论文部分内容阅读
公共住房政策的要目标是解决住房问题而非市场问题
日本从上世纪六十年代就开始制定并逐步完善其国民住宅计划。尽管这一计划未能阻止日本房价的快速上升,但却基本实现了住者有其屋的初衷。
该计划中设定的政策目标、分类供应、立法保障等诸多实践经验,或许可以给当前尚处在“保障”和“市场”二元制中的中国住房体系改革提供一些启示。
单一的政策目标
1966年,为解决住房短缺、提高居住质量,日本建立了国民住宅计划。该计划一直执行到2005年,期间共经历了
10个五年规划。
国民住宅计划的亮点是,通过制定住宅发展规划,制定指导性的住宅标准,增加公共品的供给,从而对住宅市场施加导向性的影响。
国民住宅计划在每五年的发展规划中,皆注重因地制宜,引导目标区分为都市型标准和一般型标准。
同时,按不同的收入阶层分别确定对应的发展目标,包括基本保障性目标和引导性目标。基本保障性为同一地区的最低住房保障目标,引导性是指政府提倡和预期将达到的目标。
“日本有一点经验值得我们重视,就是其制度建设的目标是解决住房问题,而不是房地产市场中的问题。” 清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师学会副会长刘洪玉告诉《财经国家周刊》记者。
“如果同时赋予两个政策目标,即公共住房目标和拉动经济增长的目标,由于地方政府对经济增长指标过于重视的惯性,极有可能会忽略公共住房政策的目标。”
同时,“中国住房保障的政府责任,有过分依赖地方政府的倾向。”刘洪玉认为。
刘洪玉还表示,有关进行全国范围城市住房普查的呼吁持续10多年了,却始终没有动静。“当前的住房状况不清楚,何以进行科学的住房发展规划?”
保障性住房立法
日本政府的国民住宅计划中,有一套从中央到都道府县、市区町村纵向设置的住宅建设组织机构和住宅金融支持机构。在此基础上形成的“公团”,是最具日本特色的保障房开发建设主体。
日本“公团”的性质为政府全額出资的特殊法人,其中,中央政府出资约占3/4,地方政府出资约占1/4。
“公团”在日本也称之为都市再生机构,其开发的住宅被称为“公团住宅”,主要面向中低收入家庭出租或出售。
日本的“公团住宅”之所以能保持较长的生命力,很大程度上取决于相关立法。
二战以后,日本住宅供应严重不足,只好建一些简易住宅解燃眉之急。即使这样,到1955年,日本的全国住宅短缺仍有274万户。
为解决这一问题,日本政府颁布了《日本住宅公团法》。依据这一法律,经当时的日本建设省批准,“公团”于1955年设立。
《日本住宅公团法》中,对“公团”的业务范围规定为:住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。
有关专家认为通过立法环节来确认建设主体、保障建设资金来源以及将产品分配给指定对象,这一点恰恰是中国住房保障制度所亟需完善的。
中国从上世纪80年代曾尝试用政府化的开发建设公司来建“安居房”。但在1998年取消福利分房以后,开发“安居房”的建设公司却陆续转轨,转向更为商业化的公司。曾经承建过无数的经济适用房等政府工程,如今却凭借手里日渐升值的土地资源,成为商品楼市中“地主”。市场化的巨大诱惑使得原本良好的“安居”愿景化为无形。
公共住房政策没有阻挡住泡沫
虽然日本在住房保障制度设计方面极尽智慧,但在刘洪玉看来,这并不能代表日本对高房价的治理也同样成功。
“不然就不会有20世纪八九十年代的房价泡沫危机了。”刘洪玉说。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对《财经国家周刊》记者表示,中国从2004年开始对房地产市场的调控,“恰恰是吸取了日本和东南亚一些国家的经验教训,中国政府从彼时起就对房地产市场的泡沫重视程度很高。”
