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摘要 各地改变容积率补交出让金工作差异较大。本文试就改变容积率补交出让金相应评估办法进行探讨,以期对此项工作有所促进。围绕比较适用于改变容积率后补缴土地出让金的计算方法进行论证，即“假设开发法的倒算法”。已知原容积率条件下的土地出让金，来计算出建筑物单位面积售价，再将单位面积售价代入上述公式，计算出改变容积率后宗地出让价的一种倒算的方法。改变容积率后的土地出让金减去原容积率条件下的土地出让金，即应补缴土地出让金数额。
关键词 容积率调整 补缴出让金
中图分类号：F812 文献标识码：A
容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，容积率越高，建筑物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，土地使用权人应缴纳的土地出让金也就越高。近年来，随着我国国有土地使用权招标拍卖挂牌工作的深入开展，土地资产得到了最大限度的显现和量化,伴随而来的改变土地使用条件,尤其是改变容积率现象时有发生。对此，国家相继出台相应政策,要求出让土地改变容积率后需重新核定土地出让金。由于缺乏相应的配套政策和技术规范，使得各地改变容积率补交出让金工作差异较大。本文试就改变容积率补交出让金相应评估办法进行探讨,以期对此项工作有所促进。
一、提高容积率后应补交土地出让金的法律依据
由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃避土地出让金，获取更高利润。对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》作出明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。2002年建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：“……如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门……应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交”。
二、改变容积率后补交土地出让金的几种计算方法
目前，各地改变容积率补交出让金可采用的几种方法:评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法、综合法。
评估法，就是由国土资源管理部门对要求改变容积率的地块委托土地评估专业机构对不同容积率条件下应补交的土地差价进行评估，在此基础上确定补交土地出让金的数额；基准地价修正法,就是国土资源部门根据政府已批准的基准地价容积率修正系数来确定不同容积率补交土地出让金数额；平均楼面地价法，是国土资源部门根据土地成交价和成交时对应的容积率，计算出平均楼面地价,以此为基础,来确定新的容积率所对应地价,二者之差为补交土地出让金数额；综合法，是在基准价修正法和平均楼面地价法等的基础上,考虑时间因素,土地用途等因素由国土部门综合确定改变容积率补交土地出让金数量。
这几种方法都有一定依据和可操作性，由于没有统一的规范,这几种方法测算出的土地出让金都不违反规定，但计算结果差别较大。综合分析,我们认为评估法应作为首选方法，即改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。其理由如下:
（1）基准地价修正法、平均楼面地价法没有考虑到改变容积率可能引起房屋建设类型、结构和用途的变化，因而有一定的不合理性。（2）基准地价修正法、平均楼面地价法、综合法都是由国土资源部门自己确定。其权威性、客观公正性不够。（3）评估法可以克服这些缺点,使得补交差价更具合理性、权威性和客观性。
三、改变容积率补缴出让金适用的计算方法
由于改变容积率后补缴土地出让金的评估主要是比较改变后的容积率和原容积率下地价的变化,适宜采用假设开发法计算。假设开发法又称剩余法，原理是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。假设开发法计算过程：
地价 = 预计开发完成后不动产总价 -开发成本 - 投资利息
- 投资利润 - 销售税费
1、选取的最佳开发利用方式：
根据委估宗地规划条件和最有效使用原则，当宗地容积率为R时，用地面积为M时，即建筑面为RM时达到最佳利用方式。
2、确定开发完成后的不动产总价：
经调查当地同类房地产售价水平，结合待估宗地具体条件，房地产售价确定为A元/平方米较为合适。
则：不动产总价=单位面积售价€捉ㄖ婊?A€識M万元
3、建筑物的开发成本
