论文部分内容阅读
摘要：本文结合实例分析了旅游风情小镇老街区保护与更新的规划策略，探讨老街区发展的模式。
关键词：老街区；更新；保护；改造
中图分类号：TU984文献标识码： A
近几年来，由于房地产浪潮的影响，全国各地的建设项目普遍增多。2008年3月，国务院批复同意海南省建设“国际旅游岛”，给旅游业、房地产业带来了新机遇，房地产项目和民间自由建设量如雨后春笋。一些城镇的未利用地和可利用的建设用地被短时间用于建设。城镇土地被过量耗尽，挤占了城镇升级建设的空间。一些城镇的老街区，由于居民自古以来生产生活方式的原因，保存着原有的独特居住方式和街道。这些构成其独特的城市机理，它是城市的无形资产。但是这些老街区由于它单一的结构以及利用用途，居住环境极差，同时在生产用地减少、土地创收微弱的情况下，居民生活收入不能满足现在的生活需求水平。因此，这些老街区面临要改造，提高居住环境，利用自身优势进行改造，改变经济方式，促进经济发展。
笔者以海南省三亚市天涯镇老镇区的五龙街区为例，谈一谈老街区改造更新的规划策略和发展模式。
一、天涯镇老镇区五龙街区的概况
天涯镇是三亚市南部的一个滨海小镇，行政辖区范围总面积112.18平方公里，总人口为3.6万人，主要以黎族为主。汉族人口集中在老镇区五龙街。老镇区自古以来是黎汉两个民族文化往来频繁的地区，其毗邻天涯海角风景区，自古有“文门古道”“天涯若比邻”的流传。
老镇区距离三亚中心城区约22公里。处于天涯镇镇域的南部地区，东、西、北三面环山（东为马岭、西为发财岭，北为布山岭），南部面向南海。区内整体地势较平坦。225国道（东西向）从五龙街北侧经过，与省道S314（南北向）正交在黑龙街路口。镇区的现状建筑主要集中在海榆西线和S314相交位置。主要有行政办公、教育、卫生所、旅馆等，大部分建筑的功能是底商上住的形式。
五龙街位于老镇区225国道南侧，其用地范围为：海域西线以南至海边进深约200米，宽约250米围合的区域。面积约0.5平方公里。所在社区为马岭居委会，人口约5300人。在五龙街区的产业结构中，主要为海贝壳加工、旅游服务业（海洋动物园旅游观光，海上摩托艇）、餐饮业（海产品加工）、商业、渔业。人均年收入约4500元。
二、五龙街区的优劣势分析
（一）五龙街区的空间机理
五龙街区南北向、东西向的巷道构成朝向大海的方格状路网格局。建筑基本以独立的民宅为主，都是以2-3层为主的骑楼。部分地区还保留民国年代的骑楼。街巷都不宽，约在6-8米左右，勉强能满足两辆车同时通过。街巷的整体宽高比在1：1—1：1.5之间，尺度宜人，从而构建了一个独具特色的天涯老镇街巷肌理。道路以硬化的水泥路面为主，整体交通状况良好。街巷两旁的行道树提供了一个非常舒适的绿化空间。整体道路环境比较安全，室外交流空间具有活力。因此，本案中考虑应以保护。
（二）五龙街区的历史民俗文化
五龙街片区拥有“红、白、青、黑、黄”龙5条历史街道。其命名方式体现了浓郁的地方民俗特点。那里古时是天涯渔民出海打渔、渔民休憩的地方，其整体呈垂直海岸线东西向平行排列，承载着天涯的发展历史，是天涯渔村生活的历史见证。
（三）区位、旅游商业优势条件
天涯镇及周边旅游资源丰富，景观环境条件优越。重点旅游资源有天涯海角风景区（国家4A级景区）、海滨景观、旅游度假区（红塘湾、三美湾、力村）民俗文化村（文门村、过岭村、黑土村）、重大旅游项目（南天门生态农业园、兰花大世界、日出观光高尔夫球场、红塘湾高尔夫球场、非洲之窗）等。五龙街区是三亚市西部旅游黄金线路（南山——天涯海角——西岛）的必经之地。在那里沿225国道两侧发展了很多旅行中途吃饭休息的餐饮点、海鲜店。
