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【摘要】2020年，广西南宁市成功列入第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，本文就国有企业如何深入贯彻落实政府关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房租赁制度的决策部署，积极回应“住有所居”的民生需求，为发展住房租赁市场提供良好基础，提供了思路建议。
【关键词】住房;租赁;国有企业;土地;奖补;房地产 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
为解决全国人民“住有所居”的住房需求，近年来，党中央、国务院不断出台关于支持市场化租赁住房、公共租赁住房、保障性租赁住房的各项政策文件，使我国住房租赁市场不断发展，满足了许多低收入、新市民、新就业等各类人群的住房需求。在人口快速增长的背景下，新落户人员、外来务工人员、新就业大学生等有住房租赁需求的群体持续扩大，根据南宁市2019年统计数据，全市149.81万流动人口中，租赁住房的有56.58万人，暂住在居民家中83.79万人（有相当部分实为租赁关系），其中，流動人口暂住在居民家中人口、租赁房屋人口占比37.77%。现有的有限房源无法满足日益增长的住房需求，2020年7月，广西南宁市入围了住建部发布的中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，将连续3年每年获得8亿元共计24元中央财政奖补资金，用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台、培育租赁住房专业化企业等有关住房租赁市场发展方面的支出。
南宁市作为广西首府，需要通过培育发展租房租赁市场以吸引和留住外来人才，增加人口集聚效应，同时形成“租售并举”的市场格局，促进房地产市场平稳健康发展。为此，南宁市政府及相关政府部门陆续发布了《南宁市人民政府办公室关于印发加快推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作方案的通知》（南府办函〔2020〕188号）、《南宁市住房租赁市场发展工作领导小组办公室关于印发<南宁市支持住房租赁市场发展试点财政专项补助资金申报指南（试行）>的通知》（南租赁办〔2021〕11号）等政策文件，在租赁住房筹集建设、培育专业化规模化市场主体、支持完善住房租赁市场体制机制、支持完善住房租赁发展政策体系、支持租赁信息平台建设等方面给予专项资金补助，鼓励更多的社会资本投向住房租赁市场。在政策实施过程中，我们逐步发现了一些问题，现结合实际工作和研究情况，就南宁市培育发展住房租赁市场以及南宁市国有企业如何参与住房租赁业务提出建议。
1、存在问题
1.1新建项目土地政策落地难
一是项目选址难。城市开发成熟的老城区土地储备紧张，难以找到适合建设租赁住房项目的地块，而偏远区域的周边生活、就业配套不齐全，如盲目供地建设租赁住房，很容易造成房屋空置闲置;二是新增租赁项目土地供应方式和价格仍在探索阶段，不论是带条件招拍挂供地或是协议出让用地，都与主流供地方式不同，易引发争议，因此未能形成有效供地;三是前置审批涉及政策创新比较多，协调和审批工作耗时长，导致项目进度滞后。
1.2改建项目审批难
集体土地上房屋改建项目，普遍存在主体工程验收手续不全、缺失房屋竣工验收材料、现场测绘报告等材料，综合验收和消防验收难以进行，无法确权登记，不具备申请财政奖补资金的条件。而其他存量房屋实施改建项目，业主考虑到结构安全鉴定投入开支、消防设计和验收难以达到新规标准等因素，往往对申报项目奖补存在顾虑。这些都导致了财政奖补资金未能真正惠及到项目，对住房租赁市场的推动作用有限。
1.3租金收入难以覆盖项目融资本息