刘洪玉强调,从日本的经验中可以看出,“公共住房政策的首要目标是解决住房问题而非市场问题,它可以给住房市场的稳定提供一个基础,但不是调控房地产的主要工具。”
《财经国家周刊》记者查阅日本对高房价的调控手段时发现,有大部分与我国现行手段近似或雷同,比如房源供应调节、税收调节、土地调节以及限制外来资金购房等等。
经过了房地产泡沫的洗礼后,一些在国际上被认为行之有效的手段,在日本政府的调控工具菜单中得到强化,比如发挥住房租赁市场的作用。
目前,日本全国自有住房比例为60%,租赁住宅比例接近40%。而东京与全国其他地区相比形成相反态势,租赁占到57%以上,自有产权占40%左右。大都市面积较小的高层出租公寓正成为发展趋势。
相关研究人员认为,这也对中国目前正在兴建的保障性住房有着借鉴意义。
(《中国房地产报》记者魏洪磊对本文亦有贡献)
资料:
日本“公团住宅”模式
起源与发展:二战后,日本住宅供应严重不足,缺房户为420万户,只好建一些简易住宅解燃眉之急。即使这样,到1955年全国缺房户仍有274万户。为解决住房问题,日本政府颁布了《日本住宅公团法》。依据这一法律,经当时的日本建设省批准,“住宅公团”于1955年设立。《日本住宅公团法》中对“公团”的业务范围规定为:住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。
性质:“公团”现在的名称为都市再生机构,开发的住宅习惯上被称为“公团住宅”,主要向中低收入家庭出租或出售。建成后的“公团住宅”以出租或出售的形式提供给居民,80年代以来,半数以上住房供出售,其余出租。供应方式是通过公开抽签、先到先得的方式决定迁入者。
成效:从1955年到2000年3月,累计建设“公团住宅”150万套,为解决日本住宅不足作出了较大的贡献。“公团住宅”中既有出租住宅(占53%),也有商品住宅(占21%),还有“公团”建设后出让给土地所有者,以便其经营出租住宅业务的“民营出租用特定出让住宅”(占26%)。
日本从上世纪六十年代就开始制定并逐步完善其国民住宅计划。尽管这一计划未能阻止日本房价的快速上升,但却基本实现了住者有其屋的初衷。
该计划中设定的政策目标、分类供应、立法保障等诸多实践经验,或许可以给当前尚处在“保障”和“市场”二元制中的中国住房体系改革提供一些启示。
单一的政策目标
1966年,为解决住房短缺、提高居住质量,日本建立了国民住宅计划。该计划一直执行到2005年,期间共经历了
10个五年规划。
国民住宅计划的亮点是,通过制定住宅发展规划,制定指导性的住宅标准,增加公共品的供给,从而对住宅市场施加导向性的影响。
国民住宅计划在每五年的发展规划中,皆注重因地制宜,引导目标区分为都市型标准和一般型标准。
同时,按不同的收入阶层分别确定对应的发展目标,包括基本保障性目标和引导性目标。基本保障性为同一地区的最低住房保障目标,引导性是指政府提倡和预期将达到的目标。
“日本有一点经验值得我们重视,就是其制度建设的目标是解决住房问题,而不是房地产市场中的问题。” 清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师学会副会长刘洪玉告诉《财经国家周刊》记者。
“如果同时赋予两个政策目标,即公共住房目标和拉动经济增长的目标,由于地方政府对经济增长指标过于重视的惯性,极有可能会忽略公共住房政策的目标。”
同时,“中国住房保障的政府责任,有过分依赖地方政府的倾向。”刘洪玉认为。
刘洪玉还表示,有关进行全国范围城市住房普查的呼吁持续10多年了,却始终没有动静。“当前的住房状况不清楚,何以进行科学的住房发展规划?”