(1)建造成本。经调查当地同类房地产开发成本，确定建造单价为：B元/平方米，
则：建造成本=建筑面积€椎ゼ?B€識M 万元
(2)专业人士费。包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，确定为C元/平方米
则：专业人事费=C€識M万元
(3)基础设施配套费。根据当地规定为D元/平方米
则：基础设施配套费=D€識M万元
(4)管理费：根据当地实际情况，行业规定，按建造成本的5%计算。
则：管理费=建造成本€?%= 5%(B€識M)万元
（5）不可预见费：行业规定为建造成本与专业人士费之和的2%-5%，本次取3%，
则：不可预见费=（建造成本+专业人士费）€?%
=3%（B€識M +C€識M）
=3% RM（B+C）万元
小计：建筑物的开发成本
= B€識M +C€識M+D€識M+5%(B€識M)+ 3% RM（B+C）
=RM(B+C+D+5%B+3%B+3%C)
=RM(1.08B+1.03C+D)
4、投资利息。
以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为1年，利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年（含一年）的贷款利率6.56%计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期一半，假设地价是一次性投入，计息期为取得宗地至开发完成的时期，按复利计息。
则：投资利息=建筑物开发成本€譡（1+利息率）开发周期/2-1]+地价€譡（1+利息率）开发周期-1]
=RM(1.08B+1.03C+D)€譡（1+6.56%）1/2-1]+P€譡（1+6.56%）1-1]
=0.03 RM(1.08B+1.03C+D)+ 0.07P
5、投资利润。
全部预付资本（包括开发成本和土地成本）利润，根据当地同类房地产开发投资回报情况，结合项目具体情况，确定投资利润率为E
则：投资利润 =（建筑物开发成本+地价）€譋
=[RM(1.08B+1.03C+D)+P]€譋
= RM (1.08B+1.03C+D) €譋 +P€譋
6、确定税费。
a、工商统一税：包括营业税、城建税、教育附加费，5.757%；
b、土地增值税：按营业额的2%交纳；
c、买卖手续费及广告宣传费：按销售价值的1%
则：销售税费合计=A€識M€祝?.757%+2%+1%）
= 8.757%ARM万元
7、计算宗地总地价。
将上述各项代入公式：
则：地价 = 预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息- 投资利润-销售税费
P=A€識M-RM(1.08B+1.03C+D)-[0.03RM(1.08B+1.03C+D)+ 0.07P]-[RM€譋 (1.08B+1.03C+D) +P€譋]- （8.757%ARM）
91.243%ARM-(1.03+E)[RM(1.08B+1.03C+D)]
P=
P——宗地出让价（单位：元）
A——建筑物单位面积售价（单位：元/平方米）
R——宗地容积率
M——宗地总面积（单位：平方米）
B——建筑物单位面积建筑成本（单位：元/平方米）
C——专业人士费（单位：元/平方米）
D——基础设施配套费（单位：元/平方米）
E——投资利润率
在工作实践中，我们总结出比较适用于改变容积率后补缴土地出让金的计算方法，即“假设开发法的倒算法”。已知原容积率下的土地出让金，来计算出建筑物单位面积售价，再将单位面积售价代入上述公式，计算出改变容积率后宗地出让价的一种倒算的方法。改变容积率后的土地出让金减去原容积率条件下的土地出让金，即应补缴土地出让金数额。方法如下：
第一步：由于A即建筑物单位面积售价未知，故先用宗地当时的出让价计算出A：
P1 (1.07+E)+(1.03+E)[ R1M(1.08B+1.03C+D)]
A=
P1——原宗地出让价（单位：元）
R1——宗地审批容积率
第二步：再将A代入假设开发法公式计算得出P2，即改变容积率后宗地的出让价（P2）：
91.243%AR2M-(1.03+E)[ R2M(1.08B+1.03C+D)]
P2 =
P2——改变容积率后宗地出让价（单位：元）
R2——宗地实际容积率
需补缴土地出让金=改变容积率后出让金-原容积率下的出让金。
综上所述，此方法依据假设开发法的原理倒算出改变容积率后的现实土地出让价，计算过程简捷易懂，计算结果具有很强的科学性和客观性。另外，专业人员在评估时，会依据土地估价规程要求，对改变容积率过程中可能影响土地价格变动的各种因素进行综合分析，在此基础上评估出土地差价。由此，专业机构评估的土地差价大大提升改变容积率补缴土地出让金工作的权威性和客观公正性。