目前，不论是新建、改建、购买等方式经营租赁住房，都难以实现长期可持续的投资回报，租金收入难以覆盖项目的融资本息，并且在经营过程中5-10年内即面临着软硬装陈旧破损的问题，还需不断投入维修或更新资金，投资主体的资金回收过慢。由于租赁住房前期投资大，运营回收慢，因此租赁市场发展较为缓慢。经测算，由于南宁市的市场租金水平偏低，公司在市场化租金标准的情况下投资建设并持续运营，需要40年以上才能实现项目收支平衡，投资主体在房屋自持期间承担着较大的资金压力，这从根本上制约了新增租赁住房的供给。
1.4集中式租赁住房项目位置偏远或承租条件限制
作为保障性租赁住房的重要组成部分，南宁市公租房小区的划拨土地位置往往较为偏远，如果租户不是在附近工作，那么会有交通不便的问题，花在路上的通勤时间较久，租户的幸福感会打折扣。目前，南宁市的公租房轮候人数已超过3万人，很多人仍然没有安稳的居所，但另一方面，南宁市高坡岭路、五象新区的高层次人才公寓由于有一定的学历或工作经历条件限制，且项目未能充分满足高层次人才对于居住品质、租赁区域、项目配套等的需求，仍面临着较高的空置率。
1.5财政补助资金审核拨付进度慢
南宁市新建、改建项目申报评审的权责下放县区，并实行补助资金监管系统线上审核。由于各县区均初次开展租赁项目资金审核，普遍缺乏经验，不仅自身学习操作需要时间，也未能很好的做好申报事项的指导工作，各申报单位提交的材料往往存在各种缺漏或是瑕疵，往返补充材料造成审核的时间较长。
1.6现有国资出租管理办法不利于国有企业在住房租赁业务上的市场化经营
根据南宁市国资系统现行的出租管理制度，国有企业资产出租应当委托依法设立的、进入公共资源交易中心的国有产权交易机构或者资产租赁机构，参照企业国有产权交易的规则和程序进行公开招租，即竞价招租。但租赁住房如需按上述规定入场竞价招租，将存在以下问题：
一是不符合市场交易习惯。租赁住房在市场上供应量很大，并不属于卖方市场，挂牌竞价与绝大部分租赁住房客户群体迫切需要入住、极少线上竞价交易的市场情况不符，潜在客户很容易因为产权交易机构的受众面窄、流程繁琐、时间过长等问题，转向承租其他交易简便的市场化租赁住房，因此，如继续进入公共资源交易中心竞价交易，反而会造成潜在客户的流失，形成房源空档期，不利于盘活国有资产。 二是不符合上级政府关于调控住房租金的要求。南寧市作为住房租赁试点城市，工作目标之一即是“加强整顿规范住房租赁市场秩序，租金价格涨幅不高于本市人均可支配收入增幅”，“住房租金涨幅不高于南宁市当年城镇居民人均可支配收入增幅，签约租金不得比同时期同地段租金参考价高50%”，即政府的政策导向是要稳定住房租金价格，因此，如按照价高者得的原则执行挂牌竞价招租，则与上级政府稳租金涨幅的精神不符。
2、培育发展租赁住房方面的建议
2.1合理布局新建保障性租赁住房，促进有效供给
建议合理设定保障性租赁住房配建规模和布局，做好项目选址。一来可以形成多区域分布的租赁房源格局，让更多人可以就近选择;二来可以让租户享受到如商品房小区一般较高品质的配套设施和物业服务，提升租户的幸福感，让更多人愿意选择租房这种生活方式。同时在符合规划要求下，结合南宁实际，从政策方面进一步鼓励将商业用房、闲置和低效利用的国有厂房等改建为租赁住房，尤其是配置更多的小户型，减少市场供需错配的现象。
2.2修改完善国有资产出租管理办法
在新形势新发展新理念的背景下，很有必要结合实际修改完善相关的国有资产出租管理办法，做到符合市场经济运行规律，使国有企业在住房租赁市场上能够高效运作，不断提升经营水平，切实为国有资产的保值增值提高能力。因此，建议充分释放国有企业的市场竞争活力，对租赁型的住房不再通过挂牌竞价的方式进行交易，而是选用公开、公平的信息平台发布招租信息即可，如南宁市住建部门建设的住房租赁服务监管平台网站，按照平台的规则和程序开展招租工作，可在成交后再向国资监管部门进行备案。
2.3抓住住房租赁试点契机，创新支持政策
