论文部分内容阅读
【摘要】历史建筑物作为特殊房地产在现代社會中需要了解其价值需求的情况越来越多，笔者从历史建筑物的特点、分类、价值体现、影响价格因素出发，探讨历史建筑物评估的方法和注意事项，为探讨历史建筑物评估提供有利帮助。
【关键词】历史建筑物；评估
历史建筑作为一种特殊的估价对象，经济价值评估理论与技术方法在国内几乎为零，国际上研究也较少，但历史建筑物也具备房地产属性，可以适用房地产评估的一般方法，但因其历史久远、现存数量少、特异性大，而且兼具文物的属性，在价值成分中除了本身的经济价值，还有文化价值和艺术价值，所以在采用房地产评估的一般方法去评估历史建筑的价值时，有许多细节需要注意。下面从其特点、分类、价值体现、影响价值因素等方面着手，探寻历史建筑物的评估方法及相应注意事项。
1、特点
以木为主要建筑材料，结构原则主要为梁柱式，存世数量不多，价格较贵。
2、分类
按下列类型进行分类：按建筑风格、文化层次、地域文化、建筑式样、构架体系、是否为文物。
3、价值体现
（1）科学价值。历史建筑在学术方面意义重大，对于研究建筑学、历史学、社会学等有很大帮助，同时历史建筑也是进行这些研究最直观的课堂。
（2）历史价值。历史建筑是历史文化遗产，反应了当时社会的生产力和社会生活，体现了文化、经济、军事、科技等方面随着时间的变化。
（3）艺术价值。艺术随着时代的变迁不断发展，但时尚、艺术有不少元素来源于历史，而历史建筑又是古代艺术的重要载体。
（4）经济价值。经济价值主要是指通过旅游开发带来经济效益，各地区在进行旅游规划时都会将历史建筑纳入开发范围之内。
4、影响历史建筑价格变化的因素
历史性建筑也是房地产，也存在影响因素。除了影响普通房地产价值的社会因素、经济因素、制度因素外，其自身因素对其价值影响更为复杂，这里所说的自身因素就包含了区域因素和实物因素两个主要因素。区域因素包括位置、交通、环境、外部配套设施等，其中环境对其影响较大；实物因素包含建筑的规模、结构、材质、工艺、空间布局、设备、装修、外观、完损程度、通风采光、保温隔热、防水等，其中材质和工艺对其影响较大。
（1）历史建筑的周边环境：建筑与环境的关系密不可分。大多数历史建筑都是在城镇或村落的群体中，而这些城镇、村落的特点是房屋密集、街巷狭窄，历史建筑就在密集的群落中相互依存。现今有些地方在保护历史性建筑的时候却把周边变成了现代氛围浓厚的区域，比如做广场或停车场，使建筑脱离了其原应存在的环境，即丢了其文化氛围，历史建筑本身的文化价值便大打折扣。
（2）历史建筑的材质和工艺：历史建筑主要使用的是木，也有砖、土、石等其它材料。在不同地理气候条件下，历史建筑的用材也很多，木材既做结构材料，也可做围护和装修材料，结构用材一般用杉木或楠木等树型较直、韧性好的材料，装修用材则用樟木、榉木等材质较硬、纹理细、易雕刻的木材；石材多用于装饰，有宫廷建筑所采用的石雕装饰，有南方盛产石材区域的古民居建筑中的石地板、石墙等粗加工石料等。上述所有的建筑材料中，哪怕是用于建筑结构的同一处，由于用料不同，其造价有着天壤之别。再者是工艺上的差别，中国历史建筑雕梁画栋、亭台水榭，于细微处见真功夫：比如同样一扇窗，有无雕刻、雕功如何、甚至雕刻出自哪位名家之手，都会对价值产生较大影响。
5、评估方法及注意事项
传统的房地产评估方法有收益法、比较法、成本法、假设开发法。收益法适用于具有明确收益的历史建筑对象。市场法适用于有充分有效数据的开放性市场，是一些非收益性房地产市场价值评估的首选方法。成本法比较适合那些市场发育不成熟、收益性较差的项目。作为历史建筑物，对于不同类型的历史建筑物适宜采用不同的评估方法。
5.1收益法
⑴收益：历史建筑的收益有直接经济收益（如租金收益、经营收入等）、衍生的间接经济收益两种。直接经济收益容易收集，但对于衍生的间接经济收益则较难收集，主要包含有历史建筑给所在区域带来整体经济效益的提升，拉动旅游、住宿、餐饮、商业和其他相关行业的综合性发展等，特别是在旅游业中，文化遗产项目的品牌效应及其特殊资源都能实现良好的经济回报。在对待间接收益方面，按贡献大小，对贡献度较大，应予以考虑，而影响显著性弱（如历史建筑的存在对周边生态景观有一定的促进作用，但针对知名度小、规模有限、享受到其环境外部性的受益群体有限的历史性建筑），其产生的间接收益微乎其微的可以适当忽略。
