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摘要：设计的成果是由建筑设计院完成的，房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。本文结合工作实践，谈谈在房地产开发过程中如何把控设计效果。
关键词：房地产开发；设计效果；设计管理
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
一、概述
1、项目设计管理的概念
项目的内部结构存在许多结合部，使得参加建设的各单位之间的沟通、 协调困难重重，也是工程实施中容易出现事故和质量问题的地方。项目设计过程是项目实施阶段的重要环节，设计工作的好坏直接影响着设计质量的高低， 影响着整个建设工程项目的投资、进度和质量，关系到业主的意图是否能得以充分体现以及项目最终交付使用后的实际效果。设计管理对保障设计工作质量和进度会起到关键作用。英国设计师MichaelFarr提出：“设计管理的功能是界定设计问题，寻找最合适的设计师、创造一种环境并使他们在既定的时间和预算内解决问题”。项目设计管理是指业主组织协调设计单位与施工企业以及其它相关单位之间的工作配合，为设计单位创造必要的工作条件，以保证其及时提供优质的设计文件，满足工程进度及质量需要，使项目得以顺利进行。
2、研究优化项目设计管理的目的
在项目的前期策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中时间、成果、风险和质量的管理，都能起到积极的作用。而设计环节控制不论是对项目的成本控制、工期控制还是质量控制都是至关重要的，对设计环节的管理是整个项目管理中的重要工作。
项目从立项、报批、建设到最后交付，均是以设计图纸来体现建设者意图的，在项目方案、报批图、施工图、竣工图等各阶段，设计管理环节均存在项目沟通管理、项目风险管理、项目资源管理等多重管理工作，涉及的单位比较多，涉及的专业比较多，时间跨度也很大。通过优化项目的设计管理环节，可以使房地产开发公司决策和设计人员对项目的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和質量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。
二、把控设计效果实例分析
1项目概况
某工程一期工程占地为 11.37公顷，容积率0.284；二期工程占地为8.37 公顷，容积率0.35。
2项目设计管理特点
项目单体都比较小，但“麻雀虽小，五脏俱全”，从建筑平面、立面、结构到每一幢的水电配套及景观设计全部都是完全不同的。首先，一、 二期项目一共有159幢，平均每幢面积在40㎡左右，还有一幢面积较大的中心会馆，实际设计工作量相当于160个单体设计的工作量。其次，由于项目的特定地理位置和项目定位，我们既要让居住者有独立的庭院，又不能掩盖主要景观，需要让业主有生活在高尔夫球场的感受，同时还不能让来打球的客户感到建筑对他们的视线产生干扰，所以项目的景观设计施工环节变得非常重要。再者，一、二期项目建设跨度将近4年，期间国家政策多次出现重大调整，设计规范也经历较大变革， 业主的管理团队人员变动频繁，设计管理工作非常繁复。再次，由于项目的高端定位，业主都是各行业的顶级精英，对产品的设计和施工质量的要求也是前所未有的。总结日常管理工作，项目的设计管理有以下特点：
⑴规划设计、建筑设计、水电设计、市政设计、景观设计等的工作由多达 7 家设计院共同操作完成，相互间有大量技术数据需要反复协调；
⑵方案时间较长，施工图出图时间比较紧，设计单位往往急于按时完成图纸，加上设计人员对这种“小型单体”的设计警觉性偏低，各专业图纸之间不匹配、 技术数据失误等较多而较难保证图纸的质量；
⑶施工场地分散，同时开工的单体多，导致现场状况不断，现场监督管理工作非常耗费人力。修改工作量很大，容易导致延误工期；
⑷由于项目销售的特点，客户会在各个阶段提出很多修改意见――必须将客户合理意见汇总给设计师，根据施工现场实际情况进行修改；
⑸由于项目设计特点，建筑面积与产权登记面积出现了差异，也产生了较多需要解释的纠纷；