在财政支持政策上，除了给予投资企业建设补贴、运营补贴之外，还应着力培育租赁业务的国有专业化企业，帮助企业更快实现资金回笼，促使国有企业有意愿、有能力往规模化、专业化的租赁住房投资运营主体方向发展，以发挥国有企业在租赁市场业务上的引领、带动和调节作用。目前，由于南宁市租金水平较低，项目收益有限，无法仅依靠长期持有租赁住房而实现资金平衡，企业从融资贷款的还款压力等角度考虑，对开展住房租赁项目心存疑虑，银行风控也对项目自求平衡存在不同看法。国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）在有关完善供地方式方面，提出“新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限”，因此，建议南宁市充分利用试点城市契机，创新政策，明确企业新建租赁住房项目并自持运营到一定年限后（如8-12年），可以上市出售一部分房源用于资金回笼，以激励国有企业积极参与住房租赁项目。
2.4加快财政奖补资金拨付的工作安排
一是提前谋划、提前布置。在南宁市奖补资金管理办法报批过程中，我市已提前启动资金预分配和项目预审程序。一是根据已入库项目情况和拟定的补助标准制定了资金预分配方案并完成资金下达，同时组织开展市直有关部门、各县区住建部门项目预评审培训及指导，明确评审流程、申报程序、协议范本等，为资金尽早拨付做好前期准备。
二是加快项目库建设和项目筹集，及时开展后续批次的试点项目申报评审工作，提前谋划下一年度项目筹集，确保项目库内储备充足，力求避免“资金等项目”的情况。
三是探索资金监管和资金预拨付制度，一是强化对项目的资金支持，根据项目类别，由各级住建部门、项目业主、金融机构三方签订资金监管协议并开设资金监管账户，按补助资金全额预拨至监管账户，由各级住建部门根据项目进度审批业主提款需求，金融机构接住建部门指令后才可放款，这样既加速了资金拨付、保证资金安全，也有利于投资主体向金融机构申请信贷支持;二是根据上级指导文件精神，积极探索对集中新建项目的资金预拨制度，按照市属国有企业承担项目任务数预拨部分资金用于项目前期推进，待年末按任务完成情况多还少补或继续用于下一年度项目建设。
总而言之，培育发展长租住房市场，应形成多渠道供给、多区域分布的格局，进一步扩大租赁对象，进一步丰富差异化品质的房源，满足不同人群的租赁需求，国有企业也能在政府扶持、市场认可的状态下获得合理的投资收益。
【关键词】住房;租赁;国有企业;土地;奖补;房地产 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
为解决全国人民“住有所居”的住房需求，近年来，党中央、国务院不断出台关于支持市场化租赁住房、公共租赁住房、保障性租赁住房的各项政策文件，使我国住房租赁市场不断发展，满足了许多低收入、新市民、新就业等各类人群的住房需求。在人口快速增长的背景下，新落户人员、外来务工人员、新就业大学生等有住房租赁需求的群体持续扩大，根据南宁市2019年统计数据，全市149.81万流动人口中，租赁住房的有56.58万人，暂住在居民家中83.79万人（有相当部分实为租赁关系），其中，流動人口暂住在居民家中人口、租赁房屋人口占比37.77%。现有的有限房源无法满足日益增长的住房需求，2020年7月，广西南宁市入围了住建部发布的中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，将连续3年每年获得8亿元共计24元中央财政奖补资金，用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台、培育租赁住房专业化企业等有关住房租赁市场发展方面的支出。