⑵综合资本化率：有累加法和市场提取法两种方法计算。由于历史建筑物的固有特征，其综合资本化率比普通的房地产一般要低。
①累加法：历史建筑市场稳定性强，投资对象固定、投资环境平稳，不易为政策调控、利率调整和供求变化等市场行为影响，其市场价格呈现直线波动的趋势，不易出现暴涨暴跌，投资回报率较低，体现了安全利率加风险调整值的结果。历史建筑有时还会享受到政府的优惠政策，降低了历史建筑的投资风险。所以采用累加法计算的资本化率比较适宜于那些零星存在、对周边建筑环境影响不大、以直接收益为主的历史建筑项目，或者是周边街区的收益资料收集方便、能够较易计算间接收益的历史建筑项目。
②市场提取法：可直接通过计算类似项目的净直接收益与市场价格的资本化率或收益乘数得出。主要适宜于那些较易获取直接收益、无法精确估算间接收益的历史建筑项目（计算该资本化率时没有考虑间接收益部分的影响）。
⑶预期收益年限：对历史建筑从国家到地方都出台了若干管理规定，加强保护历史建筑。所以历史建筑的预期收益年限可以设定为无限年。对于濒临倒塌的历史建筑是否有长期保留的价值，需要进行个案处理。
5.2市场比较法 ⑴明确估价对象：首先要实地勘查、充分掌握历史建筑的物理状况、建筑特色和周边环境等，再通过问询、查阅相关文献资料等方式来了解历史建筑的历史渊源、文脉背景以及社会影响等，最后能够精确地分析和描述目标对象物理和功能特征。
①历史背景：历史建筑之所以被人们喜好和关注，正是因为它经历过岁月的流逝，可以帮助证实历史建筑的独特性，并且能提供与过去的联系，揭示渊源的信息等，与历史建筑相关的文献档案可能会在文物管理或城市建设等部门有所保存，越是著名的历史建筑，档案资料保存的更为完整。估价人员通过这些文献资料尽量去掌握当时所处的社会文化背景、审美情趣和经济条件状况等，还要去充分了解建筑与历史文化背景（人或事件）的关联性。
②物理特征：历史建筑总会表现出一种建筑特征，这种建筑特征反映在造型、布局、规模、材料、色彩、装饰以及附属物品等方面。建筑本身就是古代建筑技术的物化证据，需要通过实地考查建筑物理相关状态，准确掌握历史建筑的原真性、完整性和目前保存情况等。这些信息能让估价人员对目标历史建筑的物理特征有充分了解，并且以此来判断建筑功能的实用状况等。
③艺术美感：历史建筑的艺术美感常表现在建筑结构或细部、雕刻或彩绘等方面。无论是曲线美的屋檐，還是繁复精细的砖雕、或是移步换景的园林布局，都充分体现了古代美学精神因素。人们对这部分美学特征的掌握通常会有些难度，要求估价人员具有较丰富的审美理论知识和实践能力。
④环境协调：历史建筑环境状况通常分为内外两部分，内部环境注重于建筑与园林的协调、园林各要素之间的搭配；而外部周边环境更为重要，历史建筑是否处于历史街区内，周边建筑在风格、规模、色彩等是否能保持协调一致；历史建筑本身是否对周围环境起到限制影响，以维护和改善街区风貌。估价人员必须充分掌握这种限制对历史建筑带来的外部性影响，以及与周边建筑环境共同推动遗产旅游的情况。
⑤建筑文脉：建筑体现设计者、所有人或使用者等社会生活、文化审美等理念。不同历史时期的人们有着不同的审美情趣和生活方式。随着所有权人或使用者的更替或社会文化的变迁，建筑特征的变化都会在建筑风格或建筑细节上体现，反映出一种建筑文脉的延续。有些是不同历史风格的完美结合，有些则是胡乱堆砌，建筑本身的文脉延续就在这种增添涂改中消失殆尽。估价人员需要分析剥离那些不必要的细节元素，去还原历史建筑自身所想表达或展示的内容，这具有一定的挑战性。
⑥社会认知：随着保护运动的不断开展，越来越多的历史建筑进入人们的视野。人们的文化素质越高，对历史建筑的理解也越深，人们对建筑风格的认知度也会随着时间而产生变化；通过一系列的宣传报道，历史建筑所在的历史街区、历史建筑本身都会慢慢为社会公众所知晓了解。但是究竟产生的影响程度有多少，估价人员对这方面的调查也是估价过程不可或缺的重要部分。