⑹项目率先采用了很多新材料、新工艺，比如：石板瓦、实木门窗、 屋面保温等。而新材料没有现成的施工工艺；
3把控设计效果方法探讨
针对以上特点我们采用了一系列的方法来进行优化设计管理：
3.1采取以景观规划为主导的设计方法
为坚持环境为出发点的设计总则，尊重用地原有地形地貌，创造活泼的社区建筑群貌以融合球场环境，发挥景观资源优势。项目摒弃了传统建筑设计工作序列，所实践的是以景观规划设计师为主导的设计理念和设计方法，是将景观设计
前置的整体规划方法。这与国内传统的由建筑师先行布局建筑位置等，景观师对场地进行景观修饰的设计方法有很大的不同，它是一种颠覆性修改。具体说来就是由景观规划设计师确立总体布局、道路组织、地形环境、场地竖向标高，并依据道路和用地的转折曲线逐个划分项目地块，地块面积大小均衡，但是在形状上有所差异，它们的地形、外部条件也各异。各家建筑设计师除了需要遵守一些主要的限制性条件，例如坡屋面的统一坡度，建筑间最小间距， 入户门与道路最小间距等等外，可以根据地形和道路的起伏变化，结合地形使用错层、落差等
手法以达到依坡就势的要求，从单幢建筑的视角出发，依据地形进行专门设计。结合室内外落差设计的室外观景平台与地形充分结合，使全局上具有了坡地建筑的独特风格，总体而言，建筑造型采用化整为零的手法，产生了较为丰富的屋面造型和多角度的观赏点：下沉式庭院、半封闭的内庭院、基本敞开的主庭院、立面青灰和白的主基调，局部文化石饰面，天然青色石板瓦屋面，实木栏杆平台， 这些符号同时也变成了景观的一部分，渗透出设计师的本土文化背景和审美取向。
项目设计开始，我们与规划设计院、景观设计院和建筑结构设计院进行多次协调，请他们尽量选择对项目有热情和经验丰富的设计师担任设计工作； 从方案设计开始到全部施工图结束，在各方在会议上对项目设计需要协调的问题进行充分的沟通，在满足国家规范的大前提下，我们提倡以景观规划设计意见为主导，兼顾其它设计意见，加强相互间的认同，减少因设计调整返工而相互抱怨， 意见达成统一后要在以后的设计中贯彻执行，从而生产出了质量较高的设计作品。不仅使多家设计院能顾全设计原则，服从大局使合作有效并有益于整体，还让参与过项目设计的人员都与我们建立了非常良好的关系。
3.2 项目公司单独设置总工程师室
总工室承担了项目设计管理的主要工作，专门负责与设计口的对接和联络， 安排销售人员一起寻访不同的设计院，听取设计师的设计构思，及时反馈客户建议，了解设计进度、质量及与其它专业的矛盾。由于在沟通会议之前已经与设计师商量并初步形成修改意见，在会议上就能较快达成一致意见；定期将设计成果带回并仔细阅读，将意见和建议形成书面的反馈报告送达设计院，特别在提升建筑舒适性、实用性、安全可靠性能方面和提高经济性方面提供一定意见；在正式出施工图前还请上级技术领导一起进行图纸会审，将问题反馈给设计单位及时修改，减少正式施工图的错误；带领公司销售服务人员全程跟踪设计过程，使销售
人员充分理解了设计精神，学习到了丰富的建筑设计知识，加强了与业主对话的能力，也提升了项目的销售形象。
3.3 优化现场技术管理
为了优化项目施工阶段的现场技术管理，在项目施工前，总工室会提前组织工程管理部和监理人员对施工图进行学习，理解设计意图， 发现施工图错误， 以便在施工图技术会审时会同设计师对施工单位的技术主管进行充分技术交底；由于现场管理工作是重复和变化的，需要投入更多的时间和精力，我国现行的监理制度不能完全滿足项目的现场管理要求。单独设立总工室的做法还减轻了工程管理部的技术压力，以便他们有更多的精力投入到现场管理的工作中去。工程管理部门会同监理人员每天巡视每幢建筑的施工现场，在发现施工图的错误后我们会第一时间与设计师沟通并表达我们的初步意见，由于我们同设计师们已经建立了非常良好的工作关系，技术能力和经验也得到了设计师的充分信任，在得到设计师的认同后我们会先草签一张修改意见联系单给施工方作为施工图变更依据，同时传真给设计院备案，事后再由监理或施工单位去设计院取得正式的变更联系单，这样就简化了施工图变更环节，节约了变更等待时间。
3.4 基于全程客户服务状态下的设计管理