三、五龙街区改造的必要
五龙街现状存在以下的情况：
（一）建筑质量大多比较破旧，居民居住条件差。各个建筑之间布局较为局促，建筑之间存在消防等安全隐患。
（二）居民收入水平低，片区单一居住功能。少部分的旅游商业、服务业仅集中在沿225国道两侧的“一层皮”，后侧的建筑基本没有商业价值。
（三）街区南侧的滨海用地未能发挥滨海稀缺资源的价值。
四、浅谈五龙街区改造的规划策略
（一）立足旅游，高定位激发商业
现状五龙街片区与旅游相关的业态有：海上体验、小型的海贝壳加工、餐饮业、商业零售、小型家庭旅馆、以及游客观光、摄影活动等。各种业态规模小、数量寥寥无几，不能形成产业链。笔者认为，应在保留传统道路和城镇肌理基础上再进行设计，延续五龙街区路网这个空间文化载体，以南北向狭长支路网分割地块，形成小地块、多街道界面的道路系统，通过功能置换，将其主要的用地类型变为居住、商业、娱乐等多种用地，植入集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能，将五龙街片区打造成商业风情街区。
（二）改造提升，激发旅游商业街区的活力
现状五龙街片区主要的用地类型是三类居住用地，而值得保存的是具有传统特色的街巷空间，以及部分具有历史纪念价值的特色老建筑。因此应通过规划，在商业风情街区定位的前提下，提升街区的风貌特色，丰富街道空间，激发街道旅游商业的活力。
1、五龙街区的保护：将五龙街作为历史地段加以保护，保护范围可划定到：东至马岭路、南至南海海岸线、西至道德路、北至海榆西线。保护历史街区的整体景观风貌；保护街区、街道、巷弄形成的空间格局、建筑风格、尺度与结构；保护传统居住文化、民俗风情等；保持街区的活力。
2、优化建筑室外空间环境：老街区的建筑室外空间是一种活力空间，是当地居民交流的场所。这些空间提供当地人民驻足交谈，休闲娱乐，拉近了彼此之间的距离，增强了当地人民的归属感，同时，也将是旅游、商业、娱乐活动的活跃空间。通过公共空间系统的改造和城市设计，构建起一个独具特色的天涯老街区。
（三）合理拆迁安置方案，促进五龙街区改造實施
结合三亚市的安置政策，在原有五龙街北侧规划马岭安置区（该安置区可包含五龙街片区居住用地），主要用来安置或临时安置五龙街区内改造抽疏出来的居民。被保留部分原居民，可保证街区的原有韵味。通过功能置换可使土地使用类型能更好地打造天涯特色风情小镇，满足镇区旅游的发展。原住民迁入北侧新的居住社区，改善居民的居住条件。
（四）提升整体环境，助力旅游风情街区建设
1、统一街巷空间脉络：新的街道空间承接五龙街片区原有的特色街巷空间脉络，并保持安置后地块的社会构成，与风情小镇五条历史道路实现整体统一，注入旅游风情特色。
2、高品质建设开放的滨海公共用地：高品质建设开发的滨海公共空间，提升天涯老镇区滨海景观的公共享有度；增加市政道路海景路，道路外围设步行道和广场绿地，建设旅游服务设施和休闲设施，保证亲水沙滩区供市民和游客公共使用。同时强化从五龙街望向沙滩和海面的景观视廊，形成特色视觉焦点。从而大大提升五龙街区的滨海价值。
(五) 配套旅游服务设施，稳推旅游发展