⑵选取可比实例：选取历史建筑的可比实例首先注重相似性，由于历史建筑在文化、物理与功能等特征具有相对稀缺和独特性，那么在附近区域内寻找这样特征相似、或能给予人们相似效用的交易实例确实很难，那么扩大范围不乏是一种解决方案，极为重要的历史建筑可以考虑扩大到市、省甚至全国，同样成交时间的限制也可适当放宽，不必局限于半年或一年以内，甚至近三年的交易案例都能列入可比实例的选择范围。
选取可比实例一般都要注意选取标准，历史建筑市场价值的评估同样存在：区位相似、用途相同、建筑风格相同或相近、历史重要性相近，交易时间尽量接近等。可比实例的特点是相似性，而历史建筑之间的相似性是以市场普遍认知为标准的，估价人员要注意确认分析、尽量避免个人的主观意识。
⑶比较因素：比较因素是反映目标对象与可比实例特征差异的要素。
① 交易时点：历史建筑的市场变动稳定性强，其价格可以与普通房地产建立一种函数关系，根据普通房地产的市场变动趋势进行修正调整来得到历史建筑的市场交易变动趋势模型。
② 交易情况：指买卖双方在非正常的圧力下进行的交易行为，估价时应谨慎选择、充分披露。
③ 产权限制状况：历史建筑产权界定是估价的前提。各级别历史建筑的限制不一致，全国文物保护单位与控制保护历史建筑之间，无论是从转让、租赁、改建、装修，还是周边限制等不可相提并论。估价进要尽量选取相同保护级别的可比实例。
④ 区位：无论是何类房地产，区位差异必然是基本影响要素。一般包括：位置、交通条件、基础设施、公共设施配套等。历史建筑要在同一区位（街区）内选取可比实例通常较为困难，适当扩大至老城区内不同的历史街区是必然的选择，对于区位因素调整应予以考虑。
⑤ 用途：有时针对于一些特殊用途的历史建筑，同一城市内都未必有交易案例。根据上文分析，考虑到最高最佳使用的调整，通常对历史建筑的用途限制不甚严格，有时可以自由灵活进行调整。不管怎样，估价时尽量选取相同用途的历史建筑更为适宜。
⑥ 历史文化特征：作为历史建筑，归初建造年代、名人事件的影响是建筑文脉传承的重要组成。了解历史建筑与之关联性，是选取可比实例的前提。
⑦ 环境规划：历史建筑是否位于历史街区范围内是提升其综合价值的重要因素，周边统一的环境风貌将会吸引更多的购买者。历史建筑有时会彼此集聚一起，形成建筑群落，如果目标对象周边存在重要历史文化遗产，反之对自身会有明显的使用限制。随着城市化改造，现代建筑慢慢占据城市主导，如果位于现代化钢筋建筑的包围之中，对于历史建筑极不协调。所以环境规划包括历史街区、规划限制程度、与周边环境的协调性三方面。
⑧ 建筑实体状况：历史建筑实体状况主要有建筑风格、建筑规模、建筑技术、建筑艺术、建筑布局这些方面。如：建筑风格方面有传统建筑与民国仿西风格，其差异极大；建筑规模方面有独栋小楼与建筑群落，之间则需要分析调整；建筑技术则往往与风格相关，但如果历史建筑已经修复，表现为是否采用相同或相似的修复技术工艺；建筑艺术体现在历史建筑会保留许多类似于砖雕、木雕等装饰工艺，这将增加历史建筑的吸引力；建筑布局方面，体现在中国的传统建筑有别于西方建筑，特征之一是楼层低、占地广，注重平面布局，建筑院落的布局完整性对价值的影响较为重要。 ⑨ 建筑保存情况：包括修复和维护情况以及修复时间两方面。近几年，抢修维护历史建筑的现象变得普遍起来，估价人员需了解以下几方面：历史建筑是否已经被修复或维护；修复时期距离价值时点已经过去多久，是否还能保持良好状况。
⑩ 社会知名度：历史建筑的独特和稀缺性影响着人们的社会认知和文化偏好。历史建筑极负盛名与默默无闻形成明显的对比。
⑷比较因素调整：估价人员经常对寻找历史建筑的可比实例觉得困难，但合理判断各种比较因素的调整值更具有挑战性。对于这些特殊复杂的比较因素一味采用量化手段去调整显然是不适当的。可以量化的因素采用定量调整，无法量化的因素应考虑定性分析的方式处理，两种方式相互补充、联合使用。本人认为“交易时点、交易情况、区位、历史文化特征、环境规划、建筑保存状况，以及建筑规模、建筑布局”可以采用定量调整的分析技术；而“产权限制状况、用途、建筑风格、建筑技术、建筑艺术、社会知名度”运用定性分析更为合理。