由于项目的特点，我们的设计基本属于动态设计。在项目前期进行意向客户调查，了解客户对户型设置、面积配比、主要功能配置等方面的要求，在方案设计时设计师有针对性地考虑客户意见；施工图阶段对客户提出的要求也会进行细致的分析，对有改动价值的意见会适当考虑；施工阶段客户也有可能会提出一些修改意见，根据施工现场情况，我们会以最大限度减少设计变更为前提，如果能做到不调整外型尺寸、不新增加面积、不需要调整报批手续，对客户合理的意见会给予适当更改。
3.5 改由总工室完成面积的预测绘和实际测绘
通常状态下，项目公司房屋面积测绘数据的取得工作由公司销售部和前期策划部门完成，由于专业不同导致无法发现数据的失误。加上图纸比较复杂，测绘公司的技术人员在预测绘时常常会出现对图纸理解不到位的情况，如果不及时纠正，出错的几率可能会达到70％强。现改由总工室对测绘工作进行管理， 通过与测绘技术人员及时沟通，加强对施工图的理解，可以减少测绘数据出错，提高测绘数据的精确性，加速完成测绘工作，配合好销售以及验收工作。针对设计特点，及时向客户进行户型宣讲、普及国家面积测绘知识，针对客户对“房屋建筑面积”与“房屋产权面积”两个不同概念的误解予以充分解释。
3.6 编撰重要环节《技术操作手册》
石板瓦、实木门窗、屋面保温等新材料、新技术、新工艺在项目中运用的非常多。新材料没有成文的施工工艺，甚至连定额都没有可以参考的。总工室牵头工程部在现场进行试验研究工作，通过对模型的反复调整，编撰出《石板瓦的铺设操作手册》，描述了石板瓦平铺方法及脊瓦铺设的技巧，有效避免了屋面渗漏水现象，提高了瓦片的牢固度； 编撰出 《实木门窗洞口安装节点滲大样》，解决了由于安装程序不全面及事前准备不到位等引起的漏水的问题，也为门窗生产厂家提供了先进的施工技术。
三、结束语
该项目在管理的过程中不断摸索、优化设计管理方法，有效解决了项目管理人员少、技术人员经验不足、建设周期短、新材料新工艺多、项目质量要求高等的问题。在以后的项目设计管理中应当更加重视项目投资控制，在提高产品品质的同时注意对产品的成本的把握，应该从管理中寻找更优化的方法来控制单方建安造价、单方钢筋用量；对新材料的选择也要考虑后续维护成本比较高的问题。
参考文献：
（1）乐云主编，朱盛波副主编，梁士毅主审。《建设项目前期策划与设计过程项目管理》英国皇家特许测量师学会指定项目管理专业系列教材。
（2）桂夏强.房地产开发项目中的规划设计管理.《工程与建设》2006年第03期.
关键词：房地产开发；设计效果；设计管理
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
一、概述
1、项目设计管理的概念
项目的内部结构存在许多结合部，使得参加建设的各单位之间的沟通、 协调困难重重，也是工程实施中容易出现事故和质量问题的地方。项目设计过程是项目实施阶段的重要环节，设计工作的好坏直接影响着设计质量的高低， 影响着整个建设工程项目的投资、进度和质量，关系到业主的意图是否能得以充分体现以及项目最终交付使用后的实际效果。设计管理对保障设计工作质量和进度会起到关键作用。英国设计师MichaelFarr提出：“设计管理的功能是界定设计问题，寻找最合适的设计师、创造一种环境并使他们在既定的时间和预算内解决问题”。项目设计管理是指业主组织协调设计单位与施工企业以及其它相关单位之间的工作配合，为设计单位创造必要的工作条件，以保证其及时提供优质的设计文件，满足工程进度及质量需要，使项目得以顺利进行。
2、研究优化项目设计管理的目的
在项目的前期策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中时间、成果、风险和质量的管理，都能起到积极的作用。而设计环节控制不论是对项目的成本控制、工期控制还是质量控制都是至关重要的，对设计环节的管理是整个项目管理中的重要工作。
项目从立项、报批、建设到最后交付，均是以设计图纸来体现建设者意图的，在项目方案、报批图、施工图、竣工图等各阶段，设计管理环节均存在项目沟通管理、项目风险管理、项目资源管理等多重管理工作，涉及的单位比较多，涉及的专业比较多，时间跨度也很大。通过优化项目的设计管理环节，可以使房地产开发公司决策和设计人员对项目的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和質量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。