五龙街区的改造应考虑其独特的旅游区位，融入大天涯的发展，为天涯海角著名景区提供便利的旅游接待服务，以便更好的发挥天涯老镇区的海滨一线景观资源。因此，应考虑在海榆西线南侧规划布置旅馆用地，在老镇区的基础上规划娱乐设施用地、特色餐饮业用地，以及旅游购物用地，实现和天涯海角景区的旅游对接服务。
（六）策划文化特色与活动，增加魅力
在五龙街片区打造风情小镇中还应加强旅游主题活动策划，延续我们所看到的五龙街居民现有民俗活动，打造节庆游，当地居民与游客同乐。
五、改造模式的探讨
五龙街的改造应在保持五龙街区整体格局的前提下，按照“控制旧街，改造旧街，建设新街，置换旧街”的原则，采用“抽疏”的方式，近期建设基础设施及安置街区，置换拟拆除的街区。对条件好的局部区域、关键要素进行重点改造，提升街区的品质。远期对拟保留住宅进行改造，根据使用状况采取原地回迁的方式进行自我更新、自我改造。
考虑马岭社区的经济实力，可采用政府+社区的主导方式，前期启动由政府进行规划指导，垫资建设基础设施和安置区。后期由社区成立股份公司进行运作。这样可有利于社区居民共同对改造行为决策、负责。社区居民可享受改造的收益，从而极大地调动村民的积极性，减少改造阻力。
六、关于实施建设的先后顺序
按照分期建设、稳步推进的原则，推进五龙街区的改造：本着基础设施先行和先安置后置换的原则，首先完成五龙街区北侧的基础设施和安置区建设；其次是对五龙街片区进行改造，置换出滨海地区的旅馆娱乐商业用地；同时着力提升拟保留街区的特色，增加旅游吸引力。最后通过临时安置、原地回迁的方式，全面完成对五龙街区的彻底更新改造和提升。
结语：
老街区的保护与改造在充分体现以人为本和科学理念的同时，也对城市经济发展做出了很大贡献，在旧城改造中充分挖掘其促进经济发展的价值，从而带动城市相关产业的快速发展，应引起人们的重视。
关键词：老街区；更新；保护；改造
中图分类号：TU984文献标识码： A
近几年来，由于房地产浪潮的影响，全国各地的建设项目普遍增多。2008年3月，国务院批复同意海南省建设“国际旅游岛”，给旅游业、房地产业带来了新机遇，房地产项目和民间自由建设量如雨后春笋。一些城镇的未利用地和可利用的建设用地被短时间用于建设。城镇土地被过量耗尽，挤占了城镇升级建设的空间。一些城镇的老街区，由于居民自古以来生产生活方式的原因，保存着原有的独特居住方式和街道。这些构成其独特的城市机理，它是城市的无形资产。但是这些老街区由于它单一的结构以及利用用途，居住环境极差，同时在生产用地减少、土地创收微弱的情况下，居民生活收入不能满足现在的生活需求水平。因此，这些老街区面临要改造，提高居住环境，利用自身优势进行改造，改变经济方式，促进经济发展。
笔者以海南省三亚市天涯镇老镇区的五龙街区为例，谈一谈老街区改造更新的规划策略和发展模式。
一、天涯镇老镇区五龙街区的概况
天涯镇是三亚市南部的一个滨海小镇，行政辖区范围总面积112.18平方公里，总人口为3.6万人，主要以黎族为主。汉族人口集中在老镇区五龙街。老镇区自古以来是黎汉两个民族文化往来频繁的地区，其毗邻天涯海角风景区，自古有“文门古道”“天涯若比邻”的流传。
老镇区距离三亚中心城区约22公里。处于天涯镇镇域的南部地区，东、西、北三面环山（东为马岭、西为发财岭，北为布山岭），南部面向南海。区内整体地势较平坦。225国道（东西向）从五龙街北侧经过，与省道S314（南北向）正交在黑龙街路口。镇区的现状建筑主要集中在海榆西线和S314相交位置。主要有行政办公、教育、卫生所、旅馆等，大部分建筑的功能是底商上住的形式。