改变容积率补交土地出让金是一项政策性很强、技术含量较高的工作。要使此项工作有序进行不仅需要出台相关政策和技术规范强化管理，要严格控制土地出让后提高容积率等规划条件，同时，我们还需不断地进行技术创新，使之更加科学合理。□
（作者单位：临汾市国土资源局）
关键词 容积率调整 补缴出让金
中图分类号：F812 文献标识码：A
容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，容积率越高，建筑物总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，土地使用权人应缴纳的土地出让金也就越高。近年来，随着我国国有土地使用权招标拍卖挂牌工作的深入开展，土地资产得到了最大限度的显现和量化,伴随而来的改变土地使用条件,尤其是改变容积率现象时有发生。对此，国家相继出台相应政策,要求出让土地改变容积率后需重新核定土地出让金。由于缺乏相应的配套政策和技术规范，使得各地改变容积率补交出让金工作差异较大。本文试就改变容积率补交出让金相应评估办法进行探讨,以期对此项工作有所促进。
一、提高容积率后应补交土地出让金的法律依据
由于容积率的提高对国有土地使用权的出让价格有着实质性的影响，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃避土地出让金，获取更高利润。对于房地产行业普遍存在的这种弊端，应当采取法律的手段予以有效地打击和制止。2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》作出明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。2002年建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：“……如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门……应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交”。
二、改变容积率后补交土地出让金的几种计算方法
目前，各地改变容积率补交出让金可采用的几种方法:评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法、综合法。
评估法，就是由国土资源管理部门对要求改变容积率的地块委托土地评估专业机构对不同容积率条件下应补交的土地差价进行评估，在此基础上确定补交土地出让金的数额；基准地价修正法,就是国土资源部门根据政府已批准的基准地价容积率修正系数来确定不同容积率补交土地出让金数额；平均楼面地价法，是国土资源部门根据土地成交价和成交时对应的容积率，计算出平均楼面地价,以此为基础,来确定新的容积率所对应地价,二者之差为补交土地出让金数额；综合法，是在基准价修正法和平均楼面地价法等的基础上,考虑时间因素,土地用途等因素由国土部门综合确定改变容积率补交土地出让金数量。
这几种方法都有一定依据和可操作性，由于没有统一的规范,这几种方法测算出的土地出让金都不违反规定，但计算结果差别较大。综合分析,我们认为评估法应作为首选方法，即改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。其理由如下:
（1）基准地价修正法、平均楼面地价法没有考虑到改变容积率可能引起房屋建设类型、结构和用途的变化，因而有一定的不合理性。（2）基准地价修正法、平均楼面地价法、综合法都是由国土资源部门自己确定。其权威性、客观公正性不够。（3）评估法可以克服这些缺点,使得补交差价更具合理性、权威性和客观性。
三、改变容积率补缴出让金适用的计算方法
由于改变容积率后补缴土地出让金的评估主要是比较改变后的容积率和原容积率下地价的变化,适宜采用假设开发法计算。假设开发法又称剩余法，原理是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。假设开发法计算过程：
地价 = 预计开发完成后不动产总价 -开发成本 - 投资利息
- 投资利润 - 销售税费
1、选取的最佳开发利用方式：
根据委估宗地规划条件和最有效使用原则，当宗地容积率为R时，用地面积为M时，即建筑面为RM时达到最佳利用方式。
2、确定开发完成后的不动产总价：
经调查当地同类房地产售价水平，结合待估宗地具体条件，房地产售价确定为A元/平方米较为合适。
则：不动产总价=单位面积售价€捉ㄖ婊?A€識M万元
3、建筑物的开发成本
(1)建造成本。经调查当地同类房地产开发成本，确定建造单价为：B元/平方米，
则：建造成本=建筑面积€椎ゼ?B€識M 万元