南宁市作为广西首府，需要通过培育发展租房租赁市场以吸引和留住外来人才，增加人口集聚效应，同时形成“租售并举”的市场格局，促进房地产市场平稳健康发展。为此，南宁市政府及相关政府部门陆续发布了《南宁市人民政府办公室关于印发加快推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作方案的通知》（南府办函〔2020〕188号）、《南宁市住房租赁市场发展工作领导小组办公室关于印发<南宁市支持住房租赁市场发展试点财政专项补助资金申报指南（试行）>的通知》（南租赁办〔2021〕11号）等政策文件，在租赁住房筹集建设、培育专业化规模化市场主体、支持完善住房租赁市场体制机制、支持完善住房租赁发展政策体系、支持租赁信息平台建设等方面给予专项资金补助，鼓励更多的社会资本投向住房租赁市场。在政策实施过程中，我们逐步发现了一些问题，现结合实际工作和研究情况，就南宁市培育发展住房租赁市场以及南宁市国有企业如何参与住房租赁业务提出建议。
1、存在问题
1.1新建项目土地政策落地难
一是项目选址难。城市开发成熟的老城区土地储备紧张，难以找到适合建设租赁住房项目的地块，而偏远区域的周边生活、就业配套不齐全，如盲目供地建设租赁住房，很容易造成房屋空置闲置;二是新增租赁项目土地供应方式和价格仍在探索阶段，不论是带条件招拍挂供地或是协议出让用地，都与主流供地方式不同，易引发争议，因此未能形成有效供地;三是前置审批涉及政策创新比较多，协调和审批工作耗时长，导致项目进度滞后。
1.2改建项目审批难
集体土地上房屋改建项目，普遍存在主体工程验收手续不全、缺失房屋竣工验收材料、现场测绘报告等材料，综合验收和消防验收难以进行，无法确权登记，不具备申请财政奖补资金的条件。而其他存量房屋实施改建项目，业主考虑到结构安全鉴定投入开支、消防设计和验收难以达到新规标准等因素，往往对申报项目奖补存在顾虑。这些都导致了财政奖补资金未能真正惠及到项目，对住房租赁市场的推动作用有限。
1.3租金收入难以覆盖项目融资本息
目前，不论是新建、改建、购买等方式经营租赁住房，都难以实现长期可持续的投资回报，租金收入难以覆盖项目的融资本息，并且在经营过程中5-10年内即面临着软硬装陈旧破损的问题，还需不断投入维修或更新资金，投资主体的资金回收过慢。由于租赁住房前期投资大，运营回收慢，因此租赁市场发展较为缓慢。经测算，由于南宁市的市场租金水平偏低，公司在市场化租金标准的情况下投资建设并持续运营，需要40年以上才能实现项目收支平衡，投资主体在房屋自持期间承担着较大的资金压力，这从根本上制约了新增租赁住房的供给。
1.4集中式租赁住房项目位置偏远或承租条件限制
作为保障性租赁住房的重要组成部分，南宁市公租房小区的划拨土地位置往往较为偏远，如果租户不是在附近工作，那么会有交通不便的问题，花在路上的通勤时间较久，租户的幸福感会打折扣。目前，南宁市的公租房轮候人数已超过3万人，很多人仍然没有安稳的居所，但另一方面，南宁市高坡岭路、五象新区的高层次人才公寓由于有一定的学历或工作经历条件限制，且项目未能充分满足高层次人才对于居住品质、租赁区域、项目配套等的需求，仍面临着较高的空置率。
1.5财政补助资金审核拨付进度慢
南宁市新建、改建项目申报评审的权责下放县区，并实行补助资金监管系统线上审核。由于各县区均初次开展租赁项目资金审核，普遍缺乏经验，不仅自身学习操作需要时间，也未能很好的做好申报事项的指导工作，各申报单位提交的材料往往存在各种缺漏或是瑕疵，往返补充材料造成审核的时间较长。
1.6现有国资出租管理办法不利于国有企业在住房租赁业务上的市场化经营
根据南宁市国资系统现行的出租管理制度，国有企业资产出租应当委托依法设立的、进入公共资源交易中心的国有产权交易机构或者资产租赁机构，参照企业国有产权交易的规则和程序进行公开招租，即竞价招租。但租赁住房如需按上述规定入场竞价招租，将存在以下问题：
一是不符合市场交易习惯。租赁住房在市场上供应量很大，并不属于卖方市场，挂牌竞价与绝大部分租赁住房客户群体迫切需要入住、极少线上竞价交易的市场情况不符，潜在客户很容易因为产权交易机构的受众面窄、流程繁琐、时间过长等问题，转向承租其他交易简便的市场化租赁住房，因此，如继续进入公共资源交易中心竞价交易，反而会造成潜在客户的流失，形成房源空档期，不利于盘活国有资产。 二是不符合上级政府关于调控住房租金的要求。南寧市作为住房租赁试点城市，工作目标之一即是“加强整顿规范住房租赁市场秩序，租金价格涨幅不高于本市人均可支配收入增幅”，“住房租金涨幅不高于南宁市当年城镇居民人均可支配收入增幅，签约租金不得比同时期同地段租金参考价高50%”，即政府的政策导向是要稳定住房租金价格，因此，如按照价高者得的原则执行挂牌竞价招租，则与上级政府稳租金涨幅的精神不符。