一般来说，总是先进行定量调整，然后再根据逻辑分析的定性判断来得出最终价值结果。估价人员必须将整个估价过程处于统一逻辑，避免出现数据资料的冲突。
5.3成本法
一般认为，应用成本法计算历史建筑经济价值最适宜，但在估价实践中还有许多值得探究的地方。现存历史建筑年代越久远，重建成本的估算和折旧额合理性就越不准确，反之，新修复的历史建筑运用成本法就比较适宜。（下转35页）（上接33页）
⑴建筑用地地价：历史建筑用地作为房地产的组成部分，估价人员必然考虑地块价值的贡献度、地块与建筑物的协调性，以及与周边的建筑环境是否具有良好的相容性等。对历史建筑用地评估时，考虑土地的额外价值主要反映在历史、环境与社会价值三个方面，估价人员在实际工作中需要着重收集相关资料。
⑵建筑成本：成本法的建筑成本包含直接成本、间接成本和企业家利润三部分。
①直接成本：是指建筑材料、人工成本及承包商利润等。历史建筑的重建购置成本应采用重建成本而非普通重置成本。精确地估算重建成本，需要估价人员对建筑结构、建筑材料、建造時期等能准确描述，还要熟知历史建筑的建筑形制构造、详部演变、建造流程和工程费用等。
②间接成本：是指建造所需的相关费用，通常包括设计、测绘、估价、咨询、会计、法律等费用、投资利息、管理费用和政府规费等。
③企业家利润：是代表投资者对项目的贡献和承担风险所获的补偿额或希望所获得的补偿额。按国内的说法，通常是指项目投资的社会平均利润。企业家利润通常是直接成本和间接成本的一定比率值。确定历史建筑的企业家利润是较为困难的，除非最好有类似的市场交易实例作为参考，平时一般情况可认为是开发利润和增值收益之和。
⑶折旧：物理折旧、功能折旧和经济折旧（外部退化）
①物理折旧：中国传统建筑主要是木架结构，按照古建筑修复标准，通常经济寿命为40年左右，但中国传统建筑的维修保护较为易便，构件损毁只要及时更换，一般不会妨碍建筑整体功能使用，因此数百年的木建筑还是随处可见。
历史建筑的建筑结构与附属设施的使用寿命有较大不同，应分开考虑：附属设施包括电力、给排水、空调、安全系统等，通常情况下使用寿命不超过15年，故称为短寿命项目；不属短寿命项目的 都是长寿命项目。估价人员应认定各分部分项的寿命期限，尽量准确地估算历史建筑的实体损耗。
②功能折旧：功能退化是改良物在结构、材料或设计等方面的缺陷所引起的功能、效用和价值的减少。这种缺陷是相对于价值时点的最高最佳和效益-成本最优化而言的。当然针对历史建筑，这种缺陷还要考虑市场的认可度，例如有些不足（楼梯窄小或挑檐低矮等），在普通住宅可能就不能被接受，而对历史建筑人们会认为是理所当然的，反而成为特征所在。当然中国古代建筑的实用性比较缺乏，如传统厅堂开阔高敞、木制门窗雕刻精美，这也是吸引公众的亮点，但实用性在于空间与形式的相互合理搭配，有时厅堂过大，木制门窗密封性不够，会造成空调设施功能不足，需要改造空调设施或是在木制门窗内添加现代无缝玻璃门窗；无论哪种改良方式，都会带来成本增加，这就是功能退化。历史建筑的功能实用还体现在安全性、便利度、灯光、给排水等方面，如果在历史建筑修复或重建的时候，设计、建造人员能够专业谨慎地考虑到这些可能的缺陷，就会很好地避免功能退化的过早出现。
③经济折旧（外部退化）：指房地产本身以外的各种消极因素所造成的价值减少。消极因素可能是经济因素、不良市场状况或是区位环境恶化等。历史建筑的外部主要体现在环境的外部性，如果历史建筑与周边环境和谐统一，将彼此带来增值；反之，如果冲突，价值必然会受影响。这些外部退化因素往往不是产权人或使用人能够消除的，例如历史建筑被现代楼宇所包围（永久性外部退化），又如幽雅肃穆的寺庙旁边正在开山炸石（暂时性外部退化）。外部退化的估算需要市场资料去提取，通常会是通过市场销售收入的减少或租金收益的损减去剥离和衡量。
综上所述，历史建筑作为一种特殊的估价对象，可以适用房地产评估的一般方法，但与一般房地产评估又有不同之处，有许多需要注意的事项，这样才能确保历史建筑评估的客观合理。
