成本监督也存在随意性，使得招标的腐败成本有所增加。另外，由于缺乏人工统计或者人工统计程序不规范，会造成项目的成本部门无法根据合约规划控制合同的金额，导致成本管理失控。
（四）在項目建造阶段的房地产成本核算存在的问题
导致施工阶段出现成本核算问题的最直接因素是施工组织方案往往只注重安全性或者赶进度等单一方面，没有从成本控制角度来选择最优方案。如果房地产企业不能实时取得施工技术上的最新突破，也可能会存在无法取得最优成本策略的情况，造成成本浪费。同时，施工过程中，如果团队不能做到合理规划组织工序，对各道工序的管理过于粗放，往往还会造成材料无法及时采购到场、施工单位故意拖延工程进度，最终导致发生索赔成本的情况。另外，在施工过程中，有些房地产公司没有对合同条款进行详尽分析，不会利用合同条款对施工单位进行施压，也没有及时地检查施工进度及质量，导致返工、索赔成本的剧增，而且还有拖延工期的风险。
（五）在项目竣工阶段的房地产成本核算存在的问题
在该阶段的成本核算主要存在以下几个方面的具体问题：第一，施工单位往往不主动积极地去向房地产企业上报每个阶段的结算材料，使得结算的工作存在拖延，而导致这个现象的原因可能是付款进度的把控上不准确，如果超额支付合同款，那么施工方肯定不会积极地来进行结算，这就需要房地产企业积极地调整付款方案来控制施工方的结算验收进度。第二，项目的竣工验收往往比较复杂，涉及到的数据庞大繁多，也需要各个部门配合提供相关结算资料，使得项目的竣工验收工作量庞大，在没有有效的信息化管理平台时，容易出现手工统计错误、融入太多主观性判断的情况，最终导致项目竣工的成本核算出现较大的误差。
三、如何优化房地产企业成本核算的方案举例
（一）需要加强整个房地产企业成本管理的意识，将企业的业绩考评与成本管理最终挂钩
房地产企业内部传统的成本管理观念已经过时，需要企业打破固有的限定思维，将成本管理工作作为一项系统性的工程，来对成本核算的具体项目、方法等依赖现实情况进行全方位的分析探究，开发一套适用于企业内部并且能切实落实下去的成本核算制度。加强企业的阶段性培训，是提供企业上上下下成本核算意识的重要手段。房地产企业的上层领导，应该对成本核算有最细致的研究，并且在日常管理中通过制定有效的业绩考核方案来激励全企业进行成本节约。当然成本的节约务必要与效率的取得相平衡，而不是盲目单方面地节流。 （二）需要引导房地产企业加强早期的成本核算，避免存在返工或者修正成本，避免索赔成本
在房地产开发前期，需要充分地考虑企业项目的现实情况，对市场做充分的调研，必要时对竞争对手的报价及毛利等进行比对分析，强调项目的全局性与整体性，利用项目现金流分析等方法对项目盈利能力做具体的数据性分析，做到对项目的成本需求心中有数，确保资金成本最小的同时不会产生资金链断裂的情况。在房地产企业业务的整个成本核算的过程中，最为关键的就是早期的计划，有效的计划能够切实地降低项目的后期施工与协调成本。
（三）需要培养项目负责人加强合同管理，通过合同管理把控工程进度，严格限制合同变更可能造成的资源浪费
房地产企业的建筑施工成本是受到法律的严格保护的，必然不能够进行随意变更。所以在合同的订立前期，企业就应当研究好每一项合同条款，字字推敲，必要时借鉴其他企业的合同范式，确保合同条款的严密性。在合同履约过程中，要通过实时的检查与控制，来防止合同纠纷的产生，减少因合同纠纷产生的资源浪费。房地产企业应成立成本合同施工的监管部门，并设定有效的激励机制来加强该部门的履责积极性，同时构建完善的问题解决渠道，从发现问题、调查问题、解决问题等一系列程序上加强实践性，形成可参考的审核制度，使得有问题可以及时地得到修正，将可能发生的风险控制在最小范围内，并尽早地消除这种风险。
（四）需要重视竣工过程中成本的核算与结转，确保最后关头成本核算清晰准确、具备可分析性
在最后的竣工结算过程中，成本的核算结转常见的往往有如下几种。房地产企业开发的商品性建设场地在开发完成后，如果房地产企业直接拿来用于自身企业的商品房建设，则应该在其投入使用后转入到相关商品房的房屋开发成本中;房地产企业开发的商品性建设场地，其目的如果是为了进行有偿转让，则应该在最后结转时在转入开发产品;房地产企业的开发项目在竣工验收之后，需取得交付使用许可证，在取得该许可证的三个月内，应该取得经过审计的决算书，企业在进行成本核算过程中，应该按照权责发生制，根据具体的成本核算对象来归集费用，单独计算各个核算对象完工开发产品核算明细;如果开发项目竣工之后是作为出租经营的用途，则需要转入出租开发产品的核算明细。同时，房地产企业的成本核算，应该严格遵守配比原则，要求独立核算对象，只有这样才能够以每平方米面积的建成成本结转作为准确的销售成本，最后形成有效的报价。
（五）需要引入必要的信息技术来加强成本核算与管理
目前較为常见的就是企业日常管理中引入ERP系统，实现各个部门之间的信息上报与财务共享，打通财务部门、业务部门、市场部门、监管部门之间的信息流，确保其沟通顺畅，数据不被认为的随意更改。信息技术作为目前市场上应用范围越来越广的管理技术手段之一，在提高管理效率方面变得越来越不可或缺。强大、详尽、时事跟踪的信息化成本管理系统，能够极大地改善成本核算的现状，提高其准确性与可分析性，还能够为业绩考核提供最为直观的参考依据。
四、结语
房地产企业的业务周期一般很长，涉及到的资金也往往十分庞大，如果不能进行有效的成本核算，对成本加强管理，很容易造成资源的浪费，甚至还会给房地产企业带来资金链断裂的致命性风险。可见房地产企业重视成本核算问题乃当务之急，并且成本核算的树立与改善是一个漫长的过程，企业应该在不断地发现问题、解决问题中逐步达到完善成本核算的目标，不应该追求一蹴而就，避免急功近利，最终反而浪费管理成本。
参考文献：
[1]朱磊娜.公司战略成本管理研究[J].财经界，2013（33）：92-93.
[2]唐轲.基于价值链理念下的当代企业成本控制探究[J].中国商贸，2012（19）：127-128.
[3]胡乃武，董潘.论房地产业调整与区域经济发展相结合的必要性[J].经济与管理研究，2009（01）：38-40.
（作者单位：苏州市吴江城市投资发展集团有限公司）