2、培育发展租赁住房方面的建议
2.1合理布局新建保障性租赁住房，促进有效供给
建议合理设定保障性租赁住房配建规模和布局，做好项目选址。一来可以形成多区域分布的租赁房源格局，让更多人可以就近选择;二来可以让租户享受到如商品房小区一般较高品质的配套设施和物业服务，提升租户的幸福感，让更多人愿意选择租房这种生活方式。同时在符合规划要求下，结合南宁实际，从政策方面进一步鼓励将商业用房、闲置和低效利用的国有厂房等改建为租赁住房，尤其是配置更多的小户型，减少市场供需错配的现象。
2.2修改完善国有资产出租管理办法
在新形势新发展新理念的背景下，很有必要结合实际修改完善相关的国有资产出租管理办法，做到符合市场经济运行规律，使国有企业在住房租赁市场上能够高效运作，不断提升经营水平，切实为国有资产的保值增值提高能力。因此，建议充分释放国有企业的市场竞争活力，对租赁型的住房不再通过挂牌竞价的方式进行交易，而是选用公开、公平的信息平台发布招租信息即可，如南宁市住建部门建设的住房租赁服务监管平台网站，按照平台的规则和程序开展招租工作，可在成交后再向国资监管部门进行备案。
2.3抓住住房租赁试点契机，创新支持政策
在财政支持政策上，除了给予投资企业建设补贴、运营补贴之外，还应着力培育租赁业务的国有专业化企业，帮助企业更快实现资金回笼，促使国有企业有意愿、有能力往规模化、专业化的租赁住房投资运营主体方向发展，以发挥国有企业在租赁市场业务上的引领、带动和调节作用。目前，由于南宁市租金水平较低，项目收益有限，无法仅依靠长期持有租赁住房而实现资金平衡，企业从融资贷款的还款压力等角度考虑，对开展住房租赁项目心存疑虑，银行风控也对项目自求平衡存在不同看法。国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）在有关完善供地方式方面，提出“新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限”，因此，建议南宁市充分利用试点城市契机，创新政策，明确企业新建租赁住房项目并自持运营到一定年限后（如8-12年），可以上市出售一部分房源用于资金回笼，以激励国有企业积极参与住房租赁项目。
2.4加快财政奖补资金拨付的工作安排
一是提前谋划、提前布置。在南宁市奖补资金管理办法报批过程中，我市已提前启动资金预分配和项目预审程序。一是根据已入库项目情况和拟定的补助标准制定了资金预分配方案并完成资金下达，同时组织开展市直有关部门、各县区住建部门项目预评审培训及指导，明确评审流程、申报程序、协议范本等，为资金尽早拨付做好前期准备。
二是加快项目库建设和项目筹集，及时开展后续批次的试点项目申报评审工作，提前谋划下一年度项目筹集，确保项目库内储备充足，力求避免“资金等项目”的情况。
三是探索资金监管和资金预拨付制度，一是强化对项目的资金支持，根据项目类别，由各级住建部门、项目业主、金融机构三方签订资金监管协议并开设资金监管账户，按补助资金全额预拨至监管账户，由各级住建部门根据项目进度审批业主提款需求，金融机构接住建部门指令后才可放款，这样既加速了资金拨付、保证资金安全，也有利于投资主体向金融机构申请信贷支持;二是根据上级指导文件精神，积极探索对集中新建项目的资金预拨制度，按照市属国有企业承担项目任务数预拨部分资金用于项目前期推进，待年末按任务完成情况多还少补或继续用于下一年度项目建设。
总而言之，培育发展长租住房市场，应形成多渠道供给、多区域分布的格局，进一步扩大租赁对象，进一步丰富差异化品质的房源，满足不同人群的租赁需求，国有企业也能在政府扶持、市场认可的状态下获得合理的投资收益。