论文部分内容阅读
四月的太舟坞，随处可见的是工地。这让村民葛军想起了去年的一次村民代表大会：“一开始，也有些人不同意建租赁房，后来大伙觉得，政府管建、租，咱们能收房租，收入稳定。”
那次大会讨论的是在太舟坞一块集体产业用地上建租赁房的项目。近日，这一项目已进入施工阶段，成为北京集体土地建公租房试点中最早动工的项目。
太舟坞试点
占地400多平方公里的海淀区，土地资源一直很紧张。作为北京的上风口，受到圆明园、颐和园等景区的影响，海淀区的楼房大多限高。与此同时，高科技产业区在此聚集，大量人才引进，也造成海淀区“资源禀赋有限，保障需求强大”。
据海淀区住房保障管理部门统计，截至2012年底，海淀区有轮候家庭 2.8万户。“住房解困压力较大。”海淀区房管局副局长陈宝兴说。
“解决住房问题不能就房地产谈房地产，就房价谈房价。”海淀区建委一位负责人认为，房价高企的重要原因是市场供求失衡。由于城市容载量的限制，不允许以无端扩张的模式来发展，在这种情况下，只有重点发展公租房，才能实现城市发展过程中一些群体的住房过渡性解困。
在建设用地资源紧缺的城市，如何解决保障性住房的土地供应问题？如果用传统方式，先征地再开发建设，会产生较高的建设成本及利息成本，匹配公租房租金存在困难。而在集体产业用地上建公租房采取的是占地方式，成本较低。2010年，海淀区开始探索这个模式。
对此，国土资源部门的态度一直很谨慎。2011年5月，国土资源部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房。
然而，随着保障房建设供地压力的逐渐加大，2012年1月，国土资源部正式批准北京、上海地方试点利用集体建设用地建设公租房，海淀区唐家岭、太舟坞、皇后店与朝阳区平房乡被纳入到北京市集体土地建设租赁房试点中。
“这让集体土地能平等地享有开发权。”中国房地产学会副会长陈国强表示，试点为地方政府提供了新的政策空间，而且不占用年度城市建设用地指标，地方政府何乐而不为？
对于温泉镇太舟坞村来说，建租赁房是一项投资。在温泉镇副镇长王兵看来，投资项目最好是“短平快”，风险低而收益快。“经过多渠道调研，我们觉得还是建租赁房项目最靠谱。”
太舟坞附近的环保科技园，每天早上有100多辆大巴车，将这里的职工从四面八方接来上班。“租赁房项目不但能给村民带来收益，还能解决产业园区一些职工的住房问题。”
据了解，试点中的这片集体产业用地面积5.9公顷，建设规模约为14万平方米，可提供约2400套租赁房。
根据试点项目实施方案，太舟坞的租赁房建成后将由海淀区住房保障管理部门趸租，区住房保障管理部门向村集体组织支付房租，然后配租给保障家庭。
海淀区政府相关负责人表示，在集体土地上建租赁房的模式采用占地而非征地的方式，农民会有租赁房屋收入的逐年分红，收入持续稳定。而且当地“上楼”农民可以参与公租房社区的物业管理，成为产业园区的工人，解决就业问题。
“对农民富余的安置房，我们还用趸租的方式保障农民的‘瓦片经济’收益。”这位负责人说。
“每一道都是坎”
在集体产业用地上建租赁房，这个模式引起的社会争议一直未间断，试点项目也受到各种质疑。它会不会扰乱土地管理秩序？它能成为解决公租房供地问题的有效途径吗？
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，如果在集体土地上建商品房，不符合法律。但太舟坞是在保证农村集体土地所有权的前提下建公租房，既充分利用了闲置的土地，又能为低收入市民提供保障性住房。
“这种试点只能短期解决公租房房源紧缺的问题。”全国工商联房地产商会理事陈宝存分析，一个成熟的社区形成一般需要十年以上的时间，现在北京已经有一些五环以外的住房因为太远及配套设施不全等问题空置。而承租公租房的人群通常没有车，非常在意交通、时间成本，因此公租房应该在市区，而不是郊区。
听到太舟坞将建公租房社区的消息，海淀区的王女士并不兴奋，虽然她家也属于海淀区两万多户轮候家庭之一，但她表示，“我不想住到村里去。”除了担心离城区太远，工作、生活都很不方便外，她还担心公租房社区的环境和治安。
这也是很多保障家庭的担忧。
事实上，这一项目实施起来并不顺利。太舟坞的试点工程突破了既有的审批程序，有很多后续协调工作要做。“立项、土地、规划等，每一道都是坎。”海淀区建委负责人感叹。
解开资金难题
按照试点方案，建设资金由集体经济组织筹集，租金收益归集体经济组织所有。“村集体组织哪有那么多钱。”王兵苦笑着说。由于租赁房项目不涉及征地，集体产业用地不能抵押，很难从银行获得贷款，村集体拿不出足够的建设资金。
“太舟坞公租房项目需要8亿左右的资金。”王兵告诉《民生周刊》记者。