作者简介：
周元立，职称：注册房地产估价师、房地产经济师，工作单位：湖南万源土地房地产评估测绘有限公司。
【关键词】历史建筑物；评估
历史建筑作为一种特殊的估价对象，经济价值评估理论与技术方法在国内几乎为零，国际上研究也较少，但历史建筑物也具备房地产属性，可以适用房地产评估的一般方法，但因其历史久远、现存数量少、特异性大，而且兼具文物的属性，在价值成分中除了本身的经济价值，还有文化价值和艺术价值，所以在采用房地产评估的一般方法去评估历史建筑的价值时，有许多细节需要注意。下面从其特点、分类、价值体现、影响价值因素等方面着手，探寻历史建筑物的评估方法及相应注意事项。
1、特点
以木为主要建筑材料，结构原则主要为梁柱式，存世数量不多，价格较贵。
2、分类
按下列类型进行分类：按建筑风格、文化层次、地域文化、建筑式样、构架体系、是否为文物。
3、价值体现
（1）科学价值。历史建筑在学术方面意义重大，对于研究建筑学、历史学、社会学等有很大帮助，同时历史建筑也是进行这些研究最直观的课堂。
（2）历史价值。历史建筑是历史文化遗产，反应了当时社会的生产力和社会生活，体现了文化、经济、军事、科技等方面随着时间的变化。
（3）艺术价值。艺术随着时代的变迁不断发展，但时尚、艺术有不少元素来源于历史，而历史建筑又是古代艺术的重要载体。
（4）经济价值。经济价值主要是指通过旅游开发带来经济效益，各地区在进行旅游规划时都会将历史建筑纳入开发范围之内。
4、影响历史建筑价格变化的因素
历史性建筑也是房地产，也存在影响因素。除了影响普通房地产价值的社会因素、经济因素、制度因素外，其自身因素对其价值影响更为复杂，这里所说的自身因素就包含了区域因素和实物因素两个主要因素。区域因素包括位置、交通、环境、外部配套设施等，其中环境对其影响较大；实物因素包含建筑的规模、结构、材质、工艺、空间布局、设备、装修、外观、完损程度、通风采光、保温隔热、防水等，其中材质和工艺对其影响较大。
（1）历史建筑的周边环境：建筑与环境的关系密不可分。大多数历史建筑都是在城镇或村落的群体中，而这些城镇、村落的特点是房屋密集、街巷狭窄，历史建筑就在密集的群落中相互依存。现今有些地方在保护历史性建筑的时候却把周边变成了现代氛围浓厚的区域，比如做广场或停车场，使建筑脱离了其原应存在的环境，即丢了其文化氛围，历史建筑本身的文化价值便大打折扣。
（2）历史建筑的材质和工艺：历史建筑主要使用的是木，也有砖、土、石等其它材料。在不同地理气候条件下，历史建筑的用材也很多，木材既做结构材料，也可做围护和装修材料，结构用材一般用杉木或楠木等树型较直、韧性好的材料，装修用材则用樟木、榉木等材质较硬、纹理细、易雕刻的木材；石材多用于装饰，有宫廷建筑所采用的石雕装饰，有南方盛产石材区域的古民居建筑中的石地板、石墙等粗加工石料等。上述所有的建筑材料中，哪怕是用于建筑结构的同一处，由于用料不同，其造价有着天壤之别。再者是工艺上的差别，中国历史建筑雕梁画栋、亭台水榭，于细微处见真功夫：比如同样一扇窗，有无雕刻、雕功如何、甚至雕刻出自哪位名家之手，都会对价值产生较大影响。
5、评估方法及注意事项
传统的房地产评估方法有收益法、比较法、成本法、假设开发法。收益法适用于具有明确收益的历史建筑对象。市场法适用于有充分有效数据的开放性市场，是一些非收益性房地产市场价值评估的首选方法。成本法比较适合那些市场发育不成熟、收益性较差的项目。作为历史建筑物，对于不同类型的历史建筑物适宜采用不同的评估方法。
5.1收益法
⑴收益：历史建筑的收益有直接经济收益（如租金收益、经营收入等）、衍生的间接经济收益两种。直接经济收益容易收集，但对于衍生的间接经济收益则较难收集，主要包含有历史建筑给所在区域带来整体经济效益的提升，拉动旅游、住宿、餐饮、商业和其他相关行业的综合性发展等，特别是在旅游业中，文化遗产项目的品牌效应及其特殊资源都能实现良好的经济回报。在对待间接收益方面，按贡献大小，对贡献度较大，应予以考虑，而影响显著性弱（如历史建筑的存在对周边生态景观有一定的促进作用，但针对知名度小、规模有限、享受到其环境外部性的受益群体有限的历史性建筑），其产生的间接收益微乎其微的可以适当忽略。