保障性住房立法
日本政府的国民住宅计划中,有一套从中央到都道府县、市区町村纵向设置的住宅建设组织机构和住宅金融支持机构。在此基础上形成的“公团”,是最具日本特色的保障房开发建设主体。
日本“公团”的性质为政府全額出资的特殊法人,其中,中央政府出资约占3/4,地方政府出资约占1/4。
“公团”在日本也称之为都市再生机构,其开发的住宅被称为“公团住宅”,主要面向中低收入家庭出租或出售。
日本的“公团住宅”之所以能保持较长的生命力,很大程度上取决于相关立法。
二战以后,日本住宅供应严重不足,只好建一些简易住宅解燃眉之急。即使这样,到1955年,日本的全国住宅短缺仍有274万户。
为解决这一问题,日本政府颁布了《日本住宅公团法》。依据这一法律,经当时的日本建设省批准,“公团”于1955年设立。
《日本住宅公团法》中,对“公团”的业务范围规定为:住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。
有关专家认为通过立法环节来确认建设主体、保障建设资金来源以及将产品分配给指定对象,这一点恰恰是中国住房保障制度所亟需完善的。
中国从上世纪80年代曾尝试用政府化的开发建设公司来建“安居房”。但在1998年取消福利分房以后,开发“安居房”的建设公司却陆续转轨,转向更为商业化的公司。曾经承建过无数的经济适用房等政府工程,如今却凭借手里日渐升值的土地资源,成为商品楼市中“地主”。市场化的巨大诱惑使得原本良好的“安居”愿景化为无形。
公共住房政策没有阻挡住泡沫
虽然日本在住房保障制度设计方面极尽智慧,但在刘洪玉看来,这并不能代表日本对高房价的治理也同样成功。
“不然就不会有20世纪八九十年代的房价泡沫危机了。”刘洪玉说。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对《财经国家周刊》记者表示,中国从2004年开始对房地产市场的调控,“恰恰是吸取了日本和东南亚一些国家的经验教训,中国政府从彼时起就对房地产市场的泡沫重视程度很高。”
刘洪玉强调,从日本的经验中可以看出,“公共住房政策的首要目标是解决住房问题而非市场问题,它可以给住房市场的稳定提供一个基础,但不是调控房地产的主要工具。”
《财经国家周刊》记者查阅日本对高房价的调控手段时发现,有大部分与我国现行手段近似或雷同,比如房源供应调节、税收调节、土地调节以及限制外来资金购房等等。
经过了房地产泡沫的洗礼后,一些在国际上被认为行之有效的手段,在日本政府的调控工具菜单中得到强化,比如发挥住房租赁市场的作用。
目前,日本全国自有住房比例为60%,租赁住宅比例接近40%。而东京与全国其他地区相比形成相反态势,租赁占到57%以上,自有产权占40%左右。大都市面积较小的高层出租公寓正成为发展趋势。
相关研究人员认为,这也对中国目前正在兴建的保障性住房有着借鉴意义。
(《中国房地产报》记者魏洪磊对本文亦有贡献)
资料:
日本“公团住宅”模式
起源与发展:二战后,日本住宅供应严重不足,缺房户为420万户,只好建一些简易住宅解燃眉之急。即使这样,到1955年全国缺房户仍有274万户。为解决住房问题,日本政府颁布了《日本住宅公团法》。依据这一法律,经当时的日本建设省批准,“住宅公团”于1955年设立。《日本住宅公团法》中对“公团”的业务范围规定为:住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。
性质:“公团”现在的名称为都市再生机构,开发的住宅习惯上被称为“公团住宅”,主要向中低收入家庭出租或出售。建成后的“公团住宅”以出租或出售的形式提供给居民,80年代以来,半数以上住房供出售,其余出租。供应方式是通过公开抽签、先到先得的方式决定迁入者。
成效:从1955年到2000年3月,累计建设“公团住宅”150万套,为解决日本住宅不足作出了较大的贡献。“公团住宅”中既有出租住宅(占53%),也有商品住宅(占21%),还有“公团”建设后出让给土地所有者,以便其经营出租住宅业务的“民营出租用特定出让住宅”(占26%)。