二、把控设计效果实例分析
1项目概况
某工程一期工程占地为 11.37公顷，容积率0.284；二期工程占地为8.37 公顷，容积率0.35。
2项目设计管理特点
项目单体都比较小，但“麻雀虽小，五脏俱全”，从建筑平面、立面、结构到每一幢的水电配套及景观设计全部都是完全不同的。首先，一、 二期项目一共有159幢，平均每幢面积在40㎡左右，还有一幢面积较大的中心会馆，实际设计工作量相当于160个单体设计的工作量。其次，由于项目的特定地理位置和项目定位，我们既要让居住者有独立的庭院，又不能掩盖主要景观，需要让业主有生活在高尔夫球场的感受，同时还不能让来打球的客户感到建筑对他们的视线产生干扰，所以项目的景观设计施工环节变得非常重要。再者，一、二期项目建设跨度将近4年，期间国家政策多次出现重大调整，设计规范也经历较大变革， 业主的管理团队人员变动频繁，设计管理工作非常繁复。再次，由于项目的高端定位，业主都是各行业的顶级精英，对产品的设计和施工质量的要求也是前所未有的。总结日常管理工作，项目的设计管理有以下特点：
⑴规划设计、建筑设计、水电设计、市政设计、景观设计等的工作由多达 7 家设计院共同操作完成，相互间有大量技术数据需要反复协调；
⑵方案时间较长，施工图出图时间比较紧，设计单位往往急于按时完成图纸，加上设计人员对这种“小型单体”的设计警觉性偏低，各专业图纸之间不匹配、 技术数据失误等较多而较难保证图纸的质量；
⑶施工场地分散，同时开工的单体多，导致现场状况不断，现场监督管理工作非常耗费人力。修改工作量很大，容易导致延误工期；
⑷由于项目销售的特点，客户会在各个阶段提出很多修改意见――必须将客户合理意见汇总给设计师，根据施工现场实际情况进行修改；
⑸由于项目设计特点，建筑面积与产权登记面积出现了差异，也产生了较多需要解释的纠纷；
⑹项目率先采用了很多新材料、新工艺，比如：石板瓦、实木门窗、 屋面保温等。而新材料没有现成的施工工艺；
3把控设计效果方法探讨
针对以上特点我们采用了一系列的方法来进行优化设计管理：
3.1采取以景观规划为主导的设计方法
为坚持环境为出发点的设计总则，尊重用地原有地形地貌，创造活泼的社区建筑群貌以融合球场环境，发挥景观资源优势。项目摒弃了传统建筑设计工作序列，所实践的是以景观规划设计师为主导的设计理念和设计方法，是将景观设计
前置的整体规划方法。这与国内传统的由建筑师先行布局建筑位置等，景观师对场地进行景观修饰的设计方法有很大的不同，它是一种颠覆性修改。具体说来就是由景观规划设计师确立总体布局、道路组织、地形环境、场地竖向标高，并依据道路和用地的转折曲线逐个划分项目地块，地块面积大小均衡，但是在形状上有所差异，它们的地形、外部条件也各异。各家建筑设计师除了需要遵守一些主要的限制性条件，例如坡屋面的统一坡度，建筑间最小间距， 入户门与道路最小间距等等外，可以根据地形和道路的起伏变化，结合地形使用错层、落差等
手法以达到依坡就势的要求，从单幢建筑的视角出发，依据地形进行专门设计。结合室内外落差设计的室外观景平台与地形充分结合，使全局上具有了坡地建筑的独特风格，总体而言，建筑造型采用化整为零的手法，产生了较为丰富的屋面造型和多角度的观赏点：下沉式庭院、半封闭的内庭院、基本敞开的主庭院、立面青灰和白的主基调，局部文化石饰面，天然青色石板瓦屋面，实木栏杆平台， 这些符号同时也变成了景观的一部分，渗透出设计师的本土文化背景和审美取向。
项目设计开始，我们与规划设计院、景观设计院和建筑结构设计院进行多次协调，请他们尽量选择对项目有热情和经验丰富的设计师担任设计工作； 从方案设计开始到全部施工图结束，在各方在会议上对项目设计需要协调的问题进行充分的沟通，在满足国家规范的大前提下，我们提倡以景观规划设计意见为主导，兼顾其它设计意见，加强相互间的认同，减少因设计调整返工而相互抱怨， 意见达成统一后要在以后的设计中贯彻执行，从而生产出了质量较高的设计作品。不仅使多家设计院能顾全设计原则，服从大局使合作有效并有益于整体，还让参与过项目设计的人员都与我们建立了非常良好的关系。
3.2 项目公司单独设置总工程师室