(2)专业人士费。包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，确定为C元/平方米
则：专业人事费=C€識M万元
(3)基础设施配套费。根据当地规定为D元/平方米
则：基础设施配套费=D€識M万元
(4)管理费：根据当地实际情况，行业规定，按建造成本的5%计算。
则：管理费=建造成本€?%= 5%(B€識M)万元
（5）不可预见费：行业规定为建造成本与专业人士费之和的2%-5%，本次取3%，
则：不可预见费=（建造成本+专业人士费）€?%
=3%（B€識M +C€識M）
=3% RM（B+C）万元
小计：建筑物的开发成本
= B€識M +C€識M+D€識M+5%(B€識M)+ 3% RM（B+C）
=RM(B+C+D+5%B+3%B+3%C)
=RM(1.08B+1.03C+D)
4、投资利息。
以上述建筑物开发成本及地价的合计为基数，结合开发项目的投资规模，设定开发周期为1年，利息率按评估基准日中国人民银行公布的一年（含一年）的贷款利率6.56%计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期一半，假设地价是一次性投入，计息期为取得宗地至开发完成的时期，按复利计息。
则：投资利息=建筑物开发成本€譡（1+利息率）开发周期/2-1]+地价€譡（1+利息率）开发周期-1]
=RM(1.08B+1.03C+D)€譡（1+6.56%）1/2-1]+P€譡（1+6.56%）1-1]
=0.03 RM(1.08B+1.03C+D)+ 0.07P
5、投资利润。
全部预付资本（包括开发成本和土地成本）利润，根据当地同类房地产开发投资回报情况，结合项目具体情况，确定投资利润率为E
则：投资利润 =（建筑物开发成本+地价）€譋
=[RM(1.08B+1.03C+D)+P]€譋
= RM (1.08B+1.03C+D) €譋 +P€譋
6、确定税费。
a、工商统一税：包括营业税、城建税、教育附加费，5.757%；
b、土地增值税：按营业额的2%交纳；
c、买卖手续费及广告宣传费：按销售价值的1%
则：销售税费合计=A€識M€祝?.757%+2%+1%）
= 8.757%ARM万元
7、计算宗地总地价。
将上述各项代入公式：
则：地价 = 预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息- 投资利润-销售税费
P=A€識M-RM(1.08B+1.03C+D)-[0.03RM(1.08B+1.03C+D)+ 0.07P]-[RM€譋 (1.08B+1.03C+D) +P€譋]- （8.757%ARM）
91.243%ARM-(1.03+E)[RM(1.08B+1.03C+D)]
P=
P——宗地出让价（单位：元）
A——建筑物单位面积售价（单位：元/平方米）
R——宗地容积率
M——宗地总面积（单位：平方米）
B——建筑物单位面积建筑成本（单位：元/平方米）
C——专业人士费（单位：元/平方米）
D——基础设施配套费（单位：元/平方米）
E——投资利润率
在工作实践中，我们总结出比较适用于改变容积率后补缴土地出让金的计算方法，即“假设开发法的倒算法”。已知原容积率下的土地出让金，来计算出建筑物单位面积售价，再将单位面积售价代入上述公式，计算出改变容积率后宗地出让价的一种倒算的方法。改变容积率后的土地出让金减去原容积率条件下的土地出让金，即应补缴土地出让金数额。方法如下：
第一步：由于A即建筑物单位面积售价未知，故先用宗地当时的出让价计算出A：
P1 (1.07+E)+(1.03+E)[ R1M(1.08B+1.03C+D)]
A=
P1——原宗地出让价（单位：元）
R1——宗地审批容积率
第二步：再将A代入假设开发法公式计算得出P2，即改变容积率后宗地的出让价（P2）：
91.243%AR2M-(1.03+E)[ R2M(1.08B+1.03C+D)]
P2 =
P2——改变容积率后宗地出让价（单位：元）
R2——宗地实际容积率
需补缴土地出让金=改变容积率后出让金-原容积率下的出让金。
综上所述，此方法依据假设开发法的原理倒算出改变容积率后的现实土地出让价，计算过程简捷易懂，计算结果具有很强的科学性和客观性。另外，专业人员在评估时，会依据土地估价规程要求，对改变容积率过程中可能影响土地价格变动的各种因素进行综合分析，在此基础上评估出土地差价。由此，专业机构评估的土地差价大大提升改变容积率补缴土地出让金工作的权威性和客观公正性。
改变容积率补交土地出让金是一项政策性很强、技术含量较高的工作。要使此项工作有序进行不仅需要出台相关政策和技术规范强化管理，要严格控制土地出让后提高容积率等规划条件，同时，我们还需不断地进行技术创新，使之更加科学合理。□
（作者单位：临汾市国土资源局）