五龙街位于老镇区225国道南侧，其用地范围为：海域西线以南至海边进深约200米，宽约250米围合的区域。面积约0.5平方公里。所在社区为马岭居委会，人口约5300人。在五龙街区的产业结构中，主要为海贝壳加工、旅游服务业（海洋动物园旅游观光，海上摩托艇）、餐饮业（海产品加工）、商业、渔业。人均年收入约4500元。
二、五龙街区的优劣势分析
（一）五龙街区的空间机理
五龙街区南北向、东西向的巷道构成朝向大海的方格状路网格局。建筑基本以独立的民宅为主，都是以2-3层为主的骑楼。部分地区还保留民国年代的骑楼。街巷都不宽，约在6-8米左右，勉强能满足两辆车同时通过。街巷的整体宽高比在1：1—1：1.5之间，尺度宜人，从而构建了一个独具特色的天涯老镇街巷肌理。道路以硬化的水泥路面为主，整体交通状况良好。街巷两旁的行道树提供了一个非常舒适的绿化空间。整体道路环境比较安全，室外交流空间具有活力。因此，本案中考虑应以保护。
（二）五龙街区的历史民俗文化
五龙街片区拥有“红、白、青、黑、黄”龙5条历史街道。其命名方式体现了浓郁的地方民俗特点。那里古时是天涯渔民出海打渔、渔民休憩的地方，其整体呈垂直海岸线东西向平行排列，承载着天涯的发展历史，是天涯渔村生活的历史见证。
（三）区位、旅游商业优势条件
天涯镇及周边旅游资源丰富，景观环境条件优越。重点旅游资源有天涯海角风景区（国家4A级景区）、海滨景观、旅游度假区（红塘湾、三美湾、力村）民俗文化村（文门村、过岭村、黑土村）、重大旅游项目（南天门生态农业园、兰花大世界、日出观光高尔夫球场、红塘湾高尔夫球场、非洲之窗）等。五龙街区是三亚市西部旅游黄金线路（南山——天涯海角——西岛）的必经之地。在那里沿225国道两侧发展了很多旅行中途吃饭休息的餐饮点、海鲜店。
三、五龙街区改造的必要
五龙街现状存在以下的情况：
（一）建筑质量大多比较破旧，居民居住条件差。各个建筑之间布局较为局促，建筑之间存在消防等安全隐患。
（二）居民收入水平低，片区单一居住功能。少部分的旅游商业、服务业仅集中在沿225国道两侧的“一层皮”，后侧的建筑基本没有商业价值。
（三）街区南侧的滨海用地未能发挥滨海稀缺资源的价值。
四、浅谈五龙街区改造的规划策略
（一）立足旅游，高定位激发商业
现状五龙街片区与旅游相关的业态有：海上体验、小型的海贝壳加工、餐饮业、商业零售、小型家庭旅馆、以及游客观光、摄影活动等。各种业态规模小、数量寥寥无几，不能形成产业链。笔者认为，应在保留传统道路和城镇肌理基础上再进行设计，延续五龙街区路网这个空间文化载体，以南北向狭长支路网分割地块，形成小地块、多街道界面的道路系统，通过功能置换，将其主要的用地类型变为居住、商业、娱乐等多种用地，植入集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能，将五龙街片区打造成商业风情街区。
（二）改造提升，激发旅游商业街区的活力
现状五龙街片区主要的用地类型是三类居住用地，而值得保存的是具有传统特色的街巷空间，以及部分具有历史纪念价值的特色老建筑。因此应通过规划，在商业风情街区定位的前提下，提升街区的风貌特色，丰富街道空间，激发街道旅游商业的活力。