钱从哪里来？如何让保障家庭安心入住？一个又一个问题摆在面前。
为了协助筹集建设资金，海淀区房管局提前参与到太舟坞租赁房项目中。海淀区房管局公租房中心副主任李晓南告诉《民生周刊》记者，区政府按照市场租金水平向集体经济组织预付三年的趸租租金，缓解项目建设的资金压力。
但仅靠这些资金，项目难以为继。
租赁房属于长期持有的经济成本，可以通过租金回收投入。根据这个特点，海淀区建委找到了一种新的贷款模式——将租金收益权作为质押品，换取银行的中长期信贷。“我们与中国建设银行的合作已经基本谈妥了，银行正在算账，确定每年的租赁收益留多少还贷款。”海淀区建委负责人说。
银行为什么能够为一个租赁房项目提供贷款？
该负责人说，海淀区住房保障管理部门与村集体组织签订长期租赁合同，集体组织的收益有保障。“正是这一点让银行觉得可靠。”
海淀区建委还计划在现有的融资产品的基础上，增加一定的成本，开发一种金融产品，吸纳农民手中的征地款。“购买金融产品的收益肯定比存银行的利息高，这样我们吸纳了一部分资金，同时也增加了农民的收入。”该负责人表示。
“把建租管看成整体”
“只有不断加强公租房的合理性建设，并建立相应的法规，强化管理和监督，才能保证公租房的健康持续发展。” 清华大学房地产研究所副所长季如进对《民生周刊》记者说。
王兵一再强调，太舟坞租赁房项目是海淀区北部新区建设的一部分，“温泉镇将来是北部新区的中心。”
他细数目前同步在建的项目：“与温泉二中合作建设的101中学温泉分校项目两年前已经开始，翠微小学分校也在建，温泉卫生院刚刚改建完成。北部新区占地80万平方米的文化中心也会在今年五一前开工……”
“我们一直坚持基础设施先行。”海淀区建委负责人介绍，今年海淀区北部有六条主干线要开建，西山隧道工程四月份启动，连通香泉环岛与山后四镇。
太舟坞这批公租房将在2015年安排保障家庭入住。“社区会配置视频设备，加强动态管理。”陈宝兴说，公租房的社区将委托专业的物业公司提供物业服务，房屋的日常维护以及使用监督管理等工作也有专门的机构负责。
太舟坞、唐家岭、皇后店三个集体土地建租赁房项目，共可提供约6800套租赁房。海淀区建委负责人认为，在集体土地上建租赁房只是整个保障住房建设中的一个环节，试点的关键在于“要把建、租、管看成一个整体”。
即将住进太舟坞安置房的葛军，常路过太舟坞租赁房项目工地，对于未来，他有着些许的期待，“太舟坞肯定会大变样”。
那次大会讨论的是在太舟坞一块集体产业用地上建租赁房的项目。近日，这一项目已进入施工阶段，成为北京集体土地建公租房试点中最早动工的项目。
太舟坞试点
占地400多平方公里的海淀区，土地资源一直很紧张。作为北京的上风口，受到圆明园、颐和园等景区的影响，海淀区的楼房大多限高。与此同时，高科技产业区在此聚集，大量人才引进，也造成海淀区“资源禀赋有限，保障需求强大”。
据海淀区住房保障管理部门统计，截至2012年底，海淀区有轮候家庭 2.8万户。“住房解困压力较大。”海淀区房管局副局长陈宝兴说。
“解决住房问题不能就房地产谈房地产，就房价谈房价。”海淀区建委一位负责人认为，房价高企的重要原因是市场供求失衡。由于城市容载量的限制，不允许以无端扩张的模式来发展，在这种情况下，只有重点发展公租房，才能实现城市发展过程中一些群体的住房过渡性解困。
在建设用地资源紧缺的城市，如何解决保障性住房的土地供应问题？如果用传统方式，先征地再开发建设，会产生较高的建设成本及利息成本，匹配公租房租金存在困难。而在集体产业用地上建公租房采取的是占地方式，成本较低。2010年，海淀区开始探索这个模式。
对此，国土资源部门的态度一直很谨慎。2011年5月，国土资源部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房。
然而，随着保障房建设供地压力的逐渐加大，2012年1月，国土资源部正式批准北京、上海地方试点利用集体建设用地建设公租房，海淀区唐家岭、太舟坞、皇后店与朝阳区平房乡被纳入到北京市集体土地建设租赁房试点中。
“这让集体土地能平等地享有开发权。”中国房地产学会副会长陈国强表示，试点为地方政府提供了新的政策空间，而且不占用年度城市建设用地指标，地方政府何乐而不为？
对于温泉镇太舟坞村来说，建租赁房是一项投资。在温泉镇副镇长王兵看来，投资项目最好是“短平快”，风险低而收益快。“经过多渠道调研，我们觉得还是建租赁房项目最靠谱。”
太舟坞附近的环保科技园，每天早上有100多辆大巴车，将这里的职工从四面八方接来上班。“租赁房项目不但能给村民带来收益，还能解决产业园区一些职工的住房问题。”