总工室承担了项目设计管理的主要工作，专门负责与设计口的对接和联络， 安排销售人员一起寻访不同的设计院，听取设计师的设计构思，及时反馈客户建议，了解设计进度、质量及与其它专业的矛盾。由于在沟通会议之前已经与设计师商量并初步形成修改意见，在会议上就能较快达成一致意见；定期将设计成果带回并仔细阅读，将意见和建议形成书面的反馈报告送达设计院，特别在提升建筑舒适性、实用性、安全可靠性能方面和提高经济性方面提供一定意见；在正式出施工图前还请上级技术领导一起进行图纸会审，将问题反馈给设计单位及时修改，减少正式施工图的错误；带领公司销售服务人员全程跟踪设计过程，使销售
人员充分理解了设计精神，学习到了丰富的建筑设计知识，加强了与业主对话的能力，也提升了项目的销售形象。
3.3 优化现场技术管理
为了优化项目施工阶段的现场技术管理，在项目施工前，总工室会提前组织工程管理部和监理人员对施工图进行学习，理解设计意图， 发现施工图错误， 以便在施工图技术会审时会同设计师对施工单位的技术主管进行充分技术交底；由于现场管理工作是重复和变化的，需要投入更多的时间和精力，我国现行的监理制度不能完全滿足项目的现场管理要求。单独设立总工室的做法还减轻了工程管理部的技术压力，以便他们有更多的精力投入到现场管理的工作中去。工程管理部门会同监理人员每天巡视每幢建筑的施工现场，在发现施工图的错误后我们会第一时间与设计师沟通并表达我们的初步意见，由于我们同设计师们已经建立了非常良好的工作关系，技术能力和经验也得到了设计师的充分信任，在得到设计师的认同后我们会先草签一张修改意见联系单给施工方作为施工图变更依据，同时传真给设计院备案，事后再由监理或施工单位去设计院取得正式的变更联系单，这样就简化了施工图变更环节，节约了变更等待时间。
3.4 基于全程客户服务状态下的设计管理
由于项目的特点，我们的设计基本属于动态设计。在项目前期进行意向客户调查，了解客户对户型设置、面积配比、主要功能配置等方面的要求，在方案设计时设计师有针对性地考虑客户意见；施工图阶段对客户提出的要求也会进行细致的分析，对有改动价值的意见会适当考虑；施工阶段客户也有可能会提出一些修改意见，根据施工现场情况，我们会以最大限度减少设计变更为前提，如果能做到不调整外型尺寸、不新增加面积、不需要调整报批手续，对客户合理的意见会给予适当更改。
3.5 改由总工室完成面积的预测绘和实际测绘
通常状态下，项目公司房屋面积测绘数据的取得工作由公司销售部和前期策划部门完成，由于专业不同导致无法发现数据的失误。加上图纸比较复杂，测绘公司的技术人员在预测绘时常常会出现对图纸理解不到位的情况，如果不及时纠正，出错的几率可能会达到70％强。现改由总工室对测绘工作进行管理， 通过与测绘技术人员及时沟通，加强对施工图的理解，可以减少测绘数据出错，提高测绘数据的精确性，加速完成测绘工作，配合好销售以及验收工作。针对设计特点，及时向客户进行户型宣讲、普及国家面积测绘知识，针对客户对“房屋建筑面积”与“房屋产权面积”两个不同概念的误解予以充分解释。
3.6 编撰重要环节《技术操作手册》
石板瓦、实木门窗、屋面保温等新材料、新技术、新工艺在项目中运用的非常多。新材料没有成文的施工工艺，甚至连定额都没有可以参考的。总工室牵头工程部在现场进行试验研究工作，通过对模型的反复调整，编撰出《石板瓦的铺设操作手册》，描述了石板瓦平铺方法及脊瓦铺设的技巧，有效避免了屋面渗漏水现象，提高了瓦片的牢固度； 编撰出 《实木门窗洞口安装节点滲大样》，解决了由于安装程序不全面及事前准备不到位等引起的漏水的问题，也为门窗生产厂家提供了先进的施工技术。
三、结束语
该项目在管理的过程中不断摸索、优化设计管理方法，有效解决了项目管理人员少、技术人员经验不足、建设周期短、新材料新工艺多、项目质量要求高等的问题。在以后的项目设计管理中应当更加重视项目投资控制，在提高产品品质的同时注意对产品的成本的把握，应该从管理中寻找更优化的方法来控制单方建安造价、单方钢筋用量；对新材料的选择也要考虑后续维护成本比较高的问题。
参考文献：
（1）乐云主编，朱盛波副主编，梁士毅主审。《建设项目前期策划与设计过程项目管理》英国皇家特许测量师学会指定项目管理专业系列教材。
（2）桂夏强.房地产开发项目中的规划设计管理.《工程与建设》2006年第03期.