⑵综合资本化率：有累加法和市场提取法两种方法计算。由于历史建筑物的固有特征，其综合资本化率比普通的房地产一般要低。
①累加法：历史建筑市场稳定性强，投资对象固定、投资环境平稳，不易为政策调控、利率调整和供求变化等市场行为影响，其市场价格呈现直线波动的趋势，不易出现暴涨暴跌，投资回报率较低，体现了安全利率加风险调整值的结果。历史建筑有时还会享受到政府的优惠政策，降低了历史建筑的投资风险。所以采用累加法计算的资本化率比较适宜于那些零星存在、对周边建筑环境影响不大、以直接收益为主的历史建筑项目，或者是周边街区的收益资料收集方便、能够较易计算间接收益的历史建筑项目。
②市场提取法：可直接通过计算类似项目的净直接收益与市场价格的资本化率或收益乘数得出。主要适宜于那些较易获取直接收益、无法精确估算间接收益的历史建筑项目（计算该资本化率时没有考虑间接收益部分的影响）。
⑶预期收益年限：对历史建筑从国家到地方都出台了若干管理规定，加强保护历史建筑。所以历史建筑的预期收益年限可以设定为无限年。对于濒临倒塌的历史建筑是否有长期保留的价值，需要进行个案处理。
5.2市场比较法 ⑴明确估价对象：首先要实地勘查、充分掌握历史建筑的物理状况、建筑特色和周边环境等，再通过问询、查阅相关文献资料等方式来了解历史建筑的历史渊源、文脉背景以及社会影响等，最后能够精确地分析和描述目标对象物理和功能特征。
①历史背景：历史建筑之所以被人们喜好和关注，正是因为它经历过岁月的流逝，可以帮助证实历史建筑的独特性，并且能提供与过去的联系，揭示渊源的信息等，与历史建筑相关的文献档案可能会在文物管理或城市建设等部门有所保存，越是著名的历史建筑，档案资料保存的更为完整。估价人员通过这些文献资料尽量去掌握当时所处的社会文化背景、审美情趣和经济条件状况等，还要去充分了解建筑与历史文化背景（人或事件）的关联性。
②物理特征：历史建筑总会表现出一种建筑特征，这种建筑特征反映在造型、布局、规模、材料、色彩、装饰以及附属物品等方面。建筑本身就是古代建筑技术的物化证据，需要通过实地考查建筑物理相关状态，准确掌握历史建筑的原真性、完整性和目前保存情况等。这些信息能让估价人员对目标历史建筑的物理特征有充分了解，并且以此来判断建筑功能的实用状况等。
③艺术美感：历史建筑的艺术美感常表现在建筑结构或细部、雕刻或彩绘等方面。无论是曲线美的屋檐，還是繁复精细的砖雕、或是移步换景的园林布局，都充分体现了古代美学精神因素。人们对这部分美学特征的掌握通常会有些难度，要求估价人员具有较丰富的审美理论知识和实践能力。
④环境协调：历史建筑环境状况通常分为内外两部分，内部环境注重于建筑与园林的协调、园林各要素之间的搭配；而外部周边环境更为重要，历史建筑是否处于历史街区内，周边建筑在风格、规模、色彩等是否能保持协调一致；历史建筑本身是否对周围环境起到限制影响，以维护和改善街区风貌。估价人员必须充分掌握这种限制对历史建筑带来的外部性影响，以及与周边建筑环境共同推动遗产旅游的情况。
⑤建筑文脉：建筑体现设计者、所有人或使用者等社会生活、文化审美等理念。不同历史时期的人们有着不同的审美情趣和生活方式。随着所有权人或使用者的更替或社会文化的变迁，建筑特征的变化都会在建筑风格或建筑细节上体现，反映出一种建筑文脉的延续。有些是不同历史风格的完美结合，有些则是胡乱堆砌，建筑本身的文脉延续就在这种增添涂改中消失殆尽。估价人员需要分析剥离那些不必要的细节元素，去还原历史建筑自身所想表达或展示的内容，这具有一定的挑战性。
⑥社会认知：随着保护运动的不断开展，越来越多的历史建筑进入人们的视野。人们的文化素质越高，对历史建筑的理解也越深，人们对建筑风格的认知度也会随着时间而产生变化；通过一系列的宣传报道，历史建筑所在的历史街区、历史建筑本身都会慢慢为社会公众所知晓了解。但是究竟产生的影响程度有多少，估价人员对这方面的调查也是估价过程不可或缺的重要部分。