据了解，试点中的这片集体产业用地面积5.9公顷，建设规模约为14万平方米，可提供约2400套租赁房。
根据试点项目实施方案，太舟坞的租赁房建成后将由海淀区住房保障管理部门趸租，区住房保障管理部门向村集体组织支付房租，然后配租给保障家庭。
海淀区政府相关负责人表示，在集体土地上建租赁房的模式采用占地而非征地的方式，农民会有租赁房屋收入的逐年分红，收入持续稳定。而且当地“上楼”农民可以参与公租房社区的物业管理，成为产业园区的工人，解决就业问题。
“对农民富余的安置房，我们还用趸租的方式保障农民的‘瓦片经济’收益。”这位负责人说。
“每一道都是坎”
在集体产业用地上建租赁房，这个模式引起的社会争议一直未间断，试点项目也受到各种质疑。它会不会扰乱土地管理秩序？它能成为解决公租房供地问题的有效途径吗？
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，如果在集体土地上建商品房，不符合法律。但太舟坞是在保证农村集体土地所有权的前提下建公租房，既充分利用了闲置的土地，又能为低收入市民提供保障性住房。
“这种试点只能短期解决公租房房源紧缺的问题。”全国工商联房地产商会理事陈宝存分析，一个成熟的社区形成一般需要十年以上的时间，现在北京已经有一些五环以外的住房因为太远及配套设施不全等问题空置。而承租公租房的人群通常没有车，非常在意交通、时间成本，因此公租房应该在市区，而不是郊区。
听到太舟坞将建公租房社区的消息，海淀区的王女士并不兴奋，虽然她家也属于海淀区两万多户轮候家庭之一，但她表示，“我不想住到村里去。”除了担心离城区太远，工作、生活都很不方便外，她还担心公租房社区的环境和治安。
这也是很多保障家庭的担忧。
事实上，这一项目实施起来并不顺利。太舟坞的试点工程突破了既有的审批程序，有很多后续协调工作要做。“立项、土地、规划等，每一道都是坎。”海淀区建委负责人感叹。
解开资金难题
按照试点方案，建设资金由集体经济组织筹集，租金收益归集体经济组织所有。“村集体组织哪有那么多钱。”王兵苦笑着说。由于租赁房项目不涉及征地，集体产业用地不能抵押，很难从银行获得贷款，村集体拿不出足够的建设资金。
“太舟坞公租房项目需要8亿左右的资金。”王兵告诉《民生周刊》记者。
钱从哪里来？如何让保障家庭安心入住？一个又一个问题摆在面前。
为了协助筹集建设资金，海淀区房管局提前参与到太舟坞租赁房项目中。海淀区房管局公租房中心副主任李晓南告诉《民生周刊》记者，区政府按照市场租金水平向集体经济组织预付三年的趸租租金，缓解项目建设的资金压力。
但仅靠这些资金，项目难以为继。
租赁房属于长期持有的经济成本，可以通过租金回收投入。根据这个特点，海淀区建委找到了一种新的贷款模式——将租金收益权作为质押品，换取银行的中长期信贷。“我们与中国建设银行的合作已经基本谈妥了，银行正在算账，确定每年的租赁收益留多少还贷款。”海淀区建委负责人说。
银行为什么能够为一个租赁房项目提供贷款？
该负责人说，海淀区住房保障管理部门与村集体组织签订长期租赁合同，集体组织的收益有保障。“正是这一点让银行觉得可靠。”
海淀区建委还计划在现有的融资产品的基础上，增加一定的成本，开发一种金融产品，吸纳农民手中的征地款。“购买金融产品的收益肯定比存银行的利息高，这样我们吸纳了一部分资金，同时也增加了农民的收入。”该负责人表示。
“把建租管看成整体”
“只有不断加强公租房的合理性建设，并建立相应的法规，强化管理和监督，才能保证公租房的健康持续发展。” 清华大学房地产研究所副所长季如进对《民生周刊》记者说。
王兵一再强调，太舟坞租赁房项目是海淀区北部新区建设的一部分，“温泉镇将来是北部新区的中心。”
他细数目前同步在建的项目：“与温泉二中合作建设的101中学温泉分校项目两年前已经开始，翠微小学分校也在建，温泉卫生院刚刚改建完成。北部新区占地80万平方米的文化中心也会在今年五一前开工……”
“我们一直坚持基础设施先行。”海淀区建委负责人介绍，今年海淀区北部有六条主干线要开建，西山隧道工程四月份启动，连通香泉环岛与山后四镇。
太舟坞这批公租房将在2015年安排保障家庭入住。“社区会配置视频设备，加强动态管理。”陈宝兴说，公租房的社区将委托专业的物业公司提供物业服务，房屋的日常维护以及使用监督管理等工作也有专门的机构负责。
太舟坞、唐家岭、皇后店三个集体土地建租赁房项目，共可提供约6800套租赁房。海淀区建委负责人认为，在集体土地上建租赁房只是整个保障住房建设中的一个环节，试点的关键在于“要把建、租、管看成一个整体”。
即将住进太舟坞安置房的葛军，常路过太舟坞租赁房项目工地，对于未来，他有着些许的期待，“太舟坞肯定会大变样”。