1、五龙街区的保护：将五龙街作为历史地段加以保护，保护范围可划定到：东至马岭路、南至南海海岸线、西至道德路、北至海榆西线。保护历史街区的整体景观风貌；保护街区、街道、巷弄形成的空间格局、建筑风格、尺度与结构；保护传统居住文化、民俗风情等；保持街区的活力。
2、优化建筑室外空间环境：老街区的建筑室外空间是一种活力空间，是当地居民交流的场所。这些空间提供当地人民驻足交谈，休闲娱乐，拉近了彼此之间的距离，增强了当地人民的归属感，同时，也将是旅游、商业、娱乐活动的活跃空间。通过公共空间系统的改造和城市设计，构建起一个独具特色的天涯老街区。
（三）合理拆迁安置方案，促进五龙街区改造實施
结合三亚市的安置政策，在原有五龙街北侧规划马岭安置区（该安置区可包含五龙街片区居住用地），主要用来安置或临时安置五龙街区内改造抽疏出来的居民。被保留部分原居民，可保证街区的原有韵味。通过功能置换可使土地使用类型能更好地打造天涯特色风情小镇，满足镇区旅游的发展。原住民迁入北侧新的居住社区，改善居民的居住条件。
（四）提升整体环境，助力旅游风情街区建设
1、统一街巷空间脉络：新的街道空间承接五龙街片区原有的特色街巷空间脉络，并保持安置后地块的社会构成，与风情小镇五条历史道路实现整体统一，注入旅游风情特色。
2、高品质建设开放的滨海公共用地：高品质建设开发的滨海公共空间，提升天涯老镇区滨海景观的公共享有度；增加市政道路海景路，道路外围设步行道和广场绿地，建设旅游服务设施和休闲设施，保证亲水沙滩区供市民和游客公共使用。同时强化从五龙街望向沙滩和海面的景观视廊，形成特色视觉焦点。从而大大提升五龙街区的滨海价值。
(五) 配套旅游服务设施，稳推旅游发展
五龙街区的改造应考虑其独特的旅游区位，融入大天涯的发展，为天涯海角著名景区提供便利的旅游接待服务，以便更好的发挥天涯老镇区的海滨一线景观资源。因此，应考虑在海榆西线南侧规划布置旅馆用地，在老镇区的基础上规划娱乐设施用地、特色餐饮业用地，以及旅游购物用地，实现和天涯海角景区的旅游对接服务。
（六）策划文化特色与活动，增加魅力
在五龙街片区打造风情小镇中还应加强旅游主题活动策划，延续我们所看到的五龙街居民现有民俗活动，打造节庆游，当地居民与游客同乐。
五、改造模式的探讨
五龙街的改造应在保持五龙街区整体格局的前提下，按照“控制旧街，改造旧街，建设新街，置换旧街”的原则，采用“抽疏”的方式，近期建设基础设施及安置街区，置换拟拆除的街区。对条件好的局部区域、关键要素进行重点改造，提升街区的品质。远期对拟保留住宅进行改造，根据使用状况采取原地回迁的方式进行自我更新、自我改造。
考虑马岭社区的经济实力，可采用政府+社区的主导方式，前期启动由政府进行规划指导，垫资建设基础设施和安置区。后期由社区成立股份公司进行运作。这样可有利于社区居民共同对改造行为决策、负责。社区居民可享受改造的收益，从而极大地调动村民的积极性，减少改造阻力。
六、关于实施建设的先后顺序
按照分期建设、稳步推进的原则，推进五龙街区的改造：本着基础设施先行和先安置后置换的原则，首先完成五龙街区北侧的基础设施和安置区建设；其次是对五龙街片区进行改造，置换出滨海地区的旅馆娱乐商业用地；同时着力提升拟保留街区的特色，增加旅游吸引力。最后通过临时安置、原地回迁的方式，全面完成对五龙街区的彻底更新改造和提升。
结语：
老街区的保护与改造在充分体现以人为本和科学理念的同时，也对城市经济发展做出了很大贡献，在旧城改造中充分挖掘其促进经济发展的价值，从而带动城市相关产业的快速发展，应引起人们的重视。