⑵选取可比实例：选取历史建筑的可比实例首先注重相似性，由于历史建筑在文化、物理与功能等特征具有相对稀缺和独特性，那么在附近区域内寻找这样特征相似、或能给予人们相似效用的交易实例确实很难，那么扩大范围不乏是一种解决方案，极为重要的历史建筑可以考虑扩大到市、省甚至全国，同样成交时间的限制也可适当放宽，不必局限于半年或一年以内，甚至近三年的交易案例都能列入可比实例的选择范围。
选取可比实例一般都要注意选取标准，历史建筑市场价值的评估同样存在：区位相似、用途相同、建筑风格相同或相近、历史重要性相近，交易时间尽量接近等。可比实例的特点是相似性，而历史建筑之间的相似性是以市场普遍认知为标准的，估价人员要注意确认分析、尽量避免个人的主观意识。
⑶比较因素：比较因素是反映目标对象与可比实例特征差异的要素。
① 交易时点：历史建筑的市场变动稳定性强，其价格可以与普通房地产建立一种函数关系，根据普通房地产的市场变动趋势进行修正调整来得到历史建筑的市场交易变动趋势模型。
② 交易情况：指买卖双方在非正常的圧力下进行的交易行为，估价时应谨慎选择、充分披露。
③ 产权限制状况：历史建筑产权界定是估价的前提。各级别历史建筑的限制不一致，全国文物保护单位与控制保护历史建筑之间，无论是从转让、租赁、改建、装修，还是周边限制等不可相提并论。估价进要尽量选取相同保护级别的可比实例。
④ 区位：无论是何类房地产，区位差异必然是基本影响要素。一般包括：位置、交通条件、基础设施、公共设施配套等。历史建筑要在同一区位（街区）内选取可比实例通常较为困难，适当扩大至老城区内不同的历史街区是必然的选择，对于区位因素调整应予以考虑。
⑤ 用途：有时针对于一些特殊用途的历史建筑，同一城市内都未必有交易案例。根据上文分析，考虑到最高最佳使用的调整，通常对历史建筑的用途限制不甚严格，有时可以自由灵活进行调整。不管怎样，估价时尽量选取相同用途的历史建筑更为适宜。
⑥ 历史文化特征：作为历史建筑，归初建造年代、名人事件的影响是建筑文脉传承的重要组成。了解历史建筑与之关联性，是选取可比实例的前提。
⑦ 环境规划：历史建筑是否位于历史街区范围内是提升其综合价值的重要因素，周边统一的环境风貌将会吸引更多的购买者。历史建筑有时会彼此集聚一起，形成建筑群落，如果目标对象周边存在重要历史文化遗产，反之对自身会有明显的使用限制。随着城市化改造，现代建筑慢慢占据城市主导，如果位于现代化钢筋建筑的包围之中，对于历史建筑极不协调。所以环境规划包括历史街区、规划限制程度、与周边环境的协调性三方面。
⑧ 建筑实体状况：历史建筑实体状况主要有建筑风格、建筑规模、建筑技术、建筑艺术、建筑布局这些方面。如：建筑风格方面有传统建筑与民国仿西风格，其差异极大；建筑规模方面有独栋小楼与建筑群落，之间则需要分析调整；建筑技术则往往与风格相关，但如果历史建筑已经修复，表现为是否采用相同或相似的修复技术工艺；建筑艺术体现在历史建筑会保留许多类似于砖雕、木雕等装饰工艺，这将增加历史建筑的吸引力；建筑布局方面，体现在中国的传统建筑有别于西方建筑，特征之一是楼层低、占地广，注重平面布局，建筑院落的布局完整性对价值的影响较为重要。 ⑨ 建筑保存情况：包括修复和维护情况以及修复时间两方面。近几年，抢修维护历史建筑的现象变得普遍起来，估价人员需了解以下几方面：历史建筑是否已经被修复或维护；修复时期距离价值时点已经过去多久，是否还能保持良好状况。
⑩ 社会知名度：历史建筑的独特和稀缺性影响着人们的社会认知和文化偏好。历史建筑极负盛名与默默无闻形成明显的对比。
⑷比较因素调整：估价人员经常对寻找历史建筑的可比实例觉得困难，但合理判断各种比较因素的调整值更具有挑战性。对于这些特殊复杂的比较因素一味采用量化手段去调整显然是不适当的。可以量化的因素采用定量调整，无法量化的因素应考虑定性分析的方式处理，两种方式相互补充、联合使用。本人认为“交易时点、交易情况、区位、历史文化特征、环境规划、建筑保存状况，以及建筑规模、建筑布局”可以采用定量调整的分析技术；而“产权限制状况、用途、建筑风格、建筑技术、建筑艺术、社会知名度”运用定性分析更为合理。
一般来说，总是先进行定量调整，然后再根据逻辑分析的定性判断来得出最终价值结果。估价人员必须将整个估价过程处于统一逻辑，避免出现数据资料的冲突。
5.3成本法
一般认为，应用成本法计算历史建筑经济价值最适宜，但在估价实践中还有许多值得探究的地方。现存历史建筑年代越久远，重建成本的估算和折旧额合理性就越不准确，反之，新修复的历史建筑运用成本法就比较适宜。（下转35页）（上接33页）
⑴建筑用地地价：历史建筑用地作为房地产的组成部分，估价人员必然考虑地块价值的贡献度、地块与建筑物的协调性，以及与周边的建筑环境是否具有良好的相容性等。对历史建筑用地评估时，考虑土地的额外价值主要反映在历史、环境与社会价值三个方面，估价人员在实际工作中需要着重收集相关资料。
⑵建筑成本：成本法的建筑成本包含直接成本、间接成本和企业家利润三部分。
①直接成本：是指建筑材料、人工成本及承包商利润等。历史建筑的重建购置成本应采用重建成本而非普通重置成本。精确地估算重建成本，需要估价人员对建筑结构、建筑材料、建造時期等能准确描述，还要熟知历史建筑的建筑形制构造、详部演变、建造流程和工程费用等。
②间接成本：是指建造所需的相关费用，通常包括设计、测绘、估价、咨询、会计、法律等费用、投资利息、管理费用和政府规费等。
③企业家利润：是代表投资者对项目的贡献和承担风险所获的补偿额或希望所获得的补偿额。按国内的说法，通常是指项目投资的社会平均利润。企业家利润通常是直接成本和间接成本的一定比率值。确定历史建筑的企业家利润是较为困难的，除非最好有类似的市场交易实例作为参考，平时一般情况可认为是开发利润和增值收益之和。
⑶折旧：物理折旧、功能折旧和经济折旧（外部退化）
①物理折旧：中国传统建筑主要是木架结构，按照古建筑修复标准，通常经济寿命为40年左右，但中国传统建筑的维修保护较为易便，构件损毁只要及时更换，一般不会妨碍建筑整体功能使用，因此数百年的木建筑还是随处可见。
历史建筑的建筑结构与附属设施的使用寿命有较大不同，应分开考虑：附属设施包括电力、给排水、空调、安全系统等，通常情况下使用寿命不超过15年，故称为短寿命项目；不属短寿命项目的 都是长寿命项目。估价人员应认定各分部分项的寿命期限，尽量准确地估算历史建筑的实体损耗。
②功能折旧：功能退化是改良物在结构、材料或设计等方面的缺陷所引起的功能、效用和价值的减少。这种缺陷是相对于价值时点的最高最佳和效益-成本最优化而言的。当然针对历史建筑，这种缺陷还要考虑市场的认可度，例如有些不足（楼梯窄小或挑檐低矮等），在普通住宅可能就不能被接受，而对历史建筑人们会认为是理所当然的，反而成为特征所在。当然中国古代建筑的实用性比较缺乏，如传统厅堂开阔高敞、木制门窗雕刻精美，这也是吸引公众的亮点，但实用性在于空间与形式的相互合理搭配，有时厅堂过大，木制门窗密封性不够，会造成空调设施功能不足，需要改造空调设施或是在木制门窗内添加现代无缝玻璃门窗；无论哪种改良方式，都会带来成本增加，这就是功能退化。历史建筑的功能实用还体现在安全性、便利度、灯光、给排水等方面，如果在历史建筑修复或重建的时候，设计、建造人员能够专业谨慎地考虑到这些可能的缺陷，就会很好地避免功能退化的过早出现。
③经济折旧（外部退化）：指房地产本身以外的各种消极因素所造成的价值减少。消极因素可能是经济因素、不良市场状况或是区位环境恶化等。历史建筑的外部主要体现在环境的外部性，如果历史建筑与周边环境和谐统一，将彼此带来增值；反之，如果冲突，价值必然会受影响。这些外部退化因素往往不是产权人或使用人能够消除的，例如历史建筑被现代楼宇所包围（永久性外部退化），又如幽雅肃穆的寺庙旁边正在开山炸石（暂时性外部退化）。外部退化的估算需要市场资料去提取，通常会是通过市场销售收入的减少或租金收益的损减去剥离和衡量。
综上所述，历史建筑作为一种特殊的估价对象，可以适用房地产评估的一般方法，但与一般房地产评估又有不同之处，有许多需要注意的事项，这样才能确保历史建筑评估的客观合理。
作者简介：
周元立，职称：注册房地产估价师、房地产经济师，工作单位：湖南万源土地房地产评估测绘有限公司。